房地產開發經營業務企業所得稅計稅成本核算流程圖（3頁）.doc
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房地產開發經營業務企業所得稅計稅成本核算流程圖（3頁）.doc
1、房地產開發經營業務企業所得稅計稅成本核算流程圖房地產開發經營業務企業所得稅計稅成本核算流程圖實際發生的各項支出預提費用待攤費用成本期間費用直接成本間接成本共同成本能分清成本對象的間接成本不能分清成本對象的間接成本完工在建未建已銷售未銷售主營業務成本直接計入收益原則、 配比原則歸集和分配1.土地征用費及拆遷補償費2.前期工程費3.建筑安裝工程6.開發間接費5.公共配套設施4.基礎設施建設開發成本分配方法：占地面積法建筑面積法直接成本法預算造價法土地成本公共配套設施開發成本共同負擔的借款費用出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的（不超總合同 10%）尚未建造或完工的公共配套設施建造費用（按預算造
2、價合理預提）尚未上交政府的報批報建費用、物業完善費用成本對象（費用承擔項目）制造成本法開發產品固定資產投資性房地產按可售面積計算單位成本計稅成本對象的確定原則計稅成本對象的確定原則：（1） 可否銷售原則 （2）分類歸集原則（3）功能區分原則（4）定價差異原則（5）成本差異原則（6）權益區分原則。完工完工產品應稅所得產品應稅所得未完工未完工產品銷售所得產品銷售所得=未完工產品收入計稅毛利率計稅毛利率企業當期應稅所得企業當期應稅所得+完工產品收入期間費用、銷售成本、營業稅金及附加其他稅前扣除項目=完工產品的收入+視同銷售收入1.銷售成本=已銷完工產品的計稅成本2.營業稅金及附加=當期繳納的營業稅及
3、附加+當期繳納的土地增值稅25% = 應納所得稅不得低于 15%（省會） 、10%（地級市） 、5%（其他） 、3%（經適房）開發產品視為已完工已完工：（1）竣工證明材料已備案（2）已開始投入使用（3）已取得了初始產權證明房地產開發企業所得稅計算思路房地產開發企業所得稅計算思路房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。（視為已經完工：1.開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。2.開發產品已開始投入使用。3.開發產品已取得了初始產權證明。）
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