1、強排專題講座 思源經紀北京公司策劃顧問部產品設計部 2013年8月 原理地塊指標排布 原理地塊指標排布 原理 人 居住需求 地 生存條件 安 居 出生 死亡 待建地 建成區 幕天席地 理想居所 安居人類永恒的需求 選一塊好地，造一座宅子，安一個家 原理 人 地房 人、地、房 核心三要素 原理 人 地房 農民 土地住宅 宅基地/自建 自住民宅 集體所有/生產資料 種自家地，自家宅基地上建自家房 核心三要素（農村） 原理 人 地房 客戶 土地產品 房地產商 地產流通服務商 位置交通配套 城市居民與房地產商交易房地產滿足居住需求 核心三要素（城市） 原理 人 地房 客戶 土地產品 項目定位 產品定位

2、 客戶定位 產品設計 原理 處于某年齡階段、某結構類型的家庭里、具備某財富水平的人 年齡階段 財富水平 家庭結構 年齡階段 家庭結構 財富水平 經紀務實型 殷實康樂型 富裕型 富豪型 23-30歲 青年之家 青年持家 31-35歲夫妻初育 36-40歲三代同堂 41-50歲望子成龍 50-60歲中年之家 60歲以上 老年之家 年齡有青中老年、家庭有生命周期、財富有貧富差距 客戶分類三維度 原理 主流客戶的分類與細分 價值 維度 家庭生命 周期維度 細分指標詳細描述基本情況生活狀態房屋需求 社會 新銳 青年之家 業主年齡、是否父 母（老人）同住 年齡25-44歲的青年或青年伴侶 （無孩子、無父母

3、） 工作3-5年，有一定的積蓄和 經濟基礎，成員比較年輕，學 歷較高，大部分無孩 在意生活的品質和享受生 活，娛樂休閑活動最豐富 對房屋的社會標簽價值有認同， 房屋的物理特征上強調的是個 性特征，好的戶型很重要 青年持家 年齡25-34歲的青年或者已經結 婚的青年+父母（老人） 望子 成龍 小太陽 孩子年齡、是否父 母（老人）同住 0-11歲小孩+業主 收入水平一般，以孩子為生活 核心是這類家庭的最大特點 有著強烈的家庭觀念 這類家庭對房屋有一種心理上 的依賴，注重文化氛圍和居住 健康性 后小太陽12-17歲小孩+業主 三代孩子老人+業主+18歲以下小孩 健康 養老 老人一二 三代 有老人家庭

4、的直系 代數 （準）空巢中年或老年老人+ 中年夫妻老人+中年夫妻+18歲 以上孩子 有足夠經濟實力的退休老人， 同時又較為關心自身的生活。 進行老年人喜歡的安靜運 動 房屋是老人安享晚年的地方， 娛樂鍛煉場所、醫院、小型醫 療機構等是看重的因素 富貴 之家 富貴之家家庭年收入 收入（包括教育、職務等資源） 遠高于其他家庭的家庭 處于社會中高端階層，高學歷， 高收入，高社會地位 工作忙碌，經常加班，休 閑娛樂活動的層次比其他 家庭都要高很多 房屋購買是事業成功的標志， 注重健身場所，硬件設施，物 業管理，山水園林，位置等 經濟 務實 務實之家家庭年收入 收入（包括教育、職務等資源） 遠低于其他家

5、庭的家庭 收入不是很高，對價格非常敏 感，從現有的經濟能力，未來 事業發展出發來買房 價格敏感型家庭在生活中 的著多方面都表現的比較 節省 購房謹慎認真，房屋有著重要 的投資意義，務實的購房風格， 對房屋物理特征嚴格把關 中年之家業主和子女年齡中年夫婦+18-24歲孩子 充分了解客戶需求很重要 客戶分類三維度 社會人 家庭 自然人 原理 家庭是社會的細胞，居住需求以家庭為單位 基本生理反應引發的需求 尋求安全、舒適、方便的 生存環境的需求 心理、意識、思想引發的需求 參與各類社會活動引發的需求 生存繁衍/支配財產/獲取資源等需求 居住需求三層次 原理 獲得生活資料與服務 開展各類社會活動 居住

6、 需求 生活服務 市政配套 交通條件 通勤距離 尋求適宜氣候環境 尋求文化信仰及認同 基本生理需求 日常活動需求 衛生 休憩 飲食 睡眠 財物存儲需求 交流 研習 出行 物資 錢財 廚房 衛生間 臥室 起居室 客廳 書房 車庫 儲藏室 居住需求兩維度 家庭外部環境內部格局 家庭需要適宜的社會與自然外部環境 每戶住宅建筑空間格局的形式就是戶型 其承載了住宅產品使用價值的核心部分 需求產生價值 原理 人 地房 客戶 土地產品 根據市場數據，尋求人與地、人與房匹配的統計學規律。 用有限的產品滿足主流客戶的需求 項目定位 產品定位 客戶定位 產品設計 原理 項目定位 容積率 項目 價值 土地 屬性 產

