1、投資人員看財務報表 0101 三大報表介紹 02 投資人員如何看報表算交易對價 投資人員看財務報表 01 三大報表概念介紹 財務三大報表： 有底子 有面子 過好日子 資產負債表 資產負債率 資產周轉率 凈負債率 損益表 凈利潤 現金流量表 經營凈現金流 可用資金 內部收益率 現金流轉正時間 資金峰值 銷售凈利率 毖利率 流入、流出、掙錢效率 左手去處，右手來源 學會比對掙錢能力 會計恒等式 資產=負債+所有者權益 資產負債表 利潤=收入成本/費用 利潤表/損益表 負債+所有者權益=資產 （對應“ 資產負債表” 資金去處 資金來源 權益： 股東初始投 入 負債： 有息負債 無息負債 收入成本/費

2、用=利潤 （對應“ 利潤表” 土地成本、建安成本、辦公費用 人工成本、營銷費用、各種稅 收入： 銷售、出租 利潤 公司的底子資產負債表-看年報 資產 金額 負債和所有者權益 流動負債： 金額 流動資產： 貨幣資金 應收票據 應收賬款 預付款項 應收利息 其他應收款 應收股利 買入返售金融資產 存貨 其中：消耗性生物資產 一年內到期的非流動資產 其他流動資產 流動資產合計 非流動資產： 發放貸款及墊款 可供出售金融資產 長期股權投資 投資性房地產 固定資產 在建工程 工程物資 固定資產清理 生產性生物資產 油氣資產 無形資產 開發支出 商譽 1,154,915 短期借款 - 應付票據 33,11

3、4 應付賬款 569,830 預收款項 - 應付手續費及傭金 105,828 應付職工薪酬 - 應交稅費 - 應付利息 6,284,160 應付股利 - 其他應付款 95,000 21,861 908,428 右手來源，左手去處 1,021,220 - 32,537 264,784 - - 283,418 555,214 - 比率（%） 資本結構 比率（%） 債， 現金流利 - 一年內到期的非流動負債 資產負債率 73.08 -2.57 2.71 241,626 其他流動負債 8,389,473 流動負債合計 非流動負債： 產比率(負債/ 益) 3,182,461 收 資產負債率 70.69

4、- 長期借款 16,507 應付債券 328,635 預計負債 3,220,583 遞延所得稅負債 261,089 遞延收益-非流動負債 32 其他非流動負債 - 非流動負債合計 - 負債合計 2,909,945 2,678,376 - 380,146 - 益/負債 資負債率 66.88 67.00 201.94 107.68 34.78 65.22 0.32 0.47 0.30 0.44 0.53 0.07 流資產/資產 益/債 - 流負債益比 率 資產/負債 5,968,467 9,150,928 - 所有者權益(或股東權益)： - 實收資本(或股本) 59,956 資本公積金 - 其它綜

5、合收益 流負債益比率 資產/債 資產/凈債 298,893 684,001 73,653 流負債/負債 - 盈余公積金 442 未分配利潤 171,287 歸屬于母公司所有者權益合計 73,553 少數股東權益 4,132,085 所有者權益合計 141,907 流負債/負債 銷利潤 長期待攤費用 遞延所得稅資產 其他非流動資產 非流動資產合計 資產總計 1,757,068 2,955,522 415,108 3,370,629 12,521,558 /負債 12,521,558 負債和所有者權益總計 負債 資產 所有者權益 過 有 利益流入 計量 資產 、 應收 流資產 現金 應收 ： 產-

6、 - 投資 投資產 資產 用 資產 周 用 負債 資產 所有者權益 去交易; 會經利益流出 現時 負債 應 收 流負債 應交金 負債 應 負債 負債 公司的底子資產負債表 ：資金 收 ？資金 股東用 流；資產 收 ： 報建 費 土地成本 建安成本 產 成本 時間 應 費 資本利息 投資地產 應 收 流負債 計量式 建 銷售 資產 無資產 股權投資 額 能承接 應交金 流；資產 土地用權 計量式 資產 新增 未來交 負債 流負債 負債 所有者權益 公司的面子損益表看年報 報表類型 金額 報表類型 金額 營業總收入 營業總成本 2,551,934 2,219,075 1,801,465 201,3

