1、各類商家的選址及建筑要求一覽目 錄前言5第一大類 超市、大賣場(chǎng)8 超市、大賣場(chǎng)8 大型綜合式超市8 社區(qū)標(biāo)超9 倉(cāng)儲(chǔ)式超市建筑要求10 大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市的基本場(chǎng)地要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)10 案例12 興萬(wàn)家超市12 北京物美超市12 沃爾瑪超市13 家樂(lè)福14 易初蓮花大買場(chǎng)16* 沃爾瑪、家樂(lè)福、易初蓮花對(duì)比18 大潤(rùn)發(fā)20 歐尚大買場(chǎng)20 銘可達(dá)超市20 百聯(lián)集團(tuán)大買場(chǎng)21 聯(lián)華超市21 人人樂(lè)商業(yè)集團(tuán)大買場(chǎng)23* 人人樂(lè)、華潤(rùn)萬(wàn)家、北京華聯(lián)（大型綜超對(duì)比）23 新一佳大買場(chǎng)24 居然之家超市公司24 水果超市（葉氏兄弟果業(yè)）25第二大類 百貨店、購(gòu)物中心26 百貨店選址標(biāo)準(zhǔn)：26 大型主力店的選址

2、要求及開(kāi)店計(jì)劃流行百貨展店標(biāo)準(zhǔn)26 案例27 王府井百貨27 銅鑼灣廣場(chǎng)（CMALL 摩爾）28 西單商場(chǎng)百貨店28 廣東吉之島百貨店29 伊藤洋華堂百貨店29 銅鑼灣百貨店29第三大類 專業(yè)店、專賣店30 案例30 國(guó)美電器3C店30 五星電器31 永樂(lè)電器31 蘇寧電器連鎖發(fā)展選址要求32* 蘇寧電器、國(guó)美電器、五星電器對(duì)比32 家居建材超市選址建店的基本條件33* 百安居、宜家對(duì)比34第四大類 便利店34 便利店選址標(biāo)準(zhǔn)和要求34 案例37 快客37第五大類 餐飲38 大型中式酒樓38 案例38 外婆家38 花中城39 九百碗40 普通餐廳、快餐連鎖41 中式快餐店42 西式快餐店42

3、案例43 麥當(dāng)勞43 肯德基房產(chǎn)技術(shù)條件43* 麥當(dāng)勞、肯德基對(duì)比45 星期五餐廳開(kāi)店條件46 火鍋店47* 連鎖快餐店、普通餐飲、火鍋店對(duì)比48 面館48 咖啡店49 案例50 星巴克50 摩卡咖啡50 西點(diǎn)房、面包房51 甜品店52 案例52 哈根達(dá)斯52 茶坊、酒吧53* 茶坊、酒吧、咖啡/面館/面包、面點(diǎn)房對(duì)比53 休閑型餐飲54 案例54 必勝客54第六大類 娛樂(lè)、休閑業(yè)態(tài)56 健身會(huì)所56 案例56 青鳥健身56 健美服務(wù)會(huì)所57 美容SPA類58 案例58克麗緹娜58 美發(fā)類59 案例59 聚星59 棋牌類60 案例60 皇朝棋牌60 影院：61 案例61 大地影院、金逸影院61

4、 KTV62第七大類 酒店63 7天連鎖酒店：63第八大類 服務(wù)功能各業(yè)態(tài)64 案例64 華夏銀行營(yíng)業(yè)廳64 電信營(yíng)業(yè)廳65 洗衣、：卡柏65 保健品、藥品、化妝品物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求66 文具、書店等67 服裝服飾等68 眼鏡店68 零距離眼鏡店68 文印店等69 大地幼兒園70“名人視覺(jué)”“皇家新娘”店面及選址要求70第九大類 其他71其他資料71餐飲功能各業(yè)態(tài)商家開(kāi)業(yè)/經(jīng)營(yíng)環(huán)境評(píng)估（13個(gè)樣本）71餐飲功能各業(yè)態(tài)商家投資評(píng)估（13個(gè)樣本）72餐飲功能各業(yè)態(tài)商家營(yíng)運(yùn)成本要求（13個(gè)樣本）72餐飲功能各業(yè)態(tài)商家回報(bào)評(píng)估（13個(gè)樣本）73購(gòu)物功能各業(yè)態(tài)商家開(kāi)業(yè)/經(jīng)營(yíng)環(huán)境評(píng)估（14個(gè)樣本）74購(gòu)物功能各

5、業(yè)態(tài)商家投資評(píng)估（14個(gè)樣本）75購(gòu)物功能各業(yè)態(tài)商家營(yíng)運(yùn)評(píng)估（14個(gè)樣本）76購(gòu)物功能各業(yè)態(tài)商家回報(bào)評(píng)估（14個(gè)樣本）77休閑娛樂(lè)功能各業(yè)態(tài)商家開(kāi)業(yè)/經(jīng)營(yíng)環(huán)境評(píng)估（6個(gè)樣本）78休閑娛樂(lè)功能各業(yè)態(tài)商家投資評(píng)估（6個(gè)樣本）78休閑娛樂(lè)功能各業(yè)態(tài)商家營(yíng)運(yùn)評(píng)估（6個(gè)樣本）79休閑娛樂(lè)功能各業(yè)態(tài)商家回報(bào)評(píng)估（6個(gè)樣本）79服務(wù)功能各業(yè)態(tài)商家開(kāi)業(yè)/經(jīng)營(yíng)環(huán)境評(píng)估（8個(gè)樣本）79服務(wù)功能各業(yè)態(tài)商家投資評(píng)估（8個(gè)樣本）80服務(wù)功能各業(yè)態(tài)商家營(yíng)運(yùn)評(píng)估（8個(gè)樣本）81服務(wù)功能各業(yè)態(tài)商家回報(bào)評(píng)估（8個(gè)樣本）81前言綜合型大型超市設(shè)計(jì)要求 建筑結(jié)構(gòu)最佳為拱頂無(wú)柱結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)，層高不低于6米，柱間距不小于7.2米，基

