長(zhǎng)沙東宸19公館金融生態(tài)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案（57頁(yè)）.ppt

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長(zhǎng)沙東宸19公館金融生態(tài)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案（57頁(yè)）.ppt

1、12012，破局東宸19公館2破局前的思考上半年關(guān)鍵點(diǎn)回顧實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)客戶(hù)分析營(yíng)銷(xiāo)渠道剖析下半年目標(biāo)目標(biāo)下的問(wèn)題目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的環(huán)境本體價(jià)值剖析3上半年關(guān)鍵點(diǎn)回顧4銷(xiāo)售周期：2012.1.15-6.30銷(xiāo)售套數(shù)：168套，其中公寓164套，住宅4套；銷(xiāo)售金額：7547.2342萬(wàn)銷(xiāo)售面積：8086.54業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)公寓月均銷(xiāo)售速度27.3套，月均銷(xiāo)售額1176萬(wàn)元，整體銷(xiāo)售速度較慢，6月份業(yè)績(jī)最不樂(lè)觀5圖：1#公寓已售房源所在樓棟一覽p公寓分樓層推貨，共推296套，樓層：47層，1011層，1218層，2629層；pB戶(hù)型和F戶(hù)型走貨最快，B戶(hù)型面積最小，總價(jià)低， F戶(hù)型通風(fēng)采光和視野佳，過(guò)渡型客戶(hù)選擇多

2、； pC戶(hù)型走貨較慢，主要為面積最大，總價(jià)最高； pA戶(hù)型和D戶(hù)型因測(cè)繪面積有誤，暫停銷(xiāo)售。公寓去化分析6市場(chǎng)公寓銷(xiāo)售速度在限購(gòu)政策下，市場(chǎng)上公寓產(chǎn)品的銷(xiāo)售速度呈現(xiàn)兩類(lèi)表現(xiàn)：商務(wù)公寓銷(xiāo)售速度明顯高于普通公寓，瀟湘國(guó)際月去化82.7套，少帥府月去化28套，昊天大廈月去化12套。數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)簽數(shù)據(jù)7成交客戶(hù)地緣特征明顯：46%的客群集中在開(kāi)福區(qū)，省內(nèi)地級(jí)市、外省客戶(hù)分別占17%、13%，與長(zhǎng)沙其他四區(qū)均為游離型邊緣客戶(hù)公寓客戶(hù)分析8從成交客戶(hù)分析圖表看：自住型客戶(hù)相比2010年呈明顯增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且出現(xiàn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)、用于小孩練琴等投資型客戶(hù)，純投資客在限購(gòu)政策下，出現(xiàn)縮水。從置業(yè)次數(shù)看，首置客戶(hù)明顯增加，

3、占71%，主要增加過(guò)渡性自住客戶(hù)、給小孩購(gòu)買(mǎi)用于練琴等功能性用房需求客群。公寓客戶(hù)分析9成交客戶(hù)從事職業(yè)以事業(yè)單位占據(jù)主力，占38%，與項(xiàng)目周邊有湘雅、省婦幼、中石化等事業(yè)單位存在有關(guān)，其次為私營(yíng)業(yè)主，占25%，這部分主要為純投資客和企業(yè)客戶(hù)，與所在中心區(qū)域存在辦公企業(yè)較多有直接關(guān)聯(lián)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)力：52%的客戶(hù)看中項(xiàng)目所在地段的升值空間；17%的客戶(hù)因就近工作選擇購(gòu)買(mǎi)從購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)力驗(yàn)證：周邊企業(yè)較多，辦公空間需求較大，現(xiàn)有成交客戶(hù)中有一部分因便利上班而選擇置業(yè)11公寓客戶(hù)總結(jié) 四大客群構(gòu)建項(xiàng)目成交客群主力：1、機(jī)構(gòu)型企業(yè)客戶(hù)；2、純投資客戶(hù)3、過(guò)渡性自住客戶(hù)4、非居家、功能用房購(gòu)買(mǎi)客群（練琴房等）地緣客戶(hù)成為核心客群，開(kāi)福區(qū)占成交量半壁江山n啟示：A：在限購(gòu)、限貸政策影響下，純投資客、過(guò)渡性自住客戶(hù)、非居家及功能用房購(gòu)買(mǎi)客群消化量有限，銷(xiāo)售周期太長(zhǎng)；B：周邊辦公企業(yè)多，可重點(diǎn)突破企業(yè)客戶(hù)，

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