1、零售管理零售管理 商圈分析商圈分析 1 第5章 零售商圈分析與選址 課程目標課程目標: : 了解商圈和商圈分析法了解商圈和商圈分析法 學會運用相關理論進行商圈分析和選址學會運用相關理論進行商圈分析和選址 課程內容：課程內容： 零售商圈分析零售商圈分析 零售店選址零售店選址 2 第5章 零售商圈分析與選址 第一節第一節 零售商圈分析零售商圈分析 一、商圈與商圈分析一、商圈與商圈分析 商圈和商圈分析的概念商圈和商圈分析的概念 （1 1）商圈：又稱商業圈或商勢圈，是指零售店以其所在地點為中心，沿著）商圈：又稱商業圈或商勢圈，是指零售店以其所在地點為中心，沿著 一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍

2、，簡而言之就是指店鋪對一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡而言之就是指店鋪對 顧客的吸引力所能達到的范圍。業態不同，商圈不同；同一業態，不同顧客的吸引力所能達到的范圍。業態不同，商圈不同；同一業態，不同 地區的商圈大小也有所不同。地區的商圈大小也有所不同。 （2 2）商圈分析：即經營者對商圈的構成情況、特點、范圍以及影響商圈模）商圈分析：即經營者對商圈的構成情況、特點、范圍以及影響商圈模 變化的因素進行實地的調查和分析，為選擇店址、制定變化的因素進行實地的調查和分析，為選擇店址、制定 和調整經營方針和調整經營方針 和策略提供依據。和策略提供依據。 商圈形態商圈形態 商業區、住宅區、文教

3、區、辦公區、混合區商業區、住宅區、文教區、辦公區、混合區 3 第二章 零售商圈分析與選址 第一節第一節 零售商圈分析零售商圈分析 一、商圈與商圈分析一、商圈與商圈分析 商圈的層次商圈的層次 （1 1）核心商圈：最接近商店，步行到達店址所需時間在）核心商圈：最接近商店，步行到達店址所需時間在1010分鐘之內；銷分鐘之內；銷 售額占本店銷售額的售額占本店銷售額的70%70%- -90%90%；擁有高度密集顧客群，顧客占到店顧；擁有高度密集顧客群，顧客占到店顧 客的客的55%55%- -70%70%。 （2 2）次商圈：位于核心商圈之外，顧客密集度較稀的區域，包括）次商圈：位于核心商圈之外，顧客密集

4、度較稀的區域，包括15%15%- -2525 的顧客；顧客步行到達店址所需時間在的顧客；顧客步行到達店址所需時間在1010分鐘分鐘- -2020分鐘；銷售額占本店分鐘；銷售額占本店 銷售額的銷售額的10%10%- -25%25%。 （3 3）邊際商圈：位于次要商圈以外的區域，在此商圈內顧客分布最稀，商）邊際商圈：位于次要商圈以外的區域，在此商圈內顧客分布最稀，商 店吸引力較弱；顧客步行到達店址所需時間超過店吸引力較弱；顧客步行到達店址所需時間超過2020分鐘；銷售額占本店分鐘；銷售額占本店 銷售額的銷售額的5%5%- -10%10%。 4 第二章 零售商圈分析與選址 第一節第一節 零售商圈分析

5、零售商圈分析 一、商圈與商圈分析一、商圈與商圈分析 商圈的層次商圈的層次 為便于研究，一般將商圈視為同心圓形。為便于研究，一般將商圈視為同心圓形。 廊坊萬達廣場廊坊萬達廣場 5 第二章 零售商圈分析與選址 第一節第一節 零售商圈分析零售商圈分析 一、商圈與商圈分析一、商圈與商圈分析 商圈的生命周期商圈的生命周期 （1 1）起步期：商圈內商業網點數目較少，分布相對集中，中心商圈內區域）起步期：商圈內商業網點數目較少，分布相對集中，中心商圈內區域 的城市功能比較多，向城市邊緣區延伸時，影響力急劇減少。的城市功能比較多，向城市邊緣區延伸時，影響力急劇減少。 （2 2）發展期：中心商圈內的商業網點數目

6、開始快速增加，企業、店鋪開始）發展期：中心商圈內的商業網點數目開始快速增加，企業、店鋪開始 重新洗牌，中心商圈功能向單一化發展，商業集中程度更高，影響力開重新洗牌，中心商圈功能向單一化發展，商業集中程度更高，影響力開 始快速增加。始快速增加。 （3 3）成熟期：形成多個商圈，原商圈人流減少，影響力降低，但未出現缺）成熟期：形成多個商圈，原商圈人流減少，影響力降低，但未出現缺 口，仍占明顯優勢，與次商圈互相競爭，互為補充。口，仍占明顯優勢，與次商圈互相競爭，互為補充。 （4 4）衰退期：隨城市布局的變動，核心商圈內大量店鋪轉移，人流量、銷）衰退期：隨城市布局的變動，核心商圈內大量店鋪轉移，人流量

