1、開發(fā)報建策劃開發(fā)報建策劃 運營管理中心運營管理中心 2019.4 目錄目錄 CONTEXTS 02 項目開發(fā)報建策劃 01 全階段開發(fā)報建流程 03 開發(fā)報建專項計劃 PPT模板： PPT素材： PPT背景： PPT圖表： PPT下載： PPT教程： 資料下載： 范文下載： 試卷下載： 教案下載： PPT論壇： PPT課件： 語文課件： 數(shù)學課件： 英語課件： 美術(shù)課件： 科學課件： 物理課件： 化學課件： 生物課件： 地理課件： 歷史課件： 01 全階段開發(fā)報建流程全階段開發(fā)報建流程 開發(fā)報建策劃 全階段開發(fā)報建流程全階段開發(fā)報建流程 建設用地規(guī)劃許可證 國有土地使用權(quán)證 規(guī)劃方案批復 項目

2、獲取 出讓合同簽訂 項目立項 商品房價格備案表 房屋面積預測 商品房預售許可證 建設工程規(guī)劃許可證 分項驗收 綜合驗收 檔案報送 配套用房移交 竣工備案 大產(chǎn)證 各專業(yè)審查意見 日照分析報告 施工圖審查合格書 質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)備案證 建筑工程施工許可證 土地出讓階段 規(guī)劃許可階段 方案批復階段 施工許可階段 商品預售階段 竣備及產(chǎn)證辦理階段 開發(fā)項目備案（立項）開發(fā)項目備案（立項） 工作任務工作任務 獲取項目立項批復獲取項目立項批復 前置條件前置條件 繳納土地出讓金、簽訂土地出讓合同、節(jié)能 評估報告及專家評審意見 繳納土地出讓金、簽訂土地出讓合同、節(jié)能 評估報告及專家評審意見 辦理部門辦理部門 發(fā)改

3、局發(fā)改局辦理時間辦理時間5個工作日5個工作日 所需資料： 1、營業(yè)執(zhí)照； 2、組織機構(gòu)代碼證； 3、項目備案請示報告（自擬）； 4、企業(yè)投資項目備案申請表； 5、節(jié)能評估報告及批復； 6、提交的其他文件（如：通過招拍掛方式取得土 地的房地產(chǎn)項目需提供土地出讓合同（含規(guī)劃要 點）、支付土地出讓金憑證及復印件等。 所需資料： 1、營業(yè)執(zhí)照； 2、組織機構(gòu)代碼證； 3、項目備案請示報告（自擬）； 4、企業(yè)投資項目備案申請表； 5、節(jié)能評估報告及批復； 6、提交的其他文件（如：通過招拍掛方式取得土 地的房地產(chǎn)項目需提供土地出讓合同（含規(guī)劃要 點）、支付土地出讓金憑證及復印件等。 備注：備注： 全階段開

4、發(fā)報建流程全階段開發(fā)報建流程 國有土地使用權(quán)證國有土地使用權(quán)證 工作任務工作任務獲取國有土地使用權(quán)證獲取國有土地使用權(quán)證 前置條件前置條件繳納出讓金和契稅、簽訂土地出讓合同繳納出讓金和契稅、簽訂土地出讓合同 辦理部門辦理部門國土局國土局辦理時間辦理時間30個工作日30個工作日 所需資料：所需資料： 1、土地登記申請書一套； 2、國土土地使用權(quán)出讓合同（補充合同）； 3、出讓土地使用范圍圖（原件）； 4、勘測定界成果報告書（原件）； 5、收回國有土地使用權(quán)公告（分局出具或市國土局官網(wǎng)上打印）； 6、出讓金繳費發(fā)票（出具原件、收取復印件，加蓋公章）； 7、契稅發(fā)票（原件）； 8、交地確認書和附圖（

5、原件）； 9、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照； 10、法定代表人、代理人身份證； 11、立項批文、環(huán)評批復（出讓合同第14條有約定的需提供）。 1、土地登記申請書一套； 2、國土土地使用權(quán)出讓合同（補充合同）； 3、出讓土地使用范圍圖（原件）； 4、勘測定界成果報告書（原件）； 5、收回國有土地使用權(quán)公告（分局出具或市國土局官網(wǎng)上打印）； 6、出讓金繳費發(fā)票（出具原件、收取復印件，加蓋公章）； 7、契稅發(fā)票（原件）； 8、交地確認書和附圖（原件）； 9、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照； 10、法定代表人、代理人身份證； 11、立項批文、環(huán)評批復（出讓合同第14條有約定的需提供）。 備注：備注： 全階段開發(fā)報建流程全階段開

