1、地產(chǎn)成本控制管理地產(chǎn)成本控制管理 講義提綱 一、地產(chǎn)成本管理的重要性 二、地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn) 三、地產(chǎn)成本管理要樹(shù)立的觀念 四、地產(chǎn)成本管理體系的建立 五、地產(chǎn)成本管理每個(gè)階段控制要點(diǎn)和知識(shí)積累 一、地產(chǎn)成本管理的重要性 1、形勢(shì)回顧我們?cè)趺礃右宦纷邅?lái) 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞： 溫暖的春天：觀念轉(zhuǎn)變、政策支持、協(xié)議出讓 火爆的夏天：排隊(duì)、炒房、調(diào)控、地王、樓王、面粉貴過(guò)面包 轉(zhuǎn)冷的秋天：觀望、資金斷鏈、拐點(diǎn)、雙限房、經(jīng)適房、廉租房 嚴(yán)冬的到來(lái)：降價(jià)、流標(biāo)、還會(huì)降嗎、崩盤(pán)、利潤(rùn)下降 2、地產(chǎn)面臨的最大困難是什么？ 投入增加了、收入降低了、利潤(rùn)壓縮了 利潤(rùn)=收入-成本 結(jié)論： 項(xiàng)目利潤(rùn)率下降和無(wú)利潤(rùn)是目前

2、面臨的最大困難！項(xiàng)目利潤(rùn)率下降和無(wú)利潤(rùn)是目前面臨的最大困難！ 未來(lái)一段時(shí)間，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)最重要的因素，從而低成本的公未來(lái)一段時(shí)間，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)最重要的因素，從而低成本的公 司將成為未來(lái)的勝者！司將成為未來(lái)的勝者！ 成本管理顯得尤為重要！企業(yè)未來(lái)的生命線！成本管理顯得尤為重要！企業(yè)未來(lái)的生命線！ 二、地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn) 1、從生產(chǎn)周期來(lái)看 2、從銷(xiāo)售形態(tài)來(lái)看 3、從產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看 4、從地域來(lái)看 5、從財(cái)務(wù)角度來(lái)看 6、從價(jià)值鏈來(lái)看 三、做好地產(chǎn)成本管理要樹(shù)立的觀念 1、全員全程成本控制觀念 成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全體員工的共同參 與，要在工作中注意節(jié)約成本

3、和深入挖掘降低成本的各種潛能。只有全體員 工養(yǎng)成良好的成本意識(shí)，才能使降低成本的各種措施方法和要求有力貫徹。 2、要樹(shù)立高度重視計(jì)劃管理的觀念 公司計(jì)劃一旦確定，竣工日期就必須保證。如果計(jì)劃性不強(qiáng)，就會(huì)把正常工 期變成趕工工期，質(zhì)量難以保證，信譽(yù)下降，趕工費(fèi)用增加，成本違約金難 以估計(jì)。 3、要樹(shù)立地產(chǎn)公司要做產(chǎn)品，而不是做作品的觀念 要?jiǎng)?chuàng)新，但不能太超前。只要符合市場(chǎng)需要就是好產(chǎn)品，追求創(chuàng)新時(shí)，要注 意創(chuàng)新的幅度和價(jià)值，防止產(chǎn)品創(chuàng)新超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，即創(chuàng)新要符 合項(xiàng)目的實(shí)際情況。 4、賺錢(qián)的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目的觀念。 站在地產(chǎn)商的角度看，只有賺錢(qián)的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目。 四、地產(chǎn)成本管理體系的建

4、立 1、地產(chǎn)成本管理體系 成本管理體系，即按照成本管理職能，建立科學(xué)的成本目標(biāo)體系、成 本核算體系、成本決策體系、成本控制體系和成本考核體系。實(shí)行統(tǒng) 一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則，建立成本責(zé)任制度，保證目標(biāo)成本的順利 實(shí)現(xiàn)。 2、地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容： 成本管理的流程與制度體系。從管理層面而言，這是最基礎(chǔ)的管理 工作； 每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識(shí)積累； 從戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。 關(guān)于成本管理的流程與制度體系包括：（分別從事前、事中、事后反 饋，以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面管理） 目標(biāo)成本管理體系 動(dòng)態(tài)成本管理體系 責(zé)任成本管理體系 成本后評(píng)估 關(guān)于成本控制要點(diǎn)和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定

5、流程的規(guī)范之上的對(duì)開(kāi) 發(fā)過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的傳承。如：對(duì)規(guī)劃的嚴(yán)格審批、 工程招投標(biāo)的控制、售樓價(jià)格的審定、成本利潤(rùn)的考核等等。 從戰(zhàn)略角度所進(jìn)行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù) 客戶(hù)細(xì)分而進(jìn)行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、品牌模塊化、集團(tuán)戰(zhàn)略采購(gòu)等等。 3、如何建立成本管理體系 （1）目前公司的成本管理現(xiàn)狀： 成本目標(biāo)管理較粗放； 責(zé)任體系不完善； 成本績(jī)效考核力度不夠； 動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控分析、反饋、指導(dǎo)力度不夠。 （2）地產(chǎn)企業(yè)成本管理的四步法： 制定目標(biāo)明確崗位職責(zé)跟蹤執(zhí)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估 第一步：如何建立目標(biāo)成本體系（制定目標(biāo)） 1、目標(biāo)成本的定義 目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的，在

6、一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn) 的成本目標(biāo)，是成本的控制線，是成本管理的基礎(chǔ)。 目標(biāo)成本的形成 1、投資決策 項(xiàng)目投資可行 性報(bào)告 目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算1 1 （立項(xiàng)成本）（立項(xiàng)成本） 2、項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目定位：概念 性方案設(shè)計(jì) 目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算2 2 （定位成本）（定位成本） 3、方案設(shè)計(jì) 確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算3 3 4、初步設(shè)計(jì) 確定產(chǎn)品各分部、 各專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算4 4 4、施工圖設(shè)計(jì) 確定目標(biāo)成本確定目標(biāo)成本 投資估算 概念性方案設(shè)計(jì) 概算 方案設(shè)計(jì)概算 初步設(shè)計(jì)概算 施工圖預(yù)算 工程量清單 橫向制約橫向制約 立項(xiàng)成本 審批表 定位成本 審批