7、品 組合 主力戶型客戶選擇客戶細分 房廳 衛櫥 面積 （ ） 客戶價值取 向 價值排 序 對應 比例 家庭生 命周期 年齡 購買力 置業 目的 家庭結構 生活模式 居住地段環境品質配套服務 出行方式通勤距離 人地關系，區位價值導向的項目定位及客戶定位 人與地 客戶定位 原理 人 地房 客戶 土地產品 根據市場數據，尋求人與地、人與房匹配的統計學規律。 用有限的產品滿足主流客戶的需求 項目定位 產品定位 客戶定位 產品設計 原理 單體特征戶型特征客戶選擇客戶細分 戶型 組合 方式 單體 形態 建筑 風格 戶型 類型 戶型 面積 （ ） 房間數朝向要求是 否 精 裝 單 價 總 價 客戶 價值 取

8、向 價 值 排 序 對 應 比 例 家庭 生命 周期 年 齡 購 買 力 置業 目的室 廳 廚 衛 陽 臺 室 廳 廚 衛 產品定位 家庭結構 生活模式 戶內核心關注點 戶內空間資源投向 單體公共部分要求 人房關系，使用價值導向的產品定位 人與房 原理 按住宅對所 占地面及其 上空間的專 屬度、與相 鄰住宅的拼 接關系分類 按戶內功能 的空間組合 方式分類 按單戶的面 積尺度分類 獨棟 雙拼 聯排 疊拼 洋房 多層 高層 躍層 錯層 平層 復式 60以下 60-90 90-140 140以上 面積尺度 戶內空間 專屬度/拼接關系 三維度涵蓋主流戶型的一般規律，不僅包含通常的產品形式，并可 推演

9、新的產品形式 產品類別三維度 產品設計 原理 人 地房 客戶 土地產品 根據市場數據，尋求人與地、人與房匹配的統計學規律。 用有限的產品滿足主流客戶的需求 項目定位 產品定位 客戶定位 產品類型 產品尺度 產品配比 原理 人 地房 客戶 土地產品 項目定位 產品定位 客戶定位 產品設計 產品設計發掘地與房的最佳匹配方式 原理 項目定位 本體分析 市場研究 產品 定位 客戶定位 產品類型產品尺度產品配比 策劃定位產品設計 指標 分析 地塊 分析 產品 排布 建筑間距控制 地塊價值分析 建筑控制線 戶型單體形式單元形式 產品 組合 成果 制作 總平面彩圖 指標表 總平面cad方案 體塊模型 戶型方

10、案 產品設計ppt excel PS CAD SKP 天正CAD/PS ppt 強排產品設計的核心環節 強排技術路線 原理 項目定位 本體分析 市場研究 產品 定位 客戶定位 產品類型產品尺度產品配比 策劃定位產品設計 指標 分析 地塊 分析 產品 排布 建筑間距控制 地塊價值分析 建筑控制線 戶型單體形式單元形式 產品 組合 成果 制作 總平面彩圖 指標表 總平面cad方案 體塊模型 戶型方案 產品設計ppt excel PS CAD SKP 天正CAD/PS ppt 強排技術路線 問題詳解 原理地塊指標排布 地塊 房地產開發的載體 地球表層的陸地 地表上部空間 地表下部空間 地塊 地表 地

11、塊 測繪 地形圖 地塊 總體規劃 控制性詳細規劃土地利用 修建性詳細規劃地塊布局 用 地 代 碼 用地名稱 城 鄉 用 地 H 建設用地 其 中 H1城鄉居民點建設用地 H2區域交通設施用地 H3區域公用設施用地 H4特殊用地 H5采礦用地 H6其他建設用地 E 非建設用地 其 中 E1水域 E2農林用地 E3其他非建設用地 H11城市建設用地 H12鎮建設用地 H13鄉建設用地 H14村莊建設用地 R居住用地 A 公共管理與公共服務用地 B 商業服務業設施用地 M 工業用地 W 物流倉儲用地 S 道路與交通設施用地 U 公用設施用地 G綠地與廣場用地 地塊 城市建設8大類用地 住宅和相應服務

12、設施的用地 R1“一類居住用地” 是設施齊全、布局完整、環境良好，以低層住宅為 主的用地，包括別墅區、獨立式花園住宅、四合院等。 R2“二類居住用地” 是設施較齊全、布局較完整、環境良好，以多、中、 高層住宅為主的用地。 R3“三類居住用地” 是設施較欠缺、環境較差，以需要加以改造的簡陋 住住宅為主的用地，包括的危改房、棚戶區、臨時住宅等。 R居住用地 地塊 各類商業、商務、娛樂康體等設施用地，不包括居住用地中的服務設施用地以 及公共管理與公共服務用地內的事業單位用地 B1 商業設施用地。各類商業經營活動及餐飲、旅館等服務業用地 B2 商務設施用地。金融、保險、證券、新聞出版、文藝團體等綜合性

