商業房地產戰略定位發展趨勢分析報告(76頁）.ppt
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商業房地產戰略定位發展趨勢分析報告(76頁）.ppt
1、金地集團商業房地產戰略定位第一部分報告摘要第二部分 商業地產的盈利本質第三部分 商業地產的發展趨勢第四部分 金地集團商業地產發展戰略內容概要商業房地產IRR的內在含義 商業房地產的本質是追求較高、穩定的凈營運收益，這是其價值的基礎，也是項目獲得較高IRR的基礎；選擇在不同時點出售商業房地產，對項目IRR的影響不一樣；2. 集團商業房地產戰略定位 集團整體的戰略定位是快速高效滾動發展，擴大規模，追求資金的高效運用，因此重點考察資金的投資收益率（IRR）；長期持有穩定性收益不是現在的戰略定位； 金地的商業房地產戰略定位為：適當開發+中短期銷售。3. 集團新投資項目策略 純商業房地產項目稅后IRR大
2、于等于15%； 在2006年6月份之前一律不考慮該類項目投資； 住宅項目的配套商業，應保證住宅+商業的整體稅后IRR大于15%，同時對商業部分現金流單獨測算，其稅后IRR要求大于10%。4. 集團已有商業房地產物業的經營調度要求 已有商業房地產項目是否銷售由集團統一調度，在住宅利潤滿足集團年度利潤要求時，不銷售；否則，集團統一調度商業房地產的銷售。在商鋪沒有銷售之前，子公司應抓好商鋪的租賃管理，提升商鋪的凈營運收益水平。集團每年對各子公司的商業物業收益進行評估，如達不到投資收益要求，集團將視作不良資產進行銷售處理。 第一部分 商業房地產的盈利本質（一）主要結論：項目凈營運收益及其穩定性決定商業
3、房地產的價值；對于進入成熟穩定期的物業來說，只要轉售時的資本化率低于投資第一年的凈租金收益率，就能實現比長期持有更高的IRR，而且越早售IRR越高。在商業還沒有成熟時進行銷售，所實現的IRR較低；一般是在將項目經營到具有較高的穩定的租金凈現流的情況下，才會有投資者購買，才能實現項目IRR的最大化。作為商業房地產開發為主的公司，應該選擇一個較好的下家（戰略合作伙伴），來以較低的資本化率收購該物業，實現上家以較高的IRR收益率退出。（1、1）凈營運收益及其穩定性決定商業物業價值其本質是由商業房地產估值方法決定的國家標準房地產估價規范5.1.5規定：收益性房地產的估價，應選用收益資本化法作為其中的一種估價方法。收益資本化法（incomecapitalizationapproach）預計估價對象未來的正常凈營運收益，選用適當的貼現率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方
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