6、發(fā)報建流程 建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證 工作任務工作任務獲取建設用地規(guī)劃許可證獲取建設用地規(guī)劃許可證 前置條件前置條件立項批文、土地出讓合同立項批文、土地出讓合同 辦理部門辦理部門規(guī)劃局分管 分局 規(guī)劃局分管 分局 辦理時間辦理時間10個工作日10個工作日 所需資料： 1、組織機構(gòu)代碼證 1份； 2、建設項目基本信息表1份； 3、規(guī)劃局建設項目規(guī)劃審批事項申請表1份； 4、現(xiàn)勢性地形圖1份，提供供圖編號，應在地形圖 上標出擬用地范圍，并加蓋建設單位公章； 5、土地出讓合同 1份； 6、項目批文 1份； 7、其他需提供的文件。 所需資料： 1、組織機構(gòu)代碼證 1份； 2、建設項目基本信

7、息表1份； 3、規(guī)劃局建設項目規(guī)劃審批事項申請表1份； 4、現(xiàn)勢性地形圖1份，提供供圖編號，應在地形圖 上標出擬用地范圍，并加蓋建設單位公章； 5、土地出讓合同 1份； 6、項目批文 1份； 7、其他需提供的文件。 備注：備注： 全階段開發(fā)報建流程全階段開發(fā)報建流程 建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證 工作任務工作任務獲取建設工程規(guī)劃許可證獲取建設工程規(guī)劃許可證 前置條件前置條件立項批文、土地證立項批文、土地證 辦理部門辦理部門規(guī)劃局分管 分局 規(guī)劃局分管 分局 辦理時間辦理時間 15個工作日15個工作日 所需資料： 1、項目規(guī)劃審批事項申請表1份； 2、國土證 1份； 3、立項文件 1份；

8、 4、總平面定位圖4份和建筑施工圖（平、立、剖面、 基礎圖）3套； 5、數(shù)字申報項目提交建設工程設計方案自審表； 6、建筑節(jié)能審查回復意見書1份； 7、規(guī)劃條件及方案審定意見（或上一輪施工圖審查 意見）中要求提交的相關(guān)材料。 所需資料： 1、項目規(guī)劃審批事項申請表1份； 2、國土證 1份； 3、立項文件 1份； 4、總平面定位圖4份和建筑施工圖（平、立、剖面、 基礎圖）3套； 5、數(shù)字申報項目提交建設工程設計方案自審表； 6、建筑節(jié)能審查回復意見書1份； 7、規(guī)劃條件及方案審定意見（或上一輪施工圖審查 意見）中要求提交的相關(guān)材料。 備注：備注： 全階段開發(fā)報建流程全階段開發(fā)報建流程 建筑工程施

9、工許可證建筑工程施工許可證 工作任務工作任務獲取建筑工程施工許可證獲取建筑工程施工許可證 前置條件前置條件規(guī)劃許可證、消防審查意見、圖審合格 證、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)備案證 規(guī)劃許可證、消防審查意見、圖審合格 證、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)備案證 辦理部門辦理部門住建局住建局辦理時間辦理時間 10個工作日10個工作日 所需資料：所需資料： 1、國土證； 2、規(guī)劃許可證； 3、施工現(xiàn)場情況說明； 4、總包中標通知書、監(jiān)理中標通知書； 5、消防設計審查合格意見； 6、圖審合格意見； 7、節(jié)能備案表； 8、質(zhì)量監(jiān)督通知書、安監(jiān)備案通知書； 9、總包安全生產(chǎn)許可證； 10、施工方案報審表； 11、設資金落實證明； 12、程社會

10、保障費繳納證明（由甲方代繳代扣）。 1、國土證； 2、規(guī)劃許可證； 3、施工現(xiàn)場情況說明； 4、總包中標通知書、監(jiān)理中標通知書； 5、消防設計審查合格意見； 6、圖審合格意見； 7、節(jié)能備案表； 8、質(zhì)量監(jiān)督通知書、安監(jiān)備案通知書； 9、總包安全生產(chǎn)許可證； 10、施工方案報審表； 11、設資金落實證明； 12、程社會保障費繳納證明（由甲方代繳代扣）。 備注：備注： 全階段開發(fā)報建流程全階段開發(fā)報建流程 商品房預售許可證商品房預售許可證 工作任務工作任務獲取商品房預售許可證獲取商品房預售許可證 前置條件前置條件取得規(guī)劃證、工程達到預售條件、物價批 復、物業(yè)招標 取得規(guī)劃證、工程達到預售條件、物