6、本為 2-3層商業(yè)建筑，須考慮架設(shè)無(wú)階梯斜坡自動(dòng)扶梯的位置。配套設(shè)施主要是電力，以每100平方米15千瓦配置。 大型百貨、小商品市場(chǎng)、大型書店、家具家居用品、文化用品、電腦通訊和建材商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求 無(wú)柱或框架式結(jié)構(gòu)適合上述業(yè)態(tài)，購(gòu)物或消費(fèi)的視野要開(kāi)闊，層高基本為4.2米以上，柱間 距不小于8米，場(chǎng)地干燥防潮，基本為3-5層商業(yè)建筑，需有停車場(chǎng)，配備2噸貨梯，電力按每100平方米20千瓦配置，滿足中央空調(diào)用電。 餐飲、連鎖餐飲和美容美發(fā)、棋牌室設(shè)計(jì)要求 由于餐飲和美容美發(fā)的營(yíng)業(yè)用房基本經(jīng)過(guò)個(gè)性化裝飾和布置，各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開(kāi)設(shè)，不可有剪力墻或承重墻擋住門和櫥窗，層高在2.8-3.5米

7、之間均可，開(kāi)間或柱間距最好在4.5米以上，一般以框架式結(jié)構(gòu)為主。餐飲營(yíng)業(yè)用房位置在1、2、3樓均可，少數(shù)可開(kāi)設(shè)在4樓以上。大中型餐飲需要充足的停車位和自行車位，美容美發(fā)則無(wú)需太多車位，電力每100平方米10-20千瓦，有充足的自來(lái)水供應(yīng)，有通暢的油煙氣排放通道，在高檔商圈內(nèi)最好有污水排放、生化處理裝置，高檔次、多樓層餐飲營(yíng)業(yè)用房應(yīng)配備送餐小電梯和客梯。銀行、金銀飾品設(shè)計(jì)要求 框架結(jié)構(gòu)，框距大于5米，進(jìn)深大于8米，10-15米為佳，層高大于3.2米，形狀方正可安裝技防裝置。除正面通道之外，其他通道絕對(duì)不與居民、消費(fèi)人流和其他單位人流往來(lái)，以保證安全性，門前不可有全封閉交通隔離欄和高于1.2米的綠

8、化遮擋櫥窗。 服飾、鞋帽、箱包、工藝品、玩具店、小型藥店、化妝品及其他零售行業(yè)設(shè)計(jì)要求 框架結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)均可，層高不低于2.8米，門面開(kāi)闊，門面寬度不可小于3.3 米，進(jìn)深12-15米，一般越短越合適，需有倉(cāng)儲(chǔ)功能，無(wú)剪力墻或承重墻擋住門和櫥窗位置，配置水、電、電話即可。 茶坊、酒吧、咖啡吧設(shè)計(jì)要求 茶坊、酒吧、咖啡吧的布置和裝飾有個(gè)性化和藝術(shù)化要求，對(duì)建筑結(jié)構(gòu)形式?jīng)]有特殊要 求，層高不低于2.8米，開(kāi)間不低于3.6米，帶有簡(jiǎn)單舞池和大型吧臺(tái)的酒吧需少柱或無(wú)柱，層高不低于3.5米，避免壓抑。電力按每100平方米10千瓦配置。 網(wǎng)吧、電玩城設(shè)計(jì)要求 框架結(jié)構(gòu)，柱間距不小于5米，層高不

9、低于3.2米，地面1層需有通道與其連接。整個(gè)營(yíng)業(yè)空間一般連為一體，格局比較開(kāi)闊，由于消費(fèi)人群以20歲以下的青少年為主，不需要配置停車位，有一定數(shù)量的自行車位即可。配套電力設(shè)施為每100平方米8千瓦。 食品商店、大型藥店、糖煙酒商店、鐘表眼鏡、婚紗攝影樓設(shè)計(jì)要求 以一樓鄰街為主，同金銀飾品一樣需要框架結(jié)構(gòu)的營(yíng)業(yè)用房，框距大于5米，進(jìn)深大于8 米，10-15米為宜，層高大于3.0米，門前不可有全封閉交通隔離欄和高于1.2米的綠化遮擋櫥窗。配套設(shè)施主要是電力，以每100平方米10千瓦配置。 名品城設(shè)計(jì)要求 框架結(jié)構(gòu)，框距6米以上，層高4.2米以上，單間開(kāi)間4米以上，為了保證購(gòu)物的舒適程度， 通道寬度

10、需2.5米以上。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)商業(yè)設(shè)施泊車配置規(guī)定停車設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)車型及凈空要求 單位：米車型總長(zhǎng)總寬總高車輛安全凈距縱向凈距橫向凈距車尾凈距構(gòu)筑物橫距凈高小型汽車5.01.81.62.01.00.51.02.2自行車1.930.62.25說(shuō)明：車輛固定位置面積加上退讓車輛安全凈距，每個(gè)車位的面積為28.5平方米，計(jì)算通道面積分?jǐn)?，每輛小型車輛停車位置的面積為30-35平方米，每個(gè)自行車的車位約5平方米。第一大類 超市、大賣場(chǎng) 超市、大賣場(chǎng)要素要求商圈經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、城市化水平30%以上；交通便利；商圈人口規(guī)模5-10萬(wàn)之間，人均收入大于1000元/月，人均商品性消費(fèi)支出大于300元/月物業(yè)要求建筑最好框

