房地產(chǎn)運營常見經(jīng)濟評價指標（10頁）.docx
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房地產(chǎn)運營常見經(jīng)濟評價指標（10頁）.docx
1、運營常見運營常見經(jīng)濟評價指標經(jīng)濟評價指標一、一、效益和費用的識別效益和費用的識別1.1 名義利率與實際利率名義利率與實際利率名義利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。實際利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時，每年末終值比年初的增長率。名義利率與實際利率的關(guān)系式：i= (1+r/m)m-1r名義利率為，m年計息次數(shù)r/m每一計息周期的利率i實際利率名義利率與實際利率存在著下述關(guān)系：1)實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值；2)名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大；3)當每年計息周期數(shù) m1 時，名義利率與實際利率相等；4)當每年計息周期數(shù) m1
2、時，實際利率大于名義利率；5)當每年計息周期數(shù) m時，名義利率 r 與實際利率 i 的關(guān)系為 ier-1。1.2 資金等效值與復(fù)利計算資金等效值與復(fù)利計算資金等值的概念資金等值的概念：資金等值是指在考慮時間因素的情況下， 不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。也可以解釋為 “與某一時間點上一定金額的實際經(jīng)濟價值相等的另一時間點上的價值” 。等效值簡稱為等值。各符號的具體含義各符號的具體含義P現(xiàn)值；F終值、將來值；A 年金、等額序列支付1）發(fā)生在年末2）連續(xù)3）等額（并非等值）各符號的具體含義各符號的具體含義G每一時間間隔收入或支出的等差變化值；s每一時間間隔收入或支出的等比變化值；
3、n計息周期數(shù)；i每個計息周期的利率。1.3 投資與成本投資與成本投資的概念投資的概念：廣義的投資 人們?yōu)楂@取所期望的報酬一種有目的的經(jīng)濟行為所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗或其他資源。投資可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資此處房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的， 是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，為實現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標而預(yù)先墊支的資金。項目投資分類項目投資分類：固定資產(chǎn)投資：用于建設(shè)或購置固定資產(chǎn)所投入的資金。固定資產(chǎn)是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等。由土地費用、工程費用、其他費用、預(yù)備費用等組成。流動資產(chǎn)投資：項目在投產(chǎn)前預(yù)先墊付、在投產(chǎn)后生產(chǎn)經(jīng)營過程中周轉(zhuǎn)使用的資金。流動資產(chǎn)是指可以在一年或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn)。由現(xiàn)金、應(yīng)收及預(yù)付款項、存貨等項組成。經(jīng)營資金是指用于開
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