7、、銷 售額、店鋪數量大量下降，影響力急劇下降，蛻變成次商圈或更小的商售額、店鋪數量大量下降，影響力急劇下降，蛻變成次商圈或更小的商 圈。圈。 6 第二章 零售商圈分析與選址 第一節第一節 零售商圈分析零售商圈分析 廊坊商圈變遷廊坊商圈變遷 1 1、三角地：位于老火車站附近，廊坊起源地，逐漸形成集貿中心，以國營、三角地：位于老火車站附近，廊坊起源地，逐漸形成集貿中心，以國營 商店和私人小賣部為主要經營形式，到商店和私人小賣部為主要經營形式，到2020世紀世紀8080年代中期為止，一直是年代中期為止，一直是 廊坊的“商業中心”。現拆遷改造廊坊的“商業中心”。現拆遷改造 （圖片攝于（圖片攝于2011

8、2011年冬）年冬） 7 第二章 零售商圈分析與選址 第一節第一節 零售商圈分析零售商圈分析 廊坊商圈變遷廊坊商圈變遷 2 2、服裝街：建國道，、服裝街：建國道，2020世紀世紀8080年代末，私有經濟和個體戶興起，很多賣年代末，私有經濟和個體戶興起，很多賣 服裝、布料和服裝裁剪的移動攤販在此擺攤，逐漸形成商業氛圍，至服裝、布料和服裝裁剪的移動攤販在此擺攤，逐漸形成商業氛圍，至9090 年代中期進行升級改造，現成為主要以服裝專賣為主商業街區，并與明年代中期進行升級改造，現成為主要以服裝專賣為主商業街區，并與明 珠、萬達廣場構成廊坊最核心商圈。珠、萬達廣場構成廊坊最核心商圈。 8 第二章 零售商

9、圈分析與選址 第一節第一節 零售商圈分析零售商圈分析 廊坊商圈變遷廊坊商圈變遷 3 3、新華路：現包括明珠大廈、萬達廣場以及金光道一帶，與建國道服裝街、新華路：現包括明珠大廈、萬達廣場以及金光道一帶，與建國道服裝街 一體，明珠大廈一體，明珠大廈19951995年成立，國有企業，廊坊最老牌的百貨商場，因年成立，國有企業，廊坊最老牌的百貨商場，因 20112011年萬達廣場開業，該商圈全面改造升級；萬達廣場于年萬達廣場開業，該商圈全面改造升級；萬達廣場于20112011年年1111月月 開業，民營企業，主力店實力強勁，包括萬千百貨、家樂福超市、萬達開業，民營企業，主力店實力強勁，包括萬千百貨、家樂

10、福超市、萬達 影院、萬達酒店、必勝客、肯德基等知名企業；兩者共同構成現廊坊最影院、萬達酒店、必勝客、肯德基等知名企業；兩者共同構成現廊坊最 核心、輻射范圍最廣、功能最齊全的商圈。核心、輻射范圍最廣、功能最齊全的商圈。 9 第二章 零售商圈分析與選址 10 第二章 零售商圈分析與選址 第一節第一節 零售商圈分析零售商圈分析 廊坊商圈變遷廊坊商圈變遷 4 4、步行街：原為各政府機關及事業單位職工居民區，以平房為主。、步行街：原為各政府機關及事業單位職工居民區，以平房為主。 19991999 年升級改造為步行商業街，由西向東貫穿銀河大街、新華路、年升級改造為步行商業街，由西向東貫穿銀河大街、新華路、

11、 建國道、建國道、 建設路、新開路、和平路等八條主要街道，全長建設路、新開路、和平路等八條主要街道，全長5 5公里，進駐主力店鋪包公里，進駐主力店鋪包 括京客隆、肯德基、麥當勞、蘇寧、速括京客隆、肯德基、麥當勞、蘇寧、速8 8、泰和電子城等。、泰和電子城等。 11 第二章 零售商圈分析與選址 第一節第一節 零售商圈分析零售商圈分析 廊坊商圈變遷廊坊商圈變遷 5 5、新朝陽：因城市擴張而形成的典型次商圈，位于廊坊市和平路與愛民東、新朝陽：因城市擴張而形成的典型次商圈，位于廊坊市和平路與愛民東 道交叉口，于道交叉口，于20062006年開業，主力店鋪包括新朝陽購物中心、沃爾瑪超市、年開業，主力店鋪