11、架結(jié)構(gòu)面積5000-20000，單層面積5000 平米左右層高樓層不超過(guò)三層，首層層高5.5 m，二層以上層高4.5m柱距8米8米為宜物業(yè)縱深以30-50米為佳樓板承重800kg/停車場(chǎng)設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)合作方式免租期1年左右 租賃年限1020年 大型綜合式超市技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）10,000-20,000單層面積（）5,00010,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）13結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5進(jìn)深50樓板承重（Kg/）500給排水提供市政管道供水，日供水量100噸；排水管道、隔油池、降溫池、 污水井、化糞池等供配電提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw150kw/

12、1000，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（）500-1,000停車位（個(gè)）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯 社區(qū)標(biāo)超技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）1,000-3,000單層面積（）1,000-3,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）12結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500給排水接駁到位，日供水量100噸；供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw150kw/1000，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝

13、通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個(gè)）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯 倉(cāng)儲(chǔ)式超市建筑要求1、建筑面積：10000-20000平方米，最好一層，最高兩層；建筑凈高5米以上，進(jìn)深最少60米；柱距8.7米左右；2、地面荷載：1500公斤/平方米，面層為耐磨硬化劑地面；3、用電荷載：2800KVA,雙回路用電；4、照明: 照度不小于600lux；5、用水:主要以生活用水和生鮮冷凍用水為主,日用水量40噸；6、冬季采暖:18攝氏度-20攝氏度；7、夏季制冷: 24攝氏度-26攝氏度；8、通訊: 一條DDN數(shù)據(jù)專線積20門電話(應(yīng)有一條

14、中繼線)；9、收貨區(qū):應(yīng)有8個(gè)左右火車停車位,可滿足40尺集裝箱卸貨及轉(zhuǎn)彎半徑的要求；10、進(jìn)出口：顧客進(jìn)出應(yīng)與車輛進(jìn)出分開(kāi)；11、停車場(chǎng)：機(jī)動(dòng)車停車位不少于300個(gè)，自行車位不少于400個(gè)。 大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市的基本場(chǎng)地要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)大致如下：一、面積要求：1、占地面積：約20000平方米；2、賣場(chǎng)面積：?jiǎn)螌蛹s10000平方米,如達(dá)不到, 單層不低于5000平方米,總經(jīng)營(yíng)面積10000-15000均可；3、停車場(chǎng)面積：提供約10000平方米獲200個(gè)地上專用免費(fèi)車位；4、房屋：主體由鋼結(jié)構(gòu)或混凝土框架結(jié)構(gòu)建設(shè)均可；5、賣場(chǎng)：賣場(chǎng)臨街面與進(jìn)深（即長(zhǎng)寬）標(biāo)準(zhǔn)比例為7：4，柱距8-10米，在當(dāng)?shù)叵?/p>

15、防部門及設(shè)計(jì)允許的情況下盡量減少承重墻，令營(yíng)業(yè)面積最大化；6、層高：凈高不低于3.5-4米；7、地面：鋪設(shè)象牙白活淺色工業(yè)超市專用磚；8、內(nèi)墻：白墻耍如嬌氣；9、照明：配知識(shí)和大型超市及賣場(chǎng)要求兩度的照明設(shè)施（具體參考使用方工程部施工圖紙）；10、坡梯:賣場(chǎng)多于一層的每層須配置兩部自動(dòng)扶梯(不超過(guò)12度的)；11、貨梯和卸貨區(qū)：兩部3噸以上的貨梯，地面一層不少于500平米的專用卸貨區(qū)，本商場(chǎng)周邊需有環(huán)形車道以方便購(gòu)物車及貨車進(jìn)出；12、標(biāo)及招牌：提供本商廈正面及側(cè)面顯著位置或屋頂設(shè)置店標(biāo)及招牌。二、房屋及場(chǎng)地的建筑配置要求：甲方向乙方移交的房屋和場(chǎng)地要滿足下述的條件：1、按乙方設(shè)計(jì)方案要求和乙

16、方書面確認(rèn)的施工圖紙反映的設(shè)計(jì)要求完成房屋和買場(chǎng)地的建造工程；2、房屋建筑主體結(jié)構(gòu)堅(jiān)實(shí)、防水、保溫。各類電力、照明、供熱、中央空調(diào)、給排水、消防、天然氣和電訊系統(tǒng)等使用狀態(tài)良好，且均符合中國(guó)和當(dāng)?shù)氐慕ㄖ?biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護(hù)法的規(guī)定和設(shè)計(jì)要求，施工質(zhì)量達(dá)到優(yōu)良；3、照明系統(tǒng)的安裝、衛(wèi)生間的建造等；4、房屋已建好變配電室并配備雙路低壓電力供給1400-1600千伏安（不含空調(diào)用電）5、房屋配備給水供應(yīng)150噸/日，完成全部給、排水系統(tǒng)及設(shè)施；6、配置消防系統(tǒng)及設(shè)施，包括：防火分區(qū)設(shè)施、噴淋、監(jiān)控報(bào)警、控制室等；7、范圍場(chǎng)地室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度：夏季27攝氏度、冬季16-18攝氏度，完成可以獨(dú)立控制的中央空調(diào)系統(tǒng)