7、表 價(jià)格材料成本 合理性評(píng)估 目標(biāo)成本 指導(dǎo)書(shū) 部品標(biāo)準(zhǔn)選 擇審批表 2、目標(biāo)成本的管理目標(biāo)成本的管理 偏差偏差 成本信息成本信息 月報(bào)分析月報(bào)分析 動(dòng)態(tài)成本信息動(dòng)態(tài)成本信息 反饋反饋 設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂） PDCA 3、目標(biāo)成本建立的難點(diǎn) 目標(biāo)成本編不準(zhǔn)怎么辦？ 相關(guān)部門(mén)參加了嗎？全成本！ 目標(biāo)成本規(guī)劃深度夠嗎？ 各項(xiàng)成本有依據(jù)嗎？標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)、測(cè)算能力 數(shù)據(jù)庫(kù)建立起來(lái)了嗎？ 目標(biāo)成本夠深度嗎？ 專(zhuān)業(yè)端口成本清單 （政府收費(fèi)/營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用/財(cái)務(wù)費(fèi)用。） 建造成本清單及依據(jù) 合同清單：合同范圍與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 部品清單：標(biāo)準(zhǔn)/（材料表） 設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)深度（任務(wù)書(shū)） 設(shè)計(jì)能

8、做什么？ 合同分判的策劃 第二步：明確崗位職責(zé) 1、建立責(zé)任體系。 （鏈接地產(chǎn)成本控制指導(dǎo)書(shū)） 責(zé)任成本體系目標(biāo)是明確專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)反饋，考核評(píng)價(jià)各職能履行情況。“責(zé)任成本”回答的是在成本管理相關(guān) 業(yè)務(wù)中誰(shuí)來(lái)做？做什么的問(wèn)題。我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？ 這些崗位分別對(duì)哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評(píng)價(jià)？責(zé)任成本體 系包含四大要素：即責(zé)任范圍、責(zé)任部門(mén)/相關(guān)部門(mén)、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門(mén)。 完成上述要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在 組織架構(gòu)的層面保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)到責(zé)任人， 最大程度的減少目標(biāo)與執(zhí)行

9、脫鉤的現(xiàn)象，真正做到“權(quán)責(zé)明晰”有據(jù)可依。 責(zé)任成本的分解思路責(zé)任成本的分解思路 各部門(mén)各司其職 1、本部門(mén)費(fèi)用 2、本專(zhuān)業(yè)端口成本 -土地成本-投資管理中心 -政府收費(fèi)-開(kāi)發(fā)部 -設(shè)計(jì)費(fèi)-技術(shù)部 -營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)-營(yíng)銷(xiāo)中心 -財(cái)務(wù)費(fèi)用-財(cái)務(wù)部 -建造成本-技術(shù)部+采購(gòu)部+工程部 成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量 2、作業(yè)過(guò)程管理我們需要什么樣的制度流程？ 明確了“責(zé)任成本體系”，按部門(mén)/崗位對(duì)其負(fù)責(zé)的責(zé)任范圍進(jìn)行合并，我們就可以得 到部門(mén)/崗位的成本、目標(biāo)集合。但如何保證部門(mén)/崗位的成本目標(biāo)能夠順利完成呢？為 此我們要定義一整套完善的“作業(yè)過(guò)程指導(dǎo)書(shū)”

10、來(lái)對(duì)部門(mén)/崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就 是說(shuō)必須從“制度流程”的層面保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對(duì)成本的控制，這就是 “作業(yè)過(guò)程管理”。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中的成本管理分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過(guò) 程，并為每個(gè)作業(yè)過(guò)程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)定義每個(gè)作業(yè)過(guò)程中與成本控 制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，這樣我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面 實(shí)現(xiàn)對(duì)成本過(guò)程控制，真正將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。 地產(chǎn)成本管理制度文件（鏈接） 制度流程體系-專(zhuān)業(yè)集成 策劃階段：工具策劃階段：工具/方法方法 1、成本調(diào)研、成本調(diào)研 2、成本、成本盈利測(cè)算盈利測(cè)算 3、策劃團(tuán)隊(duì)、策劃團(tuán)隊(duì) 建造階段：作業(yè)控制建造階段：作

11、業(yè)控制 1、采購(gòu)有效性采購(gòu)有效性 2、項(xiàng)目管理、項(xiàng)目管理 3、成本信息披露、成本信息披露 評(píng)估與考核：事前評(píng)估與考核：事前/事中控制事中控制 1、動(dòng)態(tài)評(píng)估工具、動(dòng)態(tài)評(píng)估工具 2、績(jī)效指標(biāo)體系化、績(jī)效指標(biāo)體系化 3、獎(jiǎng)懲重點(diǎn)與力度、獎(jiǎng)懲重點(diǎn)與力度 設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制 1、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)-成本控制要求成本控制要求 2、設(shè)計(jì)評(píng)審、設(shè)計(jì)評(píng)審成本校核成本校核 3、設(shè)計(jì)深度與標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)深度與標(biāo)準(zhǔn)-成本依據(jù)成本依據(jù) 建立成本目標(biāo)建立成本目標(biāo) 落實(shí)成本目標(biāo)落實(shí)成本目標(biāo) 第三步：跟蹤執(zhí)行即動(dòng)態(tài)成本體系 經(jīng)過(guò)前兩個(gè)步驟，“目標(biāo)明確，責(zé)任清晰”之后，我們便進(jìn)入：目標(biāo)成本執(zhí) 行過(guò)程跟

12、蹤動(dòng)態(tài)成本。動(dòng)態(tài)成本是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)期成本，通過(guò)實(shí) 時(shí)反映目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助有關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題， 實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。動(dòng)態(tài)成本的核心是“實(shí)時(shí)性”，動(dòng)態(tài)指的是在整個(gè)過(guò)程 中每一點(diǎn)都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新成本狀態(tài)。 我們強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中，能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算，只有這樣才 能控制成本，幫助決策。如果只能在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)才得到數(shù)據(jù)，實(shí)際上只有基 本的成本核算功能，對(duì)成本控制都沒(méi)有任何幫助。木已成舟，談控制都晚了。 如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控？ 概括為：“一個(gè)中心，三條線”。 一個(gè)中心 以合同為中心 三條線 動(dòng)態(tài)成本 實(shí)際發(fā)生成本 實(shí)付成本 動(dòng)態(tài)成本=合同成本+非合同性成本+待發(fā)