12、包括新朝陽購物中心、沃爾瑪超市、 屈臣氏、肯德基、必勝客、仙蹤林等百貨、餐飲企業。屈臣氏、肯德基、必勝客、仙蹤林等百貨、餐飲企業。 12 第二章 零售商圈分析與選址 第一節第一節 零售商圈分析零售商圈分析 13 二、影響商圈設定的因素二、影響商圈設定的因素 商圈的顧客來源商圈的顧客來源 （1 1）居住人口：常住人口，是核心商圈內基本顧客的主要來源。）居住人口：常住人口，是核心商圈內基本顧客的主要來源。 （2 2）工作人口：并不在零售店附近居住，但工作地點在零售店附近的人）工作人口：并不在零售店附近居住，但工作地點在零售店附近的人 口，是次級商圈中主要的顧客來源。口，是次級商圈中主要的顧客來源。

13、 （3 3）流動人口：即在交通要道、商業繁華地區、公共活動場所過往的人）流動人口：即在交通要道、商業繁華地區、公共活動場所過往的人 口，是構成邊緣商圈內顧客的基礎。口，是構成邊緣商圈內顧客的基礎。 商圈外部環境因素商圈外部環境因素 商圈外部環境因素直接影響商圈的規模、人氣和經營業績，主要包括：商圈外部環境因素直接影響商圈的規模、人氣和經營業績，主要包括： （1 1）家庭與人口因素）家庭與人口因素 （2 2）產業結構）產業結構 第二章 零售商圈分析與選址 第一節第一節 零售商圈分析零售商圈分析 （3 3）交通地理狀況：交通便捷，商圈規模擴大）交通地理狀況：交通便捷，商圈規模擴大 （4 4）城市商

14、貿網點布局：受城市商業布局影響）城市商貿網點布局：受城市商業布局影響 （5 5）商圈內商店的聚集狀況：不同業態、相同業態、不同商業行業企業）商圈內商店的聚集狀況：不同業態、相同業態、不同商業行業企業 （6 6）消費者的購物方式：商圈范圍受交通工具、購買頻率和批次的影響。）消費者的購物方式：商圈范圍受交通工具、購買頻率和批次的影響。 商圈內部環境因素商圈內部環境因素 （1 1）零售商店的業態：不同業態，對商圈大小的影響不同。）零售商店的業態：不同業態，對商圈大小的影響不同。 （2 2）商品結構：同等規模同一業態，不同商品結構的企業，商圈大小不同。）商品結構：同等規模同一業態，不同商品結構的企業，

15、商圈大小不同。 （3 3）商店規模：商店規模在一定范圍內與商圈大小呈正比例關系。）商店規模：商店規模在一定范圍內與商圈大小呈正比例關系。 （4 4）營銷手段和信譽）營銷手段和信譽 14 第二章 零售商圈分析與選址 第一節第一節 零售商圈分析零售商圈分析 三、商圈設定的方法三、商圈設定的方法 商圈設定的概念商圈設定的概念 所謂商圈的設定就是劃定零售商圈的范圍，也稱為商圈的測量，是零售店所謂商圈的設定就是劃定零售商圈的范圍，也稱為商圈的測量，是零售店 商圈分析中最基礎的工作。商圈分析中最基礎的工作。 設定商圈范圍的方法設定商圈范圍的方法 （1 1）根據業態設定商圈范圍）根據業態設定商圈范圍 （2

16、2）根據零售店所處位置設定商圈范圍）根據零售店所處位置設定商圈范圍 （3 3）根據零售店市場規模設定商圈范圍）根據零售店市場規模設定商圈范圍 （4 4）根據顧客購物出行方式設定商圈）根據顧客購物出行方式設定商圈 （5 5）根據顧客購買頻率設定商圈范圍）根據顧客購買頻率設定商圈范圍 15 第二章 零售商圈分析與選址 第一節第一節 零售商圈分析零售商圈分析 四、商圈特點的調查與分析四、商圈特點的調查與分析 商圈特點調查與分析是對零售店商圈的構成、范圍、特點以及影響商圈商圈特點調查與分析是對零售店商圈的構成、范圍、特點以及影響商圈 規模變化的因素進行調查、評估和分析。規模變化的因素進行調查、評估和分

17、析。 人口特點人口特點 （1 1）人口密度：每平方公里的人數或戶數確定人口密度。白天人口）人口密度：每平方公里的人數或戶數確定人口密度。白天人口= =該地該地 區戶籍人口（除去幼兒）區戶籍人口（除去幼兒）+ +該地區上班、上該地區上班、上 學人口數學人口數- -到外地到外地 上班、上學上班、上學 的人口數。隨機的人口數。隨機 流入的客流人數不計算在內。流入的客流人數不計算在內。 （2 2）客流量：重點為各站上下車乘車人數歷年來的變化。）客流量：重點為各站上下車乘車人數歷年來的變化。 （3 3）家庭人口收入水平）家庭人口收入水平 （4 4）購買力：商圈人口收入水平。）購買力：商圈人口收入水平。