17、及設(shè)施，自控系統(tǒng)等；8、房屋已配備獨(dú)立的水、電、天然氣計(jì)量表；9、房屋中已配備可不少于40條電話之嫌；10、完成符合設(shè)計(jì)要求的各類儲(chǔ)水池、隔油池、化糞池等；11、取得當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)主管部門頒發(fā)的建筑結(jié)構(gòu)驗(yàn)收合格證書和各項(xiàng)裝修、改造工程驗(yàn)收合格證書；12、按設(shè)計(jì)規(guī)劃完成室外道路和停車場(chǎng)，并已獲有關(guān)部門批準(zhǔn)可投入使用；13、完成各類室外管線工程；14、完成路燈和綠化等室外工程；15、取得室外工程驗(yàn)收合格證書。 案例 興萬(wàn)家超市1、社區(qū)購(gòu)物中心商圈要求：消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時(shí)間在10分鐘以內(nèi)的范圍為核心商圈，所需10-30分鐘的范圍為邊際商圈，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口為主體的現(xiàn)有及潛在人口總數(shù)，要求

18、在15-20萬(wàn)人，且周邊人口具有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)物業(yè)要求：面積在10000-20000平方米之間，樓層不超過(guò)三層，層高以米為最佳，凈高不低于3.2米，柱距以8米8米為宜，物業(yè)縱深以30-50米為佳2、社區(qū)型綜合超市商圈要求：消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時(shí)間在20分種以內(nèi)的商圈范圍，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口及潛在增長(zhǎng)人口總數(shù)要求在5-8萬(wàn)人，且周邊人口具有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)物業(yè)要求：面積在2000-6000平方米之間，以單層面積不少于2000平方米，樓層數(shù)不超過(guò)兩層為最佳，層高以5米為宜凈高不低于3。2米，柱間距以8米*8米為宜，物業(yè)縱深要求以30-40米為佳 北京物美超市一、便利店和便利超市1、立地：

19、臨交通主動(dòng)線，可視性佳（50米以外易見(jiàn)），無(wú)進(jìn)店障礙2、商圈：流動(dòng)人口量4000人次天-8000人次/天3、物業(yè)：面積80平方米-500平方米，地上一層布局方正為佳二、綜合超市1、立地：臨交通主動(dòng)線交匯處，把角為佳，容易發(fā)現(xiàn)2、商圈：以半徑1。2公里的商圈中有2萬(wàn)戶居發(fā)為宜。3、物業(yè)：?jiǎn)螌用娣e1500平方米-6000平方米以上，不超過(guò)2層，以一層為佳，賣場(chǎng)以方形最好。三、大賣場(chǎng)1、立地：臨交通主動(dòng)線交匯處，客流車流量大，人流車流易進(jìn)出2、商圈：以3公里為半徑，內(nèi)有居民30萬(wàn)人3、物業(yè)：?jiǎn)螌用娣e8000平方米-30000平方米以上，層高5米，柱距8米，以一層最佳，不超過(guò)二層，可停車300輛 沃爾

20、瑪超市一、對(duì)商圈的要求1、在項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)人口達(dá)到10萬(wàn)以上為佳，2公里范圍內(nèi)常住人口可達(dá)到12-15萬(wàn)人2、須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無(wú)綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳3、商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄?、項(xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進(jìn)出停車場(chǎng)5、核心商圈內(nèi)（距項(xiàng)目1.5公里）無(wú)經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳二、對(duì)物業(yè)的要求1、物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米，臨街面不低于70米2、層高不低于5米，對(duì)于期樓的層高要求不低于6米凈高在4.5米以上（空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離）3、樓板承重在

21、800KG/平方米以上，對(duì)期樓的要求在1000KG/平方米以上4、柱距間要求9米以上，原則上不能低于8米5、正門至少提供2個(gè)主出入口，免費(fèi)外立面廣告至少3個(gè)6、每層有電動(dòng)扶梯相連，地下車庫(kù)與商場(chǎng)之間有豎向交通連接7、商場(chǎng)要求有一定面積的廣場(chǎng)三、對(duì)停車場(chǎng)的要求1、至少提供300個(gè)以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車位2、必須為供應(yīng)商提供20個(gè)以上的免費(fèi)貨車停車位3、如商場(chǎng)在社區(qū)邊緣需做到社區(qū)居民和商場(chǎng)客流分開(kāi)，同時(shí)為商場(chǎng)供貨車輛提供物流專用場(chǎng)地，40尺貨柜車轉(zhuǎn)彎半徑18米四、其它1、市政電源為雙回呼或環(huán)網(wǎng)供電或其它當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)的供電方式，總用電量應(yīng)滿足商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)及司標(biāo)廣告等設(shè)備的用電需求，備用電源應(yīng)滿足應(yīng)

22、急照明，收銀臺(tái)，冷庫(kù)，冷柜，監(jiān)控，電腦主機(jī)等的用電需求，并提供商場(chǎng)獨(dú)立使用的高低壓配電系統(tǒng)，電表，變壓器，備用發(fā)電機(jī)，強(qiáng)弱電井道及各回路獨(dú)立開(kāi)關(guān)箱2、配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨(dú)立給排水接駁口并安裝獨(dú)立水表，給水系統(tǒng)應(yīng)滿足商場(chǎng)及空調(diào)系統(tǒng)日常用水量及水壓使用要求，儲(chǔ)水滿足市政府停水一天的商場(chǎng)用水需求3、安裝獨(dú)立的中央空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)室內(nèi)溫度要求達(dá)到24度正負(fù)度標(biāo)準(zhǔn)4、物業(yè)租賃期限一般為20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期 家樂(lè)福一、大賣場(chǎng)選址標(biāo)準(zhǔn)：Carrefour 的法文意思就是“十字路口”，而家樂(lè)福的選址也不折不扣地體現(xiàn)這一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。 位置要求描述：交通方便（私家車、公交車、地鐵、

