1、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本控制 “一分節(jié)省，一分利潤” - 本杰明 富蘭克林 A penny saved is a penny earned.-Dr. Benjamin Franklin 有效建安成本有效建安成本 設(shè)計(jì)過程增加設(shè)計(jì)過程增加 施工過程增加施工過程增加 細(xì)分建筑安裝費(fèi) Where Goes Your Money? 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，建筑安裝費(fèi)用中的83%是有效費(fèi)用，另外的17% 是被浪費(fèi)的無效費(fèi)用。在浪費(fèi)的這些費(fèi)用中，僅有大約十分之一 有可能在施工過程中加以避免，而另外的90%發(fā)生在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)， 再優(yōu)秀的施工隊(duì)伍也無力挽回。 成本控制八講 一總圖規(guī)劃中的成本控制 二選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)團(tuán)體，深入理解行業(yè)

2、法規(guī) 三產(chǎn)品類型戰(zhàn)略化，開發(fā)領(lǐng)域?qū)I(yè)化 四挖出埋在土里的利潤：停車庫聚焦 五建筑單體方案設(shè)計(jì)的成本控制 六結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本控制問題 七送你一匹馬-工程設(shè)計(jì)優(yōu)化 八工程設(shè)計(jì)領(lǐng)域的B-D-CA理想鐵人組 一、總圖規(guī)劃中的成本控制 1. 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的宏觀因素 成本、進(jìn)度、品質(zhì)關(guān)系 目標(biāo)成本與產(chǎn)品品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)確定 2. 規(guī)劃相關(guān)因素分析 1）建筑形式選擇的成本元素 2）足尺模型規(guī)避修改的成本風(fēng)險(xiǎn) 3 規(guī)劃階段的成本優(yōu)化與效果控制 地產(chǎn)項(xiàng)目 的所謂品質(zhì) 就是在用戶可能 接觸到的位置增加足夠細(xì)節(jié) The Forming Of Ascendant. 什么構(gòu)成一個(gè)樓盤的品質(zhì)？ 夫千尺以為勢-其意在度，百尺以

3、為形-其意在觀，咫尺以為質(zhì)-其意在品 STREET VIEW 千尺為勢 STREET VIEW 千尺為勢 千尺為勢 百尺為形 百尺為形 百尺為形 百尺為形 咫尺為質(zhì) 咫尺為質(zhì) 咫尺為質(zhì) 建筑形式選擇的成本元素 以簡約為特征的現(xiàn)代風(fēng)格：低成本、中價(jià)位、高速度 大屋頂為代表的中式風(fēng)格：高成本、高價(jià)位、低速度 文化符號(hào)點(diǎn)綴的后現(xiàn)代派：中成本、高價(jià)位、中速度 精雕細(xì)研的歐美特色建筑：高成本、高價(jià)位、低速度 建筑形式發(fā)展三要素： 文化要素：主流群體需求層次的發(fā)展（Art Deco） 法律規(guī)范：國家建筑政策與技術(shù)規(guī)范的改進(jìn) 技術(shù)革命：新的科技手段推動(dòng)建筑風(fēng)格發(fā)展 1:1足尺模型規(guī)避修改的成本風(fēng)險(xiǎn) 足尺規(guī)劃

4、模型展示組團(tuán)關(guān)系 規(guī)劃設(shè)計(jì)案例 規(guī)劃相關(guān)因素分析 規(guī) 劃 案 例 規(guī) 劃 案 例 規(guī)劃案例：每層面積約3100平方米的地下停車區(qū)，采用雙層機(jī)械停車方式的情況下，只布置了70個(gè)停車位，平均每個(gè)車 位占用面積達(dá)到44平方米，而這一數(shù)據(jù)通常僅為1825平方米！每層少了50個(gè)停車位。專家通過進(jìn)一步研究分析發(fā)現(xiàn)，在目 前的平面圖中，70個(gè)停車位已經(jīng)接近最大容量 原施工圖（左側(cè)總平面，右側(cè)平面圖） 問題在于設(shè)計(jì)師在規(guī)劃總平面的時(shí)候，忽略了地下室平面形狀與停車效率之間的聯(lián)系。 解決方法：總平面圖中所有塔樓 整體旋轉(zhuǎn)5 優(yōu)化圖紙（左側(cè)總平面，右側(cè)平面圖） 更 多 案 例 更 多 案 例 更 多 案 例 石頭引

