1、泰和國際城項目招商深化方案博思堂商業事業部20 xx年7月提案思路項目商業競品分析靖江品牌商家分析項目商家訪談分析業態布局/商家落位PART. 1 項目商業競品分析1.德城城市廣場2.上海城商業街德城城市廣場上海城泰和國際城競品案例分布n地理位置：人民路與驥江路交匯處n建筑面積：靖江城市老城改造的重點項目。項目占地面積30400，建筑面積142505。其中地上部分建筑面積102429，地下部分建筑面積40076。n建筑格局：整體建筑采用了半圍合式的建筑格局，是由9棟相對獨立又相互連接的不同層級與體量的建筑圍合而成的“立體型街區” 。n業態定位：德誠城市廣場按照國際第三代特色商業街標準設計、涵蓋
2、購物、娛樂、休閑、餐飲、酒店的功能定位，統一經營管理。n業態配比：零售60%，餐飲15%，休閑娛樂17%，配套服務8%n商鋪面積：40以上n租金水平：60-300元/月/n經營情況：一般n主要商家:肯德基、必勝客、銀泰百貨、天一國際購物中心、文峰大世界、時代超市等n備注：繼靖江上海城步行街之后又一集購物、餐飲、休閑、娛樂、酒店等于一體的“新型城市核心商業生活街區”；二樓以上通過空中商業走廊相互貫通，中心廣場內設置景觀直達電梯，及多部自動扶梯，營造出時尚、舒適、寬敞的購物環境。 。1.1競品案例德誠城市廣場1.2主力店文峰大世界1.3主力店天一國際購物中心備注：租金采取扣點形式（約20%-25%
3、）1.4德誠城市廣場項目優缺點分析繼靖江上海城步行街之后又一集購物、餐飲、休閑、娛樂、酒店等于一體的“新型城市核心商業生活街區”。優點：1、項目內部以大型百貨為核心主力店（天一、文峰）；2、街區消費環境較好（休閑座椅、小品設置等）；3、品牌率較高（天一、文峰以“快時尚品牌”為主，消費者會產生一種“眷念消費”），整體檔次定位較高；4、德誠采取統一經營管理，故本項目值得借鑒。缺點：1、德誠城市廣場以零售為主，以樂天瑪特、天一百貨、銀泰百貨、文峰大世界為主力店，此類業態雖具有吸引人氣能力，但缺少餐飲、休閑娛樂的輔助業態，難以使消費者增加逗留的時間（消費者產生消費的關聯性不強）；2、垂直人流難以吸引至高樓層，導致高樓層經營情況慘淡；3、目前德誠城市廣場項目內街有大部分商鋪空置，原因在于建筑規劃上有所缺陷，使得人流無法有效的到達內街，容易形成死鋪，在主力店方面又沒有得到有效的解決，沒有引入目的性較強
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