13、生成本 合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分。其“高變性”決定 了它是成本控制的重中之重。而非合同性成本，如政府收費(fèi)等則容易 控制。合同不確定性表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控 現(xiàn)象頻現(xiàn)。必須要以合同為中心。把目標(biāo)成本分解到合同中去，形成 合同目標(biāo)成本。 三條線： “動(dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布。“實(shí)際 發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量與動(dòng)態(tài)成本對(duì)比，可反映 出項(xiàng)目整體進(jìn)度。“實(shí)付成本”指實(shí)際已支付的款項(xiàng)與實(shí)際發(fā)生成本 對(duì)比，反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度。做到動(dòng)態(tài)成本一月一清，設(shè)計(jì)變更、 工程簽證均當(dāng)月結(jié)清，填報(bào)成本月報(bào)表，形成動(dòng)態(tài)管理的好習(xí)慣。 用工具管人： 成本

14、管理涉及領(lǐng)域多，管理環(huán)節(jié)復(fù)雜，通過(guò)信息化手段將投資測(cè) 算目標(biāo)、合同預(yù)算、合同結(jié)算、付款等業(yè)務(wù)集合在一起進(jìn)行預(yù)算控制、 全程預(yù)警、匯總分析。并且通過(guò)多個(gè)項(xiàng)目積累，形成企業(yè)成本管理知 識(shí)庫(kù)沉淀下來(lái)，不因人員的流動(dòng)而流失。 成本數(shù)據(jù)庫(kù)建立方法與意義成本數(shù)據(jù)庫(kù)建立方法與意義 合同執(zhí)行合同執(zhí)行 與后評(píng)估與后評(píng)估 資源調(diào)研資源調(diào)研 標(biāo)準(zhǔn)定位標(biāo)準(zhǔn)定位 數(shù)據(jù)積累數(shù)據(jù)積累 成果應(yīng)用成果應(yīng)用 成本數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)引用與置換。成本數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)引用與置換。 成本數(shù)據(jù)積累，是反擊串標(biāo)的有力武器，是各部門(mén)成本數(shù)據(jù)積累，是反擊串標(biāo)的有力武器，是各部門(mén) 成本控制溝通的平臺(tái)，是對(duì)手研究的執(zhí)行沉淀。成本控制溝通的

15、平臺(tái)，是對(duì)手研究的執(zhí)行沉淀。 成本數(shù)據(jù)庫(kù)是一個(gè)企業(yè)的財(cái)富。成本數(shù)據(jù)庫(kù)是一個(gè)企業(yè)的財(cái)富。 第四步：成本業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估（績(jī)效考核） 制定了目標(biāo)成本，明確了責(zé)任體系，同時(shí)對(duì)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行了實(shí)際的跟 蹤控制，在完成了前面三個(gè)步驟后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行結(jié)果對(duì) 相關(guān)業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估和考核。 成本管理體系的梳理圖1 作業(yè)過(guò)程成本控制（作業(yè)過(guò)程成本控制（日常日常工作的工作的成本管理成本管理） 成本管理體系的建立與實(shí)施成本管理體系的建立與實(shí)施 目標(biāo)實(shí)施 目標(biāo)實(shí)現(xiàn) 銷(xiāo)售/客服 建造過(guò)程 策劃/設(shè)計(jì) 目標(biāo)建立 成本管理之 基礎(chǔ) 成本管理之 實(shí)現(xiàn) 成本管理體系的梳理圖2 成本管理之目標(biāo)成本管理之目標(biāo) 成本優(yōu)勢(shì)成本優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品品

16、質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì) 開(kāi)發(fā)進(jìn)度開(kāi)發(fā)進(jìn)度 全成本管理的實(shí)現(xiàn)全成本管理的實(shí)現(xiàn) 管理規(guī)范管理規(guī)范/細(xì)則細(xì)則 流程流程/指引指引/表單表單 權(quán)權(quán)責(zé)架構(gòu)責(zé)架構(gòu) 績(jī)效考核績(jī)效考核 管控體系管控體系 流程績(jī)效流程績(jī)效 崗位績(jī)效崗位績(jī)效 業(yè)務(wù)績(jī)效業(yè)務(wù)績(jī)效 盈利實(shí)現(xiàn)盈利實(shí)現(xiàn) 五、地產(chǎn)成本管理每個(gè)階段控制要點(diǎn) 成本控制成本控制 最終達(dá)到利潤(rùn)最大化最終達(dá)到利潤(rùn)最大化 交付階段服務(wù) 立項(xiàng)階段 設(shè)計(jì)階段 招標(biāo)階段 采購(gòu)階段 施工階段 管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi) （一）誰(shuí)是對(duì)地產(chǎn)投資影響最大的階段？ 結(jié)論：項(xiàng)目立項(xiàng)決策是主要因素，設(shè)計(jì)方案優(yōu)化是關(guān)鍵因素！ 100 95 75 60 35 25 10 1/4 影 響 投 資

17、的 程 度 （ % ） 項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)間 項(xiàng)目決策 初步設(shè)計(jì) 技術(shù)設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)準(zhǔn)備 施工圖設(shè)計(jì) 施工階段設(shè)計(jì)變更、發(fā)包 設(shè)計(jì) 招標(biāo)、發(fā)包 設(shè)計(jì)要求改變（設(shè) 計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、平面布置 等） 項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段需要注意的問(wèn)題： 1、定位是關(guān)鍵。 不要為立項(xiàng)而立項(xiàng)，應(yīng)建立在認(rèn)真、客觀的調(diào)研和分析之上，選擇有 優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目； 重點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)行售價(jià)和預(yù)期走勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確的調(diào)查判斷，確定目標(biāo)售價(jià)。 2、技術(shù)可行性分析是前提。 對(duì)產(chǎn)品定位要建立在技術(shù)方案可行的基礎(chǔ)之上。 3、土地獲取成本優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目成功之本。 土地價(jià)格無(wú)論以何種方式取得，均應(yīng)事先做到心中有數(shù)。 （二）關(guān)于設(shè)計(jì)階段的成本控制 科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可以降低10%的工程造