23、輕軌）；人口密度相對(duì)集中；兩條馬路交叉口，其一為主干道；具備相當(dāng)面積的停車場(chǎng)，比如在北京至少要求600 個(gè)以上的停車位。二、建筑物要求：建筑占地面積15000平米以上，總建筑面積2 萬(wàn)-4萬(wàn)，最多不超過(guò)兩層，建筑物長(zhǎng)寬比例：10：7 或10：6，轉(zhuǎn)租租戶由家樂(lè)福負(fù)責(zé)管理。三、商圈內(nèi)的人口消費(fèi)能力1、商圈片區(qū)覆蓋：工具：GIS 人口地理系統(tǒng)（注：中國(guó)目前并沒(méi)有現(xiàn)有的資料GIS 可資利用，所以店家不得不借助市場(chǎng)調(diào)研公司的力量來(lái)收集這方面的數(shù)據(jù)。）方法一：以某個(gè)原點(diǎn)出發(fā)，測(cè)算5 分鐘的步行距離會(huì)到什么地方，然后是10 分鐘步行會(huì)到什么地方，最后是15分鐘會(huì)到什么地方。方法二：根據(jù)中國(guó)的本地特色，還需

24、要測(cè)算以自行車出發(fā)的小片、中片和大片半徑，最后是以車行速度來(lái)測(cè)算小片、中片和大片各覆蓋了什么區(qū)域。計(jì)量參數(shù)：計(jì)算這片區(qū)域內(nèi)各個(gè)居住小區(qū)的詳盡的人口規(guī)模和特征的調(diào)查，計(jì)算不同區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量和密度、年齡分布、文化水平、職業(yè)分布、人均可支配收入等等許多指標(biāo)。家樂(lè)福的做法還會(huì)更細(xì)致一些，根據(jù)這些小區(qū)的遠(yuǎn)近程度和居民可支配收入，再劃定重要銷售區(qū)域和普通銷售區(qū)域。注意事項(xiàng)：如果有自然的分隔線，如一條鐵路線，或是另一個(gè)街區(qū)有一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，商圈的覆蓋就需要依據(jù)這種邊界進(jìn)行調(diào)整。2、區(qū)域內(nèi)商業(yè)環(huán)境（包括城市交通和周邊商圈的競(jìng)爭(zhēng)情況）：指導(dǎo)原則一：如果一個(gè)未來(lái)的店址周圍有許多的公交車，或是道路寬敞，交通方便。那

25、么銷售輻射的半徑就可以大為放大。實(shí)例：例如家樂(lè)福上海大賣場(chǎng)古北店周圍的公交線路不多，家樂(lè)福就干脆自己租用公交車定點(diǎn)在一些固定的小區(qū)間穿行，方便這些離得較遠(yuǎn)的小區(qū)居民上門一次性購(gòu)齊一周的生活用品。指導(dǎo)原則二：未來(lái)潛在銷售區(qū)域會(huì)受到很多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的擠壓，所以需要將未來(lái)所有的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手計(jì)算進(jìn)去。實(shí)例：傳統(tǒng)的商圈分析中，需要計(jì)算所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售情況，產(chǎn)品線組成和單位面積銷售額等情況，然后將這些估計(jì)的數(shù)字從總的區(qū)域潛力中減去，未來(lái)的銷售潛力就產(chǎn)生了。但是這樣做并沒(méi)有考慮到不同對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，所以有些商店在開(kāi)業(yè)前索性把其它商店的短板摸個(gè)透徹，以打分的方法發(fā)現(xiàn)他們的不足之處，比如環(huán)境是否清潔，哪類產(chǎn)品的價(jià)格比

26、較高，生鮮產(chǎn)品的新鮮程度如何等，然后依據(jù)這種精確制導(dǎo)的調(diào)研結(jié)果進(jìn)行具有殺傷力的打擊。3、持續(xù)性商圈微調(diào)：依據(jù)目標(biāo)顧客的信息來(lái)微調(diào)自己的商品線。實(shí)例一：家樂(lè)福自己的一份資料指出，顧客中有60的顧客在34歲以下，70是女性，然后有28的人走路，45通過(guò)公共汽車而來(lái)。實(shí)例二：家樂(lè)福在上海的每家店都有小小的不同。在虹橋門店，因?yàn)橹車母呤杖肴后w和外國(guó)僑民比較多，其中外國(guó)僑民占到了家樂(lè)福消費(fèi)群體的40%，所以虹橋店里的外國(guó)商品特別多，如各類葡萄酒，各類泥腸，奶酪和橄欖油等，而這都是家樂(lè)福為了這些特殊的消費(fèi)群體特意從國(guó)外進(jìn)口的。實(shí)例三：南方商場(chǎng)的家樂(lè)福因?yàn)橹車木幼⌒^(qū)比較分散，干脆開(kāi)了一個(gè)迷你SHOPP