18、16 第二章 零售商圈分析與選址 第一節第一節 零售商圈分析零售商圈分析 四、商圈特點的調查與分析四、商圈特點的調查與分析 交通狀況交通狀況 （1 1）從企業經營的角度對交通條件的評估）從企業經營的角度對交通條件的評估 城市規劃；城市規劃； 開設地點或附近，是否有足夠的停車場所可以利用；開設地點或附近，是否有足夠的停車場所可以利用； 停車場：收貨場所停車場：收貨場所=4=4：1 1 商品運至商店是否容易。商品運至商店是否容易。 （2 2）從方便顧客購買的角度對交通條件的評估）從方便顧客購買的角度對交通條件的評估 設在邊緣區商業中心的商店，要分析開設地點與車站、碼頭的距離和方設在邊緣區商業中心的

19、商店，要分析開設地點與車站、碼頭的距離和方 向。向。 面向位置，以下車客流為主；鄰近公交車站位置，以上車客流為主。面向位置，以下車客流為主；鄰近公交車站位置，以上車客流為主。 設在市內公共汽車站附近的商店：中途站設在市內公共汽車站附近的商店：中途站- -始終站；主停車站始終站；主停車站- -一般車站一般車站 17 第二章 零售商圈分析與選址 第一節第一節 零售商圈分析零售商圈分析 四、商圈特點的調查與分析四、商圈特點的調查與分析 經濟基礎特點經濟基礎特點 要進行經濟基礎和購買力分析：經濟周期波動對地區或行業的影響、某要進行經濟基礎和購買力分析：經濟周期波動對地區或行業的影響、某 些行業或企業的

20、發展前景。些行業或企業的發展前景。 購買力指數：比較不同商圈的購買力指數，可為發現潛在的消費市場提購買力指數：比較不同商圈的購買力指數，可為發現潛在的消費市場提 供依據。供依據。 購買力指數購買力指數=AX50%+BX30%+CX20%=AX50%+BX30%+CX20% A A商圈內可支配收入總和商圈內可支配收入總和 B B商圈內零售總額商圈內零售總額 C C具有購買力的人口數量具有購買力的人口數量 對商圈內經濟狀況分析：選擇行業多樣化的商圈開業。對商圈內經濟狀況分析：選擇行業多樣化的商圈開業。 18 第二章 零售商圈分析與選址 第一節第一節 零售商圈分析零售商圈分析 四、商圈特點的調查與分

21、析四、商圈特點的調查與分析 競爭狀況：商圈競爭點情況調查與分析競爭狀況：商圈競爭點情況調查與分析 立足于商圈范圍內，重點是那些具有競爭相關性的店型。立足于商圈范圍內，重點是那些具有競爭相關性的店型。 綜合調查：選地、用地、店鋪構造、商品策略、店鋪計劃、運營管理等。綜合調查：選地、用地、店鋪構造、商品策略、店鋪計劃、運營管理等。 商店能力調查：商品綜合能力調查，包括品種、面積、貨源等；商店能力調查：商品綜合能力調查，包括品種、面積、貨源等；A A類商類商 品能力調查，種類、陳列長度、商品價格、數量、質量品能力調查，種類、陳列長度、商品價格、數量、質量 店鋪調查：店址環境調查，對競爭店選址、用地、

22、停車場及商品般入口店鋪調查：店址環境調查，對競爭店選址、用地、停車場及商品般入口 的調查；店鋪設計調查，包括店鋪形象、構造、建筑、空調、電氣設備、的調查；店鋪設計調查，包括店鋪形象、構造、建筑、空調、電氣設備、 器具等；店鋪陳列布局調查，包括樓面構成、平面布局、面積分割、商器具等；店鋪陳列布局調查，包括樓面構成、平面布局、面積分割、商 品陳列及家具用品等。品陳列及家具用品等。 店鋪運營管理調查：對促銷、補貨、陳列及清掃等店鋪運營管理方面的店鋪運營管理調查：對促銷、補貨、陳列及清掃等店鋪運營管理方面的 調查。調查。 19 第二章 零售商圈分析與選址 第一節第一節 零售商圈分析零售商圈分析 四、商

23、圈特點的調查與分析四、商圈特點的調查與分析 商圈飽和度商圈飽和度 一個飽和的商圈，商店數目恰好滿足商圈內人口對特定產品與服務的需要。一個飽和的商圈，商店數目恰好滿足商圈內人口對特定產品與服務的需要。 飽和指數表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數量，公式：飽和指數表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數量，公式： IRS=C*RE/RFIRS=C*RE/RF 式中：式中： IRSIRS- -商業圈的零售飽和指數（商業圈的零售飽和指數（the index of retail saturationthe index of retail saturation） C C- -商業圈內的潛

