1、住宅項目定價方法探討住宅項目定價方法探討(1)(1)在住宅項目定價實踐中，其定價方法較多，其中主要有成本加成定價法，它指的是在項目單位成本的基礎上加上一定比例的目標利潤作為項目的單位售價，其公式為 P=C(1+)1，但這種定價方法僅僅考慮成本與企業的目標利潤，而不考慮需求和市場競爭狀況，其結果是住宅要么賣不出去，要么企業不能獲取較大的利潤。競爭定價法，它指的是以競爭對手的價格作為基礎的定價方法， 這種方法考慮了市場需求和行業競爭狀況， 在房地產競爭激烈的今天， 其住宅的需求彈性較小和供大于求的情況下， 為了不破壞整個市場價格的平衡，這是一種較常采用的定價方法， 但這種方法僅從競爭對手價格這一單
2、一指標進行考慮， 這樣就顯得過于籠統，沒有很好地按區域、住宅物業形態等因素進行市場細分，故在項目定價實際應用中將會遇到障礙。此外，還有尾數定價法，以及差別定價法。在本文中，主要介紹一種能夠運用于房地產企業中實際可操作的定價方法， 它其實是對競爭定價法的一種深化和延伸。在這里，稱之為類比量化定價法。該定價方法指的是對住宅價格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別確定權重， 并對其中的每一單個因素根據其優劣賦予不同的分值， 然后選擇與本項目類似的項目進行類比后分別一一賦予分值， 其次根據權重乘以相應分值求和得出各項目的總分， 再次通過所得出的各項目的總分與已知項目的均價按最小二乘法建立函數關系式得
3、出擬售住宅項目的均價，最后根據位置、樓層、景觀、朝向等進行價格調整確定出每一單元的擬售價格。該方法其優越性在于將其定價影響因素進行了量化， 而賦予的分值又僅僅是通過調查對比得出， 而不是采取專家打分法使得分值的隨意性和波動性都比較大， 而且充分考慮了市場需求和行業競爭狀況。一、影響因素、指標及其分值的確定一、影響因素、指標及其分值的確定筆者共列出了 12 個主要影響因素，分別是位置、價格、配套、交通、物業管理、周邊環境(景觀、污染)、窗體頂端城市規劃、樓盤規模、建筑風格及立面、戶型、發展商品牌和實力、廣告，其分值分別為 1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，詳見下表 1。表 1 住宅項目影響因素、指標與分值2二、權重的確定二、權重的確定筆者運用價值工程中的 09 評分法來確定權重。表 2 住宅項目影響因素權重計算表(09 評分法)3三、三、每項權重每項權重= =每項得分每項得分/ /
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