11、價批 復、物業(yè)招標 辦理部門辦理部門房管局房管局辦理時間辦理時間 7個工作日個工作日 所需資料：所需資料： 1 1、商品房預售申請書； 2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照； 3、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； 4、國有土地使用證及國有土地使用權(quán)出讓合同； 5、建設項目批文； 6、建設工程規(guī)劃許可證； 7、建設工程施工許可證、施工合同、施工進度說明； 8、預售款監(jiān)管合同； 9、前期物業(yè)管理協(xié)議、物業(yè)管理協(xié)議備案證明、物管公司資質(zhì)證書、 物業(yè)管理區(qū)域備案表； 10、商品房共有共用部位審核表（207室）； 11、商品房預售方案、資金投入證明； 12、房屋建設工程白蟻預防臨時證明； 13、物價批復、價格表。 、商品房預售申請書

12、； 2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照； 3、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； 4、國有土地使用證及國有土地使用權(quán)出讓合同； 5、建設項目批文； 6、建設工程規(guī)劃許可證； 7、建設工程施工許可證、施工合同、施工進度說明； 8、預售款監(jiān)管合同； 9、前期物業(yè)管理協(xié)議、物業(yè)管理協(xié)議備案證明、物管公司資質(zhì)證書、 物業(yè)管理區(qū)域備案表； 10、商品房共有共用部位審核表（207室）； 11、商品房預售方案、資金投入證明； 12、房屋建設工程白蟻預防臨時證明； 13、物價批復、價格表。 備注：備注： 全階段開發(fā)報建流程全階段開發(fā)報建流程 竣工備案竣工備案 工作任務工作任務獲取竣工備案合格證獲取竣工備案合格證 前置條件前置條件質(zhì)監(jiān)站竣工

13、驗收通過質(zhì)監(jiān)站竣工驗收通過 辦理部門辦理部門建設局建設局辦理時間辦理時間 20個工作日個工作日 所需資料：所需資料： 1、房屋建筑工程竣工驗收備案申請書； 2、工程竣工報告（施工）； 3、工程質(zhì)量監(jiān)理評估報告； 4、單位工程竣工驗收報告； 5、建筑節(jié)能分部工程質(zhì)量驗收記錄； 6、人防工程竣工驗收備案證明文件； 7、工程質(zhì)量監(jiān)督報告； 8、單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗收記錄； 9、環(huán)保部門認可文件； 10、施工圖設計文件審查合格書； 11、建設工程檔案專項驗收意見書； 12、防雷裝置驗收合格證； 13、工程質(zhì)量保修書； 14、住宅質(zhì)量保證書、使用說明書發(fā)放承諾； 15、工程款支付情況表。 1、房

14、屋建筑工程竣工驗收備案申請書； 2、工程竣工報告（施工）； 3、工程質(zhì)量監(jiān)理評估報告； 4、單位工程竣工驗收報告； 5、建筑節(jié)能分部工程質(zhì)量驗收記錄； 6、人防工程竣工驗收備案證明文件； 7、工程質(zhì)量監(jiān)督報告； 8、單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗收記錄； 9、環(huán)保部門認可文件； 10、施工圖設計文件審查合格書； 11、建設工程檔案專項驗收意見書； 12、防雷裝置驗收合格證； 13、工程質(zhì)量保修書； 14、住宅質(zhì)量保證書、使用說明書發(fā)放承諾； 15、工程款支付情況表。 備注：備注： 全階段開發(fā)報建流程全階段開發(fā)報建流程 02 項目開發(fā)報建策劃項目開發(fā)報建策劃 開發(fā)報建策劃 房地產(chǎn)開發(fā)報建策劃房地產(chǎn)

15、開發(fā)報建策劃 01各階段注意點 02 報建組織策劃 03風險分析 04 費用統(tǒng)計 方案階段 工規(guī)證階段 方案階段 工規(guī)證階段 1、關(guān)注抗震、民防、環(huán)衛(wèi)、住宅保障等 部門意見。設計院通常習慣使用國標， 不重視地方標準，對于審批意見不能落 實。 2、常有項目在這一階段已經(jīng)違章開工， 經(jīng)過報建公關(guān)，相關(guān)征詢可能僥幸通過， 但卻無法反饋至施工圖中，予以現(xiàn)場實 施，導致驗收時存在隱患。 案例：某項目，因設計院抗震軟件達不 到抗震規(guī)范要求，導致部分樓棟在結(jié)構(gòu) 設計中抗震超限，修改后報抗震專項評 審，此時已違章開工，造成部分樓棟結(jié) 構(gòu)植筋，增加成本費用。 案例：某項目，因設計院抗震軟件達不 到抗震規(guī)范要求，