13、 辦公用地 B3 娛樂康體用地。各類娛樂、康體等設施用地 B4 公用設施營業網點用地 。零售加油、加氣、電信、郵政等公用設施營 業網點用地 B9 其他服務設施用地。業余學校、民營培訓機構、私人診所、寵物醫院 等其他服務設施用地 地塊 B商業服務業設施用地 控規中的地塊 地塊 拍賣公告中的地塊 地塊 其它代征用地 代征綠化用地 代征市政用地 建設用地 建設用地邊界線 地塊邊界線 1.1.1 建設用地邊界1.1.1 建設用地邊界 1定義： （1）建設用地建設用地建設單位可用于工程建設的用地。 建筑用地面積由城市規劃行政部門確定的建設用地 邊界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地 的面積 建筑用

14、地面積由城市規劃行政部門確定的建設用地 邊界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地 的面積。 （2）代征市政用地代征市政用地由城市規劃行政部門確定范 圍，由建設單位代替城市政府征用集體所有土地或 辦理國有土地使用權劃撥手續，并負責拆遷現狀地 上物、安置現狀居民和單位 拆遷現狀地 上物、安置現狀居民和單位后，交由市政、交通部 門進行管理 交由市政、交通部 門進行管理的規劃市政、道路用地。 （3）代征綠化用地代征綠化用地由城市規劃行政部門確定范 圍，由建設單位代替城市政府征用集體所有土地或 辦理國有土地使用權劃撥手續，并負責拆遷現狀地 上物、安置現狀居民和單位 拆遷現狀地 上物、安置現狀居民和單

15、位后，交由市、區園林綠 化行政部門進行管理 交由市、區園林綠 化行政部門進行管理（包括公園綠地、河湖綠地、 文物綠地、綠化隔離區綠地、交通防護綠地等）的 規劃城市公共綠地。 （4） 其它代征用地其它代征用地由于建設工程的建設而造成 的日照遮擋或由于其他原因，由城市規劃行政部門 確定范圍，需由建設單位負責拆遷現狀地上物并安 置現狀居民和單位 負責拆遷現狀地上物并安 置現狀居民和單位的用地（該用地由建設單位或城 市規劃行政部門指定單位進行管理 由建設單位或城 市規劃行政部門指定單位進行管理）。 北京地區建設工程規劃設計通則北京地區建設工程規劃設計通則 規范中的地塊 地塊 規劃紅線道路紅線 用地紅線

16、 各類建筑工程項目用地的使 用權屬范圍的邊界線 規劃的城市道路(含居住區 級道路)用地的邊界線 用地邊界控制線 建筑控制線 有關法規或詳細規劃確定 的建筑物構筑物的基底 位置不得超出的界線 城市規劃七線 規劃綠線 規劃藍線 規劃黑線 規劃橙線 規劃黃線 規劃紫線 城市各類綠地范圍的控制線 水域保護區用地規劃控制線 城市電力設施的用地規劃控制線 城市中重大危險設施的用地邊界及安全防護范圍 城市重要基礎設施用地的控制界線 歷史文化街區及歷史建筑的保護范圍界線 地塊 城市規劃七線 規劃紅線 規劃綠線 規劃藍線 規劃黑線 規劃橙線 規劃黃線 規劃紫線 地塊 道路紅線 地塊 用地紅線 地塊 建筑控制線

17、地塊 規劃綠線 規劃藍線 規劃黑線 規劃橙線 規劃黃線 規劃紫線 規劃綠線 規劃藍線 規劃黑線 規劃橙線 規劃紫線 規劃黃線 地塊 原理 項目定位 本體分析 市場研究 產品 定位 客戶定位 產品類型產品尺度產品配比 策劃定位產品設計 指標 分析 地塊 分析 產品 排布 建筑間距控制 地塊價值分析 建筑控制線 戶型單體形式單元形式 產品 組合 成果 制作 總平面彩圖 指標表 總平面cad方案 體塊模型 戶型方案 產品設計ppt excel PS CAD SKP 天正CAD/PS ppt 強排技術路線 原理地塊指標排布 指標 地塊的靈魂 傳達官方意圖 明確界定地塊用途、利用強度、空間界限 指標 規

18、劃指標 建筑密度 容積率 綠地率 指標 建筑限高 配套公建指標 7090/公廉租房指標/ /還建辦公樓指標 停車位指標 四大核心指標 輔助指標 規劃管控參數各種建筑規劃管理技術參數 參考： 1、各市的規劃管理技術規定 2、北京地區北京地區建設工程規劃設計通則 3、具體看地塊的規劃設計條件 參考： 1、各市的規劃管理技術規定 2、北京地區北京地區建設工程規劃設計通則 3、具體看地塊的規劃設計條件 人防指標 用地面積 在一定用地范圍內，建筑面積總和與用地面積的比值。在一定用地范圍內，建筑面積總和與用地面積的比值。 容積率 容積率=建筑面積/建設用地面積 1 指標 在一定用地范圍內，建筑物的基底面積