18、價(jià)，以下是控制設(shè)計(jì)的五大策略： 1、實(shí)行設(shè)計(jì)方案的招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)。 2、實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)。 3、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查。 4、深入應(yīng)用價(jià)值工程原理。 5、采用合同措施，有效控制造價(jià)。 這個(gè)階段要特別注意以下幾點(diǎn)： 地產(chǎn)首先是做產(chǎn)品，不是做作品，要以?huà)赍X(qián)為目的。克服重技術(shù)、 輕經(jīng)濟(jì)的思想。 成本型城市（如武漢、長(zhǎng)沙、南昌等）要永遠(yuǎn)關(guān)注核算和控制，對(duì)設(shè) 計(jì)成本優(yōu)化要放在第一位。 產(chǎn)品型城市（如北京、上海、廣州、深圳等）在關(guān)注核算和控制的前 提下，可以進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)新。 在同一城市也應(yīng)特別注意產(chǎn)品型地塊（如珠江新城）和成本型地塊 （如西子灣）的差別。 正確運(yùn)用限額設(shè)計(jì) 所謂限額設(shè)計(jì)，就是

19、按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的投資估算控制初步 設(shè)計(jì)。按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各 專(zhuān)業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格 控制不合理變更，保證總投資不突破。 （國(guó)際廣場(chǎng)案例） 限額設(shè)計(jì)的對(duì)象：它可將上階段的設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量先分解 到各專(zhuān)業(yè)，后分解到各單位工程和分部分項(xiàng)工程，通過(guò)層層分解，實(shí) 現(xiàn)對(duì)投資限額的控制管理。同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工 程量與概算指標(biāo)等各方面的控制。 正確認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化 傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)院，并不能幫助地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計(jì)階段的成本！ 中國(guó)大陸設(shè)計(jì)管理?xiàng)l塊分割嚴(yán)重，地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳 統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)院。

20、 地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理思路：作為地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的工程 師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理的工作外，還要向二個(gè)方向延伸， 一是土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)性質(zhì)的整合，二是甲方另行委托的二次設(shè)計(jì)和選 材用料。 地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要的是精細(xì)的設(shè)計(jì)管理優(yōu)化。 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制和知識(shí)積累 1、合理確定地下室面積比例合理確定地下室面積比例：天津項(xiàng)目：原設(shè)計(jì)地下室建筑面積約15萬(wàn) 平米。經(jīng)優(yōu)化后地下室部分減少建筑面積約2.5萬(wàn)平米，按每平米 2500元估算，總價(jià)減少約6250萬(wàn)元，現(xiàn)正進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，通過(guò)抬高 地下室標(biāo)高等方法，減少支護(hù)和土方工程量進(jìn)一步節(jié)約造價(jià)。 2、方案選擇和優(yōu)化方案選擇和優(yōu)化：國(guó)際廣場(chǎng)鋼結(jié)構(gòu)：SOM設(shè)

21、計(jì)方案約1.4萬(wàn)噸，經(jīng)過(guò)優(yōu) 化設(shè)計(jì)，總用鋼量減少為7000噸。主要優(yōu)化工作為：對(duì)從底到頂保持 同樣截面尺寸的柱按受力不同分段選擇截面，減少鋼材約5000噸，在 鋼支撐的設(shè)計(jì)中，通過(guò)復(fù)核SOM提供的計(jì)算，在國(guó)家規(guī)范許可的范圍 內(nèi)降低部分安全系數(shù)，減少鋼材用量約2000噸，合計(jì)約7000噸，按每 噸約1萬(wàn)元計(jì)算，減少造價(jià)約七千萬(wàn)元。 3、結(jié)合公司已有結(jié)算、材料設(shè)備選用的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行設(shè)計(jì)。結(jié)合公司已有結(jié)算、材料設(shè)備選用的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行設(shè)計(jì)。 中環(huán)廣場(chǎng)鋁合金門(mén)窗定位及材料選擇：中環(huán)廣場(chǎng)鋁合金門(mén)窗定位及材料選擇：鋁合金門(mén)窗價(jià)格主要由鋁型材、玻璃 及五金配件組成，其中鋁型材表面處理鋁型材表面處理有陽(yáng)極氧化、

22、電泳、粉末噴涂、氟碳 噴涂、噴涂料是否加金屬粉等不同，前三種價(jià)格差別不大，氟碳噴涂增加約 6000元/噸，按門(mén)窗面積每平米6kg計(jì)算，增加造價(jià)約36元/平米。 使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)復(fù)核設(shè)計(jì)及施工管理：使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)復(fù)核設(shè)計(jì)及施工管理：例如中環(huán)廣場(chǎng)的市政排水管，圖紙標(biāo)識(shí) 為塑鋼纏繞管，經(jīng)了解雙壁波紋管和塑鋼纏繞管，價(jià)格相差約4倍，公司也很 少在小區(qū)內(nèi)使用，項(xiàng)目部在圖紙審查時(shí)將設(shè)計(jì)變更修改為雙壁波紋管。 再如干掛石材和濕貼石材的費(fèi)用差異：再如干掛石材和濕貼石材的費(fèi)用差異：因干掛對(duì)石材剛度的要求，濕 貼對(duì)石材重量的限制，兩種墻面裝飾方式存在面材厚度不同引起造價(jià) 不同以及干掛時(shí)鋼骨架與濕貼時(shí)砂漿的價(jià)格差異（可達(dá)

23、200-300元/平 米）等。 通過(guò)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)對(duì)比進(jìn)行一些設(shè)計(jì)選擇，通過(guò)材料設(shè)備價(jià)格比較通過(guò)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)對(duì)比進(jìn)行一些設(shè)計(jì)選擇，通過(guò)材料設(shè)備價(jià)格比較 進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)修正和完善是提高設(shè)計(jì)效率的基礎(chǔ)。進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)修正和完善是提高設(shè)計(jì)效率的基礎(chǔ)。 人防工程：人防面積，人防工程：人防面積，因人防區(qū)的工程費(fèi)用比非人防區(qū)高，在規(guī)范允 許的范圍內(nèi)盡量減少人防面積，因人防面積的計(jì)算方法較為繁瑣，需 要仔細(xì)核查。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量選用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量選用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備，非標(biāo)準(zhǔn)門(mén)因需要重新開(kāi)模 較標(biāo)準(zhǔn)門(mén)費(fèi)用高出較多。 （三）工程投標(biāo)階段的成本控制 1、項(xiàng)目建設(shè)階段控制的六大渠道： 通過(guò)招標(biāo)方式選擇好施工隊(duì)伍。 加強(qiáng)