16、導致部分樓棟在結(jié)構(gòu) 設計中抗震超限，修改后報抗震專項評 審，此時已違章開工，造成部分樓棟結(jié) 構(gòu)植筋，增加成本費用。 1、關(guān)注規(guī)劃與房產(chǎn)兩大部門就面積認定 的口徑，在防止建筑面積超容的同時最 大化可售面積。（例如，盡可能分攤地 上公建至地下，增加可售面積） 2、關(guān)注公建配套用房面積滿足指標。前 期搶節(jié)點完成施工圖，導致物業(yè)招投標 或交付時，因公建用房面積不滿足指標， 往返調(diào)整規(guī)劃，最終反而是多花時間， 影響運營節(jié)點。 擴初階段擴初階段 各階段開發(fā)報建注意點各階段開發(fā)報建注意點 1、充分了解地塊規(guī)劃要求，綜合當?shù)?各行業(yè)部門的設計規(guī)范和相關(guān)法規(guī)，制 定具有可實施性的方案。 2、除規(guī)劃、土地，還要把

17、控綠化、交 通、交警、環(huán)保、消防、衛(wèi)生的征詢。 3、建議方案征詢結(jié)束后，迅速組織基 坑維護單位、設計院準備下階段征詢資 料。 案例：某項目在交通征詢中因設計規(guī)范 使用版本問題，導致實際缺少200個車 位，重新調(diào)整方案，不僅耗時，還要增 加4000萬成本。通過專家評審會加公關(guān)， 將批文中“需”增加調(diào)整為“宜”增加， 雖然得以辦理規(guī)證，但為后期驗收埋下 重大隱患。 案例：某項目在交通征詢中因設計規(guī)范 使用版本問題，導致實際缺少200個車 位，重新調(diào)整方案，不僅耗時，還要增 加4000萬成本。通過專家評審會加公關(guān)， 將批文中“需”增加調(diào)整為“宜”增加， 雖然得以辦理規(guī)證，但為后期驗收埋下 重大隱患。

18、 施工證階段 綜合驗收階段 施工證階段 綜合驗收階段 預測面積：預測面積：施工圖房產(chǎn)審核工作前置， 審圖公司審圖階段同步啟動房產(chǎn)面積核 定，把所有問題控制在規(guī)證獲取前予以 設計調(diào)整。確保施工證獲取后最短時間 完成預測報告。 物業(yè)招投標：物業(yè)招投標：指標滿足物業(yè)及業(yè)委會面 積配比，力爭區(qū)域劃分與物業(yè)外部招標 同步。 預售許可證：預售許可證：應當充分考慮工程進度， 形象進度不滿足要求申請預售，存在較 大投訴風險。 案例：某樓盤結(jié)構(gòu)未封頂，迫于回款節(jié) 點壓力，騙取進度鑒證報告，獲取預售 證后，遭遇同行舉報，預售證被吊銷， 同時也在政府主管部門留下了較差印象。 案例：某樓盤結(jié)構(gòu)未封頂，迫于回款節(jié) 點壓

19、力，騙取進度鑒證報告，獲取預售 證后，遭遇同行舉報，預售證被吊銷， 同時也在政府主管部門留下了較差印象。 消防驗收：消防驗收：1、景觀通病，將消防車道做 成隱形通道，采用塑料植草格上鋪草坪 方式，無法滿足驗收要求。2、售樓處、 會所通病，未報審消防精裝審圖先建， 導致無法驗收。 綠化驗收：綠化驗收：項目通病，綠化率永遠不滿 足，先硬質(zhì)基層滿足消防，再改為綠化， 再驗收后又改為車位。 規(guī)劃驗收：規(guī)劃驗收：1、規(guī)劃核準總圖、平面、立 面圖與現(xiàn)場施工成果不符，驗收無法通 過。2、擅自改變使用功能 竣工備案：竣工備案：所有小驗收單體需無一疏漏； 關(guān)注監(jiān)理總包合同注銷、社會保險注銷、 墻體材料散裝水泥備

20、案、節(jié)能備案；核 對規(guī)證、審圖證、報監(jiān)表、施工證面積 以及建設信息指標等，面積需完全吻合。 預售證階段預售證階段 各階段開發(fā)報建注意點各階段開發(fā)報建注意點 1、提前安排外部招投標與四證前節(jié)點 有機結(jié)合，先設計招標后勘察招標，審 圖證之后施工監(jiān)理搭接招標。 2、如有違章開工提前現(xiàn)場踏勘辦理處 罰，力爭做到開標當日完成報監(jiān)及施工 證。 各階段開發(fā)報建注意點-綜合驗收各階段開發(fā)報建注意點-綜合驗收 序號序號專項名稱專項名稱驗收進度驗收進度完成時間完成時間責任部門責任部門責任人責任人 政府對接 人員 政府對接 人員 備注備注 1防雷驗收已通過2017/11/8 2智能化驗收檢測報告已取得2017/12