24、在顧客數目（商業圈內的潛在顧客數目（customercustomer） RERE- -商圈內消費者人均零售支出（商圈內消費者人均零售支出（ retail expenditureretail expenditure） RFRF- -商圈內商店的營業面積（商圈內商店的營業面積（ retail floorretail floor） 飽和指數越大，飽和度越低，應選擇零售飽和指數較高的商圈開店。飽和指數越大，飽和度越低，應選擇零售飽和指數較高的商圈開店。 20 第二章 零售商圈分析與選址 第一節第一節 零售商圈分析零售商圈分析 四、商圈特點的調查與分析四、商圈特點的調查與分析 商圈的投資回報率分析商圈的

25、投資回報率分析 銷售額預測銷售額預測 （1 1）購買力估算法：劃定商圈）購買力估算法：劃定商圈- -調查商圈內人口數和居民戶數調查商圈內人口數和居民戶數- -計算商圈內計算商圈內 相關商品的總支出額，用此乘以商圈內總戶數，得出購買總額相關商品的總支出額，用此乘以商圈內總戶數，得出購買總額- -估計新商估計新商 店所能實現的銷售額。店所能實現的銷售額。 （2 2）商店業績類比法：確定相似的店鋪）商店業績類比法：確定相似的店鋪- -分析樣品店鋪的商圈分析樣品店鋪的商圈- -類比新店鋪類比新店鋪 購買力總金額購買力總金額= =人均購買力人均購買力* *商圈總人口商圈總人口 優勢：比購買力估算法準確優

26、勢：比購買力估算法準確 缺陷：忽視了競爭因素、就有店鋪的競爭店數與新開店的數量不同，市場缺陷：忽視了競爭因素、就有店鋪的競爭店數與新開店的數量不同，市場 占有率按舊占有率標準算等商圈內的因素。占有率按舊占有率標準算等商圈內的因素。 21 第二章 零售商圈分析與選址 第一節第一節 零售商圈分析零售商圈分析 （3 3）賣場面積比較法）賣場面積比較法 以樣本店的面積比例、市場占有率來推算待開店鋪市場占有率，進而推算以樣本店的面積比例、市場占有率來推算待開店鋪市場占有率，進而推算 出待開店鋪的銷售額的一種方法。出待開店鋪的銷售額的一種方法。 樣本店的面積比例樣本店的面積比例/ /樣本店市場占有率樣本店

27、市場占有率= =新店的面積比例新店的面積比例/ /新店市場占有率新店市場占有率 投資預測投資預測 預測投資項目明細，計算總投資；預測投資項目明細，計算總投資； 參考其他商店單位面積的投資，計算總投資。參考其他商店單位面積的投資，計算總投資。 各項經費預測各項經費預測 盈虧平衡點銷售額：保本點，量本利分析法計算盈虧平衡點銷售額：保本點，量本利分析法計算 投資回收期限：兩三年后有利潤，平均投資回收期限：兩三年后有利潤，平均7 7年收回成本。年收回成本。 22 第二章 零售商圈分析與選址 第二節第二節 零售店選址零售店選址 案例分析：案例分析：OKOK便利店盤福路分店便利店盤福路分店 23 第二章

28、零售商圈分析與選址 第二節第二節 零售店選址零售店選址 一、選址的重要性和原則一、選址的重要性和原則 選址的重要性選址的重要性 （1 1）店址投資數額較大且時期較長，關系著店鋪的發展前途。）店址投資數額較大且時期較長，關系著店鋪的發展前途。 （2 2）店址的確定是店鋪經營目標和經營策略制定的重要依據。）店址的確定是店鋪經營目標和經營策略制定的重要依據。 （3 3）店址是影響店鋪經濟效益的一個重要因素。）店址是影響店鋪經濟效益的一個重要因素。 選址的原則選址的原則 （1 1）方便消費者購買原則）方便消費者購買原則 （2 2）方便貨品運送）方便貨品運送 （3 3）有利于競爭：）有利于競爭： （4

29、4）有利于網店擴充：避免商圈重合，避免在同一區域內重復建設）有利于網店擴充：避免商圈重合，避免在同一區域內重復建設 24 第二章 零售商圈分析與選址 第二節第二節 零售店選址零售店選址 二、影響選址的因素二、影響選址的因素 人口因素人口因素 （1 1）客流性質）客流性質 分享客流：從鄰近其他商店形成的客流中獲得的客流，而不是本身產生的分享客流：從鄰近其他商店形成的客流中獲得的客流，而不是本身產生的 客流。在大型商店與小型商店之間，或同類商店之間產生。客流。在大型商店與小型商店之間，或同類商店之間產生。 派生客流：指顧客到某地并不是專程購買商品，而是因其他目的，順路進派生客流：指顧客到某地并不是

