1、大潤發綜合商業街區 創造一個充滿活力的城市商業中心區 遠見 探討 創造 第一章 遠見 中小城市的商業中心綜合功能特點 工作 購物 休閑 交流 滿足人們工作生活的需要，創造一個舒 適的工作生活環境。 商業中心的一個重要因素就是滿足人們 的物質生活的需要。 在滿足人們物質生活的同事，也要滿足 人們的精神生活的需要，打造一個休閑 娛樂中心。 打造成一個城市的核心，創造一個廣大 市民交流活動的中心。 第一章 遠見 中小城市的商業中心區限定要素 城市容量 消費水平 商業地段 商業業態 功能配套 建筑形象 中小城市的商業地產價值也是最高的！ 第一章 遠見 目前普遍的城市商業中心區開發模式 政府規劃（控規）
2、 商業地塊拍賣 開發商開發 招商引資 1、政府控規編制 目的性不明確， 規劃指標設定的 隨意性、實施時 的誤導性。 2、編制規劃從大 局把握，不太注 重傳統城市商業 中心的發展，一 味突出新城區。 1、拍賣土地由于 眾買家盲目競爭而 抬高地塊價格。 2、不利于開發商 后期的開發成本以 及定價銷售等 1、受制于政府的 規劃控制（詳規） 用地性質、指標。 2、專注于利益的 最大化，對開發的 商業中心的質量以 及建筑形態放在其 次。周邊地塊不能 有效協調開發。 1、不是量身打造 的，招商引資的 時候比較難，銷 售服務無目標客 戶，靠天收。 2、最后才談市場 定位，何談利于 招商。 缺點： 第一章 遠
3、見 我們成功的大潤發商業中心區開發模式 招商引資 政府規劃（控規） 開發商開發 正式運營 1、能夠準確的定位 市場，我們模式就 是：國際一流大型 超市為商業龍頭， 帶動整體復合功能 的商業街區。 2、準確的定位市場 目標客戶群，有利 于商業地產的開發 銷售。 1、政府根據我們提出 招商引資的要求，量 身定制我們選擇的開 發地塊的規劃（控 規）。 2、我們的團隊是由大 潤發超市集團、規劃 設計公司、開發商、 策劃單位共同來運作， 四位一體的團隊，便 于同政府博弈。 1、土地出讓為定向招 拍掛，可以根據我們 的團隊要求在拍賣前 達成協議，確保拿地。 2、帶規劃設計方案和 招商引資條件，土地 拍招拍
4、。 1、由于前期招商引資 的成功，所以在商業 地產的開發銷售階段 有很大的優勢。 2、商業地產的成功， 人氣聚集便于周邊地 產的開發銷售。 優點： 運籌帷幄 決勝千里！ 第二章 探討 我們開發的大潤發綜合商業街區 唯一性 我們只選擇二線城市成熟的商 業區塊，建成之后將是唯一的 商業地標 前瞻性 經營推動性 打破原先的商業開發模式（先 拍賣地，后規劃再招商）我們 是先定位招商，然后規劃，最 后定向招拍掛，然后開發建設， 確保項目絕對成功。 我們只選擇二線城市成熟的商 業區塊，建成之后將是唯一的 商業地標，由全國超市成功經 營的國際級商戶大潤發集團作 為商業街區的基礎，推動成功 的經營和招商。 第
5、二章 探討 我們項目選址成功的定位特點 1、相鄰于城市的傳統商業中 心地塊 2、二三線城市，有便捷的城 市交通 3、健全的周邊有配套居住小 區 4、商業環境還處于待升級的 階段，城市經濟良好，有眾多 的人口和消費群體 第二章 探討 項目效益分析 一、拿地價格：我們的土地拿地價格在二、三線城市為150300萬/畝 二、規劃指標的控制：遵循利益最大化的原則，容積率一般控制在 2.53.0之間（通過與政府的溝通，相關技術指標可以量身定制） 三、開發效益的分析： 1、大潤發超市年租金為20003000萬/年，租約20年； 2、大潤發超市租約抵押可融資11.5億； 3、大潤發超市40000平方米的物業增
6、值評估價，一般2年后市值 35億元可以進行抵押貸款； 4、大潤發超市單體沿街好的地段商鋪可達到30，00050，000元/ 平方米,超市單體建筑周邊商業門面基本上是900012000元/平方米； 5、步行街區商業的商業價格約為800010000元/平方米，在二三 線城市的中心區，中心區住宅的價格一般在35006000元/平方米。 第二章 探討 大潤發選址條件要點示意分析 第二章 探討 我們的成功經驗 漣水萬融國際商業廣場 成功案例一成功案例一 第二章 探討 漣水萬融國際商業廣場 第二章 探討 項目概況： 建設用地：項目地塊位于淮安市漣水縣烈士陵園以東，渠南路以南、安 東路以西、常青路以北。 用