27、INGMALL，在商場(chǎng)里開(kāi)了一家電影院和麥當(dāng)勞，增加自己吸引較遠(yuǎn)處的人群的力度。青島的家樂(lè)福做得更到位，因?yàn)橛?5的顧客是韓國(guó)人，干脆就做了許多韓文招牌。四、停車場(chǎng)要求：至少600 個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位，非機(jī)動(dòng)車2000平米以上，免費(fèi)提供家樂(lè)福公司及顧客使用；五、大賣場(chǎng)設(shè)計(jì)1、家樂(lè)福的顧客群：60%的顧客是34歲以下，70%是女性，54%是已婚；2、家樂(lè)福的主要理念：低價(jià)、一次購(gòu)足、免費(fèi)停車、高周轉(zhuǎn)、新鮮程度、品質(zhì)；3、現(xiàn)代化的商店就是：衛(wèi)生、舒適、店內(nèi)通道進(jìn)出方便、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求需求面積（）8,000-30,000物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯新風(fēng)量3

28、個(gè)500*500mm的新風(fēng)口和2個(gè)500*500mm的排風(fēng)口單層面積（）5,00012,000空調(diào)要求中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通排煙散熱煙管500*700mm，約6平方米可放置兩臺(tái)排油煙機(jī)經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）13電梯（部）貨梯賣場(chǎng)為兩層時(shí)3臺(tái),賣場(chǎng)內(nèi)設(shè)兩臺(tái)自動(dòng)坡道隔油池有中央隔油池結(jié)構(gòu)層高要求（m）5.2步梯員工步行梯排污預(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基開(kāi)間要求（m）20米以上，門寬8米供電供電4200KVA雙電源消防包括消防卷簾門、消火栓、噴淋頭、煙感等。柱間要求（m） 8米供水200立方/天其他進(jìn)深50卸貨/理貨區(qū)需要500-1,000平米樓板承重（Kg/）賣場(chǎng)750kg/m2；倉(cāng)庫(kù)100

29、0kg/m2；收貨區(qū)外停車區(qū)3000kg/m2；收貨區(qū)內(nèi)堆物區(qū)1500kg/m2；酒水飲料區(qū)1000kg/m2燃?xì)夤艿?00立方/天通訊要求提供電話線配口洗手間配有停車位數(shù)量（個(gè)）300-500 易初蓮花大買場(chǎng)選址標(biāo)準(zhǔn)：總面積2萬(wàn)平方米左右，社區(qū)密集區(qū)，交通便利建筑標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)要求1地塊地塊形狀：矩形或梯形臨街面至少80米;通道不小于80米; 深度宜為120250米;地塊面積宜為25000sq.m.以上.2柱距專用獨(dú)立建筑：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)距離為10.8mx10.8m;若鋼結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)距離至少為10.8mx10.8m. 若Lotus店租用下層，業(yè)主在上層，單層店的柱網(wǎng)距離應(yīng)保持10.8mx10.

30、8m；若Lotus租用多層，柱網(wǎng)距離應(yīng)保持在8.4x8.4m （見(jiàn)附件圖號(hào)1)3樓層層高平頂建筑：賣場(chǎng)凈高不小于5.3M5.5M，后倉(cāng)凈高不小于6.8M,不大于7.5M.斜頂建筑：邊部梁下凈高4.54.8米，頂部梁下凈高6米.后倉(cāng)凈高不小于6.8M. (附件圖號(hào)2)4墻外墻為實(shí)墻面，抹灰后，可噴涂料或鋪瓷磚。盡量減少使用玻璃幕墻5樓板荷載賣場(chǎng) 800kg/平方米, 后倉(cāng)與冷庫(kù) 10001200kg/平方米；鋼筋砼地面（200厚C30內(nèi)配12150雙向雙層，賣場(chǎng)區(qū)及出租區(qū)耐磨粉3kg/，后倉(cāng)區(qū)耐磨粉5kg/,平整度要求為6m2mm）鋼筋砼樓面(70厚C30內(nèi)配6150雙向，含耐磨面層，賣場(chǎng)區(qū)及出

31、租區(qū)耐磨粉3kg/，后倉(cāng)區(qū)耐磨粉5kg/，平整度要求為6m2mm)地板表面：倉(cāng)庫(kù)及生鮮后倉(cāng)通道硬化耐磨，賣場(chǎng)及出租區(qū)內(nèi)鋪PVC地板，辦公區(qū)及設(shè)備用房鋪瓷磚, 生鮮加工間鋪瓷磚。6卸貨區(qū)考慮2或3輛40呎35噸集卡和4輛小卡車滿載重量及回車空間，集卡旋轉(zhuǎn)半徑15米，斜坡道坡度參見(jiàn)(附件圖號(hào)3)7停車面積(數(shù)量)400600 車位(上海,北京,廣州)150300車位(上海,北京,廣州以外)每個(gè)車位約需22平方米6001000自行車位8貨梯兩層：2部5噸貨梯三層：2部5噸貨梯，1部3噸貨梯。如果有地下室，必須有一部貨梯直達(dá)地下室。自動(dòng)人行步道11o。二層：2部，三層：46部。（如有地下室或樓面停車場(chǎng)

32、，則必須有上下的自動(dòng)人行步道）9供水200（小店）250（大店）噸/天10供氣通常320m3/h（不包括空調(diào)用氣）11排水配有化糞池、隔油池、排油煙裝置等，并符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收12消防滿足易初蓮花的營(yíng)運(yùn)要求，同時(shí)符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收（由業(yè)主負(fù)責(zé)），要求設(shè)置煤氣報(bào)警與聯(lián)動(dòng)裝置13空調(diào)通風(fēng)管道式分體空調(diào)（60KW）還是中央式空調(diào)要根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定。賣場(chǎng)正氣壓，賣場(chǎng)和出租區(qū)的新風(fēng)，排煙要符合消防要求。溫度要求：夏天4度；冬天度。14電話100對(duì)通局電纜到交換機(jī)房，并開(kāi)通36門直線,2條數(shù)據(jù)線,其中中繼線16條,交換機(jī)容量128門15環(huán)保符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并