21、/14 3泛光照明（綜合）初驗收已通過2017/11/30 4綠化驗收（綜合）竣工測量基本完成 5城管驗收（綜合）無，只參加規(guī)劃驗收 6環(huán)保驗收資料整理中 7水保驗收無 8國土驗收無 9人防驗收 檢測報告已取得，初定12月25日初驗 收 10消防驗收檢測報告已取得2017/12/8 11交警驗收無 12物業(yè)驗收已初驗收，整改中2017/12/8 各階段開發(fā)報建注意點-綜合驗收各階段開發(fā)報建注意點-綜合驗收 序號序號專項名稱專項名稱驗收進度驗收進度完成時間完成時間 責任部門責任部門責任人責任人 政府對接 人員 政府對接 人員 備注備注 13環(huán)衛(wèi)驗收（綜合）已初驗收，整改中2017/12/7 14

22、規(guī)劃驗收各項 15白蟻已通過 16墻改無 17水已通水2017/11/5 18電已通電2017/11/25 19氣管子完成2017/11/22 20主體質(zhì)監(jiān)站竣工初驗已通過2017/12/11 21市政質(zhì)監(jiān)站資料整理中，準備驗收 22通信無驗收，已完成安裝2017/11/25 23房產(chǎn)面積實測備案面積實測報告已完成，報告未出 24市建設檔案館備案 25竣工驗收 26聯(lián)合驗收 各階段開發(fā)報建注意點-小結(jié)各階段開發(fā)報建注意點-小結(jié) 0103 0204 1、尊重政府強制性規(guī)范，尊重規(guī)劃 核準圖“憲法”地位。 2、加強公司內(nèi)部各專業(yè)條線交圈， 報批專業(yè)及時發(fā)現(xiàn)問題及時整改，將 問題扼殺在搖籃中。 保證

23、圖紙符合規(guī)范 1、不定期邀請政府各相關(guān)職能部門 人員組織進行強制性規(guī)范培訓。 2、加強與政府推薦設備設施單位的 聯(lián)動，充分發(fā)揮其公關(guān)能力。 加強外部溝通 施工圖出圖在全盤溝通交圈討論后再 定稿，切勿為了搶開工時間和預售節(jié) 點而忽視出圖質(zhì)量，帶來驗收隱患。 加強內(nèi)部溝通 1、對于相關(guān)征詢意見予以梳理，確 保各相關(guān)部門的意見落實到后續(xù)設計 深化及具體施工中。 2、在確保出圖質(zhì)量的前提下，現(xiàn)場 必須按圖施工，不得隨意修改。 按圖施工 報建組織策劃-成立報建工作小組報建組織策劃-成立報建工作小組 1 9 Control cost a 工作小組 區(qū)域領(lǐng)導 規(guī)劃設計方案、項目總 體開發(fā)、運營等 規(guī)劃設計方

24、案、項目總 體開發(fā)、運營等重大事 項決策。 重大事 項決策。大。事項決策大。事項決策 開發(fā)報建部 1）整體開發(fā)組織協(xié)調(diào)，總體 開發(fā)計劃制定、落實； ）整體開發(fā)組織協(xié)調(diào)，總體 開發(fā)計劃制定、落實； 2）行政部門對接，了解相關(guān) 細則。 ）行政部門對接，了解相關(guān) 細則。 投資拓展部 簽署投資協(xié)議、拿地收地、 爭取優(yōu)惠政策、前期政策咨 詢。 簽署投資協(xié)議、拿地收地、 爭取優(yōu)惠政策、前期政策咨 詢。 產(chǎn)品研發(fā)中心/工程技術(shù)部 前期方案比選、設計，方案 文本及施工圖設計，協(xié)助報 建審批。 前期方案比選、設計，方案 文本及施工圖設計，協(xié)助報 建審批。批批 成本合約部 1）土方、樁基、監(jiān)理、總包等 單位的提前

25、確定，并完成合同； ）土方、樁基、監(jiān)理、總包等 單位的提前確定，并完成合同； 2）前期造價支援，土方、樁基、 臨水、臨電等工程造價預估。 ）前期造價支援，土方、樁基、 臨水、臨電等工程造價預估。 估估 綜合管理部 提供人力資源保障。提供人力資源保障。 報建組織策劃-成立報建工作小組報建組織策劃-成立報建工作小組 項目部 部門姓名聯(lián)系方式 項目負責人 報建負責人 工程負責人 土建工程師 水電工程師 項目資料員 區(qū)域職能部門 部門姓名聯(lián)系方式 區(qū)域投資發(fā)展部 區(qū)域設計管理部 區(qū)域營銷客服部 區(qū)域工程技術(shù)部 區(qū)域成本合約部 區(qū)域財務管理部 區(qū)域運營管理部 區(qū)域人力行政部 區(qū)域法務部 方案 批復 國土

