1、中寶大廈管理方案中寶大廈管理方案哈爾濱科技大廈有限公司二0XX年八月中寶大廈物業管理方案目錄中寶大廈物業管理方案目錄一、中寶大廈概況二、中寶大廈現狀分析三、中寶大廈功能定位四、委托管理模式及委托費取酬辦法五、組織機構與部門設置六、家具設備配備計劃七、營銷策劃分析八、效益測算一、中寶大廈概況（一、中寶大廈概況（略）二、現狀分析二、現狀分析1、大廈設備設施狀況。中寶大廈建成于2001年，樓宇的主要硬件和裝修相對較新，但其設備型號并非先進設備。樓宇供暖鍋爐較為落后，功效相對低下；電梯屬組裝雜牌，穩定性較差，未來安全運行系數較小；自備發電機組為國產機器，即時啟動能力差，工作狀況尚不得知，產生排煙目前無
2、法順利排出室外，應列入重點設備設施改造之列及時處理；大廈煤氣閥違規安放在大廈室內，且緊貼暖器片，潛有嚴重的隱患，也要進行改造。一些新風供給管道、大廈自動噴淋，監控等工程尚未完工或完善；一些配套設施尚處于基建或完善之狀態（如樓層電表、樓層裝修、客房、泳池裝修等） ，未來工程量較大，其次二號樓正處于基本建設中，大廈與安發橋打通并擴建平臺，樓宇牌匾及主要入廈門面的裝修尚未進行。內部也有需完善處（車庫、鍋爐房，大廈個別處隱性基建不足等） 。2、物業管理狀況。大廈現有物業人員均非專業化人員，未經過規范、系統的培訓，管理處于基本維持狀態。工作無細分，管理無章法，發展無目標。保安規范、職業化較差；無正常規范
3、保潔。絕大多數已基本竣工地方也未進行衛生開荒；工程基本要素：各種圖紙、設備說明，合格證等不健全；內業管理空白；物業核算不清；物業管理意識尚未形成；對已存在的問題物業人員不能監管發現。3、經營狀況。大廈雖已運行兩年，廈內有近十家客戶入駐，但沒有簽訂任何經營合同，更無租賃許可證合法經營之談，沒有進行系統的經營測算與基本規劃，致使公司總體構想難以實現，日常經營也處于收不抵支狀況。4、綜合問題，由于大廈尚有較多須完善和更新改造問題，一些優勢項目如游泳館、連橋平臺等尚處于待建階段，使物業管理與基建均處于混亂無序狀態，致使大廈總體上還不具備全面營業條件。就核算而言，由于無法提供完備的合同、圖紙、臺帳等，因此缺乏科學的測算依據。三、中寶大廈功能定位三、中寶大廈功能定位以寫字樓出租出租為主，賓館、娛樂、餐飲、洗浴為輔，盡可能外租13層，形成集辦公、商服、娛樂休閑為一體的綜合性服務大廈，在鐵路街與安發橋交會
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