33、能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收（由業(yè)主負(fù)責(zé)）16綠化符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)及易初蓮花的要求，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收17店招Signage免費(fèi)廣告牌位置分配：高炮占用2個(gè)位置；門頭占用2個(gè)位置。業(yè)主負(fù)責(zé)所有審核及執(zhí)照申請(qǐng)。(參見(jiàn)附件：概念設(shè)計(jì)立面圖)18、出租區(qū)域 7,000(max)4,000(max)19、后倉(cāng)上海、北京、廣州：8001,000m2其它地方：1,0001,200m220、噪音General 45dB(A) 1 meter radium;utility area75dB(A) 1 meter radium(max)21、供電方式及變壓器2of2500KVAdry transformers干式變壓

34、器,10/0.4kv Dyn11 50hz雙電源雙回路供電2 of 1250KVA dry transformers干式變壓器,10/0.4kv Dyn11 50hz雙電源雙回路供電22發(fā)電機(jī)容量1000kw 油罐容量可持續(xù)1.5天或6噸，業(yè)主需提供油罐位置800kw 油罐容量可持續(xù)1.5天或6噸業(yè)主需提供油罐位置23室外場(chǎng)地 重載路面（承重35噸）、停車場(chǎng)、綠化樹種、景觀等須按照易初蓮花的要求或提供的圖紙施工24人防要求符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)及易初蓮花的要求，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收25建設(shè)用地規(guī)劃文件 須由業(yè)主負(fù)責(zé)在租賃協(xié)議簽約前提供備注：要求業(yè)主提供當(dāng)?shù)厮㈦姟?、汽的價(jià)格。* 沃爾瑪、家樂(lè)福、

35、易初蓮花對(duì)比沃爾瑪家樂(lè)福易初蓮花商圈區(qū)位1.5公里范圍10萬(wàn)以上，2公里12-15萬(wàn)臨交通主干道，至少雙向四車道，無(wú)明顯阻隔；以中青年為主，收入水平高；無(wú)經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)5000平方米同類業(yè)態(tài)交通方便（私家車、公交車、地鐵、輕軌）；人口密度相對(duì)集中，兩條馬路交叉口，其一為主干道交通便利；社區(qū)密集區(qū)物業(yè)要求面積15000平方米以上，不超過(guò)兩層，總建筑面積2萬(wàn)4萬(wàn)平方米2萬(wàn)平米左右建筑物縱深40-50米以上；臨街面大于70米長(zhǎng)寬比例10：7或10：6臨街面不少于80米、矩形或梯形地塊層高5米賣場(chǎng)凈高5.3-5.5;后倉(cāng)6.8-7.5柱距8-9米10.8*10.8樓板承重賣場(chǎng) 800kg/平米,后倉(cāng)冷庫(kù)

36、10001200 停車場(chǎng)300個(gè)以上顧客免費(fèi)停車位 ，20個(gè)以上免費(fèi)貨車停車位免費(fèi)提供至少600個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位，非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)地2000平米400600 車位(上海,北京,廣州)150300車位(其他) ;6001000自行車位 相關(guān)配套電動(dòng)扶梯；電源穩(wěn)定，配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨(dú)立給排水接駁口并安裝獨(dú)立水表貨梯兩層2部5噸;三層加1部3噸貨梯。如有地下室，必有貨梯直達(dá)供水 200250噸/天;供氣排水通道通風(fēng)發(fā)電機(jī)消防環(huán)保其他2個(gè)主出入口；外立面廣告3個(gè)；廣場(chǎng)轉(zhuǎn)租租戶由家樂(lè)福負(fù)責(zé)管理免費(fèi)廣告牌：高炮2個(gè)；門頭2個(gè)合作方式租賃期限20年或20年以上租金較低、長(zhǎng)期的租賃合同（一般是20年30

37、年） 大潤(rùn)發(fā)一、土地及地點(diǎn)的位置1、土地：面積在30畝以上（約20000 m2）為佳。（覆蓋率50%）2、交通動(dòng)線：最好以土地為界兩邊臨路，要求在城市的主干道上。3、商圈人口：以土地為中心半徑3公里人口約3040萬(wàn)左右，縣、地、省會(huì)城市均可，購(gòu)買力高的城市3公里商圈內(nèi)的人口20萬(wàn)也可以開(kāi)。4、建筑物以一層20000m2為最佳，如二層即單層建筑面積均在10000m2以上，總建筑面積2000022000 m2，樓層最好不要超過(guò)二層。5、停車面積至少：機(jī)動(dòng)車10000 m2（室內(nèi)、外均可）約300個(gè)停車位，自行車2500 m23500 m2（室、內(nèi)外均可）。6、建筑物室內(nèi)層高：樓板至樓板在5.4米以

38、上（使用凈高3.8米），柱與柱距離8米或11米。商場(chǎng)的樓板荷載600kg/ m2，收貨區(qū)、庫(kù)存區(qū)需要1000kg/ m2。7、建筑面積在20000m2以上，大廳面積超過(guò)3000m2，兩路供電且同時(shí)使用，每路為1600KVA，總?cè)萘?200KVA，或一用一備，常供電3200KVA，備用電1600KVA。建筑面積在20000m2以下，大廳在3000m2以下，兩路同時(shí)使用，每路為1250KVA，則總用電的容量為2500KVA，或一用一備，常供電為2500KVA，備用電1250KVA。生活用水日供量200T，空調(diào)用水日供量200T，煤氣每小時(shí)為50m 歐尚大買場(chǎng)選址標(biāo)準(zhǔn)：A、 單層不小于8000平方米