5、出的例子 A Story Start With Stone 20萬平方米商 業(yè)綜合體，地下一 層商場加上1000輛 大型地下立體機(jī)械 車庫遇到了59米 深的基巖，施工工 藝?yán)щy。求助：有 無更好的施工方法？ 方案一 層原設(shè)計(jì)功能 原設(shè)計(jì)層高現(xiàn)功能現(xiàn)層高 -1層商場5.7商場5.4 -2層 車庫4.45車庫3 -3層人防平時(shí)車庫4.85車庫3 -4層（無）人防平時(shí)車庫3.6 合計(jì)1515 地下一二層層高降低，基礎(chǔ)總埋深不變，地下室總層數(shù)改為4層，即： 地下一二層層高降低，基礎(chǔ)總埋深不變，地下室總層數(shù)改為4層，即： 無梁樓蓋結(jié)構(gòu) 無梁樓蓋結(jié)構(gòu) 梁板柱結(jié)構(gòu) 方案1 功 能 及 層 高 變 更 表 備

6、注 梁板柱結(jié)構(gòu) More on Basement Parking 地下停車方式地下停車方式 分項(xiàng) 層原設(shè)計(jì)修改后原設(shè)計(jì)修改后 -1層49704900- -2層 450035501280- -3層520035501280- -4層4260- 合計(jì)14670162602560- 土 建（萬元）停車設(shè)備（萬元） 綜合比較，調(diào)整后總造價(jià)基本持平；調(diào) 整后總停車數(shù)量增加50輛左右 備注 More on Basement Parking 地下停車方式地下停車方式 有沒有其他可能呢？ Could There Be Other Solution？ 方案二 層原設(shè)計(jì)功能原設(shè)計(jì)層高現(xiàn)功能現(xiàn)層高 -1層商場5.7商

7、場5.7 -2層 車庫4.45人防平時(shí)車庫3.6 -3層人防平時(shí)車庫4.85- 合計(jì) 取消-2層，保留-3層，但僅作人防及普通停車，另建設(shè)停車場（樓）即：取消-2層，保留-3層，但僅作人防及普通停車，另建設(shè)停車場（樓）即： 修改后地下停車總數(shù)減少720輛，相當(dāng)于占地30畝的 地面停車場或六層每層3000平方米停車樓。 方案1 功 能 及 層 高 變 更 表 備注 159.3 More on Basement Parking 地下停車方式地下停車方式 分項(xiàng) 層原設(shè)計(jì)修改后原設(shè)計(jì)修改后 -1層49704970- -2層 450042601280- -3層52001280- -4層- 合計(jì)14670

8、92302560- 備注 修改后總資金投入減少約8000萬，如用于購置30畝停 車場地，扣除場地建設(shè)費(fèi)300萬元，每畝價(jià)格260萬以 內(nèi)即可以考慮。如建設(shè)停車樓，建安費(fèi)約2500萬元， 購地總價(jià)在5000萬以內(nèi)即可以操作。 方案2 調(diào) 整 前 后 造 價(jià) 比 較 土 建（M2）停車設(shè)備（M2） More on Basement Parking 地下停車方式地下停車方式 實(shí)際土地價(jià)格每畝約120萬元，計(jì)3600萬元，直接節(jié)約投資4100萬元。 The story tells us 石頭給我們的啟示石頭給我們的啟示 換個(gè)角度想一想！換個(gè)角度想一想！ 二、選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)團(tuán)體，深入理解行業(yè)法規(guī) 魏文王問

9、扁鵲曰：子昆弟三人其 孰最善為醫(yī)？扁鵲曰：長兄最善， 中兄次之，扁鵲最為下。魏文侯曰： 可得聞邪？扁鵲曰：長兄於病視 神，未有形而除之，故名不出於家。中 兄治病，其在毫毛，故名不出於閭。若 扁鵲者，鑱（ch n）血脈，投毒藥，副 肌膚，閑而名出聞於諸侯。 設(shè)計(jì)溝通二段法 正式合作之前：反復(fù)考證，精挑細(xì)選 a)單位資質(zhì) b)單位管理機(jī)制 c)單位業(yè)績+團(tuán)隊(duì)考察 d)主持人閱歷與經(jīng)驗(yàn) e)專業(yè)負(fù)責(zé)人閱歷與經(jīng)驗(yàn) f)設(shè)計(jì)組成員溝通能力與溝通效果 g)對目標(biāo)項(xiàng)目的把握能力 設(shè)計(jì)溝通二段法 正式合作之中：互幫互助，精誠合作 a)保密條款下的信息對稱 b)雙贏預(yù)期與人員激勵(lì) c)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)正式導(dǎo)入 d)限額