19、總和占用地面積的比例在一定用地范圍內，建筑物的基底面積總和占用地面積的比例()。 建筑密度 建筑密度=建筑基底面積/建設用地面積 指標 指標 在一定用地范圍內，建筑物允許高出地塊規劃高程的最大高度。 建筑限高 建筑高度=建筑層高=建筑層高層數 建筑密度 容積率建筑限高建設用地面積 建筑面積建筑基底面積 層數 核心指標 層高 30% 2.74.9m 1.0 指標 指標分析 指標 建筑密度 容積率建筑限高建設用地面積 建筑面積建筑基底面積 層數 核心指標 建筑面積=建筑基底面積 層數 建設用地面積建筑密度 建筑限高 層高 = 建設用地面積容積率 容積率 建筑密度建筑限高/層高= 指標分析 指標 給

20、定容積率往往小于建筑密度建筑限高/層高 做滿建筑基底 平均層數低于限高/層高 做滿建筑基底 部分建筑做滿限高 做滿限高 基底不用做滿 指標拆分 如：容積率1.5，建筑密度30%，建筑限高45米。 = 指標 做滿建筑基底 給定容積率=建筑密度平均層數 建設用地面積建筑密度 = 建設用地面積給定容積率 給定容積率=設計建筑密度最大層數 設計建筑密度 建筑限高 最小層高 = 建設用地面積給定容積率 做滿限高 平均層數 指標拆分 指標 做滿建筑基底 做滿限高 給定容積率=(建筑密度- M)最大層數+M設計層數 建設用地面積（建筑密度-M) 建筑限高 最小層高 = 建設用地面積給定容積率 解方程式是個好

21、辦法 M較低層數建筑基底所占建筑密度值 +M 設計層數 M=（建筑密度建筑限高/最小層高-給定容積率) （建筑限高/最小層高-設計層數) 指標拆分 指標 做滿建筑基底/做滿限高 解方程式是個好辦法 在低密度部分做二次拆分 指標拆分 指標 不做滿建筑基底/也不做滿限高 這是為偷面積奠定基礎的節奏 為優化產品帶來空間 可為相同的建筑面積 分配更多的建筑高度及基底面積 指標拆分 指標 戶型基底面積 戶型層數 戶型建筑面積 戶型單元 單元基底面積 單元層數 單元建筑面積 單元產品組合 單體 單體建筑面積 單體單元組合 地塊 單元戶數單體戶數 總建筑面積 單體布局 地塊戶數 四層次 單體基底面積總基底面

22、積 單體層數 指標分配 指標 戶型指標列表 單元指標列表 單體指標列表 地塊指標列表 項目 單元A 小計 戶型A 戶型B 戶型C 產品組合（產品數） 單元基底 單元層數 單元面積 單元戶數 項目 單體A 小計 單元A 單元B 單元C 單元組合（單元數） 單體基底 單棟層數 單棟面積 單棟戶數 項目單體A 單體B 單體C 小計 單體棟數 總基底面積 總建筑面積 總戶數 項目戶型A 戶型B 戶型C 戶型面積 戶型層高 戶型層數 戶型基底面積 項目單元A 單元B 單元C 小計 單元數 總基底面積 總建筑面積 總戶數 戶型配比 指標分配 原理 項目定位 本體分析 市場研究 產品 定位 客戶定位 產品類

23、型產品尺度產品配比 策劃定位產品設計 指標 分析 地塊 分析 產品 排布 建筑間距控制 地塊價值分析 建筑控制線 戶型單體形式單元形式 產品 組合 成果 制作 總平面彩圖 指標表 總平面cad方案 體塊模型 戶型方案 產品設計ppt excel PS CAD SKP 天正CAD/PS ppt 強排技術路線 原理地塊指標排布 排布 空間分配戶型 項目產品A 戶型面積 戶型層高 戶型層數 戶型基底面積 戶型指標列表 戶型面寬 戶型進深 院 高度（層高、層數） 院進深 院面寬 排布 空間分配戶型 項目產品A 戶型面積 戶型層高 戶型層數 戶型基底面積 戶型指標列表 獨棟雙拼 聯排 疊拼單元式 空間分

24、配單元 排布 獨棟雙拼 聯排 疊拼單元式 項目 單元A 小計 產品A 產品B 產品C 產品組合（產品數） 單元基底 單元層數 單元面積 單元戶數 單元指標列表 空間分配單體 排布 獨棟雙拼 聯排疊拼 單體指標列表 項目 單體A 小計 單元A 單元B 單元C 單元組合（單元數） 單體基底 單棟層數 單棟面積 單棟戶數 單元式 排布 空間分配地塊 單元面寬 棟間距 單元面寬單元面寬單元面寬單元面寬單元面寬 棟面寬棟面寬 地塊可利用尺度 建筑退距 建筑退距 地塊可利用尺度 建筑退距 建筑退距 棟 進 深 棟 進 深 棟 間 距 單元（戶）進深 項目單體A 單體B 單體C 小計 單體棟數 總基底面積