24、合同管理，完善合同條款。 對(duì)大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購(gòu)。 嚴(yán)格履行工程發(fā)包合同。 按合同約定實(shí)際完成工作量支付工程進(jìn)度款。 加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的管理，主動(dòng)防范施工單位索賠。 2、如何在招標(biāo)階段有效控制工程造價(jià) 形成有效競(jìng)爭(zhēng)。公司是一塊金字招牌，因良好的付款信譽(yù)和社會(huì)聲譽(yù)，形成有效競(jìng)爭(zhēng)。公司是一塊金字招牌，因良好的付款信譽(yù)和社會(huì)聲譽(yù)， 絕大多數(shù)企業(yè)愿意與我們合作。絕大多數(shù)企業(yè)愿意與我們合作。 保證足夠數(shù)量，新增合格供方保持適當(dāng)比例。公司招投標(biāo)管理規(guī)定中要求，保證足夠數(shù)量，新增合格供方保持適當(dāng)比例。公司招投標(biāo)管理規(guī)定中要求， 單項(xiàng)目投標(biāo)單位至少單項(xiàng)目投標(biāo)單位至少3 3家以上。家以上。 年度標(biāo)因

25、使用方便、工程量增加可以有效提高效率，降低成本。年度標(biāo)因使用方便、工程量增加可以有效提高效率，降低成本。對(duì)于價(jià)格受 市場(chǎng)變化影響不大的項(xiàng)目，進(jìn)行年度招標(biāo)。例如白蟻防治、土壤氡濃度、室 內(nèi)環(huán)境檢測(cè)和基坑監(jiān)測(cè)、沉降觀測(cè)、工程樁檢測(cè)等檢測(cè)項(xiàng)目。對(duì)于對(duì)外觀要 求不高、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)較為簡(jiǎn)單的材料設(shè)備可以進(jìn)行年度招標(biāo)，例如防火門(mén)、不 銹鋼水箱、戶(hù)內(nèi)配電箱等材料，若受市場(chǎng)變化影響較大的材料設(shè)備，注意招 標(biāo)時(shí)間的確定并關(guān)注市場(chǎng)變化。 管理程序到位選擇有實(shí)力守信用的施工或供貨單位。管理程序到位選擇有實(shí)力守信用的施工或供貨單位。組織對(duì)施工及供 貨單位考察，填寫(xiě)合格供方考察表（公司ISO文件）。同時(shí)認(rèn)真組織 考察評(píng)審，

26、以項(xiàng)目管理組織認(rèn)定為主，公司資質(zhì)為次的考察觀念。 標(biāo)底是對(duì)擬招標(biāo)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)期，標(biāo)底的準(zhǔn)確確定需要對(duì)設(shè)計(jì)和現(xiàn)標(biāo)底是對(duì)擬招標(biāo)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)期，標(biāo)底的準(zhǔn)確確定需要對(duì)設(shè)計(jì)和現(xiàn) 場(chǎng)條件準(zhǔn)確把握，通過(guò)標(biāo)底的編制還可以提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不足，防止施場(chǎng)條件準(zhǔn)確把握，通過(guò)標(biāo)底的編制還可以提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不足，防止施 工單位串標(biāo)。工單位串標(biāo)。 使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作為標(biāo)底。使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作為標(biāo)底。例如,基本同期招標(biāo)的天利廣場(chǎng)和科貿(mào)園均 為按定額計(jì)價(jià)，但一為上浮約3%，一為下浮5%，我們均認(rèn)為其合理。 需要重新編制標(biāo)底的情況。需要重新編制標(biāo)底的情況。例如，西子灣外電項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，各家報(bào)價(jià) 與經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)相比有較大差異，為澄清事實(shí)，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司

27、做標(biāo)底，使招 標(biāo)項(xiàng)目由原來(lái)投標(biāo)約2300萬(wàn)減少至1718.5萬(wàn)元簽訂合同，保證了公司 的利益不受損害。 根據(jù)各種承包方式的優(yōu)缺點(diǎn)和項(xiàng)目的具體情況合理選擇承包方式，根據(jù)各種承包方式的優(yōu)缺點(diǎn)和項(xiàng)目的具體情況合理選擇承包方式， 重點(diǎn)考慮施工推進(jìn)和成本控制之間的矛盾和平衡重點(diǎn)考慮施工推進(jìn)和成本控制之間的矛盾和平衡。按定額（定標(biāo)最快、 不需要完善的圖紙、增加工程施工單位易于接受，缺點(diǎn)是實(shí)際施工時(shí) 需定價(jià)材料較多，結(jié)算最復(fù)雜，造價(jià)受政府政策文件影響）、總價(jià)包總價(jià)包 干干（定標(biāo)最慢，但造價(jià)明確，施工期長(zhǎng)時(shí)雙方風(fēng)險(xiǎn)大，特別是施工 方）、綜合單價(jià)包干（有施工圖，但工程量無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算或變更較大 時(shí)可采用，例如涂料

28、、鋁合金門(mén)窗等，或總價(jià)包干的項(xiàng)目采用綜合單 價(jià)報(bào)價(jià)，設(shè)計(jì)變更時(shí)采用報(bào)價(jià)單價(jià)，此時(shí)需防止不平衡報(bào)價(jià)，損害公 司利益，結(jié)算較簡(jiǎn)單，無(wú)施工圖且清單項(xiàng)目多時(shí)不易評(píng)標(biāo)） 條件具備時(shí)盡量總價(jià)包干。條件具備時(shí)盡量總價(jià)包干。例如中心設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求較高的項(xiàng)目采 用按定額計(jì)價(jià)，而西子灣東區(qū)或石樓項(xiàng)目采用總價(jià)包干。或跨行業(yè)工 程，外電、外水等，可防止其提出我們不了解的理由在施工過(guò)程中要 求增加造價(jià)。 總價(jià)包干但留個(gè)別活口。總價(jià)包干但留個(gè)別活口。例如鉆孔樁中的鋼筋價(jià)格漲跌超過(guò)10后， 超出（或低于）10部分由甲方承擔(dān)（或退還甲方）。 按定額報(bào)下浮率。按定額報(bào)下浮率。對(duì)于沒(méi)有圖紙或預(yù)計(jì)圖紙變化較大的工程，為趕工 程進(jìn)度，