10、設(shè)計(jì)實(shí)施方法 e)施工圖前工程標(biāo)準(zhǔn)互認(rèn) f)施工圖審查直通車 g)開工前圖紙優(yōu)化 h)工程竣工后經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)-”前事不忘，后事之師” 規(guī)范誤讀實(shí)例： a) 地下車庫出口的防火卷簾 b) 基礎(chǔ)計(jì)算的梁元法與板元法 c) 十二層以上板式住宅每層設(shè)置連廊 規(guī)范解讀路演： 十二層以上板樓需要設(shè)置多少部電梯？ 規(guī)范解讀：高層板樓一部電梯設(shè)計(jì)要點(diǎn) 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要點(diǎn)： 聯(lián)系廊示例 全國細(xì)則 北京市細(xì)則 全國細(xì)則 北京市細(xì)則 北京市細(xì)則 全國細(xì)則 全國細(xì)則 北京市細(xì)則 強(qiáng)制性條文 規(guī)范 細(xì)則 34個(gè)單元 松石名第 三、產(chǎn)品類型戰(zhàn)略化，開發(fā)領(lǐng)域?qū)I(yè)化 產(chǎn)品類型戰(zhàn)略化，開發(fā)領(lǐng)域?qū)I(yè)化 -“華夏、萬達(dá)、

11、萬科項(xiàng)目產(chǎn)品周期”在成本節(jié)約上的意義 a)我愛北京天安門正南50公里與孔雀城 b)四季花城、情景洋房、V-House、 C) 萬大城市廣場城市綜合體 d)法國雅高Ibis商務(wù)酒店 e)把理想與生意分開做：創(chuàng)新的天花板 成本控制不可極端 誰是最好的木匠？ a) 三合土基坑回填與“水夯法”； b) 石材與其做法類型、GRC的應(yīng)用與品質(zhì)感覺； c) 省了一根雨水管之后； d) 瓷磚與涂料的品質(zhì)差異； e) 鋁板墻板材的厚度多少為宜？ 四、挖出埋在土里的利潤：停車庫聚焦 1.車庫布置在哪里更經(jīng)濟(jì)？ 總圖1多層 總圖2高層 總圖3混合體 （“著名發(fā)型師馬凱妻子的發(fā)型”） 2.機(jī)械式立體停車庫節(jié)約了什么？

12、 3.最經(jīng)濟(jì)的車庫怎么做？ -中國人居委員會(huì)金牌試點(diǎn)寧波紫郡項(xiàng)目 項(xiàng)目備注 層高3.8 米3.3 米 覆土1.5 米1.5 米 底板0.5 米0.5 米 埋深5.8 米5.3 米 *抗浮 車道長度 通風(fēng) 排煙 噴淋 防火分區(qū)2000 平方米 *規(guī)范無限制 綜合成本2700 元2200元 1800元*減少埋深 后期維護(hù) 地面環(huán)境 敞開式與封閉式車庫成本效益對照 普通地下車庫敞開式車庫 機(jī)械自然 機(jī)械自然 濕式干式 依據(jù)設(shè)備要求 通風(fēng)、24小時(shí)照明夜間照明 優(yōu)優(yōu)- 紫郡車庫成本（含地面景觀） 規(guī)范解讀 規(guī)范解讀 規(guī)范對自然通風(fēng)的肯定及機(jī)械通風(fēng)方式使用范圍界定 8.2 8.2 自然排煙自然排煙 8.