30、專程購買商品，而是因其他目的，順路進 店形成的客流。店形成的客流。 本身客流：指專程到此商店購買而形成的客流。大中型商店的客流大部分本身客流：指專程到此商店購買而形成的客流。大中型商店的客流大部分 均屬于這種客流，本身客流的形成和發展是零售企業獲得成功的重要因素。均屬于這種客流，本身客流的形成和發展是零售企業獲得成功的重要因素。 25 第二章 零售商圈分析與選址 第二節第二節 零售店選址零售店選址 二、影響選址的因素二、影響選址的因素 （2 2）潛在固定顧客）潛在固定顧客 人口最多的區域產生最多的潛在顧客，未來人口成長趨勢決定著商店的發展人口最多的區域產生最多的潛在顧客，未來人口成長趨勢決定著

31、商店的發展 規模。規模。 （3 3）過往行人的特點）過往行人的特點 年齡結構年齡結構 行人來往的尖峰時刻和稀薄時間行人來往的尖峰時刻和稀薄時間 行人來往的目的以及停留時間行人來往的目的以及停留時間 26 第二章 零售商圈分析與選址 第二節第二節 零售店選址零售店選址 二、影響選址的因素二、影響選址的因素 地理因素地理因素 （1 1）城市規劃：考慮發展趨勢（保龍倉）城市規劃：考慮發展趨勢（保龍倉） （2 2）區域規劃：了解區域發展及建筑布局規劃）區域規劃：了解區域發展及建筑布局規劃 （3 3）位置：適宜選擇城市核心商業中心、旅游中心以及住宅聚集區內）位置：適宜選擇城市核心商業中心、旅游中心以及住

32、宅聚集區內 （4 4）可見度和形象特征：遠距離確認（）可見度和形象特征：遠距離確認（500m500m）、中距離確認和近距離確認）、中距離確認和近距離確認 （50m50m），店標、指示牌（麥當勞），店標、指示牌（麥當勞） （5 5）交通地理條件）交通地理條件 交通便利性交通便利性 街道特點街道特點 地形特點（保龍倉、天和）地形特點（保龍倉、天和） 周圍環境周圍環境 27 第二章 零售商圈分析與選址 第二節第二節 零售店選址零售店選址 二、影響選址的因素二、影響選址的因素 市場因素市場因素 （1 1）競爭狀況：直接競爭、非直接競爭）競爭狀況：直接競爭、非直接競爭 （2 2）規模和外觀：地面形狀以長

33、方形、方形為好，有足夠大的空間容納建）規模和外觀：地面形狀以長方形、方形為好，有足夠大的空間容納建 筑物、停車場以及展示臺等必要設施。筑物、停車場以及展示臺等必要設施。 經濟成本因素經濟成本因素 （1 1）土地價格或建筑物租金：地價或租金合理、有較大潛在成長優勢，還）土地價格或建筑物租金：地價或租金合理、有較大潛在成長優勢，還 要考慮道路設施狀況和水、電、氣等的供給狀況等。要考慮道路設施狀況和水、電、氣等的供給狀況等。 （2 2）貨源的供應及價格水平（蘇果統一配送）貨源的供應及價格水平（蘇果統一配送） （3 3）勞動力供應狀況及工資成本高低）勞動力供應狀況及工資成本高低 28 第二章 零售商圈

34、分析與選址 第二節第二節 零售店選址零售店選址 三、零售店選址方法三、零售店選址方法 零售商店位置類型設計零售商店位置類型設計 （1 1）孤立店：商店獨立開店，不與其他競爭對手比鄰相設。）孤立店：商店獨立開店，不與其他競爭對手比鄰相設。 優勢：無競爭對手、租金較低、具有靈活性、開店費用低、能見度高等優勢：無競爭對手、租金較低、具有靈活性、開店費用低、能見度高等 劣勢：商圈較小、廣告費較高、建筑新建，投資大劣勢：商圈較小、廣告費較高、建筑新建，投資大 （2 2）已經規劃的購物中心：是指經過仔細規劃設計并集中管理的商店群，）已經規劃的購物中心：是指經過仔細規劃設計并集中管理的商店群， 通常是由房地

35、產公司事先規劃設計，興建完工后再把各鋪面出租或出售給通常是由房地產公司事先規劃設計，興建完工后再把各鋪面出租或出售給 零售商。（步行街、萬達廣場）零售商。（步行街、萬達廣場） 優勢：協調規劃，商品和服務品種組合合理；設施完善；統一形象，各具特優勢：協調規劃，商品和服務品種組合合理；設施完善；統一形象，各具特 色；有較大的商圈，適合家庭購物及休閑。色；有較大的商圈，適合家庭購物及休閑。 劣勢：租金較貴；營業管理易受限制；競爭較激烈。劣勢：租金較貴；營業管理易受限制；競爭較激烈。 29 第二章 零售商圈分析與選址 第二節第二節 零售店選址零售店選址 三、零售店選址方法三、零售店選址方法 零售商店位

