1、XX香檳國際公寓20 xx年營銷方案背景： 11月23日，XX香檳國際3號樓公寓在售樓處低調加推286套，截止12月11日，公寓共銷售 4 套，暫時陷入滯銷局面。 探析：XX香檳國際公寓緣何遇冷？投資環境產品條件營銷推廣價格條件銷售條件一、公寓租賃投資環境分析1.天津市房屋租賃市場近兩年狀況天津市20 xx年租金：950元/月每套，天津市20 xx年樓市整體成交均價：9500元/按每套房80計算，由此，20 xx年天津樓市售租投資回報率僅為1.5%，XX代理2.和平區南市板塊房屋租賃市場投資回報南市板塊20 xx年租金：二居（80-100）， 3000元/月每套，XX香檳國際公寓：81，總價1
2、74萬；由此計算，20 xx年，XX香檳國際售租投資回報率僅為2%，XX代理投資市場分析結論：天津整體租售市場不活躍，公寓產品的純租售年投資回報率較低，單純依靠租金的投資回報需求較低；由此反映在酒店式公寓市場上，公寓整體市場不溫不火，酒店式公寓往往以住宅的名義進行銷售。公寓做為住宅的一種補充產品，當住宅市場供應充足的時候，公寓只能作為一種次要選擇。二、公寓市場與價格條件分析1.天津LOFT主流在售項目近6月銷售狀況 熱 銷香檳國際與天津LOFT主流在售項目價格比較市場價格比較分析： 香檳LOFT單價2.32.63萬，屬于天津LOFT 產品第一價格階梯，該價格段參考項目瑞景名郡，月均銷售30套；
3、 香檳LOFT總價98160290萬，屬于天津總價最高的LOFT產品；天津熱銷LOFT產品參考項目萬科798，總價60-100萬；自身價格比較分析： 最低價與最高價之間相差200萬，不同戶型之間平均總價相差30萬，產品之間形成較大的價格斷層，相互轉化的難度較大；2.天津公寓市場主流在售項目近6月銷售狀況 熱 銷 熱 銷 滯銷香檳國際與天津公寓主流在售項目價格比較市場價格比較分析： 香檳公寓均價2萬/左右，屬于天津公寓產品單價第一價格階梯，該價格段參考項目富力華庭、富力中心，開盤當日銷售60余套，后期每日1套的速度；自身價格比較分析： 香檳公寓總價72217萬，主力120-180萬，屬于天津高端公寓產品主流區間；3.天津公寓主要未上市產品市場反應與香檳單價接近的市場未上市公寓產品，都在極力反復向后拖延開盤時間，原因推斷：蓄客量不足。三、產品條件分析香檳國際與競爭性項目對比平層公寓：戶型面積屬
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