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都江堰外灘星空高端住宅項(xiàng)目整體營(yíng)銷方案（54頁(yè)）.pptx

資源ID：284043 資源大?。?span id="qy84ul6" class="font-tahoma">17.80MB 全文頁(yè)數(shù)：54頁(yè)
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都江堰外灘星空高端住宅項(xiàng)目整體營(yíng)銷方案（54頁(yè)）.pptx

1、Page 2Contents 目錄項(xiàng)目屬性分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系梳理項(xiàng)目整體定位梳理項(xiàng)目營(yíng)銷思路蓄水期策略讀市附魂謀勢(shì)致勝Page 3行銷展架、現(xiàn)場(chǎng)展架戶外、車身、小區(qū)廣告、農(nóng)家樂(lè)廣告現(xiàn)場(chǎng)包裝、DM單、Page 4項(xiàng)目面臨的問(wèn)題梳理：宏觀環(huán)境面1. 新任政府領(lǐng)導(dǎo)班子提出去行政調(diào)控轉(zhuǎn)市場(chǎng)化的擠掉，但兩會(huì)重申中國(guó)將遏制房地產(chǎn)投機(jī)，“限貸”、“限購(gòu)”等政策短期內(nèi)不會(huì)退出，近期而言，房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然較大；2. 信貸總量依然維持適度從緊的格局，隨著利率市場(chǎng)化推進(jìn)，成本上升致房貸緊張恐難改變區(qū)域市場(chǎng)面1. 都江堰為典型的內(nèi)生型、閉合型市場(chǎng)，市場(chǎng)容量決定項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏緩慢；2. 歷史遺留問(wèn)題使得區(qū)域市場(chǎng)橫向

2、擴(kuò)容的可能性較小，且營(yíng)銷推廣上的投入產(chǎn)出比低。3. 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，尤其是現(xiàn)階段已經(jīng)逐步演化為價(jià)格戰(zhàn)，市場(chǎng)前景撲朔迷離。項(xiàng)目本體1. 項(xiàng)目具備良好的區(qū)位條件，但項(xiàng)目所處區(qū)域，精神物質(zhì)形態(tài)相對(duì)原始；2. 項(xiàng)目規(guī)模體量較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)；3. 受制于市場(chǎng)價(jià)格因素影響，項(xiàng)目在整體打造上，成本相對(duì)控制，綜合產(chǎn)品力相對(duì)欠缺4. 項(xiàng)目定位剛需，戶型設(shè)計(jì)對(duì)位Page 5項(xiàng)目面臨的問(wèn)題梳理：項(xiàng)目面臨的問(wèn)題1、大區(qū)域市場(chǎng)為閉合型市場(chǎng)，市場(chǎng)容量有限，去化周期長(zhǎng)2、項(xiàng)目外部環(huán)境及綜合配套欠缺，客群認(rèn)可度低3、項(xiàng)目現(xiàn)有的產(chǎn)品價(jià)值體系對(duì)項(xiàng)目的整體定位內(nèi)涵支撐不足4、中低價(jià)格入市姿態(tài)可能造成市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目低價(jià)值的認(rèn)知，從

3、而陷入僵局。Page 6基于項(xiàng)目問(wèn)題梳理的整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略：短、平、快1. 項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，必然需要考慮到未來(lái)板塊的規(guī)劃發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)的抬升，因此用時(shí)間周期來(lái)置換利潤(rùn)是經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的精髓。但由于項(xiàng)目體量較小，綜合產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)力不足，加上預(yù)期因素的不定因素較多，短平快是減小機(jī)會(huì)成本和財(cái)務(wù)成本的較佳選擇。2. 市場(chǎng)大背景走勢(shì)不明朗，且都江堰區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，因此短、平、快的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是減小風(fēng)險(xiǎn)，快速回籠資金的關(guān)鍵。3. 從經(jīng)營(yíng)層面來(lái)看，過(guò)于在體量規(guī)模較小的項(xiàng)目戀戰(zhàn)勢(shì)必造成資金成本占用過(guò)高，機(jī)會(huì)成本過(guò)高，而影響企業(yè)持續(xù)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)。Page 7短平快發(fā)展戰(zhàn)略的剖析：并非低價(jià)就能實(shí)現(xiàn)快速資金回籠和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，4500-4800元/平米的價(jià)格，足以引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，但并不足以有效的撬動(dòng)市場(chǎng)，引發(fā)市場(chǎng)追捧。突破方向豐富營(yíng)銷做點(diǎn)，構(gòu)建“外灘星空價(jià)值體系”，支撐項(xiàng)目?jī)?nèi)在物業(yè)價(jià)值，營(yíng)銷上采用”高舉中打”的策

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