25、總建筑面積 總戶數 項目單元A 單元B 單元C 小計 單元數 總基底面積 總建筑面積 總戶數 地塊指標列表 單元（戶）進深 建設用地邊界 建設用地邊界 排布 空間分配基礎模型 一宅模型：分27個區 基礎模型：一戶一宅一院 平面分為9個區 西南區正南區東南區 正西區正中區正東區 西北區正北區東北區 差+ 雙面采光 傍晚 差+ 單面采光 無直射陽光 較差+ 雙面采光 早晨 較差+ 單面采光 下午至傍晚 差+ 無采光 較差+ 單面采光 早晨至上午 好+ 雙面采光 上午至傍晚/西曬 好 單面采光 上午至下午 好+ 雙面采光 早晨至下午 頂區 中區 底區 上下不接 靠立面采光通風 接近地面 就近利用地下

26、空間上下便捷 接近屋頂可設露臺天窗閣樓 豎向分為3個區 空間魔方 北方常規建造的方形的住宅基于采光的分區概念模型 排布 空間分配基礎模型 院子分為4個區 一院模型：分4個區 基礎模型：一戶一宅一院 南區 東區 西區 早晨至上午陽光，下午處于陰影中 下午至傍晚陽光，上午處于陰影中 無遮擋、全天陽光 北區 全天處于陰影中 建筑密度 容積率 綠地率 指標 建筑限高 配套公建指標 7090/公廉租房指標/ /還建辦公樓指標 停車位指標 四大核心指標 輔助指標 規劃管控參數各種建筑規劃管理技術參數 參考： 1、各市的規劃管理技術規定 2、北京地區北京地區建設工程規劃設計通則 3、具體看地塊的規劃設計條件

27、 參考： 1、各市的規劃管理技術規定 2、北京地區北京地區建設工程規劃設計通則 3、具體看地塊的規劃設計條件 人防指標 用地面積 一定用地范圍內，各類綠地總面積占用地面積的比例()。 綠地率=綠地面積/建設用地面積 排布 輔助指標 一定用地范圍內，機動車或非機動車的停車要求(位)。按建筑使用功能分類，各地均有明確的地方規定。 輔助指標 停車位指標=n輛/單位面積 n輛/床位 n輛/座位 n輛/單位學生數 n輛/戶 排布 2. 居住區配套停車位要求 普通居住區按照 三環路以內3輛/10戶，三環路以外5輛/10戶。 公寓按照1輛/戶 別墅區按照2輛/戶 北京地區建設工程規劃設計通則 停車位指標 排

28、布 北京市大中型公共建筑停車場標準 建筑類別計算單位標準車位數 小型汽車自行車 旅館一類每套客房0.6 建筑類別計算單位標準車位數 小型汽車自行車 旅館一類每套客房0.6 二類同上0.4 三類同上0.2 辦公樓每1000平方米建筑面積6.520 餐 飲每1000平方米建筑面積740 商 場 一類 每1000平方米建筑面積6.540 二類 同上4.540 醫 院 市級 同上6.540 區級 同上4.540 展覽館同上745 電影院每100座位3每1000平方米45輛 劇院（音樂廳）同上10同上 體育場館一類同上4.2同上 二類同上1.2同上 二類同上0.4 三類同上0.2 辦公樓每1000平方米

29、建筑面積6.520 餐 飲每1000平方米建筑面積740 商 場 一類 每1000平方米建筑面積6.540 二類 同上4.540 醫 院 市級 同上6.540 區級 同上4.540 展覽館同上745 電影院每100座位3每1000平方米45輛 劇院（音樂廳）同上10同上 體育場館一類同上4.2同上 二類同上1.2同上 注： (1)露天停車場的占地面積，小型汽車按每車位35平方米計算，自行車按每車位1.2平方米計算。停車庫的建筑面積，小型汽車按每車位40平方米計算，自 行車按每車位1.8平方米計算。 (2)旅館中的一類指旅游旅館設計暫行標準規定的一級旅游旅館，二類指該標準規定的二、三級旅游旅館，

30、三類指該標準規定的四級旅游旅館。 (3)餐飲中的一類指特級飯莊，二類指一級飯莊。 (4)商場中的一類指建筑面積10000平方米以上的商場，二類指建筑面積不足10000平方米的的商場。 (5)體育場館中的一類指15000座位以上的體育場或3000座位以上的體育館，二類指不足15000座位的體育場或不足3000座位的體育館。 北京地區建設工程規劃設計通則 輔助指標 排布 第七章 公共服務設施第七章 公共服務設施 第一節 居住區公共服務設施第一節 居住區公共服務設施 7.1.1 基本原則 (1)居住區公共服務設施(也稱配套公建)，應包括：教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、市政公用、行政管

31、理和其他八類 設施。 (2)居住區配套公建的配建水平，必須與居住人口規模相對應。并與住宅同步規劃、同步建設和同步投入使用。 (3)當規劃用地內的居住人口規模界于組團和小區之間或小區和居住區之間時，除配建下一級應配建的項目外，還應根據所增人數及規 劃用地周圍的設施條件，增配高一級的有關項目及增加相應的有關指標。 (4)地處流動人口較多的居住區，應根據不同性質的流動人口數量，增設有關項目及增加相應項目的面積。 (5)舊區改造和城市邊緣的居住區，其配建項目與千人總指標可酌情增減，但應符合當地城市規劃管理部門的有關規定。 (6)凡國家確定的一、二類人防重點城市均應按國家人防部門的有關規定配建防空地下室