7、97 72,254 54,997 100,095 -11,132 218,006 210,318 7,688 營業總收入 2,551,934 2,551,934 2,324,395 156,037 64,434 - 產品 房產開發 物業租賃 物業經營 土地開發 其他收入 其他業務 營業成本 稅金及附加 銷售費用 管理費用 財務費用 資產減值損失 其他經營收益 公允價值變動凈收益 投資凈收益 其中：對聯營企業和合營企業的投資收益 資產處置收益 7,068 - 產收入 營率 主營經營收益 -646 589 其他收益 營業利潤 加：營業外收入 減：營業外支出 利潤總額 669 552,124 8,5

8、14 率 金融資產 允價值變損益 630 560,008 149,739 410,269 410,269 109,628 300,641 4,636 414,905 109,628 305,277 投資產 經營收益 營外收支 減：所得稅 凈利潤 凈利潤 投資收益 利、紅、益 持續經營凈利潤 減：少數股東損益 歸屬于母公司所有者的凈利潤 加：其他綜合收益 綜合收益總額 當、 減：歸屬于少數股東的綜合收益總額 歸屬于母公司普通股東綜合收益總額 綜收益 公司的面子損益表看公司 毖利率（含丌含 負率 銷售物業 分類 項 目 單方金額（元 總金額（萬元） /） 面積 16,715 89,708 61,0

9、77 27,743 16,746 3,276 4,288 8,639 384 毖利率不負率與丏 銷售收入 銷售收入 銷售支出 土地成本（含契稅） 建安成本 53,668 36,540 16,598 10,018 1,960 4.78% 9.63% 229 丑增7%-12% 增值4.5%-6% 7%左右 綜負率22%- 銷售成本 建設期資本化利息 增值稅 25% 毖利率30% 土地增值稅 其他稅金 毛利 28,631 2,243 2,691 - 32% 管理費用 2.50% 3.00% 期間費用 稅后利潤 營銷費用 財務費用 所得稅 5,924 17,773 6.60% 凈利潤 10,633 與

10、丐營外收支 銷售利潤率（銷售 收入含增值稅） 銷售物業19.81% 利潤算丒專 利潤 收入 成本 費用 稅金 銷售面 銷售 土地成本 建成本 營銷費用 稅 費用 財務費用 土稅 所稅 公司的子現金流量表 報 表 類 型 銷售商品、提供勞務收到的現金 收到的稅費返還 金 額 1,955,103 - 收到其他與經營活動有關的現金 經 營 活 動 現 金 流 入 小 計 229,948 2,185,051 2,155,611 97,490 370,446 286,937 2,910,484 -725,433 1,112,785 7,360 2017-12-31 76.61 2016-12-31 15

11、3.12 86.06 2015-12-31 104.08 購買商品、接受勞務支付的現金 支付給職工以及為職工支付的現金 支付的各項稅費 銷售且丕世收現金/營收入 經營丗產丘現金流凈額/營收入 支付其他與經營活動有關的現金 經 營 活 動 現 金 流 出 小 計 -28.43 -82.50 經 營 活 動 產 生 的 現 金 流 量 凈 額 收回投資收到的現金 經營丗產丘現金流凈額/營利潤 -131.39 -217.94 -28.43 407.20 848.77 86.06 -402.69 -1,292.47 -82.50 (TTM) 取得投資收益收到的現金 經營丗產丘現金流凈額/經營丗 處置固

12、定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金凈額 處置子公司及其他營業單位收到的現金凈額 收到其他與投資活動有關的現金 投 資 活 動 現 金 流 入 小 計 1,985 凈收益 - - 1,122,130 7,998 經營現金凈流/營收入 經營丗產丘現金流凈額丙比 投資丗產丘現金流凈額丙比 業資丗產丘現金流凈額丙比 購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金 投資支付的現金 1,272,803 65,540 69,223 1,415,563 -293,433 695 259.99 272.24 -34.96 1,284.74 76.34 取得子公司及其他營業單位支付的現金凈額 支付其他與投資

13、活動有關的現金 投 資 活 動 現 金 流 出 小 計 105.17 投 資 活 動 產 生 的 現 金 流 量 凈 額 吸收投資收到的現金 -265.16 -137.29 -1,261.08 其中：子公司吸收少數股東投資收到的現金 取得借款收到的現金 695 2,211,500 - 收到其他與籌資活動有關的現金 發行債券收到的現金 300,000 2,512,195 1,342,386 389,313 6,226 籌 資 活 動 現 金 流 入 小 計 償還債務支付的現金 分配股利、利潤或償付利息支付的現金 其中：子公司支付給少數股東的股利、利潤 支付其他與籌資活動有關的現金 籌 資 活 動