13、2.2.4 需要排煙的房間 可開啟外窗面積不應(yīng)小于 該房間面積的2%。 8.2.4 排煙窗宜設(shè)置在上 方，并應(yīng)有方便開啟的裝 置。 規(guī)范解讀 規(guī)范解讀 規(guī)范對敞開式汽車庫的界定 規(guī)范解讀 車庫外墻面積的25% -車庫出口面積之和 約等于 屋頂面積的3% 規(guī)范認(rèn)為：外墻通風(fēng)口宜設(shè)置在外墻上部較高處或屋頂處。 規(guī)范解讀 規(guī)范解讀 五、建筑單體方案設(shè)計(jì)的成本控制 案例一 住宅公攤面積 案例二 城市綜合體 案例三 地下室層高 案例四 “商場”還是“車庫”？ 六、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本控制問題 方案設(shè)計(jì)階段的結(jié)構(gòu)專業(yè) 一 關(guān)鍵和首要問題選擇建筑方案，必須注意遠(yuǎn)瞻與現(xiàn)實(shí)相 結(jié)合初步設(shè)計(jì)階段； 二 結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)密切配合

14、建筑專業(yè)，根據(jù)使用功能、房屋高 度、地區(qū)特點(diǎn)選擇結(jié)構(gòu)類型； 三 根據(jù)初步了解工程地質(zhì)情況，提出采用天然地基、復(fù)合 地基、樁基的可能性； 四 對結(jié)構(gòu)選型、材料選用、地基基礎(chǔ)方案詳細(xì)說明； 初步設(shè)計(jì)階段的結(jié)構(gòu)專業(yè) 一 初步設(shè)計(jì)階段是各專業(yè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的設(shè)計(jì)階段，應(yīng)根據(jù)已批準(zhǔn)的方案設(shè)計(jì)文件進(jìn)行設(shè)計(jì)。 業(yè)主或開發(fā)商必須落實(shí)在方案階段尚未落實(shí)的各項(xiàng)有關(guān)手續(xù)。 二 結(jié)構(gòu)專業(yè)在此階段得到地基初勘報(bào)告，以便確定地基方案。 三 地基和基礎(chǔ)方案是否技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理，對工程造價(jià)關(guān)系極大。 四 地下室及上部樓層的樓蓋造型，關(guān)系到層高、有效空間及長期能耗。 五 結(jié)構(gòu)構(gòu)件設(shè)計(jì)要既符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，又應(yīng)優(yōu)化和比較，做到經(jīng)

15、濟(jì)合理。 六 初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)滿足建設(shè)部建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定（2003年4月）。 七 初步設(shè)計(jì)文件是控制工程規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，投資以及統(tǒng)一交通、綠化、人防、市政等各方面的 審批文件，非常重要。因此，各專業(yè)有關(guān)技術(shù)問題在此階段落實(shí)。 八 設(shè)計(jì)概算的重要性。 九 復(fù)雜工程的施工圖文件審查單位應(yīng)在此階段確定。 一工程進(jìn)度與設(shè)計(jì)配合 。 研究在主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)之前研究在主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)之前 抗浮設(shè)計(jì)水位的確定 地基方案的比較 樁基方案的確定 天然地基復(fù)合地基樁基礎(chǔ) 參考周邊勘測單位的現(xiàn)有結(jié)論 天然最省 復(fù)合地基其次 盡量把大型建筑避開垃圾填埋場、吹沙造地 一定用樁基，投入自然也就大 每棟建筑地基基礎(chǔ)單獨(dú)核算，

16、不可做標(biāo)準(zhǔn)圖復(fù)用 結(jié)構(gòu)專項(xiàng)問題探討（1） Q&A On Structure 普通梁板、無梁樓板結(jié)構(gòu)比較普通梁板、無梁樓板結(jié)構(gòu)比較 0.00結(jié)構(gòu)嵌固層應(yīng)采用梁板式結(jié)構(gòu)（高層抗震規(guī)范） 0.00結(jié)構(gòu)嵌固層宜采用梁板式結(jié)構(gòu)（高層結(jié)構(gòu)規(guī)范） 0.00結(jié)構(gòu)嵌固層當(dāng)時(shí)可采用平板式結(jié)構(gòu)（北京市建筑設(shè)計(jì)細(xì)則. 結(jié)構(gòu)專業(yè)） 有使用功能的地下室有梁板結(jié)構(gòu)通常層高3800 無梁板層高3300空間效果可以做到更好 層數(shù)越高、跨度越大（例如9m）底板做無梁樓板價(jià)值越高 例如北京24層建筑基礎(chǔ)：核心筒部位3米，其它部位2.2米左右就可以 無梁樓板結(jié)構(gòu)混凝土量大、鋼筋量也大，但綜合造價(jià)結(jié)論正好相反 工序：先梁后板后填土后找