32、，并應遵循平戰結合的原則，與城市地下空間 規劃相結合，統籌安排。將居住區使用部分的面積，按其使用性質納入配套公建。 7.1.2 布局要求 1.根據不同項目的使用性質和居住區的規劃組織結構類型，應采用相對集中與適當分散相結合的方式合理布局。并應利于發揮設施效益， 方便經營管理、使用和減少干擾為目的； 2.商業服務與金融郵電、文體等有關項目宜集中布置，形成居住區各級公共活動中心。在使用方便、綜合經營、互不干擾的前提下，可 采用綜合樓或組合體的形式； 3.基層服務設施的設置應方便居民，滿足服務半徑的要求。 4.居住區內公共活動中心、集貿市場和人流較多的公共建筑，必須相應配建公共停車場(庫)，并應符合

33、下列規定： 7.1.1 基本原則 (1)居住區公共服務設施(也稱配套公建)，應包括：教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、市政公用、行政管理和其他八類 設施。 (2)居住區配套公建的配建水平，必須與居住人口規模相對應。并與住宅同步規劃、同步建設和同步投入使用。 (3)當規劃用地內的居住人口規模界于組團和小區之間或小區和居住區之間時，除配建下一級應配建的項目外，還應根據所增人數及規 劃用地周圍的設施條件，增配高一級的有關項目及增加相應的有關指標。 (4)地處流動人口較多的居住區，應根據不同性質的流動人口數量，增設有關項目及增加相應項目的面積。 (5)舊區改造和城市邊緣的居住區，其配建項目

34、與千人總指標可酌情增減，但應符合當地城市規劃管理部門的有關規定。 (6)凡國家確定的一、二類人防重點城市均應按國家人防部門的有關規定配建防空地下室，并應遵循平戰結合的原則，與城市地下空間 規劃相結合，統籌安排。將居住區使用部分的面積，按其使用性質納入配套公建。 7.1.2 布局要求 1.根據不同項目的使用性質和居住區的規劃組織結構類型，應采用相對集中與適當分散相結合的方式合理布局。并應利于發揮設施效益， 方便經營管理、使用和減少干擾為目的； 2.商業服務與金融郵電、文體等有關項目宜集中布置，形成居住區各級公共活動中心。在使用方便、綜合經營、互不干擾的前提下，可 采用綜合樓或組合體的形式； 3.

35、基層服務設施的設置應方便居民，滿足服務半徑的要求。 4.居住區內公共活動中心、集貿市場和人流較多的公共建筑，必須相應配建公共停車場(庫)，并應符合下列規定： 名 稱單 位自行車機動車 公共中心車位/100m 名 稱單 位自行車機動車 公共中心車位/100m2 2建筑面積7.50.3 商業中心車位/100m 建筑面積7.50.3 商業中心車位/100m2 2營業面積7.50.3 集貿市場車位/100m 營業面積7.50.3 集貿市場車位/100m2 2營業面積7.5- 飲 食 店車位/100m 營業面積7.5- 飲 食 店車位/100m2 2營業面積3.61.7 醫院、門診所車位/100m 營業

36、面積3.61.7 醫院、門診所車位/100m2 2建筑面積1.50.2 注： (1)本表機動車停車位以小型汽車為標準當量表示； (2)其它各型車輛停車位的換算辦法，應符合本規范第11章中 的有關規定。 (3)配建停車場(庫)應就近設置，并宜采用地下或多層車庫。 建筑面積1.50.2 注： (1)本表機動車停車位以小型汽車為標準當量表示； (2)其它各型車輛停車位的換算辦法，應符合本規范第11章中 的有關規定。 (3)配建停車場(庫)應就近設置，并宜采用地下或多層車庫。 北京地區建設工程規劃設計通則北京地區建設工程規劃設計通則 配套公建指標 輔助指標 排布 7.1.3 新建、改建居住區公共服務設

37、施配套建設指標 1. 北京市新建改建居住區(4-6萬人)公共服務設施配套建設指標 7.1.3 新建、改建居住區公共服務設施配套建設指標 1. 北京市新建改建居住區(4-6萬人)公共服務設施配套建設指標 7.1.5 非規模居住區公共服務設施配套建設指標： 1. 居住人口30005000人的居住組團，按居住小區指標配置托幼園所、衛生站、綜合便民店、居委會、 綜合服務站、自行車存車處、居民汽車場(庫)及必要的市政站點，酌情安排第三產業設施。總指標：建筑 面積每千人13001500平方米； 2.居住人口1.5萬3萬人之間的居住區，按居住區低限指標(每項100平方米/千人)設置綜合食品商場、綜 合百貨商