29、建議承包方式選擇社會(huì)公認(rèn)的計(jì)算方法，例如按定額，投標(biāo) 時(shí)報(bào)下浮比例。 每種方式均有利有弊，一旦確定，就應(yīng)該揚(yáng)長(zhǎng)避短，精心組織和管理，每種方式均有利有弊，一旦確定，就應(yīng)該揚(yáng)長(zhǎng)避短，精心組織和管理， 減少不必要的費(fèi)用發(fā)生，可以工程使甲乙雙方得到雙贏。減少不必要的費(fèi)用發(fā)生，可以工程使甲乙雙方得到雙贏。 合同條款：嚴(yán)格、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、保護(hù)公司利益合同條款：嚴(yán)格、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、保護(hù)公司利益 要求使用公司標(biāo)準(zhǔn)文本合同，補(bǔ)充條款盡量自己編寫(xiě)。要求使用公司標(biāo)準(zhǔn)文本合同，補(bǔ)充條款盡量自己編寫(xiě)。 合同中對(duì)價(jià)格組成及風(fēng)險(xiǎn)的約定應(yīng)全面，防止施工或結(jié)算時(shí)要求調(diào)價(jià)，合同中對(duì)價(jià)格組成及風(fēng)險(xiǎn)的約定應(yīng)全面，防止施工或結(jié)算時(shí)要求調(diào)價(jià)

30、， 同時(shí)為防止因風(fēng)險(xiǎn)考慮過(guò)高致使造價(jià)增高，需要認(rèn)真分析報(bào)價(jià)，核定同時(shí)為防止因風(fēng)險(xiǎn)考慮過(guò)高致使造價(jià)增高，需要認(rèn)真分析報(bào)價(jià)，核定 施工單位所報(bào)措施及風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)的合理性。施工單位所報(bào)措施及風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)的合理性。例如基坑支護(hù)及土石方工程合 同： 乙方已清楚并考慮工地現(xiàn)場(chǎng)條件，包括周?chē)h(huán)境、交通道路、現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì) 條件、施工水電、施工場(chǎng)地及周?chē)叵鹿芫W(wǎng)、承包范圍、施工圖紙、施 工組織設(shè)計(jì)，并已考慮施工技術(shù)措施、文明施工、安全生產(chǎn)維護(hù)、工期 內(nèi)趕工等因素。乙方為完成本合同規(guī)定的工作所需考慮上述費(fèi)用及施工 組織中的所有費(fèi)用均已在本合同價(jià)款內(nèi)，不再另外計(jì)取。 對(duì)于招標(biāo)文件和圖紙以外的特殊地質(zhì)條件和公用管線的維護(hù)，反映在施

31、工措施費(fèi)和搶險(xiǎn)費(fèi)中。 付款方式：付款方式：為調(diào)動(dòng)施工單位的工作積極性，建議工程進(jìn)度達(dá)到雙方約 定的形象時(shí)支付工程款，而不是按每月完成工作量的85%支付。 對(duì)增加零星工程結(jié)算方法的約定，參考行業(yè)情況在招標(biāo)文件中直接寫(xiě) 明，避免施工和結(jié)算時(shí)扯皮。 合同在執(zhí)行過(guò)程中任何不完善的地方，或同行合同中有值得借鑒的地合同在執(zhí)行過(guò)程中任何不完善的地方，或同行合同中有值得借鑒的地 方，及時(shí)迅速修改反映到新的招標(biāo)文件和合同中。方，及時(shí)迅速修改反映到新的招標(biāo)文件和合同中。 招標(biāo)組織中的重要環(huán)節(jié)招標(biāo)組織中的重要環(huán)節(jié) 招標(biāo)方式和范圍的確定千變?nèi)f化，建議認(rèn)真思考，制定利于我司的游戲規(guī)則。招標(biāo)方式和范圍的確定千變?nèi)f化，建議

32、認(rèn)真思考，制定利于我司的游戲規(guī)則。 重視和珍惜游戲規(guī)則的制定權(quán)，保護(hù)公司利益。重視和珍惜游戲規(guī)則的制定權(quán)，保護(hù)公司利益。 招標(biāo)范圍和標(biāo)段的劃分需要視工程具體情況確定：招標(biāo)范圍和標(biāo)段的劃分需要視工程具體情況確定：科貿(mào)園總包，科貿(mào)園總包，因工程量少，因工程量少， 將地錨，市政工程等列入詢(xún)價(jià)范圍。將地錨，市政工程等列入詢(xún)價(jià)范圍。石樓市政石樓市政工程招標(biāo)時(shí)，將不銹鋼水箱和工程招標(biāo)時(shí)，將不銹鋼水箱和 水泵列為招標(biāo)內(nèi)容，從報(bào)價(jià)結(jié)果看，不銹鋼水箱價(jià)高于我年度招標(biāo)價(jià)，水泵水泵列為招標(biāo)內(nèi)容，從報(bào)價(jià)結(jié)果看，不銹鋼水箱價(jià)高于我年度招標(biāo)價(jià)，水泵 價(jià)格略低于我司經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，故最終合同范圍未包含不銹鋼水箱。香雪山園林價(jià)格略

33、低于我司經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，故最終合同范圍未包含不銹鋼水箱。香雪山園林 綠化工程，因雕塑報(bào)價(jià)各家差別較多，擬定中標(biāo)單位該項(xiàng)費(fèi)用較高，故要求綠化工程，因雕塑報(bào)價(jià)各家差別較多，擬定中標(biāo)單位該項(xiàng)費(fèi)用較高，故要求 其承諾該項(xiàng)內(nèi)容可由甲方定價(jià)。其承諾該項(xiàng)內(nèi)容可由甲方定價(jià)。 評(píng)標(biāo)：技術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)分步評(píng)審。評(píng)標(biāo)：技術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)分步評(píng)審。技術(shù)標(biāo)注重技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工措施、施工組 織、管理班組、制度等的評(píng)定。經(jīng)濟(jì)標(biāo)注重工程數(shù)量是否合理，材料價(jià)格是 否合理等。 中標(biāo)通知書(shū)是否一定要發(fā)。中標(biāo)通知書(shū)是否一定要發(fā)。向擬定中標(biāo)單位發(fā)中標(biāo)通知書(shū)，意味著在法律上 認(rèn)可其為中標(biāo)單位，其余投標(biāo)單位未中標(biāo)，若合同尚未簽訂，特別是招標(biāo)文 件中未附