26、證土地證工規(guī)證施工證預售證 市規(guī)劃局市規(guī)劃局 窗口收件窗口收件-轉(zhuǎn)國土局信息中心轉(zhuǎn)國土局信息中心-信息 中心領(lǐng)導簽字 信息 中心領(lǐng)導簽字-轉(zhuǎn)地籍處經(jīng)辦人轉(zhuǎn)地籍處經(jīng)辦人-地 籍處處長 地 籍處處長-信息中心制證信息中心制證 市國土局 市規(guī)劃局分管分局 市國土局 市規(guī)劃局分管分局 窗口窗口-經(jīng)辦人經(jīng)辦人-分管 副局長 分管 副局長-局長局長 市規(guī)劃局分管分局市規(guī)劃局分管分局 窗口窗口-經(jīng)辦經(jīng)辦-科長科長- 分管局長分管局長 區(qū)住建局區(qū)住建局 經(jīng)辦人經(jīng)辦人-科長科長-處長處長 -分管副局長分管副局長-局長局長 市房管局市房管局 報建組織策劃-行政主管部門報建組織策劃-行政主管部門 窗口窗口-經(jīng)辦人經(jīng)

27、辦人-分管局 長審批 分管局 長審批-局長審批 窗口 局長審批 窗口-經(jīng)辦人經(jīng)辦人-分管 副局長 分管 副局長 報建組織策劃-行政主管部門報建組織策劃-行政主管部門 行政主要領(lǐng)導干部及工作人員聯(lián)系方式 部門姓名電話愛好職務部門姓名電話愛好職務 縣委縣委書記 住建局 正局長 縣政府縣長副局長 國土正局長 副局長 副局長 主任 縣城鄉(xiāng)規(guī) 劃局 正局長 發(fā)改委正局長 副局長 副局長 城管局 正局長 副局長 城規(guī)科 副局長 財政局 正局長 消防 大隊長 副局長 人防辦 主任 技術(shù) 風險 政策 風險 特殊 風險 方案合規(guī)性風險 1、規(guī)劃方案符合政府強制性規(guī)范 2、保證各證記載數(shù)據(jù)的一致性 3、保證圖紙與

28、現(xiàn)場的一致性 受政策影響的風險 1、未批先建 2、消防審核 3、政策性停工 4、政府部門報建手續(xù)變化 不可預估的意外風險 1、如項目涉及合作，需要 充分考慮合作方意見 2、恰逢重要會議，主要政 府辦公人員穩(wěn)定性 風險分析風險分析 核心：如何做到集團要求與項目特性的統(tǒng)一，包括標準化流程、運營指標考核要求等。核心：如何做到集團要求與項目特性的統(tǒng)一，包括標準化流程、運營指標考核要求等。 風險分析-技術(shù)風險風險分析-技術(shù)風險 2 4 05 04 03 02 01 日照風險 風險等級： 風險風險：本地規(guī)劃對日照要求嚴格， 公司設計院對日照分析計算方式可 能不同。 措施措施：聯(lián)系本地日照公司對方案進 行分

29、析并做出調(diào)整意見及時反饋。 規(guī)劃方案前置確定 風險等級： 風險：風險：方案確定流程較長，方案及指 標不確定，后續(xù)工作缺乏數(shù)據(jù)基礎， 不能前置。 措施措施：提前溝通規(guī)劃局及集團，形成 一致意見，摘牌后即可啟動各報告的 編制，日照分析、交通評價、規(guī)劃方 案的報批及施工圖的設計工作。 消防審查 風險等級： 風險風險：原合作方一期消防道路存在隱患，二期設計將考慮整體合用車道。 措施措施：提前與消防部門溝通，盡量為我方項目爭取有利資源。 必要設計時間 風險等級： 風險：風險：設計時間較短，需同時開展方案 本冊，報建圖紙及施工圖的設計。 措施：措施：由設計部牽頭成立設計小組，協(xié) 調(diào)設計資源，設計院給予重點

30、支持，充 分利用節(jié)假日時間。 證載數(shù)據(jù)一致性 風險等級： 風險：風險：前置辦理不能保證立項、總平、 規(guī)證、圖審合格證各證登記數(shù)據(jù)一致， 為后續(xù)手續(xù)埋下隱患。 措施：措施： 1、開發(fā)部成員加入設計小組，建立歷 史數(shù)據(jù)臺賬，緊密溝通，做到最有利方 案； 2、設計預留數(shù)據(jù)安全空間，做到前證 指標大于后證指標。 風險分析-政策風險風險分析-政策風險 Corporate culture 1 3 4 6 5 2 未批先建 風險等級： 風險：風險：施工證未辦理，不允許土方及樁基施 工。 措施：提前措施：提前溝通城管局及質(zhì)監(jiān)站，辦理相關(guān) 提前開工手續(xù)或繳納最少開工費用。 施工圖聯(lián)審 風險等級： 風險：風險：建