38、場、綜合服務樓和集貿市場，形成擴大小區級購物中心；其余項目均按小區指標配置。總指標： 建筑面積每千人27603300平方米。 7.3.2 人防工程建設指標及設計要求 1、建設指標 凡是在本市市區、近郊區和衛星城鎮新建民用建筑(指住宅、旅館、招待所、商店、大專院校教學樓 和辦公、科研、醫療用房，下同)和外資民用建筑，均應配套建設人防工程。 10層以上建筑應修建“滿堂紅”防空地下室； 9層以下基礎埋深大于3m的建筑，應按其總建筑面積的3%修建防空地下室； 9層以下基礎埋深小于3m的建筑，應按其總建筑面積的2%修建防空地下室； 單建地下建筑應按其總面積的30%修建人防工程； 各建設和設計單位應根據此

39、規定核定新建項目應修建人防工程指標。 配套公建指標 人防指標 輔助指標 住宅7090/公廉租房指標 商業還建辦公樓指標 排布 建筑控制線建筑后退道路紅線、建筑后退用地邊界 規劃管控參數 建筑間距控制指標日照間距、防火間距、通風間距、私密 間距、防災疏散間距 建筑空間尺度控制指標計算面積樓面及層高 北京市生活居住建筑間距暫行規定 北京市容積率指標計算規則 建筑工程建筑面積計算規范GB-T50353-2005 北京地區建設工程規劃設計通則 北京地區建設工程規劃設計通則 北京市市人民政府關于在城市道路兩側和交叉路口周圍新建、改建建筑 工程的若干規定 北京地區建設工程規劃設計通則 2.3.2 退讓規劃

40、道路紅線距離 一般規定： 4退讓城市道路的距離 第三節 建筑退讓建設用地邊線距離 第二章 建筑規劃設計要求 0D2020D3030D 無口有口無口有口無口有口無口有口 居住 建筑 01(0)1(0)1(0)1(0)1(0)1(0)1(0)1(0) 181(0)1(0)1(0)3(0)3(0)3(0)3(0)3(0) 301(0)3(0)3(0)3(0)3(0)5(3)5(3)5(3) 453(0)3(0)3(0)5(3)5(3)5(3)5(3)7(5) H603(0)5(3)5(3)5(3)5(3)7(5)7(5)7(5) 城市寬度 交通開口 建筑高度 建筑類別 建設工程與一般城市道路紅線之間

41、的最小距離(米) 排布 規劃管控參數 建筑后退道路紅線 0D2020D3030D 無口有口無口有口無口有口無口有口 居住建 筑 01(0)1(0)1(0)1(0)1(0)1(0)1(0)1(0) 181(0)1(0)1(0)3(0)3(0)3(0)3(0)3(0) 301(0)3(0)3(0)3(0)3(0)5(3)5(3)5(3) 453(0)3(0)3(0)5(3)5(3)5(3)5(3)7(5) H603(0)5(3)5(3)5(3)5(3)7(5)7(5)7(5) 行政、 科研辦 公 01(0)1(0)1(0)1(0)1(0)1(0)1(0)3(0) 181(0)3(0)3(0)3(0

42、)3(0)3(0)3(0)5(3) 303(0)3(0)3(0)5(3)5(3)5(3)5(3)7(5) 453(0)5(3)5(3)5(3)5(3)7(5)7(5)7(5) H605(3)5(3)5(3)7(5)7(5)7(5)7(5)10(7) 商務辦 公 01(0)1(0)1(0)1(0)1(0)3(0)3(0)3(0) 183(0)3(0)3(0)3(0)3(0)5(3)5(3)7(5) 303(0)5(3)5(3)5(3)5(3)7(5)7(5)7(5) 455(3)5(3)5(3)7(5)7(5)7(5)7(5)10(7) H605(3)7(5)7(5)7(5)7(5)10(7)

43、10(7) 10(7) 金融商 貿服務 設施 （商業、 賓館等） 01(0)1(0)1(0)3(0)3(0)5(3)5(3)5(3) 183(0)3(0)3(0)5(3)5(3)7(5)7(5)7(5) 305(3)5(3)5(3)7(5)7(5)7(5)7(5)10(7) 455(3)7(5)7(5)7(5)7(5)10(7) 10(7) 10(7) H607(5)7(5)7(5)10(7) 10(7) 10(7) 10(7) 10(7) 大型集 散建筑 （劇場、 展覽、 交通場 站、體 育場館 等） 03(0)3(0)3(0)5(3)5(3)5(3)5(3)7(5) 185(3)5(3)5

44、(3)7(5)7(5)7(5)7(5)10(7) 305(3)7(5)7(5)7(5)7(5)10(7) 10(7) 10(7) 457(5)7(5)7(5)10(7) 10(7) 10(7) 10(7) 10(1 0) H607(5)10(7) 10(7) 10(7) 10(7) 10(1 0) 10(1 0) 10(1 0) 大型醫 療衛生 01(0)1(0)1(0)3(0)3(0)5(3)5(3)5(3) 183(0)3(0)3(0)5(3)5(3)7(5)7(5)7(5) 305(3)5(3)5(3)7(5)7(5)7(5)7(5)10(7) 455(3)7(5)7(5)7(5)7(5

