1、x x 湖花園項目營銷策劃方案湖花園項目營銷策劃方案1.項目分析1.1 本項目目前面臨的市場難題供應量超過市場需求量，近 10 萬的市場供應量，面對 22 萬人口的市場，有可能碰到供大于求的現(xiàn)實情況，本項目 1.9 萬商鋪，必須盡可能擴大客戶量，盡可能考慮買家的支付能力；價格提升有難度。項目必須有一個滿意的價格，才能收到預期的效益。當前市民的心理承受價格不高（住宅均價 1400 元/平方米，商鋪 4500 元/平方米已為上限） ，觀念的扭轉需要有到位的策略才能實現(xiàn)；住宅的價格（小戶型公寓）將超過本市所有住宅樓盤價格，價格提升的速度及幅度將受到市場價格敏感度高的制約，在操作上難以把握；二層商鋪面
2、臨買家認同度的風險，尤其是二層商鋪，面積大，銷售難度大。本市為三級市場，商戶嚴重不足，項目招商尚有一定難度。1.2 本項目存在的市場機會市場存在著“真正意義的精品物業(yè)”的市場空缺，優(yōu)質住宅及優(yōu)質生活的標準與概念模糊，市民向往高質量的生活環(huán)境及居住、休閑空間，只要引導得當，存在很大的市場機會；本市中心商業(yè)區(qū)的可開發(fā)土地資源日漸枯竭，房地產價值呈攀升趨勢。隨著城市化進程的加速，市區(qū)人口逐步增多，本項目的商住價值將逐漸呈現(xiàn)，為買家所認同；本市缺乏投資型的商鋪。本項目作為市中心大型的雙層黃金街鋪，將極有機會引發(fā)投資風暴；本項目以市場補缺者的角度，對項目做出了切合市場實際的發(fā)展定位。點評：項目所處位置的
3、區(qū)位優(yōu)勢及商機被廣泛認可，是價格的有力支撐點，因此在營銷策略上要求新、快、準，推廣造勢大，并注意威脅因素，把握機會因素，就可達到理想的開發(fā)目的。2.項目定位2.1 總體定位市中心黃金商圈珍藏版商住綜合精品物業(yè)2.2 形象定位欽州黃金商圈最具價值的旺業(yè)福地剖析:項目地處欽州日益繁華的黃金商業(yè)走廊核心-子材大道地帶，坐擁第一商圈、黃金商圈、欽州灣新商圈的多重輻射，人氣、商氣、財氣在此高度聚集，匯聚萬千商機與財富。絕版的地段，稀有的物業(yè)，超強的車流、人流，本項目區(qū)域升值前景觸手可及，潛力無限，是投資興業(yè)的最佳選擇，可謂商業(yè)旺地、福地。2.3 住宅部份定位2.3.1 市場定位專為城市精英傾力打造一城市活力一族專屬精品社區(qū)依據：具有投資概念的房地產產品。項目地段優(yōu)越，與同區(qū)域的物業(yè)相比實用，適合宜商宜居宜投資，形成項目核心競爭力；目前市場缺乏這類宜商宜居宜投資的產品；根據市場調查研究結果表明：市場消
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