1、GC-004 房屋設施養護維修管理規程 1、工作目標 定期對房屋進行養護和修繕，保持或恢復其使用功能。 2、工作職責 3、工作指引 3.1 一般性的修繕 3.1.1 更換水表 a） 關上水表前第一個閥門，排空管內的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠圈，如已經 斷裂或變形時應選同一型號、規格的具有合格證的水表安裝上去； b）安裝時注意水表的水流方向與供水方向保持一致； c） 維修結束后，打開閥門檢查有無滲漏，表針轉動是否正常； d）維修人員會同大廈事務部做好用戶新啟用水表底數記錄。 3.1.2 更換電表 a） 斷開電源拆下電表，確認電表已經失靈時，可選用具有檢驗合格證的同一型號電表進行 安裝，安
2、裝時注意進出線接法正確； b） 安裝結束后合閘試電，保證用戶用電設備使用正常，電表轉動正常； c） 維修人員會同大廈事務部做好用戶新啟用電表底數記錄。 3.1.3 維修開關 a） 分析造成低壓開關跳閘或燒壞的原因； b） 如果是短路故障，首先將空氣開關置于“OFF”位置，用萬用表（兆歐表）檢查線路， 查出故障點后給予排除。 c） 經試電后如確認需要更換空氣開關或熔斷器時，必須采用同一技術規格的合格配件進行 調換安裝。 d） 如果是由于線路過載造成的開關跳閘或燒壞，在更換損壞元件后應將該線路負荷減少。 3.1.4 燈管、白熾燈的維修 a） 切斷電源、取出白熾燈，如果燈絲已經燒壞斷，可更換同一型號
3、的卡口或螺旋頭燈泡安 裝上去，試電查看是否正常； b） 燈管不亮可先檢查啟輝器，如損壞可更換新的；試電檢查如不亮時，取出燈管并更換同 規格、 同型號的燈管， 再次試電檢查，如仍不亮時可檢查接線和鎮流器，查出故障立即排除， 恢復正常照明； c） 其他情況造成的燈不亮情況，可參見 3.1.3、3.1.5 進行處理。 3.1.5 線路檢測 a） 線路停電檢修應及時通知用戶； b） 用戶開關燒壞的處理根據 3.1.3 維修開關進行處理； c） 電表損壞的維修根據 3.1.2 更換電表進行處理； d） 進戶接線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固； e） 線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查，找出故障原因
4、并及時處理； f） 當確認故障排除后方可送電。 3.1.6 門鈴維修 a） 無電情況時可更換新電池； b）電極板腐蝕或接觸不良可進行除銹、緊固處理； c） 因線路短路問題造成的故障，用萬用表（兆歐表）檢查線路找出故障點并及時處理。 3.1.7 插座無電 a） 由于市政停電或線路維修造成的停電應通知用戶； b）插座接線端子松動，可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝，檢查試電情況； c） 線路短路造成的停電根據 3.1.6e）進行處理。 3.1.8 水龍頭漏水 a） 關閉戶內水閥門，拆卸下水龍頭并檢查出故障點； b）根據用戶需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭；如因水龍頭有砂眼漏水的，必須 更換新的
5、水龍頭； c） 打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏，使用時切勿過度擰緊。 3.1.9 馬桶不通 檢查堵塞的原因，用馬桶抽子或疏通機進行疏通，使其排水暢通。 3.1.10 洗臉（菜）盆堵塞、漏水 a） 檢查存水彎管，取出雜物。如仍不通暢，可用竹篾，鐵絲或疏通機對下水管道進行疏通， 排除故障后試驗排水情況，使其排水暢通； b）檢查盆體與下水管接口，查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處，待膠干后試水檢查，保證無 漏水現象。 3.1.11 浴缸堵塞、漏水 a） 如管道堵塞根據 3.1.10a）進行處理； b） 浴缸缸體漏水應建議用戶更換，如檢查是接口漏水應征得用戶同意打開修理，待修理部 位干燥后試水，檢查有無再漏
6、現象。 3.1.12 部分樓層停水 a） 查明停水的樓層后先關總閥，拆開支閥，并將濾網清洗后重新裝上； b） 市政或其他維修造成的停水應通知用戶，并作解釋。 3.1.13 疏通地漏 同 3.1.9 處理辦法。 3.1.14 修門窗 a） 檢查門窗附件有無損壞、不全，進行更新或補裝； b） 清除門角和窗軌道的雜物，對門合頁和窗軌道注油； c） 更換破損玻璃時注意防止玻璃碎片跌下傷人。 3.1.15 換鎖 拆下壞鎖后先檢查是何處壞，如能修理及時修理，無法修理好的可通知用戶更換新鎖。 3.2 非一般性的維修 委托專業維修公司進行。 3.3 時間要求 a） 接到維修單后立即安排人員進行處理，無特殊情況
7、時不超過 25 分鐘，一般性維修 不超過 7 小時，較困難復雜的維修要求 72 小時完成（工藝技術要求特殊的除外） ；同時應向 用戶解釋原因； b） 能性維修，以恢復其原有功能為準，外觀性維修要求與原有部位相比較表面應無色差， 高低不平現象； c）維修時應盡量滿足用戶的合理要求。 3.3 維修工作的檢查 a） 機電主管每周將維修單整理一次，以檢查服務的及時性和用戶的反映，對服務過程 中發現的不合格和發現的隱患應立即查找原因，并采取糾正措施。 b)大廈事務部根據維修單對用戶進行回訪，收集用戶對維修人員服務態度及維修工作的 反饋信息，管理處經理對維修工作進行相應檢查。 4、質量記錄 4.1 回訪工作規程 4.2 房屋（設施）養護計劃QR/GR057 4.3 房屋（設施）養護記錄表QR/GR057 4.4 不合格/糾正預防措施報告QR/GR1011 4.5 維修單QR/GR064 5、參閱文件、資料
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