1、齒輪行動齒輪行動運營走訪回顧運營走訪回顧走訪走訪方法方法問題問題策略策略跟進跟進齒輪齒輪齒輪行動的背后，是各個環節的內在邏輯關聯，這也是本課程的關鍵詞。1. 走訪走訪13 13 個人13 13 個城市2525天80 80 個項目200 200 個競品1500 1500 頁PPT文件項目提報23個/項目周一周一周二周二周三周三周四周四周五周五周六周六周日周日4 45 56 67 78 89 91010111112121313141415151616171718181919202021212222232324242525262627272828292930303131上海站杭州站蘇南站南京站沈陽站
2、天津站北京站深圳站東莞站廣州站佛山站1. 走訪走訪奧運開幕奧運閉幕上海站啟動收獲與付出正相關選擇了這樣一個特殊的時段，環渤海灣、長三角、珠三角三大片區，其用意耐人尋味。走訪走訪方法方法問題問題策略策略跟進跟進齒輪齒輪? 經營計劃能否完成及完成比例？ 銷售問題由銷售解決？ 產品問題是設計問題？ 把產品做準還是把產品做好？ 市場決定經營計劃還是經營計劃決定市場？2. 問題問題答題時，都能無誤；行動時，卻容易犯錯。同意嗎？項目項目性能性能價格價格= =來訪量來訪量轉化率轉化率= =X XX X市場力市場力份額份額產品力產品力銷售力銷售力市場市場產品產品銷售銷售容量容量競爭競爭定位定位運營運營2.1
3、整體邏輯整體邏輯不能孤立地談市場力、產品力或銷售力。不要忘了本報告的主題在整體邏輯框架內，四要素的本質與相互關系性能性能價格價格= =來訪量來訪量轉化率轉化率= =X XX X市場市場份額份額產品力產品力銷售銷售市場市場產品產品銷售銷售容量容量競爭競爭定位定位運營運營2.2 市場市場項目項目整體邏輯框架不變容量：區域市場容量不足項目項目A A：位于城市衛星城：位于城市衛星城區位交通：至城市外環25KM，無便捷交通手段，2012年通輕軌客戶來源：80%來自本地往年成交量：05-07年均12萬平米A的供應量：總建面60萬平米，08年計劃7萬，1-7月市場份額45%+市中心衛星城A外環區域市場容量不足，項目的開發和銷售速度區域市場容量不足，項目的開發和銷售速度需調整需調整請思考：本案適用于萬科的哪類產品？容量：區域市場容量增長與項目開發節奏不匹配項目項目A A：位于城市規劃新區：位于城市規劃新區
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