購(gòu)物中心項(xiàng)目定價(jià)策略附詳細(xì)價(jià)格表（11頁(yè)）.doc

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購(gòu)物中心項(xiàng)目定價(jià)策略附詳細(xì)價(jià)格表（11頁(yè)）.doc

1、加勒比海區(qū)（F 區(qū)）價(jià)格策略(調(diào)整版)我部已于 10 月初完成加勒比海區(qū)（F 區(qū)）價(jià)格策略初稿，經(jīng)過(guò)與招商部的多次溝通與洽談，普遍反映商家認(rèn)為加勒比海區(qū)（F區(qū)）的租賃價(jià)格偏高。為此，我部對(duì)東莞主要餐飲食街的租賃價(jià)格及物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，普遍集中在 50-100 元/平方米.月，其中花園新村租賃價(jià)格在 80 元/平方米.月，但為數(shù)不少有 1 年左右的免租期。結(jié)合華南 MALL 的實(shí)際情況以及東莞餐飲市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們建議根據(jù)放水養(yǎng)魚(yú)的原則，降低進(jìn)駐門(mén)檻，以吸引商家進(jìn)駐，然后通過(guò) 2 年的市場(chǎng)培育，聯(lián)合商家共同把加勒比海區(qū)（F 區(qū)）發(fā)展起來(lái)，從第 3年開(kāi)始將以 8%的遞增率遞增（其它區(qū)域?yàn)?5

2、%），從而保證調(diào)整前后公司 10 年內(nèi)總收益不變或相近。調(diào)整前 13 層平均租賃均價(jià)分別為 80、53、44 元/平方米.月，整體實(shí)現(xiàn)均價(jià)為 63 元/平方米.月。10 年內(nèi)按 5%遞增率遞增實(shí)現(xiàn)的平均租賃價(jià)為 96.21、63.74、52.92 元/平方米.月（從第 3 年開(kāi)始遞增）；調(diào)整后 13 層平均租賃均價(jià)分別為 71、47、39 元/平方米.月，整體實(shí)現(xiàn)均價(jià)為 56 元/平方米.月。10 年內(nèi)按 8%遞增率遞增實(shí)現(xiàn)的平均租賃價(jià)為 95.76、63.39、52.60 元/平方米.月（從第 3 年開(kāi)始遞增）；價(jià)格策略的制定仍從定量、定性、交易時(shí)間節(jié)點(diǎn)三方面綜合的綜合考量，定量、定性

3、考量指標(biāo)仍按加勒比海區(qū)（F 區(qū)）價(jià)格策略初稿所確定的實(shí)施，交易時(shí)間節(jié)點(diǎn)的優(yōu)惠將順延。綜合折扣率仍按0.84 計(jì)。另外，商家普遍反映物業(yè)管理費(fèi)過(guò)高，而管理費(fèi)高的主要原因是因?yàn)橹醒肟照{(diào)費(fèi)用大，商家對(duì)此認(rèn)為可自行安裝空調(diào)，從而降低管理費(fèi)用。我部認(rèn)為在不影響整體經(jīng)營(yíng)管理的前提下，建議公司可考慮餐飲商家要求，減少商家費(fèi)用支出，降低商家經(jīng)營(yíng)成本，吸引商家進(jìn)駐。后附實(shí)收、帳面租賃單價(jià)表（面積有待工程部進(jìn)一步核實(shí)）。（后后附鋪位編號(hào)圖附鋪位編號(hào)圖 1F1F3F3F）加勒比海區(qū)租賃價(jià)格指導(dǎo)價(jià)加勒比海區(qū)租賃價(jià)格指導(dǎo)價(jià)一層：一層：鋪位編號(hào)鋪位編號(hào)含墻面積含墻面積建筑面積建筑面積實(shí)收單價(jià)實(shí)收單價(jià)帳面單價(jià)帳面單價(jià)F1-001595.12731.116274F1-002140.62172.756476F1-003392.83482.596476F1-004156.75192.576780F1-005202.

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