1、 房地產與理財房地產與理財n第第.1 房地產概述房地產概述n.1.1 房地產的特性和種類房地產的特性和種類n房地產是指土地、建筑物及固著在土地或建筑房地產是指土地、建筑物及固著在土地或建筑物上的不可分離的部分和附帶的各種權益。房物上的不可分離的部分和附帶的各種權益。房地產與個人的其他資產相比有其自身的特性。地產與個人的其他資產相比有其自身的特性。這些特性包括：位置固定、使用價值耐久、不這些特性包括：位置固定、使用價值耐久、不可分割、土地資源的有限性和整體價值的增值可分割、土地資源的有限性和整體價值的增值性等。性等。n對一般的投資者來說，房地產就意味著各種類對一般的投資者來說，房地產就意味著各種
2、類型的房屋。我國的房地產市場形成時間不長，型的房屋。我國的房地產市場形成時間不長，具有濃厚的轉軌經濟色彩。具有濃厚的轉軌經濟色彩。n從性質上劃分，我國的房地產有以下幾從性質上劃分，我國的房地產有以下幾種類型：種類型：n（1）商品房。）商品房。n（2）安居房、解困房和經濟適用房。）安居房、解困房和經濟適用房。n（3）房改房。）房改房。n.1.2 房地產投資的優點和缺點房地產投資的優點和缺點n1房地產投資的優點房地產投資的優點n（1）現金流和稅收策劃。）現金流和稅收策劃。n（2）價值升值。）價值升值。某些類型的房地產，特別是土某些類型的房地產，特別是土地，升值非常快。從各國的歷史看，總的來說，地，
3、升值非常快。從各國的歷史看，總的來說，在在20世紀世紀70年代的大部分時間和年代的大部分時間和80年代的部分年代的部分時間，房地產投資是很少的幾項投資收益率可以時間，房地產投資是很少的幾項投資收益率可以持續超過持續超過通貨膨脹率的投資之一。當每年通貨通貨膨脹率的投資之一。當每年通貨膨脹率維持在膨脹率維持在%15%時，大部分房地產投資時，大部分房地產投資的收益率保持在的收益率保持在15%20%之間，有的甚至更之間，有的甚至更高。因此對一項房地產的估價，不僅應當包括高。因此對一項房地產的估價，不僅應當包括對來自資產的現金流收入的折現，還應該估計對來自資產的現金流收入的折現，還應該估計到資產價值的升值。在很多例子中，房地產升到資產價值的升值。在很多例子中，房地產升值對房地產回報率的影響要大大高于年度凈現值對房地產回報率的影響要大大高于年度凈現金流的影響。金流的影響。n（3）使用財務杠桿。）使用財
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