17、平 Vs 直接鋼筋混凝土大板澆注 （北京：級(jí)配砂石139元/M3低標(biāo)號(hào)混凝土） 無梁樓板式比普通梁板式綜合造價(jià)便宜15%20% 結(jié)構(gòu)專項(xiàng)問題探討（2） Q&A On Structure 酒店寫字樓結(jié)構(gòu)選型酒店寫字樓結(jié)構(gòu)選型 鋼框架核心筒結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土框支剪力墻結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土框架核心筒結(jié)構(gòu) 鋼框架剪力墻結(jié)構(gòu)（框架總傾覆力矩不大于50%） 結(jié)構(gòu)專項(xiàng)問題探討（3） Q&A On Structure 高層住宅結(jié)構(gòu)如何選型高層住宅結(jié)構(gòu)如何選型 鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土短肢剪力墻結(jié)構(gòu) 框架剪力墻結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)專項(xiàng)問題探討（4） Q&A On Structure 多少剪力墻算多多少剪力墻算多 12-

18、17層鋼筋混凝土住宅剪力墻優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn) 18層以上鋼筋混凝土住宅剪力墻優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)范:剪力墻結(jié)構(gòu)最大層間位移比小于1/1000 優(yōu)化: 小高層最大層間位移比 1/15002000 優(yōu)化: 高層最大層間位移比 1/20003000 1977年羅馬尼亞大地震剪力墻結(jié)構(gòu)建筑倒塌創(chuàng)下世界紀(jì)錄 這是目前為止地震倒塌唯一的一座。事 后調(diào)研結(jié)果：倒塌的主要原因是施工偏差引起 震害中大量的倒塌的是純框架結(jié)構(gòu)的建筑 （2009年6月27日上?！吧徎ê优暇霸?”已經(jīng)刷新紀(jì)錄） 結(jié)構(gòu)專項(xiàng)問題探討（5） Q&A On Structure 最值得優(yōu)化的部位在基礎(chǔ)最值得優(yōu)化的部位在基礎(chǔ) 1.基礎(chǔ)底板受力主要是沖切控制，而不是

19、彎距控制 整板沖切力不均勻時(shí)，可以區(qū)別對待，局部加厚而把整個(gè)底板變薄 底板配筋率基本由最小配筋率控制，多數(shù)情況下可以大量節(jié)約配筋，底板暗梁原則都可取消。 2.基礎(chǔ)底板計(jì)算采用塑性計(jì)算 正常認(rèn)為底板需要防水，由于不允許裂縫出現(xiàn)，想當(dāng)然是彈性計(jì)算理論。 基礎(chǔ)底板無論是彈性還是塑性計(jì)算，正常使用中都不會(huì)裂縫！ 合法基礎(chǔ)的計(jì)算程序很多，節(jié)約的辦法是多用幾個(gè)軟件計(jì)算，選用配筋結(jié)果最小的那一個(gè)。 計(jì)算機(jī)程序計(jì)算出來的配筋值沒有必要加大，符合結(jié)構(gòu)規(guī)范就行！ 3.關(guān)于基礎(chǔ)底板： 基礎(chǔ)底板的受力模式不同于簡單的平板，實(shí)驗(yàn)表明，實(shí)際底板中的鋼筋應(yīng)力水平往往只有計(jì) 算值的1/10，問題出在地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)理論本身。 地

20、基反力事實(shí)上是不均勻的，墻下和柱端的反力很大，其它位置沒有變形也就沒有反力。 主要原因是由于計(jì)算用的地基承載力值是標(biāo)準(zhǔn)值或特征值，而不是極限值，而通常極限值約 是標(biāo)準(zhǔn)值的兩倍，因此它常態(tài)下的受力情況大不一致。 尤其當(dāng)?shù)装搴穸冗_(dá)到600、700厚時(shí)，還會(huì)有拱承載原理的作用，應(yīng)力值更小，所以更不會(huì) 因?yàn)榕浣盍啃《霈F(xiàn)裂縫。 4.引起樓板裂縫原因主要是混凝土塑性收縮引起，而不是由受力荷載引起。 高層規(guī)范框架結(jié)構(gòu)規(guī)定水平構(gòu)件-梁、板的混凝土標(biāo)號(hào)不宜高于C40，一個(gè)主要原因就 是要控制裂縫的出現(xiàn)。 5.規(guī)范規(guī)定梁和板的受力鋼筋應(yīng)拉通1/31/2，事實(shí)上拉通1/3符合規(guī)范即可。 結(jié)構(gòu)專項(xiàng)問題探討（6） Q