36、置類型設計零售商店位置類型設計 （3 3）自然形成的商業中心：指未經規劃自然發展起來的商業中心。）自然形成的商業中心：指未經規劃自然發展起來的商業中心。 中心商業區（中心商業區（CBDCBD）：商業網店最密集的購物區，較多顧客群，是百貨店）：商業網店最密集的購物區，較多顧客群，是百貨店 或專賣店的首選地址。（新華路明珠、萬達）或專賣店的首選地址。（新華路明珠、萬達） 次級商業區（次級商業區（SBDSBD）：分散在一座城市的多個繁華程度較低的購物區域，）：分散在一座城市的多個繁華程度較低的購物區域， 通常位于兩條主要街道的交叉路口。（新朝陽）通常位于兩條主要街道的交叉路口。（新朝陽） 鄰里商業區

37、（鄰里商業區（NBDNBD）：為了滿足住宅區居民購物和服務方便而自發形成的）：為了滿足住宅區居民購物和服務方便而自發形成的 一個小型商業區，主要由若干小商店組成。（西小區）一個小型商業區，主要由若干小商店組成。（西小區） 商業街（商業街（StringString）：由若干經營類似商品的商店聚集在一起形成的一條街）：由若干經營類似商品的商店聚集在一起形成的一條街 道。（步行街）道。（步行街） 30 第二章 零售商圈分析與選址 第二節第二節 零售店選址零售店選址 鄰里商業區：新開路吉祥小區商業區鄰里商業區：新開路吉祥小區商業區 商業街：建設路土產一條街商業街：建設路土產一條街 31 第二章 零售商

38、圈分析與選址 第二節第二節 零售店選址零售店選址 三、零售店選址方法三、零售店選址方法 區域位置選擇區域位置選擇 指的是零售店應選擇設在哪一個區域，即在哪一級商業區或商業群中。應指的是零售店應選擇設在哪一個區域，即在哪一級商業區或商業群中。應 充分考慮顧客對不同商品的需求特點及購買規律。充分考慮顧客對不同商品的需求特點及購買規律。 顧客對商品的需求一般可分為三種類型：顧客對商品的需求一般可分為三種類型： （1 1）日常生活必需品：求方便心理。將商店設在居民區商業街中，輻射范）日常生活必需品：求方便心理。將商店設在居民區商業街中，輻射范 圍以半徑圍以半徑300300米為限，步行在米為限，步行在1

39、010分鐘之內為宜。分鐘之內為宜。 （2 2）周期性需求商品：定期購買，購買量不大，經比較后選擇。選擇在商）周期性需求商品：定期購買，購買量不大，經比較后選擇。選擇在商 業網店相對集中的地區為宜，如地區性商業中心。業網店相對集中的地區為宜，如地區性商業中心。 （3 3）耐用消費品及特殊需求的商品：耐用消費品多為一次購買長期使用，）耐用消費品及特殊需求的商品：耐用消費品多為一次購買長期使用， 購買頻率低；特殊需求商品購買偶然性大，頻率更小，顧客較分散。商圈購買頻率低；特殊需求商品購買偶然性大，頻率更小，顧客較分散。商圈 范圍更大，設在客流更為集中的中心商業區或專業性的商業街道。范圍更大，設在客流

40、更為集中的中心商業區或專業性的商業街道。 32 第二章 零售商圈分析與選址 第二節第二節 零售店選址零售店選址 三、零售店選址方法三、零售店選址方法 地點選擇地點選擇 （1 1）分析交通條件）分析交通條件 從企業經營的角度看，對交通條件的分析主要有以下兩方面內容：從企業經營的角度看，對交通條件的分析主要有以下兩方面內容： 在開設地點或附近，是否有足夠的停車場所可以利用；在開設地點或附近，是否有足夠的停車場所可以利用；4 4：1 1 商品運至商店是否容易。商品運至商店是否容易。 從方便顧客購買商品的角度來看，對交通條件分析主要有以下兩方面內容：從方便顧客購買商品的角度來看，對交通條件分析主要有以

