1、拿地時配建保障房涉稅處理方法匯總 一、分類 隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加強(qiáng)，各地政府對房企拿地均出臺了新 的政策，其中配建保障性住房并移交政府成為新形勢下的拿地條件之一。 根據(jù)目前配建保障性住房的相關(guān)形式，配建保障房根據(jù)其移交方式的不同， 可以將其分為建成后無償移交與建成后由政府低價(jià)回購；根據(jù)配建保障性 住房的建設(shè)地點(diǎn)的不同又可以將其分為紅線內(nèi)配建保障性住房和紅線外配 建保障性住房。其中配建紅線內(nèi)的保障性住房是目前比較多的形式。 二、不同形式下的稅務(wù)處理 （一）建成后無償移交政府 對于建成后無償移交給政府的保障房，在這過程中主要有兩大類觀點(diǎn)，第 一，產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移從而不發(fā)生相關(guān)納稅義務(wù)

2、。第二，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)發(fā)生 轉(zhuǎn)移而涉及的各種稅費(fèi)。 1.產(chǎn)權(quán)并未轉(zhuǎn)移，不產(chǎn)生相關(guān)的納稅義務(wù)。 主要是因?yàn)椋康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂配建保障房協(xié)議時候，一般就約定將 配建保障性住房移交給政府指定的住房保障機(jī)構(gòu)或公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營 機(jī)構(gòu)。配建保障性住房的所有權(quán)初始便登記在政府指定的住房保障機(jī)構(gòu)或 公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)名下，從而配件的保障房初始所有權(quán)就不在房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)公司只是將本不屬于其擁有的保障性租賃住房移交 給政府指定的住房保障機(jī)構(gòu)或公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，并沒有產(chǎn)權(quán)登 記變更交付的情形，也就不存在開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的行為，也就不會產(chǎn)生 相關(guān)的納稅義務(wù)。 2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移而發(fā)生的稅務(wù)處理。

3、對于建成后無償移交保障房的，產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，在稅務(wù)處理上主要涉及不 同稅種間的稅務(wù)處理問題，增值稅如何繳納？視同銷售？若視同銷售，那 么視同銷售的收入怎么確定？應(yīng)該作為何種性質(zhì)進(jìn)行稅務(wù)處理？另外，計(jì) 算土地增值稅時成本如何扣除，視同公共配套還是土地成本？下面具體分 析如下： （1）增值稅 常規(guī)處理方法一：視同銷售確認(rèn)收入，繳納增值稅。 保障房建成后無償移交政府部門，屬于向其他單位無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，應(yīng)視 同銷售,繳納增值稅處理。 相關(guān)政策依據(jù)：財(cái)稅201636 號財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營 業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 附件一第十四條規(guī)定：“下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)： （二）單位

4、或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)， 但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。” 如果視同銷售處理，那么銷售價(jià)格按照財(cái)稅201636 號文的規(guī)定順序來確 定。 相關(guān)政策依據(jù)：財(cái)稅201636 號財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營 業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 第四十四條納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè) 目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 有權(quán)按照下列順序確定銷售額： （一）按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價(jià) 格確定。 （二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平 均價(jià)格確定。 （三）

5、按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成 本（1+成本利潤率） 成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。 不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排， 減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。 其他觀點(diǎn)二：視同銷售，不征收增值稅。 障房建成后無償移交政府部門，屬于房企贈與保障房給政府,應(yīng)該視同銷售 處理， 因此， 在贈與環(huán)節(jié)， 根據(jù)財(cái)稅201636 號文附件 1 第十四條的規(guī)定， 由于保障房建設(shè)具有明顯的公益性， 房企該項(xiàng)行為屬于視同銷售的， 但是， 不征收增值稅。 相關(guān)政策依據(jù)：根據(jù)財(cái)稅201636 號財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推 開營業(yè)稅改征

