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成都郫縣中信未來城住宅地產(chǎn)項目市場定位方案策劃報告(95頁).ppt

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成都郫縣中信未來城住宅地產(chǎn)項目市場定位方案策劃報告(95頁).ppt

1、第一部分、市場研究 結(jié)論導(dǎo)航市場環(huán)境區(qū)域市場競品分析項目研究長期看好,近期階段性回暖,中期謹慎市場環(huán)境研判成都房地產(chǎn)市場運行周期大概在12-15年之間,跟全國市場運行周期基本一致, 我們需要把握這種節(jié)奏順勢而為15年12-15年市場環(huán)境研判走勢一、這輪始于2007年第四季度的調(diào)整,既是房地產(chǎn)市場自身調(diào)整的需要,也是宏觀經(jīng)濟、外部環(huán)境加劇惡化的結(jié)果,短期內(nèi)難以根本性好轉(zhuǎn);目前整個房地產(chǎn)市場仍處于下降通道當(dāng)中,2009年市場即使有所好轉(zhuǎn)也只是階段性觸底的中繼反彈,2010年將面臨方向性抉擇。走勢二、我們預(yù)計成都樓市今后的發(fā)展路徑可能是:2009年階段性超跌反彈2010年回落盤整2011-2012年

2、探底復(fù)蘇2013-2015年緩慢復(fù)蘇2015-2020年將迎來新一輪快速發(fā)展期。 14-15年13-15年中成研判結(jié)論【中成看點】:基于我們對全國和成都房地產(chǎn)市場中遠期和近期走勢的判斷,市場給我們的啟示和指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營決策的核心思想就是:長期看好,近期謹慎;為迎接下一輪市場復(fù)蘇和高速發(fā)展機遇,要先保存自己、積蓄力量,提前布局。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決策上的運用是:在2009-2011年弱市中采取保守策略,靈活開發(fā)低風(fēng)險項目積蓄力量;在2011-2012年轉(zhuǎn)折期作好土地儲備、人才儲備和資金儲備,提前布局;在2015年之后的新一輪快速發(fā)展期采取快速攻勢策略,積極拓展和開發(fā)。市場環(huán)境區(qū)域市場競品分析整體轉(zhuǎn)入買

3、方市場,潛在供給巨大項目分析長期看好,近期階段性回暖,中期謹慎結(jié)論導(dǎo)航區(qū)域市場 郫縣08年新成交地塊平均地價每畝118萬,地均價按3.0的容積率計,樓面地價僅591元,環(huán)比去年的1250元,環(huán)比去年下降了53,土地價格的大幅下調(diào)也給房價的下調(diào)帶來較大的空間,大量低成本項目將本案行成新的沖擊。區(qū)域市場未來3年,本區(qū)域競爭項目新增供給將在320萬以上,320萬意味這事么即每年平均供過于求的潛在矛盾大,競爭將十分激烈。區(qū)域市場 本區(qū)域供給面積主要集中在81-120之間,占總供給的61,需求面積也同樣集中在這一面積段,緊湊型套三和套二產(chǎn)品是本區(qū)域供需主力。區(qū)域市場區(qū)域成交客戶分析區(qū)域市場 本區(qū)域成交客戶主要來源于郫縣本地,占了52%,是本區(qū)域中高檔樓盤主要購買人群; 主要客群置業(yè)以公職人員和醫(yī)/律/教為主,共占到50%; 最普遍的認知項目渠道為戶外廣告和口碑,分別為44%和28%,另有23%為偶然


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