14、 現 金 流 出 小 計 40,651 1,772,350 739,845 366 籌 資 活 動 產 生 的 現 金 流 量 凈 額 匯 率 變 動 對 現 金 的 影 響 現 金 及 現 金 等 價 物 凈 增 加 額 -278,656 1,333,939 1,055,283 期初現金及現金等價物余額 期末現金及現金等價物余額 投資人員看財務報表 02 投資人員如何看報表算交易對價 資產負債表的-1 標公司 債金 股權收 所有者權益 資產 未土地4萬 已土地2萬 已銷售1萬 負債 營負債 公司資產 股權 資產 +股東 +金 ：資金+收 未銷售1萬 丑叢價7500東/絲丞 收丟價承債金額丠両

15、 丟價丠両 資產負債表的-2 資產 負債 所有者權益 項目公司核心資產的價值 存貨； 項目公司的主要資金來源 負債成本； =資產-負債; 流動性比較： 投資性房地產； 長期股權投資； 無形資產等 負債長短期； 1、未分配利潤：隨意支配； 2、盈余公積：彌補虧損或送股， 但不得低于注冊資本25%； 負債承接能力 3、資本公積：只能轉增股本； 4、注冊資本：變相抽資 產生溢價核心三大資產 所有者權益的評估價=股 權收購款 負債沒有溢價，但有承接成本 收標公司不同階段的重點 是否支付完畢地價； 科：、無資產、收、付、 短； 是否有外部借款； 是否有股東占用； 有土地未開發 建安成本列支是否合理？ 開

16、發貸款如何承接； 利息是否合理？ 科：、預付、收、付、 付、短、未分配利潤； 有土地已開發 未分配利潤是否合理； 科：、預付、收、付、預 稅金支付是否足額； 收，付、短、未分配利潤； 已開發已銷售 股東占用資金清理 科：、預付、收、付、預 丣 利潤算 已開發已銷售 已結轉 收，付稅金、付、短、未分配利 潤； 丣 額 情景1-丑未，價支兩嚴 分類 報表 並喪資金 應收 應收 ： 面 面金 金 金 500 500 500 - - - 類型 金額 備注 60,000 20,000 40,000 30,000 10,000 20,000 30,000 10,000 20,000 45,000 15,0

17、00 30,000 15,000 股權轉讓款 原股東借款 16,000 29,500 丨丩個 丨丩丫 5,000 10,000 投資產 丬中資產 資產 流資產 資產 應 丨丩個 丨丩丫 - - - - - 交易對價 核心資產價值 初始成本 溢價 45,500 45,000 30,000 15,000 樓板價7,500元/平米 樓板價5,500元/平米 溢價率50% 30,500 - 30,500 - 45,500 - 15,000 - - - - - - 收 丨丩個 丨丩丫 - - - 支付路徑 支付股權收購款1.6億 應 負債 丮收資 資丯 29,500 29,500 29,500 - -

18、- - 支付股東借款2.95億 所有未決事項清 理完畢后方可支 付最后一筆 29,500 1,000 29,500 1,000 29,500 1,000 15,000 承接外部負債 清理往來后確認 承債金額 15,000 - 15,000 確認承接時點以 及合理性 未利潤 益 1,000 1,000 16,000 情景2-丑未，價豐未支兩嚴 分類 報表 並喪資金 應收 應收 ： 面 面金 金 金 500 500 500 - - - 類型 金額 備注 收丟 承接丱負債 承債外部負債 收 16,000 19,500 10,000 45,500 45,000 45,000 30,000 15,000

19、 60,000 20,000 40,000 20,000 10,000 10,000 30,000 10,000 20,000 45,000 15,000 30,000 15,000 丨丩個 丨丩丫 5,000 10,000 投資產 丬中資產 資產 流資產 資產 應 丨丩個 丨丩丫 - - - - - 串丳資產價值 收丟臨丵價 丶丷臨丵價 收丟丟價 7,500東/絲丞 7,500東/絲丞 5,000東/絲丞 丟價率50% 20,500 - 30,500 10,000 45,500 10,000 15,000 - - - - - - 10,000 - 10,000 - 收 丨丩個 丨丩丫 - 支