6、增值稅試點(diǎn)的通知附件一第十四條規(guī)定：“下列情形視同 銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：（二）單位或者個人向其他單位或者個 人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象 的除外。 另類觀點(diǎn)三：不視同銷售處理，作為公共配套處理。 對于上述無償移交給政府的保障房應(yīng)該視同銷售處理所依據(jù)的政策文件， 有專家針對所依據(jù)的政策提出如下異議： 關(guān)于“無償”的界定。無償是指一方單純獲得某種利益而無須支付任何經(jīng) 濟(jì)代價(jià)的行為。 目前， 配建保障房大多都已經(jīng)作為拿地的條件之一， 那么無償移交給政府， 其面上說的是無償，但從經(jīng)濟(jì)形式上看，是有償?shù)摹Ｒ虼耍粦?yīng)該界定其 屬于“無償”移交。鑒于此，也就不屬

7、于 36 號文界定的“視同銷售”的情 形。而是建議視同“公共配套設(shè)施”來進(jìn)行相關(guān)涉稅處理。 2）土地增值稅 常規(guī)處理方法一：視同銷售，確認(rèn)收入。 配建保障房作為取得土地的條件，將紅線內(nèi)配建保障房無償移交政府部門， 屬于將開發(fā)產(chǎn)品用于換取非貨幣性資產(chǎn)的行為，應(yīng)視同銷售處理，按照規(guī) 定確認(rèn)視同銷售收入。且價(jià)格按照國稅發(fā)2006187 號文件來確定。 相關(guān)政策依據(jù)：根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算 管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187 號）的規(guī)定： （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配 給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)

8、生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、 同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。 ” 土地增值稅清算中扣除項(xiàng)目的處理 常規(guī)處理方法一：作為土地取得的對價(jià)，在計(jì)算土增時扣除，并可以加計(jì)。 第一，配建紅線內(nèi)的保障房作為取得土地的條件，將紅線內(nèi)配建保障房無 償移交政府部門，應(yīng)視同銷售處理，且視同銷售的收入應(yīng)作為取得土地對 價(jià)的組成部分，可以視同土地取得成本在計(jì)算土地增值稅時扣除，并且可 以加計(jì)扣除。 第二，在紅線外配建的保障房，其建設(shè)成本能否在紅線內(nèi)進(jìn)行扣除？或者 滿足何種條件才能夠

9、扣除？若是扣除能否作為紅線內(nèi)清算單位取得土地使 用權(quán)支付的金額，在計(jì)算增值額時加計(jì)扣除，尚存在一定的爭議。 相關(guān)政策依據(jù)：根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的 規(guī)定： 第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為： （一）取得土地的使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所 支付的地價(jià)款和按統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。” （二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是 指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）， 包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、 公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 其他觀點(diǎn)二：作為公共配套設(shè)

10、施，計(jì)算土增時扣除，并可以加計(jì)。 認(rèn)為配建保障性住房，屬于公共設(shè)施范疇，配建保障性租賃住房是開發(fā)房 地產(chǎn)企業(yè)必須發(fā)生的直接費(fèi)用，所以，無償交付給政府的保障性租賃住房 所發(fā)生的成本費(fèi)用應(yīng)當(dāng)作為公共設(shè)施，應(yīng)當(dāng)允許在計(jì)算土地增值稅時予以 扣除。 相關(guān)政策依據(jù)：國稅發(fā)2006187 號根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知的規(guī)定： （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、 會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、 學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、

11、費(fèi)用可以扣除； 2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其 成本、費(fèi)用可以扣除； 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 （3）企業(yè)所得稅 視同銷售，確認(rèn)收入。 配建保障房作為取得土地的條件，將紅線內(nèi)配建保障房無償移交政府部門， 屬于將開發(fā)產(chǎn)品用于換取非貨幣性資產(chǎn)的行為，應(yīng)做視同銷售處理，并且 按照國稅發(fā)200931 號文件規(guī)定來確定收入【與土地增值稅有點(diǎn)差異】。 政策規(guī)定：國稅發(fā)200931 號根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知的規(guī)定： “第七條企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、 分配給股東或