45、)10(7) 10(7) 10(7) H607(5)7(5)7(5)10(7) 10(7) 10(7) 10(7) 10(7) (1)表中數據的度量單位為米； (2)括號內數字適用于二環路以內地區； (3)退規劃道路紅線的距離系指建設工程首層外墻最凸出處與規劃道路紅線的距 離（二層以上部分的距離可以適當減少，但最小距離不得小于相應數值的下一檔 數值）； (4)交通開口系指建設工程鄰規劃道路一側設置機動車進入建設用地的出入口； (5)當建設工程臨城市道路的面寬大于道路紅線寬度時，應按照表中數據乘以1.1 的系數； (6)規劃建筑與規劃道路紅線距離不一致時，各點距離的平均值不小于上表數值， 且最小

46、距離不得小于相應數值的下一檔數值； (7)有關其他建筑在底層設置不大于1000平方米建設規模的商業用房時，應按照 表中數據乘以1.1的系數。 (8)城市道路兩側現有建筑物翻建或建設臨時性建設工程，按規定保留距離的寬 度確有困難的，可適當照顧。但建設工程與現有城市道路路面邊線的距離，不得 小于6至10米。 (9)學校主要教學用房的外墻面與次干道(含次干道)道路同側路邊的距離不應小于 80m，當小于80m時，必須采取有效的隔聲措施。 (10)中小型電影院、劇場建筑從紅線退后距離應符合城市規劃按0.2m2/座留出 集散空地的要求；大型、特大型電影院除應滿足此要求外，且深度不應小于10 米。當劇場前面

47、集散空地不能滿足這一規定，或劇場前面疏散口的總寬不能滿足 計算要求時，應在劇場后面或側面另辟疏散口，并應設有與其疏散容量相適應的 疏散通道通向空地。劇場建筑后面及側面臨接道路可視為疏散通路，寬度不得小 于3.50m。 (11)建設工程與特殊城市道路(如長安街、商業街、風貌街、城市快速路等)之間 的距離，另行研究確定。 排布 北京地區建設工程規劃設計通則 2.3.3 建筑退讓綠化控制線 建筑在解決市政、交通、消防等問題的前提下可不退讓鐵路、河湖、高壓走廊、城市綠化隔離帶的 綠化控制線。 2.3.4 退讓相鄰單位建設用地邊界線距離 第三節 建筑退讓建設用地邊線距離 第二章 建筑規劃設計要求 n除沿

48、城市道路兩側按規劃要求毗鄰聯建的商服公建、在居住區中按總體規劃統一建設的各 類建筑和在城市建設用地上按詳細規劃同期建設的各類建筑外，凡在單位建設用地上單獨 進行新建、改建和擴建的二層或二層以上各項建設工程，均應按下表所列計算公式計算建 筑物退讓相鄰單位建設用地邊界線的距離。 n當建筑物臨規劃城市道路紅線時，除符合建筑退讓規劃道路紅線距離外，不得影響道路紅 線另一側相鄰單位建設用地的權益。 n當建筑物臨區間路以下道路時，以道路中線計算后退邊界線距離（當該道路為本單位代征 時，以代征范圍計算后退邊界線距離。）。 n當其相鄰用地內有現狀(或已審定規劃方案的)建筑時，還應符合有關建筑間距要求. n在相

49、鄰用地雙方自愿協商且不違反相關法律法規的基礎上，可按雙方協議(包括文字意見 和附圖)的意見執行，不再按照下表計算建筑物退讓相鄰單位建設用地邊界線的距離。 排布 規劃管控參數 建筑后退用地邊界 北京地區建設工程規劃設計通則北京地區建設工程規劃設計通則 2.3.3 建筑退讓綠化控制線2.3.3 建筑退讓綠化控制線 建筑在解決市政、交通、消防等問題的前提下可不退讓鐵路、河湖、高壓走廊、城市綠化隔離帶的 綠化控制線。 2.3.4 退讓相鄰單位建設用地邊界線距離2.3.4 退讓相鄰單位建設用地邊界線距離 第三節第三節 建筑退讓建設用地邊線距離建筑退讓建設用地邊線距離 第二章第二章 建筑規劃設計要求建筑規

50、劃設計要求 板式建筑(南北朝向)板式建筑(東西朝向)塔式建筑 北 邊 界 計算公式 0.8H(當0.8H時) 1.6H-14(當0.8H時) 0.5H(當0.5H時) 1H-14(當0.5H時) 0.6H(當0.6H時) 1.2H-14(當0.6H時) 退讓距離555 南 邊 界 計算公式0.8H0.5H0.6H 退讓距離555 東西邊界 計算公式0.5H 0.75H（當0.75H時） 1.5H-12（當0.75H時） 0.5H 退讓距離566 注： (1)上表中的H為擬建工程所在用地地塊的規劃建筑控制高度。 (2)上表中的板式建筑、塔式建筑定義詳見本章2.4.1中的說明。朝向指該建筑主要用房