20、付路徑 應 負債 丮收資 資丯 19,500 19,500 19,500 - - - - 19,500 1,000 29,500 1,000 29,500 1,000 15,000 支付股權收購款1.6億 支付股東借款1.95億 15,000 - 15,000 所有未決事項清 理完畢后方可支 付最后一筆 支付地價款1億元 未利潤 益 清理往來后確認 承債金額 1,000 1,000 16,000 按照國土局約定 的時間，補繳過程 中出現的違約金成本應 扣溢價 情景3-丑未，外部融資丸丹丱丙用 分類 基礎指標 股東不歸還 股東歸還 報表 並喪資金 面 面金 金 金 金 金 格計算 股東不歸還 股

21、東歸還 500 500 500 - 500 500 - - 收丟 承接丱負債 承債外部負債 16,000 - 16,000 -10,500 40,000 應收 10,500 - 10,500 10,500 10,500 10,500 ： 丨丩個 丨丩丫 資產合計 60,000 30,000 30,000 45,000 15,000 30,000 45,000 15,000 40,000 20,000 10,000 40,000 20,000 10,000 20,000 15,000 5,000 10,000 15,000 30,000 10,000 20,000 30,000 5,000 收丟

22、價 串丳資產價值 收丟臨丵價 56,000 55,500 55,500 45,500 45,000 45,000 10,000 41,000 30,500 56,000 25,500 41,000 56,000 15,000 應 負債 - - - - - - - - - - - 40,000 40,000 1,000 40,000 40,000 1,000 40,000 40,000 1,000 40,000 40,000 40,000 40,000 丶丷臨丵價 30,000 30,000 - 收 25,500 15,000 丮收資 1,000 - 1,000 15,000 - - 原股東歸還

23、；作路徑 資丯 15,000 15,000 10,500 15,000 - 未利潤 益 -10,500 -9,500 - 支付股權收購款1.6億 完成4億貸款承接手續 1,000 16,000 25,500 1,000 16,000 15,000 所有未決事項清理完 畢后方可支付最后一 筆 原股東歸還借款1.05 更換擔保人、反擔保 措施或者還款 1、股東不歸還借款：如對方為個人股東代扣代繳個稅基數為2.25億； 2、股東歸還借款： 控制支付路徑，優先債務重組方式！ 原股東還款至項目公 司是前置條件，如果 原股東資金短缺，必 須將股權款支付節奏 與原股東還款嚴格匹 配或債務重組處理 情景4-丑

24、為經，外部融資 A算法邏輯： 基礎指標 面 A算法-錯誤 B算法 1、收購總價=7500元/平米*6萬平米； 金 金 金 報表 面金 金 2、股權收購價=注冊資本1000萬+溢價（4.5-3）億； 3、反算承債金額=2.9億？ 並喪資金 應收 ： 500 500 - -500 500 - 500 - - B算法邏輯 收丟 金 15,500 5,000 單 - - 60,000 36,000 36,000 45,000 9,000 36,000 51,000 15,000 20,000 14,000 14,000 15,000 1,000 14,000 19,000 5,000 40,000 2

25、2,000 22,000 30,000 8,000 22,000 32,000 10,000 承接丱負債 承債外部負債 丨丩個 丨丩丫 31,000 收 串丳資產價值 收丟臨丵價 51,500 51,000 48,000 8,500東/絲丞 8,000東/絲丞 資產合計 應 36,500 36,500 45,000 8,500 36,500 51,500 15,000 1,000 1,000 -1,000 1,000 1,000 - - - 丶丷臨丵價 33,000 15,000 5,500東/絲丞 丟價率45% 5,000 -1,000 應 負債 5,000 5,000 5,000 收 -

26、30,000 30,000 30,000 30,000 30,000 進入已開發階段關注項目投資進度，重點需要 關注存貨明細科目內容 36,000 36,000 29,000 -7,000 36,000 36,000 - - 土地成本1億 丮收資 1,000 1,000 1,000 - 1,000 1,000 建安成本0.2億 一期 資丯 15,000 15,000 500 15,000 15,000 -500 15,500 15,000 開發間接費0.1億 開發成本 未利潤 益 -500 500 -500 500 -500 500 - 存貨 資本化利息0.1億 土地成本2億 16,000 1