21、&A On Structure 剪力墻結(jié)構(gòu)的鋼筋主要配置在邊緣構(gòu)件的構(gòu)造配筋，從優(yōu)化的角度看，滿足規(guī)范最低要求即可： 1.樓板鋼筋采用冷軋帶肋鋼筋（比普通熱軋鋼筋貴大約幾百元/噸）,梁柱墻鋼筋均使用三級(jí)鋼筋: 6度區(qū)剪力墻結(jié)構(gòu)的小高層最經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)用鋼量約為38Kg/M2， 6度區(qū)剪力墻結(jié)構(gòu)的高層最經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)用鋼量約為40Kg/M2。 6度區(qū)異型柱結(jié)構(gòu)的小高層最經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)用鋼量約為35Kg/M2。（無地下室，無轉(zhuǎn)換梁） 2.8度區(qū)剪力墻結(jié)構(gòu)的100米高層最經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)用鋼量約為60Kg/M2 結(jié)構(gòu)專項(xiàng)問題探討（7） Q&A On Structure 剪力墻結(jié)構(gòu)配筋量參考值剪力墻結(jié)構(gòu)配筋量參考值 七

22、、送你一匹馬-建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化的實(shí)施 Apply Third Party Standard 英式雙設(shè)計(jì)英式雙設(shè)計(jì)擺脫設(shè)計(jì)人依賴！擺脫設(shè)計(jì)人依賴！ A tractor in the Desert. 小故事小故事-沙漠里的拖拉機(jī)。沙漠里的拖拉機(jī)。 1. 設(shè)計(jì)優(yōu)化的起因 建筑每平米的鋼材用量一度是地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)之一。列 舉一個(gè)簡單的事實(shí)：每增加10公斤/平方米的用鋼量，房屋的 建造成本就會(huì)提高60元左右，如果將它節(jié)省下來，那么就是幾 乎百分之一百的開發(fā)凈利潤。對于企業(yè)來說，通過去除無效成 本進(jìn)行節(jié)約而實(shí)現(xiàn)的利潤具有顯而易見的戰(zhàn)略意義 2. 設(shè)計(jì)優(yōu)化的難點(diǎn) 在建筑材料用量這一方面，國家沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，

23、其隨著建筑個(gè)體的不同 進(jìn)而產(chǎn)生合理性變化，其用量并不能作為建設(shè)成本控制的客觀衡量尺度 開發(fā)企業(yè)的專業(yè)設(shè)計(jì)技術(shù)及相關(guān)知識(shí)較其所聘請的設(shè)計(jì)單位相比，通常處 于劣勢，尤其在大型設(shè)計(jì)企業(yè)中，專業(yè)負(fù)責(zé)人員常常是技術(shù)權(quán)威，雙方在成 本優(yōu)化方面很難實(shí)現(xiàn)有效溝通 我國現(xiàn)行的設(shè)計(jì)資質(zhì)管理模式中，開發(fā)企業(yè)與設(shè)計(jì)單位不是單一的雇傭勞 動(dòng)合同關(guān)系，設(shè)計(jì)單位還擔(dān)當(dāng)著掌握部分工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的角色，設(shè)計(jì)師個(gè)人 要對工程的設(shè)計(jì)合理性承擔(dān)終身責(zé)任，工程成本控制的好壞很大程度上取決 于所聘請?jiān)O(shè)計(jì)單位甚至具體項(xiàng)目主持人在成本控制方面的個(gè)人能力 3.1設(shè)計(jì)師專業(yè)教育背景導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)概念模糊 在被問及所設(shè)計(jì)項(xiàng)目的具體面積時(shí)，大多數(shù)設(shè)計(jì)師的

