城市更新項目投融資模式及案例解析報告（16頁）.docx
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城市更新項目投融資模式及案例解析報告（16頁）.docx
1、城市更新項目投融資模式及案例解析一、城市更新項目分類（一）按改造力度劃分：整治、改建和拆建按照改造力度由弱到強，城市更新項目可分為整治類、 改建類和拆建類三種類型。不同城市命名略有不同，但實質相近，例如深圳將城市更新項目分為綜合整治類、功能改變類和拆除重建類（分別對應整治、改建和拆建）；廣州分為全面改造（對應拆建）和微改造（對應整治和改建）；中山分為微改造、局部改造和全面改造（分別對應整治、改建和拆建）。表 1. 城市更新項目分類：以灣區城市為例整治類項目改造力度最弱、審批條件最寬松，房企參與相對較少。整治類項目不改變建筑主體結構和使用功能，以消除安全隱患、完善現狀功能等為目的，一般不增加建筑
2、面積。審批程序簡化，主要由區政府負責審批、實施、竣工驗收和后續監管。改造資金主要來自市/區政府、權利人等。城鎮老舊小區改造可視為整治類城市更新的一種。整治類城市更新利潤較薄，以裝修修繕為主，房企參與相對較少。改建類項目改造力度居中、 一般需由市級城市更新管理部門審批，房企一般可通過改造、持有運營的等方式參與項目。改建類項目一般不改變土地使用權的權力主體和使用期限，在不全部拆除的前提下進行局部拆除或加建，可實施土地用途變更，部分城市可增加建筑面積（但一般會對建筑面積增幅設限，例如珠海要求不超過 30%）。房企可通過改造、持有運營等方式參與項目，代表案例如萬科上海哥倫比亞公園。圖 1. 改建類城市
3、更新項目案例：萬科上海哥倫比亞公園（上升新所）拆建類項目改造力度最強、 審批最嚴格， 是房企參與城市更新的主要形式。拆建類項目對城市更新單元內原有建筑物進行拆除并重新規劃建設，可能改變土地使用權的權利主體、可能變更部分土地性質。拆建類項目流程較復雜，審批機構涉及區、市城市更新管理部門，流程包括更計劃立項、專項規劃審批、實施主體確認、用地出讓等環節。拆建類項目分為政府主導、市場主導、政府和市場合作三種模式，每種模式下房企墊資壓力和項目周期有所差異。表 2. 拆建類項目的三種主要模式（億元）（二）按改造對象劃分：村改、城改和廠改按照改造對象劃分，城市更新項目分為“舊村”、“舊城”、“舊廠”改造三種類型。“舊村”指城鄉建成區內人居環境較差、基礎設施配套不完善，土地以集體所有性質為主的村集體成員聚居區域 2。舊村改造的地塊，村集體可選擇保留集體土地性質或按規定轉為國有用地。其中，復建安置地塊轉為國
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