房地產項目研展報告的要點及方法培訓課件(66頁）.ppt
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房地產項目研展報告的要點及方法培訓課件(66頁）.ppt
1、前前 期期 策策 劃劃 的的 意意 義義 項目研展報告的要點及方法項目研展報告的要點及方法1. 1. 易居中國項目前期研展的三個階段易居中國項目前期研展的三個階段第一階段第一階段可行性研究可行性研究第二階段第二階段市場研究市場研究第三階段第三階段項目定位項目定位第四階段第四階段市場推廣市場推廣可行性研究是指開發商在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的過程。其作用在于： 通過市場分析確定項目的可行性 通過財務評價確定項目的可行性 1.1 1.1 可行性研究階段可行性研究階段市場分析市場預測收入、成本、費用計算財務評估盈虧平衡分析敏感性分析風險評估宏觀市場、區域市場供給預測、需求預
2、測、價格預測銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、稅費等靜態指標：成本利潤率、銷售利潤率動態指標：凈現值、內涵報酬率、投資周期盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態利潤為零的點反應敏感程度的指標是敏感系數敏感系數=目標值的變化百分比參數值變動的百分比風險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經濟效果指標做出某種概率描述，對方案的風險情況做出比較準確的判斷1.2 1.2 市場研究階段市場研究階段只有真正懂策劃的人，才能“決策問題”轉化為“研究問題”只有真正懂策劃的人，才能合理地根據房地產行業特性及市場特性制定相應的研究執行方案只有真正懂策劃
3、的人，才能站在項目全程的高度，設計出結構清晰、邏輯嚴密、針對性強的研究方案只有真正懂策劃的人，才能在實際研究的調查中更有效地進行數據方面的調查、整理及分析用策劃的用策劃的頭腦思考頭腦思考市場研究市場研究以地塊為核心出發點，在特定的區位和技術參數下，通過系統的研究市場的供給、需求狀況，為地塊找到適合的產品，挖掘潛在的客戶，并為項目定位提供市場依據。宏觀市場環境競爭項目分析區域市場分析客戶調研結論：市場狀況可能的客戶可能的產品宏觀市場區域市場競爭對手客戶因此，我們應該認識到此階段的市場研究因此，我們應該認識到此階段的市場研究工作的目的：工作的目的：市場研究市場研究定位定位確定細分市場確定細分市場產品定位、客戶定位產品定位、客戶定位市場選擇市場選擇T T市場細分市場細分S S市場調研市場調研定位定位P P1.3 1.3 項目定位階段項目定位階段房地產定位的目的：尋找均衡點可能的產品可能的客戶投資
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