31、設局及消防審核時間 長，影響辦證進度。 措施：措施： 1、方案確定后提前與消防單位 進行預溝通； 2、提前確定消防施工單位，優(yōu) 先本地單位，充分利用其資源。 政府部門報建手續(xù)變化 風險等級： 風險風險：程序復雜，不流暢，職權(quán)劃 分不明確，重復審查，時間長。 措施：措施：持續(xù)跟進了解辦事流程，對 接主管領(lǐng)導，提前溝通。 政策性停工 風險等級： 風險：風險：霧霾天氣、重大活動期間停止施工，工程實體 進度受到影響。 措施：措施： 1、維護建設局及城管良好關(guān)系，尋求支持； 2、提前籌劃，合理安排現(xiàn)場施工，減少不利影響。 土地評估 風險等級： 風險風險：地塊成交時間較早，對現(xiàn) 價評估有一定難度。 措施：

32、措施：提前與當?shù)貒敛块T溝通， 土地評估不影響核準證的辦理。 國土證 風險等級： 風險：風險：原土地證辦理改為不動產(chǎn)登記證，程 序復雜及辦理時間增加。 措施：措施：提前了解辦理程序和所需資料，做足 相關(guān)辦理準備工作。 前期費用施工報建費用預售證辦理市政配套 可研報告 環(huán)評報告編制 雷擊風險評價費 防雷檢測費 規(guī)劃放線費 城市基礎設備配套費 墻改基金 渣土處置費 農(nóng)名工工資預儲金 安全文明施工措施費 圖審費 房屋預測繪費 物業(yè)招標代理費 電力配套費 供熱配套費 供水配套費 燃氣配套費 可研報告 環(huán)評報告編制 雷擊風險評價費 防雷檢測費 規(guī)劃放線費 城市基礎設備配套費 墻改基金 渣土處置費 農(nóng)名工

33、工資預儲金 安全文明施工措施費 圖審費 房屋預測繪費 物業(yè)招標代理費 電力配套費 供熱配套費 供水配套費 燃氣配套費 01020304 費用統(tǒng)計費用統(tǒng)計 費用統(tǒng)計費用統(tǒng)計 前期費用測算 總建筑面積74650.33總用地面積 規(guī)劃指標 容積率：2.28 住宅：60920.46 28736.24平方米 居住戶數(shù)：430戶 商業(yè):2201.67車位：231個 車庫：4118.34 科目繳費標準計價基礎金額（萬）備注 可研報告市價6含節(jié)能分析、社會風險評估 環(huán)評報告編制費及專家評 審費 市價15該階段未成報建前置條件 雷擊風險評價費用地面積每平米約1元土地出讓合同2.88 防雷工作移交住建局，暫未明確

34、 該環(huán)節(jié)要求 防雷檢測費1元/平方米 總建筑面積 74650.33平方米 7.46 防雷工作移交住建局，暫未明確 該環(huán)節(jié)要求 規(guī)劃放線費 每棟樓按4個點計，每個 點500元 地塊8棟樓共32個點1.61.6 城市基礎設施配套費 住宅：90元/ 住宅建筑面積 60920.46平方米 548.28財稅（2017）16號 其他：60元/ 非住宅建筑面積 6320.01平方米 37.92財稅（2017）16號 小計619.14 費用統(tǒng)計費用統(tǒng)計 施工報建費用 墻改基金10元/ 總建筑面積74650.33 平方米 74.65 渣土處置費5.6元/m 總建筑面積74650.33 平方米 41.80 農(nóng)民工

35、工資預儲金20%總包合同額成本預算9260萬元1852 安全文明施工措施費2.50%總包合同額成本預算9260萬元231.50 圖審費1.5元/平方米 總建筑面積74650.33 平方米 11.20 小計2211.15 費用統(tǒng)計費用統(tǒng)計 預售證辦理 房屋預測繪費 住宅及其他用房：1.4元/； 商業(yè)用房2.3元/。 總建筑面積74650.33 平方米，其中商業(yè) 2201.67 平方米 7.66 物業(yè)招標代理費物業(yè)單價*1.5% 總建筑面積74650.33平 方米 0.28物業(yè)費暫按2.5/平方米計 小計7.94 市政配套 電力配套費 用地紅線內(nèi)150元/+用地紅 線外100萬元 總建筑面積746