39、，凈高5.5米左右，柱距99米，承載量8001000千克/平方米B、位于2條具有4車道的主干道的交叉口C、2.53公里內(nèi)常住人口達(dá)到2530萬(wàn) 銘可達(dá)超市基本要求指標(biāo)1、區(qū)域：泛珠江三角洲、深圳（布吉、龍華、沙頭角、松崗）、福建、長(zhǎng)沙、重慶、廣州。2、面積：主力店3000M2-5000M2，社區(qū)店1000-15003、位置：繁華商圈（優(yōu)先）及可培養(yǎng)的市場(chǎng)4、租金：根據(jù)項(xiàng)目商談5、管理費(fèi)：根據(jù)項(xiàng)目商談6、裝修期：主力店90天，社區(qū)店60天7、免租期：3個(gè)月-1年8、營(yíng)業(yè)時(shí)間：9：00AM-10：00PM工程建筑要求指標(biāo)1、樓層凈高：3.8米以上2、結(jié)構(gòu)：500KG/M23、電力：主力店300KW

40、，社區(qū)店100KW4、水：無(wú)特別要求5、空調(diào)：中央空調(diào)6、消防：提供合格的批文7、支柱跨度：6米-8米8、商業(yè)停車場(chǎng)：200-300個(gè)車位9、簽約年限：繁華商圈8年，可培養(yǎng)市場(chǎng)10年 百聯(lián)集團(tuán)大買場(chǎng)選址標(biāo)準(zhǔn)：A、 城市主干道，社區(qū)人口密集區(qū)B、單層面積4000平方米以上開(kāi)店計(jì)劃：3家左右 聯(lián)華超市 物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求需求面積（）500-1,000物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯新風(fēng)量2個(gè)500*500mm的新風(fēng)口和2個(gè)500*500mm的排風(fēng)口單層面積（）500-1,000空調(diào)要求提供中央空調(diào)排煙散熱煙管500*700mm，約6平方米可放置兩臺(tái)排油煙機(jī)經(jīng)營(yíng)樓層選擇

41、（層）12電梯（部）貨梯賣場(chǎng)為兩層時(shí)3臺(tái),賣場(chǎng)內(nèi)設(shè)兩臺(tái)自動(dòng)坡道隔油池有中央隔油池結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5步梯員工步行梯排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施開(kāi)間要求（m）8供電供電4200KVA雙電源消防包括消防卷簾門、消火栓、噴淋頭、煙感等。柱間要求（m）6供水200立方/天其他樓板承重（Kg/）賣場(chǎng)750kg/m2；倉(cāng)庫(kù)1000kg/m2；收貨區(qū)外停車區(qū)3000kg/m2；收貨區(qū)內(nèi)堆物區(qū)1500kg/m2；酒水飲料區(qū)1000kg/m2燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站通訊要求提供電話線配口洗手間停車位數(shù)量（個(gè)）50-150 人人樂(lè)商業(yè)集團(tuán)大買場(chǎng)選址標(biāo)準(zhǔn)：A、單層面積4000平方米以上

42、，四層以內(nèi)B、社區(qū)人口密集區(qū)，交通便利開(kāi)店計(jì)劃：23家* 人人樂(lè)、華潤(rùn)萬(wàn)家、北京華聯(lián)（大型綜超對(duì)比）人人樂(lè)華潤(rùn)萬(wàn)家北京華聯(lián)（大型綜超）商圈區(qū)位一二線城市大型商業(yè)地塊和住宅密集區(qū)城市商業(yè)中心、規(guī)劃中的大型商業(yè)地塊、住宅密集區(qū) ;位于城市主干道、十字路口 A、城市規(guī)模：省城或中心城市；常住人口100萬(wàn)以上，年均消費(fèi)6000元以上B、商圈要求：一級(jí)商圈：密集住宅區(qū)，3公里內(nèi)50萬(wàn)人以上，鄰主干道8條以上公交線，店面日均人流8萬(wàn)二級(jí)商圈：3公里內(nèi)30萬(wàn)以上，有6條以上公交線，日均人流量6萬(wàn)以上三級(jí)商圈：3公里內(nèi)20萬(wàn)以上，4條以上公交線，店面日均人流量4萬(wàn)以上；C、3公里內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不超過(guò)2家。物業(yè)要求

43、面積及樓層3層以內(nèi)單層3000平方以上，共8000-15000首層最佳，不超過(guò)三個(gè)樓層 ；共8000以上 共12000平方米。單層12000。多層6000平方米/層。庫(kù)房2000平方米；辦公600平方米；卸貨區(qū)300平方米。層高4.2米以上5.5米最佳 不低于5米5米柱距8*88*8建筑主體物業(yè)盡量方正框架或排架結(jié)構(gòu)樓面載荷：賣場(chǎng)4千牛/平方米，庫(kù)房5千牛/平方米 配套設(shè)施有空調(diào)、電梯、消防; 排水/排污/排油通道卸貨平臺(tái)：高0.8米，寬8米，進(jìn)深5米。卸貨通道（消防通道）寬幅：3米;地下室防水：用電量0.12千伏安/平米停車位150個(gè)以上停車位 需配備大型停車場(chǎng)，數(shù)量不小于1個(gè)車位/60 合作方式租賃自營(yíng)租期20年 免