34、合同的項(xiàng)目，在簽訂合同時(shí)擬定中標(biāo)單位往往會(huì)提出一些困難，增 加合同簽訂的難度，影響工程付款和進(jìn)展。 合理低價(jià)中標(biāo)如何執(zhí)行：先評(píng)技術(shù)標(biāo)，可修改完善，標(biāo)準(zhǔn)一致技術(shù)合理低價(jià)中標(biāo)如何執(zhí)行：先評(píng)技術(shù)標(biāo)，可修改完善，標(biāo)準(zhǔn)一致技術(shù) 標(biāo)均合格后再開(kāi)經(jīng)濟(jì)標(biāo)，是對(duì)低價(jià)中標(biāo)的改進(jìn)。標(biāo)均合格后再開(kāi)經(jīng)濟(jì)標(biāo)，是對(duì)低價(jià)中標(biāo)的改進(jìn)。普通項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。 綜合評(píng)分法也有缺陷，評(píng)價(jià)體系的科學(xué)性和合理性無(wú)標(biāo)準(zhǔn)。 定標(biāo)報(bào)告隱藏次低價(jià)，但投標(biāo)資料應(yīng)完整存放至資料室備查。例如石 樓項(xiàng)目總包招標(biāo)時(shí)，最低價(jià)較次低價(jià)低約2000萬(wàn)，致使合同簽訂時(shí)遭 遇較大困難。 對(duì)于擬定中標(biāo)價(jià)低于或接近經(jīng)驗(yàn)值的項(xiàng)目，認(rèn)真分析投標(biāo)報(bào)價(jià)，工程 數(shù)量統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，

35、分析其材料、人工及管理費(fèi)水平。避免報(bào)價(jià)中不 合理的地方，例如數(shù)量少報(bào)，價(jià)格偏高。 分析項(xiàng)目情況（包含現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、施工條件、地質(zhì)條件等）是否有特殊 性，市場(chǎng)價(jià)格水平是否與經(jīng)驗(yàn)值相符（包含市場(chǎng)人工、材料、機(jī)械等 的價(jià)格水平），擬定中標(biāo)人的任務(wù)飽滿(mǎn)度等。 （四）材料采購(gòu)成本控制 1、加強(qiáng)項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃管理。及時(shí)填報(bào)項(xiàng)目材料設(shè)備一覽表，招標(biāo)前 明確采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)技術(shù)含量高的要盡早落實(shí)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，充分了解市場(chǎng) 和行業(yè)特性，做到心中有數(shù)。 2、供應(yīng)商的選擇，選擇3-4家供應(yīng)商，貨比三家、低價(jià)中標(biāo)，集中采購(gòu)、 批量供貨，降低價(jià)格和采購(gòu)成本。 3、選擇供應(yīng)商的四種方式： 公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)采購(gòu) 有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)采購(gòu) 詢(xún)價(jià)采

36、購(gòu) 直接簽訂合同采購(gòu) 4、供應(yīng)商的管理 建立直接伙伴戰(zhàn)略關(guān)系。“利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”例：科勒、歐派 對(duì)供應(yīng)商行為進(jìn)行績(jī)效管理。評(píng)級(jí)、建立量化指標(biāo)。 （地產(chǎn)供方 評(píng)估表鏈接） 5、供應(yīng)方式探討 哪些材料乙供？ 哪些材料甲限乙供（甲方限價(jià)）？ 哪些材料甲定乙供？ 哪些材料甲供？ 6、加強(qiáng)采購(gòu)合同管理 （五）施工階段的成本控制策略 施工階段由于設(shè)計(jì)已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資 的可能性只有5%-10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但工程投資都 主要發(fā)生在這一階段，浪費(fèi)投資的可能性很大。主要從以下五個(gè)方面 進(jìn)行成本控制。 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理：選擇有經(jīng)驗(yàn)的管理人員做工程負(fù)責(zé)人，嚴(yán)格督促按圖 施工

37、，嚴(yán)格進(jìn)料抽查，嚴(yán)格材料代用和變更。 可對(duì)管理人員實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)：在施工過(guò)程中，應(yīng)鼓勵(lì)現(xiàn)場(chǎng)管理人員發(fā)現(xiàn)施 工圖設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或提出優(yōu)化意見(jiàn)，可設(shè)立節(jié)約合理建議獎(jiǎng)。 嚴(yán)格控制進(jìn)度撥款：要主動(dòng)控制工程量核算。 合理確定工程變更價(jià)款：變更后要主動(dòng)管理變更價(jià)款。 合理規(guī)避索賠風(fēng)險(xiǎn)：在合同簽定時(shí)就應(yīng)約定細(xì)致。在執(zhí)行中對(duì)合同偏 差值要及時(shí)簽定補(bǔ)充合同，避免因時(shí)間長(zhǎng)、人員變動(dòng)等出現(xiàn)相互之間 分不清責(zé)任而扯皮的現(xiàn)象。 如何在工程實(shí)施階段減少不必要的費(fèi)用，達(dá)到雙贏。 1、簽證中需要注意的地方，簽證中需要注意的地方，嚴(yán)格執(zhí)行公司簽證管理規(guī)定，考慮是否 需要簽，如何簽。 土石方工程、零星工程、隱蔽工程是易簽證的內(nèi)容，建議重點(diǎn)核

38、查。 是否需要簽： 責(zé)任界定，是否屬于甲方責(zé)任、或其他設(shè)計(jì)或施工單位責(zé)任。 簽證時(shí)結(jié)合總包合同及其他合同，是否措施費(fèi)、預(yù)算包干費(fèi)中已 含，是否包含在其他合同中，是否重復(fù)簽。 2、細(xì)化工程，盡量做到一次成型，少返工、少破壞。特別是四大配套工 程進(jìn)場(chǎng)配合、綠化圍墻工程的盲目施工、道路及下水道工程的經(jīng)濟(jì)合 理性等。 3、簽證和變更的審批和流程簽證和變更的審批和流程 公司公司簽證管理規(guī)定簽證管理規(guī)定：審批權(quán)限，：審批權(quán)限，5000元以下經(jīng)辦部門(mén)簽認(rèn)，元以下經(jīng)辦部門(mén)簽認(rèn)， 5000-10000由經(jīng)辦部門(mén)、技術(shù)部和預(yù)結(jié)算部共同協(xié)商處理，超過(guò)由經(jīng)辦部門(mén)、技術(shù)部和預(yù)結(jié)算部共同協(xié)商處理，超過(guò)1萬(wàn)萬(wàn) 元的要公司領(lǐng)