41、下兩方面內容： 設在邊沿區商業中心的商店，要分析與車站、碼頭的距離和方向。面向位設在邊沿區商業中心的商店，要分析與車站、碼頭的距離和方向。面向位 置，以下車（船）的客流為主，鄰近位置，以上車客流為主；置，以下車（船）的客流為主，鄰近位置，以上車客流為主； 設在市內公交車站附近的商店，要分析公交站的性質，是中途站還是終始設在市內公交車站附近的商店，要分析公交站的性質，是中途站還是終始 站，是主要停車站還是一般停車站；站，是主要停車站還是一般停車站； 要分析市場交通管理狀況所引起的有利與不利條件。要分析市場交通管理狀況所引起的有利與不利條件。 33 第二章 零售商圈分析與選址 第二節第二節 零售店

42、選址零售店選址 三、零售店選址方法三、零售店選址方法 地點選擇地點選擇 （2 2）分析客流規律：包括現有客流和潛在客流）分析客流規律：包括現有客流和潛在客流 分析客流類型分析客流類型 自身客流：專門為購買某商品的來店顧客所形成的客流。自身客流：專門為購買某商品的來店顧客所形成的客流。 分享客流：指一家商店從鄰近商店形成的客流中獲得的客流，產生于經營互分享客流：指一家商店從鄰近商店形成的客流中獲得的客流，產生于經營互 相補充商品種類的商店之間，或大商店與小商店之間。相補充商品種類的商店之間，或大商店與小商店之間。 派生客流：指那些順路進店的顧客所形成的客流，并非專門來店購物。派生客流：指那些順路

43、進店的顧客所形成的客流，并非專門來店購物。 分析客流目的、速度和滯留時間分析客流目的、速度和滯留時間 分析街道兩側的客流規模（建國道）分析街道兩側的客流規模（建國道） 分析街道特點分析街道特點 34 第二章 零售商圈分析與選址 第二節第二節 零售店選址零售店選址 三、零售店選址方法三、零售店選址方法 地點選擇地點選擇 （3 3）分析競爭對手）分析競爭對手 （4 4）分析地形特點：能見度高、臨街（兩面或三面臨街的路口）分析地形特點：能見度高、臨街（兩面或三面臨街的路口） （5 5）分析城市建設規劃）分析城市建設規劃 四、選址步驟四、選址步驟 確定區域確定區域靠資料證明靠資料證明 劃分商圈劃分商圈

44、用數據說話：計分法用數據說話：計分法 選擇地點選擇地點在最聚客的地方開店在最聚客的地方開店 35 第二章 零售商圈分析與選址 第二節第二節 零售店選址零售店選址 五、選址評估五、選址評估 選址的戰略層面選址的戰略層面 （1 1）整體市場評估。包含以下幾方面內容：）整體市場評估。包含以下幾方面內容： 城市基本形態城市基本形態 城市經濟指標城市經濟指標 居民經濟指標居民經濟指標 政府商業規劃政府商業規劃 城市人文狀態城市人文狀態 （2 2）選址及商圈調查）選址及商圈調查 三級商圈范圍及人口數量、人口結構等三級商圈范圍及人口數量、人口結構等 商圈內貿易狀況、道路交通及業態業種配置狀況等商圈內貿易狀況

45、、道路交通及業態業種配置狀況等 商圈內行業商圈內行業 36 第二章 零售商圈分析與選址 第二節第二節 零售店選址零售店選址 五、選址評估五、選址評估 選址的戰略層面選址的戰略層面 （3 3）消費者研究）消費者研究 消費者購買行為和習慣消費者購買行為和習慣 消費者滿意度消費者滿意度 消費者購買力，以及其他娛樂、飲食、休閑、咨詢等方面的研究消費者購買力，以及其他娛樂、飲食、休閑、咨詢等方面的研究 （4 4）商圈人流檢測）商圈人流檢測 在工作日進行定點監測，統計出不同時段內經過店址的人流總數、性別人在工作日進行定點監測，統計出不同時段內經過店址的人流總數、性別人 數、年齡層人數等；數、年齡層人數等；

46、 周日（節假日）進行定點監測，統計出不同時段內人流總量，人流結構、周日（節假日）進行定點監測，統計出不同時段內人流總量，人流結構、 外來人口數量等。外來人口數量等。 37 第二章 零售商圈分析與選址 第二節第二節 零售店選址零售店選址 五、選址評估五、選址評估 選址的戰略層面選址的戰略層面 （5 5）競爭者經營情況研究）競爭者經營情況研究 店址具體評價店址具體評價 （1 1）新店營業潛力）新店營業潛力 過去類似環境中的經驗，同行業的一般水平；或過去類似環境中的經驗，同行業的一般水平；或 調查后運用統計方法計算；或調查后運用統計方法計算；或 商圈內消費者的戶數、離店遠近、月商品購買支出比重、新店市場占有率商圈內消費者的戶數、離店遠近、月商品購買支出比重、新店市場占有率 （2 2）開店投資與經營費用預算）開店投資與經營費用預算 營業額、投資額相比較營業額、投資額相比較 38