24、回答都是“記不清楚”， 或者“我查一查”。他們在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的前期主要關(guān)注建筑風(fēng)格與建筑形式，在項(xiàng)目 設(shè)計(jì)的中期主要關(guān)注建筑的功能關(guān)系、空間關(guān)系，而在后期，他們則更關(guān)注建筑是 否滿足規(guī)范要求，所設(shè)計(jì)的圖紙是否能通過政府相關(guān)部門的審查 在接受包括大學(xué)、研究生在內(nèi)的職業(yè)教育期間，設(shè)計(jì)師基本上沒有機(jī)會(huì)關(guān)注他們未來職業(yè)中的經(jīng)濟(jì)概 念。學(xué)生們被以建筑大師模式培養(yǎng)出來（清華大學(xué)莊維敏語），卻做著畫圖匠的工作。他們渴望有一天像 美國建筑大師理查德邁耶（Richard Meier）那樣遇到一個(gè)業(yè)主請他設(shè)計(jì)蓋提中心（Getty Center）那一類的 建筑：業(yè)主只要求效果好，不計(jì)成本，任憑設(shè)計(jì)者的思路天馬行空去翱翔

25、?；蛘呦裨O(shè)計(jì)大師赫爾佐格德梅 隆那樣，馳騁自己的想象，把十萬人一下子裝到一個(gè)大鳥窩（北京奧運(yùn)會(huì)主體育場鳥巢）里去！即便是在 注冊建筑師資格的考試中，經(jīng)濟(jì)方面的題目也僅僅涉及到估算、概算、預(yù)算等等極其概念化的層面。 3.2成本控制相關(guān)的設(shè)計(jì)條款： （一）要求設(shè)計(jì)單位提供相關(guān)資料 一般未約定情況下，設(shè)計(jì)公司的許多資料按照慣例通常不向發(fā)展商提供，設(shè)計(jì)行業(yè)至今仍然沿襲這一 做法，這些不提供的資料使得成本核查工作實(shí)施的前提條件變得難以確認(rèn)，主要包括：與設(shè)計(jì)圖紙一致的 Dwg 格式電子文件、結(jié)構(gòu)專業(yè)計(jì)算模型（電子文件）、機(jī)電專業(yè)計(jì)算書（電子文版）、節(jié)能計(jì)算書（電子 版） （二）要求設(shè)計(jì)單位提供詳細(xì)數(shù)據(jù)分析

26、表 設(shè)計(jì)圖紙中有許多詳細(xì)列表，有些是報(bào)批要求的內(nèi)容，有些則是設(shè)計(jì)圖紙深度要求的內(nèi)容，經(jīng)濟(jì)測算 所需要的專業(yè)數(shù)據(jù)往往不包括在內(nèi)，雖然設(shè)計(jì)人員計(jì)算出來相當(dāng)容易，但是開發(fā)企業(yè)統(tǒng)計(jì)起來很不方便。 在合同中約定設(shè)計(jì)單位計(jì)算提供相關(guān)數(shù)據(jù)，方便進(jìn)行專業(yè)量化分析，可以為評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)與否提供決策 依據(jù)。如窗墻比、分部層高、可售面積、公攤面積、贈(zèng)送面積、車庫每車位建筑面積等。 （三）要求設(shè)計(jì)單位對關(guān)鍵問題提供備選比較方案。 比如基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)形式、采暖通風(fēng)方案、停車方式、車庫出入口方案等。設(shè)計(jì)工作很大程度上受制 于國家的法律法規(guī)，這是與專業(yè)人員溝通比較困難的主要原因之一，相對來說，比較他人設(shè)計(jì)成果的優(yōu)劣 要容易

27、得多，如同規(guī)劃方案、建筑方案可以有不同思路提供比較，相關(guān)的各專業(yè)也可以有不同選擇，專業(yè) 水準(zhǔn)不同的設(shè)計(jì)師解決問題的思路也會(huì)大不一樣。對于關(guān)鍵問題要求提供對照方案對決策起著重要意義。 3.3設(shè)計(jì)優(yōu)化審查 設(shè)計(jì)優(yōu)化審查是實(shí)施設(shè)計(jì)階段成本控制的最后機(jī)會(huì)。下表是天津某項(xiàng)目4棟板式 住宅（99.8米高，總建筑面積17.93萬平方米）優(yōu)化前后的鋼筋、混凝土、水泥用量 施工圖優(yōu)化的經(jīng)濟(jì)效益比較明顯，本工程單單總用鋼量一項(xiàng)直接成本就可以節(jié)約440萬元（按 2009年2月全國平均市場價(jià)格計(jì)算）。審查工作的重要意義還在于以下兩個(gè)方面： （一）對無效建筑空間的利用，使之變?yōu)橛行Э墒勖娣e，或使之免于建設(shè)投入。 （二）