39、導(dǎo)審批。各公司不應(yīng)放棄這一管理責(zé)任和權(quán)利。元的要公司領(lǐng)導(dǎo)審批。各公司不應(yīng)放棄這一管理責(zé)任和權(quán)利。 4、結(jié)算階段結(jié)算階段 任何合同都會(huì)有不完善的地方，認(rèn)真研究仔細(xì)分析合同條款和相關(guān)資 料，找出利于我司的方面，可在結(jié)算爭(zhēng)議時(shí)占主動(dòng)。當(dāng)然，最好是在 招標(biāo)及合同簽訂時(shí)對(duì)哪些條款有利于我們、哪些條款可能存在隱患就 能夠做到心中有數(shù)。 國(guó)際廣場(chǎng)鋼結(jié)構(gòu)工程結(jié)算：鋼材價(jià)差和栓接改焊接，該工程為綜合單 價(jià)包干，合同執(zhí)行期間因鋼材漲價(jià)施工單位向我司提出調(diào)價(jià)要求，為 趕工期我司答應(yīng)結(jié)算時(shí)再談，結(jié)算時(shí)我方提出施工時(shí)部分鋼結(jié)構(gòu)連接 由螺栓連接改為焊接要求索賠增加了我司談判的力度。 （六）關(guān)于營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的成本控制策略 要點(diǎn)

40、一：合理有效的推廣計(jì)劃 營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃的制定要考慮到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程存在的很多不確定性， 避免出現(xiàn)推廣已展開(kāi)而開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度比計(jì)劃滯后，結(jié)果廣告費(fèi)花出后 效果卻大打折扣，導(dǎo)致費(fèi)用超支。 營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)要盡量做到在項(xiàng)目進(jìn)度有保障的前提下（一般在項(xiàng)目獲得 后，或正式開(kāi)工后），按步驟展開(kāi)廣告攻勢(shì)，必須在短期內(nèi)形成強(qiáng)勢(shì)， 達(dá)到快速搶占市場(chǎng)的效果，切忌耗時(shí)太長(zhǎng)。 要點(diǎn)二：切實(shí)可行的銷(xiāo)售通路 后媒體時(shí)代的傳播方式和獲得信息途徑的異常豐富使選擇銷(xiāo)售渠道的 難度加大。同時(shí)也使客戶(hù)日益分散，市場(chǎng)細(xì)分程度更高。確定有效的 銷(xiāo)售通路，需要解決好where(客戶(hù)在哪)、who(誰(shuí)是客戶(hù))的問(wèn)題。同 時(shí)要時(shí)刻反省對(duì)渠道制定是否有效

41、，把握有效的原則，不能“眉毛胡 子一把抓”，導(dǎo)致廣種草收。 要點(diǎn)三：高效的資源整合 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的核心在于整合各類(lèi)資源。1+12的效果。 要點(diǎn)四：執(zhí)行過(guò)程的成本控制:按預(yù)算推進(jìn)工作 按預(yù)算推進(jìn)工作，做好過(guò)程的成本合同商談及文稿效果。 要點(diǎn)五：及時(shí)的效果評(píng)估 提高操作水平，花錢(qián)買(mǎi)經(jīng)驗(yàn)，為下階段工作提供借鑒。 關(guān)于銷(xiāo)售費(fèi)成本控制： 銷(xiāo)售費(fèi)大致占樓盤(pán)銷(xiāo)售額的1%-3%，公司一般在立項(xiàng)時(shí)就有成本目標(biāo)， 所以要嚴(yán)格控制在預(yù)算之內(nèi)。 制定銷(xiāo)售費(fèi)四種方法： 量入為出法 銷(xiāo)售百分比法：一般在小盤(pán)和整體預(yù)算使用 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比法 目標(biāo)任務(wù)法：指企業(yè)首先確定其促銷(xiāo)目標(biāo)，根據(jù)所要完成的促銷(xiāo)目標(biāo) 決定必須執(zhí)行的工作任務(wù)，嚴(yán)格執(zhí)

42、行促銷(xiāo)預(yù)算。由于針對(duì)性強(qiáng)，解決 實(shí)際問(wèn)題強(qiáng)，一般在階段推廣時(shí)使用。但需要更多的經(jīng)驗(yàn)，而且任務(wù) 的內(nèi)容和成本的確定帶有明顯的不確定性。 影響廣告費(fèi)用的四大因素： 競(jìng)爭(zhēng)程度 廣告頻率：國(guó)外研究指出，目標(biāo)溝通者在一個(gè)購(gòu)買(mǎi)周期內(nèi)需接觸3次 廣告信息才能產(chǎn)生對(duì)廣告的記憶，接觸達(dá)到6次一般認(rèn)為是最佳頻率， 超過(guò)8次后還可能產(chǎn)生負(fù)面影響。 地產(chǎn)銷(xiāo)售進(jìn)度 企業(yè)品牌 （七）管理費(fèi)用控制 1、要學(xué)會(huì)當(dāng)家過(guò)日子，樹(shù)立主人翁的觀念意識(shí)，樹(shù)立艱苦奮斗的精神。 2、要了解管理費(fèi)用的組成，實(shí)行嚴(yán)格預(yù)算管理。 3、提倡“小氣管理”，處理好“小氣”與“大氣”的關(guān)系。既要省錢(qián)， 也要算大帳。“小氣”既要做到“小處不可隨便”，如人越少、機(jī)構(gòu) 越精簡(jiǎn)、車(chē)輛管理越有效越好。“大氣”則是該花的錢(qián)要舍得花，絕 不能因小失大。 4、管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)模，應(yīng)當(dāng)通過(guò)加大開(kāi)發(fā)規(guī)模， 降低單位費(fèi)用水平。（鏈接） （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用控制 實(shí)際上是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，通過(guò)減緩工程地價(jià)款支付控制合理 適度的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，縮短開(kāi)發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，達(dá)到對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi) 用的控制。（上海西子灣案例、北京百合案例） 地產(chǎn)語(yǔ)錄地產(chǎn)語(yǔ)錄 能掙錢(qián)的項(xiàng)目，才是好項(xiàng)目。能掙錢(qián)的項(xiàng)目，才是好項(xiàng)目。 符合市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，才是好產(chǎn)品。符合市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，才是好產(chǎn)品。 項(xiàng)目在于操作。項(xiàng)目在于操作。 請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和同志們指正！ 謝 謝！