36、50.33平 方米 1119.76 供熱配套費住95元/，商110元/ 總建筑面積74650.33平 方米 602.96含熱力2次線30/ 供水配套費32元/ 總建筑面積74650.33平 方米 238.88 燃氣配套費3200元/戶430戶137.6 小計2099.2 不可預見費50 合計4979.49 03 開發(fā)報建專項計劃開發(fā)報建專項計劃 開發(fā)報建策劃 開發(fā)報建專項計劃開發(fā)報建專項計劃 01開發(fā)報建專項計劃 02 工作前置及流程優(yōu)化 01 覆蓋全周期 1、前期報批 2、后期驗收 02 責任到人 1、主責部門-主責人 2、配合部門-配合人 03 要求明確 1、前置條件 2、完成標準 3、時

37、間合理 開發(fā)報建專項計劃-編制原則開發(fā)報建專項計劃-編制原則 三、報建策劃責任分解 開發(fā)報建專項計劃-責任分解開發(fā)報建專項計劃-責任分解 開發(fā)報建專項計劃責任分解（以辦理施工證為例） 序號項目主責部門配合部門責任人配合人前置條件計劃完成時間 實際完成時間完成成果備注 4施工許可證開發(fā)部開發(fā)部 獲取施工許可 證 4.1消防審核開發(fā)部設計部消防審核通過 4.2人防審批開發(fā)部設計部人防審核通過 4.3防雷審核開發(fā)部設計部防雷審核通過 4.4施工圖審查工程部設計部 獲取施工圖審 查合格書 4.5監(jiān)理、總包招標工程部合約部 發(fā)布中標通知 書 合約部提供清單 4.6節(jié)能備案工程部設計部完成節(jié)能備案開發(fā)部配

38、合 4.7合同備案開發(fā)部監(jiān)理、總包單位完成合同備案工程部配合 4.8質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)備案開發(fā)部監(jiān)理、總包單位 完成質(zhì)監(jiān)、安 監(jiān)備案 工程部配合 三、報建策劃責任分解 工作前置及流程優(yōu)化-目的工作前置及流程優(yōu)化-目的 打破政府流程 目的：減少時間與資金成本 要點：1、提前了解當?shù)卣?guī)定、政策，并了解當?shù)亻_發(fā)商的常用手段，能打擦邊球盡可能做。 2、需打破政府流程時，可以采用多種手段有效溝通，例如組織召開政府辦公會/協(xié)調(diào)會， 將我司項目納入重點項目開通綠色通道等手段。 1、爭取土地款分期支付 2、爭取提前預售 3、施工證辦理階段，未繳納相關(guān)費用前，將后續(xù)事項前置辦理 4、爭取政府支持，設計、勘察、施工、

39、監(jiān)理單位同時招標，提前完成 三、報建策劃責任分解 工作前置及流程優(yōu)化-關(guān)注點工作前置及流程優(yōu)化-關(guān)注點 規(guī)劃類： 1、摘牌前預審批 2、摘牌前確定規(guī)劃方案 3、總規(guī)預審、單體預審可同時進行 4、單體預審后無誤送消防預審 施工證類： 1、繳納相關(guān)費用前，將后續(xù)事項前置辦理 2、提前簽訂設計、勘察、施工、監(jiān)理單位合同 3、施工證辦理前，圖紙審查和節(jié)能審查意見書盡量晚繳費，減少資金投入 預售類： 1、銀行監(jiān)控賬戶、監(jiān)控協(xié)議提前辦理 2、前置預測面積測量，公關(guān)用電子版 3、提前看現(xiàn)場、預估工程進度（提前7天） 4、備份資料，房管局現(xiàn)場修改 工作前置 三、報建策劃責任分解 工作前置及流程優(yōu)化-案例工作前

40、置及流程優(yōu)化-案例 建設用地 規(guī)劃許可證 方案通過規(guī) 委會審查 建設工程 規(guī)劃許可證 施工合同與監(jiān) 理合同備案 建筑工程 施工許可證 商品房 預售許可證 優(yōu) 化 前 優(yōu) 化 前 優(yōu) 化 后 優(yōu) 化 后 5月3日 4月20日 8月25日8月10日7月20日7月15日9月20日 5月20日6月22日6月15日5月30日5月25日 注：經(jīng)優(yōu)化后的報建時間比一般房企縮短3個月時間 。 主要優(yōu)化在： 提前提前13天提前天提前43天提前天提前15天提前天提前18天天 1、辦理建設用地規(guī)劃許可證要求土地款繳清、規(guī)劃總平圖確認，溝通通過后補的形式提前辦理； 2、方案審批節(jié)點，一般房企需要兩個月時間，通過地勘及設計工作穿插實現(xiàn)一個月通地方案報批工作； 3、提前組織招標，將總包及監(jiān)理單位合同備案穿插在工程規(guī)劃許可證辦理階段； 4、通過協(xié)調(diào)綠色通道，項目先開工后補施工許可證的方式實現(xiàn)盡早開工。 謝謝謝謝觀看觀看 運營管理中心運營管理中心 2019.4