龍湖景粼原著別墅小高層住宅營銷推廣復盤報告（30頁）.pdf
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龍湖景粼原著別墅小高層住宅營銷推廣復盤報告（30頁）.pdf
1、龍湖景粼原著營銷推廣復盤報告 如何在弱區位中做到強突圍第二個無奈是無歸屬，項目位于空港高新區北部三不管的地段。地理上呢，和這個行政區劃上呢，其實都靠，但是呢，又都不靠。所以這個項目的推廣任務呢。無產品力 無配套 無品牌認知 無歸屬度龍湖璟宸原著 項目背景：青島龍湖進軍膠州的第一個項目，位于膠州的李哥莊鎮政府8公里。十幾萬方的體量，小高層90-117平，小別墅117-120平，幾乎沒有配套，產品力也一般，交通也不是太便利。周邊競爭對手：均價3000元/平本案價格：高層7000-8000元/平，別墅10000元/平 痛點：弱區域 高價格周邊居民的區域的認知也很弱，不看好。怎么讓鳳姐擁有范冰冰的出場
2、價和追捧VS雖然區域弱，但也不是一無是處，屬于膠東空港后花園，未來有特色小鎮的規劃。1炒作區域區域不好的項目就是都是先炒作這個區域，把區域炒作好了，銷售便水到渠成，但問題是特色小鎮的規劃，他不是一個強勢規劃，沒有這種大配套之類的一個支撐，而且即便是有這種強勢規劃的這個區域，比方說像那個青島的高新區，一直都有市政府北遷的傳聞，但是呢，規劃出來之后，始終都是冷冷清清，門可羅雀，區域大熱的時候呢，是有大量的配套政策開始落地，開始建設的時候，區域的這種熱度才會才起來。即便是特征性特色小鎮，他是規劃有搭配的話，短期內她的這個區域熱度，你再怎么吵也熱，也熱不起來，而且呢，就是，雖然是龍湖，他有一張品牌影響
3、力，但是我們想就說，一個十幾萬平米的一個小項目，他怎么可能能撐起這個區域操作啊，這它的價值支撐也支撐不起來。而且即便是能夠支撐，恐怕就是說它的炒作成本和時間成本也是非常大的，最主要的是地緣性客戶的認知是最難攻破的。炒作區域，顯然這條路也是不通的。此 路 難 通2炒作品牌一二線城市認知度超高 李哥莊鎮富人階層：品牌意識不強，實用主義，愛面子。此 路 難 通3炒作產品案例：北京星河灣 區域不占優勢，用產品品質征服市場，成為業界營銷典范。墻內開花墻外香此 路 難 通如 何 破 局通過外力賦予項目光環，以王者歸來姿態提升自己的身價，也許行得通！中國首席名模呂燕不識廬山真面目，只緣身在此山中。 李哥莊鎮人不懂龍湖，沒關系，青島人懂！ 李哥莊鎮人不懂原著產品，沒關系，青奧人懂！ 他們愛跟風，愛面子 整盤推廣策略：安內先攘外，墻外開花墻內香如何引發關注呢？命名- 原著系列龍湖最高序列 立即搶占青島人心智
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