12、投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性 資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取 得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和 順序?yàn)椋?（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定； （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定； （三） 按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。 開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%， 具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。” 企業(yè)所得稅對成本扣除的規(guī)定 觀點(diǎn)一：根據(jù)國稅發(fā)200931 號文，房地產(chǎn)企業(yè)為配建保障房發(fā)生的成本 支出應(yīng)該作為開發(fā)成本在企業(yè)所得稅前扣除。 在紅線內(nèi)配建保障房是土地出

13、讓時房地產(chǎn)企業(yè)的拿地條件之一，因此，配 建保障房的建設(shè)成本應(yīng)屬于為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用，在土地 征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中歸集，作為開發(fā)成本在稅前扣除。 相關(guān)政策依據(jù)：國稅發(fā)200931 號國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知第二十七條開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的 內(nèi)容如下： （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)） 而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、 耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地 價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作 物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 （4）

14、契稅的處理 配建保障房作為土地出讓的條件之一，因此配建保障房的建設(shè)成本應(yīng)計(jì)入 拿地成本中，作為契稅的計(jì)稅依據(jù)，按照建設(shè)成本金額補(bǔ)繳契稅。由于地 區(qū)間征管口徑存在差別，應(yīng)咨詢所在地主管地稅機(jī)關(guān)具體的繳納方式。 相關(guān)政策依據(jù)：根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則的規(guī)定： “第九條條例所稱成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。 包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。” （二）建成后限價(jià)回購政府 保障性住房建成后由政府部門回購，回購的價(jià)款通常已經(jīng)在房企簽訂的土 地出讓合同中明確約定，由政府部門按照約定向房企支付回購價(jià)款，該價(jià) 款通常大幅低于市場價(jià)格。 常規(guī)處理方法一：正常繳納

15、增值稅，價(jià)格無需調(diào)整。 按照正常的開發(fā)商銷售房產(chǎn)的方式進(jìn)行處理即可，而對于部分人認(rèn)為政府 收購的低價(jià)可能存在被調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。由于政府回購保障房的價(jià)格在拿地時 已經(jīng)確定，且一般會在合同中明確體現(xiàn)，因此我們認(rèn)為，政府按照合同約 定低價(jià)回購保障房，不屬于“價(jià)格偏低且無正當(dāng)理由”，視為存在合理理 由，不再對增值稅、土地增值稅的計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。 相關(guān)政策依據(jù)：財(cái)稅201636 號根據(jù)財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推 開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知規(guī)定： 第四十四條納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè) 目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 有權(quán)按照下列順序確定銷售

16、額”根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行 條例的規(guī)定：“第九條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又 無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收。” 其他觀點(diǎn)二：不用繳納增值稅。 開發(fā)商根據(jù)配建協(xié)議的要求建立的住房，項(xiàng)目完成后，政府支付相當(dāng)于建 設(shè)成本的價(jià)格，相當(dāng)于開發(fā)商先行替政府墊資建設(shè)，在這過程中，并沒有 實(shí)際的向政府銷售不動產(chǎn)，因此并沒有發(fā)生應(yīng)稅行為，從而不應(yīng)該繳納增 值稅。 相關(guān)政策依據(jù)：國稅發(fā)200931 號國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知 第十八條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成 本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部

17、門、單位合資建設(shè)，完工后有償 移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目 的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 土地增值稅負(fù)增值的處理 （1）紅線內(nèi)配建保障房 在政府限價(jià)回購保障房的模式中，由于回購價(jià)格偏低，會造成保障房在土 地增值稅清算中產(chǎn)生負(fù)增值，且紅線內(nèi)保障房可與紅線內(nèi)其他普通標(biāo)準(zhǔn)住 宅合并作為一個清算單位，我們建議在政府低價(jià)回購的模式中，紅線內(nèi)的 可售物業(yè)應(yīng)建造一部分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以消化保障房回購產(chǎn)生的負(fù)增值， 從而實(shí)現(xiàn)土地增值稅稅負(fù)的降低。 （2）紅線外配建保障房 由于紅線外配建的保障房無法與紅線內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目合并清算，其產(chǎn)生的負(fù)增 值無法抵消可售項(xiàng)目的增值額，因此不做處理。