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深圳市福田香蜜湖寫字樓項(xiàng)目定位報(bào)告.ppt

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深圳市福田香蜜湖寫字樓項(xiàng)目定位報(bào)告.ppt

1、福田香蜜湖寫字樓項(xiàng)目定位報(bào)告1前言本報(bào)告是受朗日投資公司委托，從市場(chǎng)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位分析報(bào)告內(nèi)容包括，市場(chǎng)分析、發(fā)展戰(zhàn)略、客戶定位、價(jià)格定位、產(chǎn)品定位、形象定位項(xiàng)目現(xiàn)處于初級(jí)規(guī)劃階段，本報(bào)告主要從市場(chǎng)的角度闡述項(xiàng)目定位觀點(diǎn)，為項(xiàng)目提供規(guī)劃設(shè)計(jì)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)和資料2分析思維導(dǎo)圖項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位項(xiàng)目預(yù)算市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析SWOT分析選擇戰(zhàn)略指標(biāo)及限制條件地塊解析問(wèn)題界定宏觀市場(chǎng)分析寫字樓競(jìng)爭(zhēng)分析商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的確定戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略描述客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位形象定位3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目界定指標(biāo)及限制條件地塊解析問(wèn)題界定4項(xiàng)目指標(biāo)及限制條件項(xiàng)目指標(biāo) 項(xiàng)目地塊性質(zhì)為行政辦公用地占地

2、面積8800平米容積率4.8項(xiàng)目限制條件項(xiàng)目要求物業(yè)類型為寫字樓與底層商業(yè)的結(jié)合類型項(xiàng)目除占地面積和容積率確定外其余指標(biāo)尚未給出，要求根據(jù)法定圖則確定其他指標(biāo) 項(xiàng)目對(duì)資金流沒(méi)有提出要求，我們按照利潤(rùn)最大化條件考慮，項(xiàng)目規(guī)劃盡量考慮以售為主，特殊情況可考慮出租項(xiàng)目要求建面中1.4的容積率要交給深規(guī)院作為行政辦公使用，剩余3.4容積率用于出售，并且規(guī)劃局辦公樓與商業(yè)寫字樓出入口相對(duì)獨(dú)立5農(nóng)科豪宅片區(qū)景田中高檔住宅區(qū)香蜜湖高尚居住、旅游度假區(qū)車公廟辦公區(qū)中心區(qū)蓮花山深圳高爾夫項(xiàng)目地塊解析區(qū)域位置獨(dú)一無(wú)二，資源一流，地塊稀缺u區(qū)位：項(xiàng)目緊鄰香蜜湖，位于紅荔西路與香梅路交差叉兩個(gè)商業(yè)中心之間，

3、距離在1.5公里內(nèi)。u交通：周邊路網(wǎng)完善，道路寬敞。目前紅荔路車流量并不算太大，但紅荔路接通僑城東路后車流量將會(huì)有所增加u資源：一線湖景，二線山景，旅游、度假資源豐富；u人文：固定的高檔富人居住區(qū)支持周邊商業(yè)；整個(gè)區(qū)域體現(xiàn)安靜、整潔、休閑的居住氛圍6居住用地政府用地旅游用地市政配套u(yù)占地：8800m2u建面：42240m2,其中12320m2交深規(guī)院作辦公樓u物業(yè)類型：以底層商業(yè)和寫字樓結(jié)合的模式u容積率：4.8u建筑高度：100mu覆蓋率：50%u項(xiàng)目周邊以居住用地和旅游用地為主，且居住小區(qū)已經(jīng)非常成熟項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目指標(biāo)限定小，項(xiàng)目規(guī)劃靈活性強(qiáng)u由于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未出臺(tái)，因此項(xiàng)目部分指標(biāo)是根據(jù)圖則確定，調(diào)整靈活性強(qiáng)本項(xiàng)目7香蜜湖規(guī)劃大廈香蜜二村原汽車大世界本項(xiàng)目紅荔西路深南大道香梅路香蜜湖度假村水榭花都緹香名苑香蜜湖一號(hào)香蜜湖度假村規(guī)劃大廈香蜜二村香梅路紅荔西路綠化帶綠化帶加油站房產(chǎn)

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