28、發(fā)現(xiàn)專業(yè)圖紙之間的矛盾，在設(shè)計(jì)交底之前予以糾正，減少工程建設(shè)過程中的不可控因素， 減少工程部門的工地服務(wù)量 表3.1 天津某高層板式住宅（17.93萬平方米） 優(yōu)化前 優(yōu)化后 調(diào)整量 混凝土工程量（立方米） 72700 69400 4.5% 水泥含量（噸，C30商品混凝土，含外加劑） 22900 21800 1100噸 鋼筋用量（噸） 10540 9320 1110噸 單位鋼筋用量（公斤/平米） 58.8 52.0 11.6% 3. 推廣設(shè)計(jì)優(yōu)化的社會(huì)效益 a)設(shè)計(jì)過程引入全新的監(jiān)督機(jī)制，對設(shè)計(jì)階段實(shí)施成本控制起到至關(guān)重要 的作用。 b)施工圖優(yōu)化在直接節(jié)約了項(xiàng)目開發(fā)成本的同時(shí)又提高了產(chǎn)品的品

29、質(zhì)，如 果優(yōu)化工作以績效提成的方式收取顧問費(fèi)用，發(fā)展商將是優(yōu)化工作最直接經(jīng) 濟(jì)利益的受益者。 c)施工圖優(yōu)化具有巨大的的社會(huì)效益：如果國家推廣實(shí)施優(yōu)化機(jī)制，每年 單就節(jié)約鋼材和水泥原材料生產(chǎn)減排的數(shù)量就將達(dá)數(shù)千億噸，對于環(huán)境保護(hù)， 對于我們賴以生存的地球，都將具有深遠(yuǎn)意義。 荷蘭環(huán)境評(píng)估局（PBL）于2008年6月17日發(fā)布報(bào)告，指出：中國是2007年最大的CO2排放國， 中國2007年CO2排放比美國高出約14%，并占全球排放增長量的2/3。而水泥熟料生產(chǎn)是排放的主要 原因，占中國2007年排放增加量的10%，中國現(xiàn)已占世界水泥生產(chǎn)量51%左右。 資料表明：每生產(chǎn)1噸鋼材，采用高爐工藝將排放

30、出2.5噸的CO2，電爐工藝也要排放0.5噸的 CO2；每生產(chǎn)1噸水泥熟料排放約1噸 CO2。以表一工程實(shí)例計(jì)算，僅此項(xiàng)目就可以減少CO2排放約 達(dá)3320噸。 八、工程設(shè)計(jì)領(lǐng)域的B-D-CA理想鐵人組 British 規(guī)劃者需要戰(zhàn)略性思維 城市管理者要城市風(fēng)貌日新月異 開發(fā)企業(yè)要效益最大化 彌合城市形象需求與開發(fā)利益的英式思維模式 設(shè)計(jì)組織的B-D-CA 理想鐵人組 BDCA team up! Deutsch-功能體系功能體系 普通建筑的使用功能永遠(yuǎn)應(yīng)該放在第一位 建筑的使用效率來自建筑體系的精準(zhǔn)布局 【道德經(jīng)】 三十幅共一轂，當(dāng)其無，有車之用。埏埴以為器，當(dāng)其無，有器之用。鑿戶 牖以為室，當(dāng)其無，有室之用。故有之以為利，無之以為用。 設(shè)計(jì)組織的B-D-CA 理想鐵人組 BDCA team up! Chinese Culture-中國文化中國文化 同一建筑體系可以適用截然不同的建筑表達(dá) 中國用戶最能接受的是東方特色的多元文化 設(shè)計(jì)組織的B-D-CA 理想鐵人組 BDCA team up! Amazing landscaping-美景美景 建筑是廣義的景觀 景觀提升建筑品質(zhì) 設(shè)計(jì)組織的B-D-CA 理想鐵人組 BDCA team up! 設(shè)計(jì)組織的B-D-CA 理想鐵人組 BDCA team up! B 城市 規(guī)劃 D 功能 體系 C&A 文化 美景