2013石家莊宏吳大廈商業(yè)項目定位思路初步溝通方案（43頁）.ppt
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2013石家莊宏吳大廈商業(yè)項目定位思路初步溝通方案（43頁）.ppt
1、凱地房地產開發(fā)有限公司甲乙堂 營銷中心 2013.4宏吳大廈項目定位思路初步溝通方案 【項目基本情況】規(guī)劃占地：54畝 總建面積：4.4萬 商業(yè)面積：1.7萬 商務面積：1.5萬 地下建面：1.17萬 容積率：5.47問題1：如何使得商業(yè)價值最大化問題2：如何將最大化得商業(yè)銷售問題3：如何尋找項目核心定位公寓部分相對本案來說，只是價格高低的問題不是銷售的問題。市場現(xiàn)實觀點：1個點的深入強過100點浮掠!如何強化商業(yè)項目發(fā)展建議 商業(yè)部分項目商業(yè)核心問題-如何挖掘項目地塊價值，形成差異化競爭R1R1R1R1？問題1：如何在非傳統(tǒng)商圈挖掘地塊價值提升核心競爭力問題2：如何形成差異化競爭問題3：如何
2、尋找項目核心定位v競爭激烈v項目處于非傳統(tǒng)商圈市場現(xiàn)實首先我們從產品規(guī)劃上入手1：加大-1的商業(yè)面積，提升商業(yè)價值。 將-1開挖到綠地面積。 如紅線所視，具體開挖面積需和設計院溝通。 雙塔部分-1是聯(lián)通的，可增加使用面積。 ( 新規(guī)范，-1計入容積率)-1F 超市1F 賣場2F 賣場3F 賣場4F 餐飲 游樂 培訓 -2F 停車如停車位不符合規(guī)范增加到局部-3F-1F超市1F2F3F4F 影院-2F停車5F 餐飲 游樂 培訓5F以上 公寓 部分酒店式公寓【產品建議】其次我們對商業(yè)定位進行研究商業(yè)未來定位的可能方向1F2F3F4-5F中大型餐飲以服飾成品為主的大型商場？方案方案方案方案跳脫目前綜
3、合商場為主的思維方向商場未來定位方向小結1F2F3F4-5F+中大型餐飲以服飾為主的百貨商場主題商場為主主題商場為主 跳脫目前綜合性商場為主的思維方向主題定位與其消費客層分析 主題定位建議1女人館女人館男人館男人館或雖然消費層涵蓋各個收入層，但易與一般商場商鋪雷同主題定位建議2兒童及青少年館兒童及青少年館可涵蓋各個收入層的家庭，且消費潛力驚人消費潛力分析全國白領家庭為8歲以下子女購買相關用品的支出占家庭月收入的30%左右，僅上海2001年的該項消費總額就達192億人民幣。兒童及青少年館兒童及青少年館協(xié)同效應：達到商圈和諧，避免直接競爭造成對投資項目的損傷 資源共享：錯位經營、優(yōu)勢互補 租金承受能力可行性高上海向陽青少年兒童世界 溫州假日青少年兒童世界 （簡稱假日商城）兒童及青少年館兒童及青少年館現(xiàn)有參考案例現(xiàn)有參考案例位置：上海市南京西路993號（茂名路口）近四十年歷史，2000年8月在原
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