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住宅底商定價(jià)方法（3頁）.doc

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住宅底商定價(jià)方法（3頁）.doc

1、住宅底商如何定價(jià)？住宅底商如何定價(jià)？一、住宅底商的概念一、住宅底商的概念住宅底商就是指住宅底層或低層的商業(yè)用房。住宅底商與社區(qū)商業(yè)配套是有區(qū)別的：住宅底商屬于“公共建筑”，不屬于公攤面積，以出租或出售荻利為目的, 由開發(fā)商或業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)；而商業(yè)配套設(shè)施，屬于“配套公共建筑”，根據(jù)小區(qū)規(guī)劃的要求而建，服務(wù)于小區(qū)，在住宅銷售時(shí)作為公攤的一部分，在建成后移交有關(guān)部門進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。由于二者在稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作模式方面完全不同，因此，投資者只能對(duì)住宅底商進(jìn)行直接投資。因住宅底商與住宅配套設(shè)施在功能上有互補(bǔ)的作用，且能為開發(fā)商帶來更多的利潤(rùn)，目前很多新開發(fā)的小區(qū)都建有底商。二、住宅底商的經(jīng)營(yíng)

2、類型二、住宅底商的經(jīng)營(yíng)類型住宅的底商作為商業(yè)用房，經(jīng)營(yíng)的類型可以多種多樣，基本可分成以下幾種：1、生活、娛樂設(shè)施：包括大大小小各種風(fēng)格的餐飲設(shè)施、干洗、區(qū)務(wù)等娛樂設(shè)施和各種休閑康休活功場(chǎng)所。2、中小型連鎖超市：在一些商業(yè)繁華地帶或大型的居住區(qū)，中小型連鎖超市把底商作為經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)不失為很好的選擇。3、專賣店：各種品牌的專營(yíng)店，主要分布在繁華的商業(yè)街街面上。4、商務(wù)設(shè)施：銀行、旅社、速遞、復(fù)印、郵局等商務(wù)活動(dòng)服務(wù)機(jī)構(gòu)，己經(jīng)成為多數(shù)大型物業(yè)不可或缺的構(gòu)成部分。三、影晌底商定價(jià)的因素三、影晌底商定價(jià)的因素1、周邊商業(yè)環(huán)境：項(xiàng)目的位置對(duì)于底商未來經(jīng)營(yíng)的成敗有很大的影響，如小區(qū)位于商業(yè)較繁華的地區(qū)，周邊的各

3、項(xiàng)商業(yè)配套設(shè)施已比較齊全，商家之間的競(jìng)爭(zhēng)亦十分激烈，在經(jīng)營(yíng)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)較大，商家會(huì)謹(jǐn)慎入市，投資者也自有所顧忌，因此底商的定價(jià)不宜過高；相反，如果項(xiàng)目周邊商業(yè)配套相對(duì)缺乏，則在經(jīng)營(yíng)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)比較小，在客流量有保征的情況下，可考慮將定價(jià)相應(yīng)提高。2、客流量和小區(qū)規(guī)模：商業(yè)設(shè)施處于人流量較大的地區(qū)，則發(fā)生購買的機(jī)會(huì)也相應(yīng)增加，會(huì)使投資和經(jīng)營(yíng)行為更加踴躍。假定某商家在某地經(jīng)營(yíng)商鋪的前提是商鋪每日營(yíng)業(yè)額需達(dá)到 20,000 元，用以支付相應(yīng)的成本并且得到必要的贏利，另假定商品的平均銷售單價(jià)為 100 元，需求銷售量=需求銷售額平均銷售單價(jià)=20,0OO100=200 件，如果進(jìn)入商鋪的顧客中，其中有 5%會(huì)有購買行為，即顧客的買比例為 5%，則顧客需求量=需求銷售量顧客購買比例=200 5%= 4,000 人，按照顧客流失法理論假定有 90%的流失比率，可得出該商家在此地開設(shè)店鋪的每日必要人流量為 40

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住宅底商定價(jià)方法（3頁）.doc

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