1、一、客戶心態分析二、競爭項目動態三、本項目抗性及如何弱化四、內部資源的管理及整合五、營銷策略一、客戶心態分析觀望 疑慮 擇機入市并行觀望、疑慮、擇機入市并行買與不買很糾結觀望心態蔓延買房后會更焦慮疑慮怕跌心態等不到最低房價擇機而入心態觀望心態o2011年4月出臺的調控政策力度大，范圍廣，影響深，但是沈陽市房價在二三季度依然比較堅挺，甚至部分樓盤的房價穩重有升，因此雖然有一定的觀望情緒，但是成交大部分還是比較穩定。o從2011年的四季度，隨著一部分樓盤因回款因素而降價的促銷信息出爐，購房者的購房信心才開始急速下降觀望心態o渾南市場，恒大江灣率先在2011年10月率先發出的降價促銷的信息，四千七八
2、起價的含1500精裝修，各方面媒體鋪天蓋地面向市場，由原來的6400均價到現在的5400均價，金地濱河國際通過隱性的團購價三千七八起價，小戶型由原來的6800均價到現在的5800均價，吸收了大量市場份額，同時帶來了渾南市場的整體降價信號o在這種一波一波的降價下信號下，真正剛性需求買房的客戶觀望情緒比較濃，會一定程度的推遲購房計劃疑慮怕跌心態o現在很多樓都開始進行了價格戰，價格直降800元，1000元等，部分剛性需求的購房者也比較認可現在的價位，只是受到全國各地一降再降的影響，心理非常不安，怕買了之后，開發商因為資金回籠的需求會繼續降價，因此，不買著急，買了更焦慮擇機出手o經過多年的市場調控，房
3、價的起起伏伏，但是到最后來發現房價還是沒有跌到置業者所謂的底部o沈陽是以自住需求為主導的市場，在全國范圍來講，沈陽市屬于房價中等偏低的，而且房價一直比較穩定o因此部分置業者都在擇機出手，在自己認可的價位上，選擇購房二、競爭項目動態競爭項目動態競爭項目動態o 實行及預實行團購的樓盤有4家，占36%o 推出特價房源的有3家，占27%o 直接打較低折扣及減現金的有3家，27%o 因所剩房源少而無活動的有1家，占10%競爭項目動態從現有的市場情況來看各開發商不同程度的推出了各種優惠措施：團購，特價房，老帶新，直接打折等，以此來吸引客戶三、本項目情況分析o 剩余房源分析o 來訪客戶分析剩余房源分析剩余房源分析o本項目剩余房源41套，其中27套為147平大三居室，占所剩房源的比例為66%，剩余100平上下的房源14套，占所剩房源的比例34%，此部分房源為臨街把山，或者把頂。o戶型大，臨街，把山，把頂，
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