7、地面積：項目商品房開發用地約197510。包括地塊內建設的小區道 路部分 用地性質：居住用地、商業、辦公用地 用地指標：根據規劃局規劃，區域內商業，住宅整體容積率控制在3.0以 內 周邊環境：地塊為漣水縣中心，位于主干道安東路和常青路交匯處，路 況較好，地塊周邊公交發達，出行方便。兩側的漣東干渠景觀帶和五島 公園等自然景觀資源。項目為漣水縣核心商業區，周邊賣場，商業街等 各種豐富商業資源，各類金融服務機構，通訊服務網點齊全，也存在財 政局，國稅局，城管所等政府機構。 第二章 探討 設計理念： 1、整體規劃以城市綜合體的規劃理念為核心，為漣水打造一個現代的、 生態的、人文的商業居住中心。 2、形
8、成集商業、文化、居住、休閑、娛樂功能于一體的城市中心，設計 適宜步行的商業步行街體系，同時在地塊內部形成個別分散的次級組團 中心 第二章 探討 第二章 探討 第二章 探討 第二章 探討 第二章 探討 一期 占地面積 197510平方米 建筑面積 583480平方米 商業 158910平方米 住宅 424570平方米 二期 占地面積 56640平方米 建筑面積 168200平方米 商業 106800平方米 住宅 61400平方米 漣水萬融國際商業廣場經濟技術指標： 一期 占地面 積 拿地價格 建筑成本 銷售價格 初利潤 296畝 296*100萬 =2.9億 建筑面積 *1500=8.7億 住宅
9、*3500元+大潤發周邊商業*1.5萬 +街區商業*7000+沿街商業 *5000=25.3億 13.7億 二期 85 85*100萬 =0.85億 建筑面積 *1500=2.5億 住宅*4000元+商業*9000=12億 8.65億 第二章 探討 高郵大潤發項目 成功案例二成功案例二 第二章 探討 項目概況： 建設用地：項目地塊位于揚州市文游中路以西，盂城路以東，通湖路以 南，海潮路以北。 用地面積：項目商品房開發用地約329165。包括地塊內建設的小區道 路部分 用地性質：居住用地、商業、辦公用地 用地指標：根據規劃局規劃，區域內商業，住宅整體容積率控制在3.0以 內。 第二章 探討 一期
10、 占地面積 61490平方米 建筑面積 184910平方米 商業 71660平方米 住宅 75950平方米 二期 占地面積 38500平方米 建筑面積 81420平方米 商業 30615平方米 住宅 91920平方米 高郵大潤發經濟技術指標： 一期 占地面積 拿地價格 建筑成本 銷售價格 初估利潤 92.5畝 92.5*300萬=2.76億 建筑面積*1500=2.77億 住宅*6500元+大潤發周邊商業*4萬+街區商業 *15000+沿街商業*8000=19.5億 13.97億 二期 57.8畝 57.8*300萬=1.71億 建筑面積*1500=1.22億 住宅*6500元+商業*1200
11、0=9.5億 6.57億 第三章 創造 大潤發項目綜合概況： 高質量的基礎設施，便捷的交通 高質量的公共空間 擁有完善的配套設施 打破單一產業用地模式，與居住和商業緊密結合 第三章 創造 大潤發城市商業街區項目市場定位： 統一規劃、集中經營、集休統一規劃、集中經營、集休 閑、娛樂、購物功能一體的現代閑、娛樂、購物功能一體的現代 化、綜合型商業街區。化、綜合型商業街區。 第三章 創造 大潤發商業街區項目目標： 一個令人印象深刻的城市印記一個令人印象深刻的城市印記 一個令人舒適且滿意的高品質的一個令人舒適且滿意的高品質的商業購物商業購物環境環境 一個滿足一個滿足城市人城市人心理需求的高品位心理需求的高品位購物休閑購物休閑方式方式
全部分類
標準檢索
招標公告
免費下載資料庫
10000份+資源包
千萬vip文檔暢享下載
下載文檔文件編輯即用
網站精選百萬好案
百萬工程地產工作者都在用
微信掃一掃登錄
