1、不動產投資分析第一章 不動產投資概論 n1.1 不動產與不動產業不動產與不動產業 n1.2 不動產投資與投資方式不動產投資與投資方式 n1.3 不動產投資分析的研究內容和框架不動產投資分析的研究內容和框架 1.1 不動產與不動產業不動產與不動產業n1.1.1 不動產的概念與特征n1. 不動產的概念 n是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益、區位三者的綜合體，具有自然和經濟雙重屬性。 n從自然屬性的角度來考察不動產時，不動產自然體包括土地、建筑物及其他附著物。 n從經濟屬性的角度來考察不動產時，不動產是一種重要的資產，它總是在一定的社會關系中存在，作為生產力的組成部分。 2. 不動產的特征
2、 n（1）地理位置的固定性 n（2）商品本身的惟一性n（3）使用壽命的長期性 n（4）使用功能的多樣性n（5） 投資消費的雙重性 n（6）房地產價值的相關性 n（7）房地產投資的大量性 n（8）房地產的合并及可分性 1.1.2 不動產業及其特點 n1.不動產業的涵義 n不動產業是以不動產商品作為經營對象，從事不動產開發、經營、管理和服務的產業。 n不動產業涉及面廣，與國民經濟的許多產業都有密切的關系，其中尤以與建筑業最為密切。 2. 不動產業的特點 n（1）房產、地產交易的不可分割性 n（2）不動產投資的高度關聯性 n（3）投資數額大，回收期長，風險高 n（4）易受政策法規的限制和影響 n（5
3、）開發經營業務的復雜性 1.2 不動產投資與投資方式不動產投資與投資方式 n1.2.1 不動產投資的概念 n1. 投資的一般含義 n投資是一定經濟主體為了獲取預期不確定的效益而將現期的一定收入轉化為資本。 n投資必須具備五個基本要素：投資主體、投資目的、投資資金、投資客體、投資方式。 n（1）投資主體 n投資主體，是指從事投資活動，具有一定資金來源，擁有投資決策權，享受帶來的收益并承擔投資風險的法人和自然人。 n（2）投資目的 n投資目的也就是投資的動機。 n一般認為，投資主體不同，其追求的投資效益也不盡相同。 n（3）投資資金 n投資資金有兩種來源：一是投資者自己的收入；二是通過各種途徑來借錢。 n（4）投資客體 n投資客體即投資對象、或標的物。投資客體表現為多樣性，可以是將資金直接投入建設項目以形成固定資本和流動資本，也可以是購買有價證券及其他對象。 n（5）投資方式 n投資方式指資金
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