27、5,500 二期 資本化利息0.2億 情景5-丑為經，銷售未主轉 丼麗舉丿 前虧損 前虧損不 格計算 前虧損 前虧損不 報表 並喪資金 應收 ： 面 面金 500 500 金 500 金 金 金 股權收 14,700 -2,600 16,000 -3,900 - 500 500 - 原股東負 債 800 - - 14,000 42,000 20,000 22,000 12,000 44,000 21,000 23,000 12,000 59,000 26,000 33,000 - 13,300 44,000 21,000 23,000 13,300 59,000 26,000 33,000 1

28、3,300 15,000 5,000 承債外部負債 收丟價 47,400 59,500 47,400 59,500 15,000 5,000 10,000 丨丩個 丨丩丫 20,000 40,000 10,000 資產 57,300 2,000 56,500 2,000 71,500 2,000 15,000 - 57,800 2,000 72,800 2,000 15,000 - 對價丌乀，乁乂 乃丌可乄 應 丨丩個 2,000 2,000 2,000 - 2,000 2,000 - 丨丩丫 25,400 22,400 3,000 25,400 22,400 3,000 25,400 22,

29、400 3,000 - - - - - 25,400 22,400 3,000 25,400 22,400 3,000 - - - - - 收 丨丩個 丨丩丫 應 負債 丮收資 資丯 9,400 20,000 56,800 1,000 9,400 20,000 56,800 1,000 9,400 20,000 56,800 1,000 9,400 20,000 56,800 1,000 - 9,400 20,000 56,800 1,000 - - - 15,000 - - 15,000 - 15,000 -1,300 15,000 未利潤 益 -500 500 -1,300 -300 14

30、,700 15,000 1,000 16,000 15,000 情景6-丑為經，銷售為主轉 報表 並喪資金 面 面金 500 500 金 500 金 類型 金 備 - 應收 5,600 5,600 5,600 - 收丟 承接丱負債 承債外部負債 收 10,400 13,700 15,000 39,100 33,000 33,000 22,000 11,000 應收 ： - 23,000 - 23,000 - 33,000 - 10,000 - 丨丩個 丨丩丫 資產 40,000 23,000 23,000 33,000 10,000 29,100 2,000 29,100 2,000 39,1

31、00 2,000 10,000 - 9,779元/平米 應 丨丩個 丨丩丫 收 2,000 3,000 3,000 2,000 3,000 3,000 2,000 3,000 3,000 - - - - - - - 資產 收丟臨丵價 丶丷臨丵價 收丟丟價 8,250東/絲丞 5,500東/絲丞 丟價率50% 丨丩個 丨丩丫 應 負債 5,700 10,000 20,700 1,000 13,700 10,000 28,700 1,000 13,700 10,000 28,700 1,000 - 5600久應收乆乀乇支 丮收資 - 資丯 10,000 -600 10,000 - 未利潤 益 7,

32、400 8,400 -600 400 10,400 10,000 投資人員如何看報表算 股東層面利潤邏輯梳： 丣 么利潤=么收入-么丶丷義-收丟用乊投入-么金額 丣 之烏利潤=（么利潤-乍紅-收丟丟價-收丟丟價產丘資金-乎資 產丘資金 收邏輯梳： 交易對價=收丟+承債金額 收丟丟價=收丟價-丼乏樂么丿調整凈資產*收丟比例 丣 丼乏樂么丿調整凈資產=么丿義凈資產-負債-潛在虧損（例如丩 個次入用-壞乏備+還丱 延伸課題-于少數股東權益 叢對手如果上市，往往需要通加大么丿丐冊資丮現降低負債率訴求，両 益就最好操叢式，將叢單位轉為益 A、全資 并抵消 A 250,000 -200,000 200,0

33、00 250,000 250,000 -100,000 100,000 250,000 250,000 -100,000 100,000 250,000 B、丐冊資高 C、丐冊資低 報表科么 并 并 并抵消 A 并 并抵消 A 資產 負債 245,000 5,000 0 195,000 50,000 145,000 95,000 50,000 243,500 -98,500 95,000 247,000 益 丨丩両 資產負債率 -200,000 5,000 200,000 105,000 -100,000 5,000 200,000 6,500 1,500 97.4% -1,500 5,000 3,000 100,000 58.0% 98.0% 丐意丩 1、盈余資金調用乂乃乂乃，上市對亍與聯資金丙用要求 2、退出機制約中，文述，律約中丐冊資金嚴禁抽逃！