1、1 LG-01 樓宇接管驗收樓宇接管驗收 1.0 目的：確保樓宇住、用的安全和正常使用功能。 2.0 適用范圍：對新接管樓宇的建筑、裝修、設備等方面的驗 收。 3.0 內容： 3.1 接管驗收條件 按地產商（或業主委員會）對物業管理公司的委托合同，和 國家建設部有關規定，在樓宇驗收全部合格的基礎上，物業公司代 表全體業主以滿足住戶正常居住功能為主要內容的再檢驗。 3.2 地產商需向物業管理公司移交的資料清單如下： 注：對于原有已入伙的物業，地產商應在物業公司驗收樓宇 的同時，移交樓宇資料給物業管理公司；對于新的物業，地產商在 樓宇資料報交市建筑檔案館的同時， 也應移交一份給物業管理公司 存檔。
2、 3.2.1 產權資料 a.項目批準文件； b.用地批準文件； c.建筑執照； 2 d.拆遷安置資料； 3.2.2 政府驗收合格資料： a.工程竣工驗收證書； b.消防工程驗收合格證； c.市完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書 d.用電許可證； e.供用電協議書； f.用水審批表、水費收繳合同書； g.衛星地面接收設施許可證； h.電視共用天線合格證； i.電梯使用合格證。 J供暖系統驗收合格證， （電話由市有關公司負責維修保養及驗 收。 ） 3.2.3 工程技術資料 a. 建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙等工 程的全套竣工圖紙及各類公共設備使用說明書、調試報告 等。 3 b.地
3、質勘察報告； c.工程合同及開、竣工報告； d.工程預決算分項清單； e.圖紙會審記錄； f.工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)； g.隱蔽工程驗收記錄； h.沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖； i.竣工驗收證明書； j.鋼材、水泥等主要材料的質量保證書； k.新材料、構配件的鑒定合格證書； l.水、電、空調、采暖、電梯等設備及衛生潔具的檢驗合格證 書； m.砂漿、混凝土試塊試壓報告； n.供水、供暖管道的試壓報告； o.機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統 調試記錄 3.2.4 房屋產權籍資料 4 房屋產權情況清冊，共同部位、共同設施設備的產權情況、 數量、分
4、攤原則和分攤系數。 3.2.5 其他資料（六圖二書） a.按 1/1000 比例尺的現狀圖 b.規劃總平面圖 c.道路規劃圖 d.豎向規劃圖 e.市政設施管網綜合規劃圖 f.綠地規劃圖 g.居住小區的詳細規劃說明書 h.環境預評價書 i.環境影響報告 3.3 樓宇接管驗收程序： 3.3.1 發展商（業主委員會）通知物業管理公司接管驗收。 3.3.2 驗收前兩周 分公司向發展商索要交接項目的質檢合格證、消防驗收合格 證、設計說明、設備清單、平面圖以及特殊設備的有關資料（設 5 備安裝說明、設備驗收說明、使用說明等）送交工程部及機電公 司或電梯公司。具備條件的分公司應在 15 日內簽發驗收復函并
5、約定驗收時間； 工程部負責組織安排專業工程師、機電公司、電梯公司對該 物業及有關設備資料、圖紙進行察看研究。必要時，組織有關人 員開會研究； 機電公司、電梯公司、分公司維修班對該物業及其有關設備 資料、圖紙進行察看研究并針對該物業及其有關設備的具體情 況，組織、布置人員參加驗收工作。 3.3.3 驗收前一周 分公司應聯系發展商決定時間安排公司內部有關人員參加的 預驗。以使參加驗收人員做到心中有數，合理安排驗收工作，避 免漏驗和誤驗。 工程部參加驗收工作，調整驗收工作程序并通知機電公司、 電梯公司、分公司驗收工作程序以便安排人員和工作。必要時組 織機電公司、電梯公司、分公司有關人員一同參加預驗工
6、作。 3.3.4 正式驗收工作 分公司與發展商聯系，在確認驗收對象具備驗收條件后，確 定正式驗收時間。通知工程部安排驗收工作。 工程部會同分公司、機電公司、電梯公司組織有關人員一同 參加正式驗收工作。 對房屋質量、 使用功能及外觀質量初步檢查， 在此，主要對設備采取抽樣方法進行功能性驗收。 6 機電公司、電梯公司、分公司維修班對設備 100%進行檢查 并記錄。 分公司對初步檢驗中發現的問題，約定期限由移交人負責整 改，并商定時間復驗。 由工程部組織有關人員進行復檢。 3.3.5 經復驗移交人對初檢中發現的問題已整改完畢（或已有雙方認可解 決方法） ，工程部會同分公司、機電公司、電梯公司組織有關
7、人員應一同在 合同規定的接管日期前日簽署驗收合格、同意接管憑證。 公司工程部、分公司以及專業公司均需在驗收單上簽字。 3.3.6 對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應 向建筑商說明：在保修期結束時，應在取得物業管理公司認可后才 向建筑商支付保修金。 3.4 樓宇質量與使用功能的檢驗 3.4.1 檢驗標準： 參照建設部 ZBP3000190 標準執行及達到業主合理要求。 3.4.2 質量及功能檢驗程序： a.樓宇接管前的質量檢驗： 根據設計要求，每棟每層每戶逐個房間按設計要求清點物件及 進行外觀檢查。 7 確定物件數量是否符合； 外觀上有無人為損壞； 房屋建筑或屋內物件有無明顯不
8、符標準要求。 對新樓宇的接管，此程序的檢驗由發展商、承建商的代表與物業公司人 員三方共同進行現場檢查，將檢查結果整理后返回移交人進行整改，分公司負 責對整改后項目進行驗收。對于舊樓宇的移交，應由發展商（業主管委會）與 物業公司兩方共同進行現場檢查，將檢查結果整理后，雙方共同探討解決辦法。 b.對于新樓宇,根據檢查結果，分公司對檢查合格的房屋接管鑰 匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。對于舊樓宇 ,在雙 方對如何解決缺陷問題達成協議后,分公司接管鑰匙。分公司對接管 了鑰匙的房屋承擔保管責任。 c.業主入伙接收物業時，分公司人員陪同業主對房間設施進 行全面細致的質量檢查，對發現的缺陷進行登
9、記。對于新樓宇，由 分公司整理后送交發展商（地盤） ，并督促承建商逐項返修，分公 司（業主）復檢認可后消項。對于舊樓宇，根據達成的協議對提出 的缺陷進行整改。 d.對于在一年保修期內的樓宇，業主在使用（或維修工工作） 過程中發現建筑施工或產品質量上的缺陷，經分公司查驗證實后， 報告發展商（地盤）派人更換或返修。 e.保修期結束后，根據承建商的保修情況向發展商（地盤） 建議保修金的支付。 3.4.3 公共配套設備的驗收： 8 a.每棟高層樓宇應有能直接觀察進出口大門內外的保安值 班室。值班室內應有電話、與住戶相聯系的可視對講系統、可監視 大堂門前及電梯轎廂的閉路電視監控系統、照明設施及衛生潔具
10、等。 b.每棟高層進出口處有可鎖的、帶各單位明顯標志的信報 箱。 c.有符合市交通管理局要求的汽車停車場。車場內有交通設 施標志及值班崗亭、電動道閘、減速坡；并有符合要求的消防設施 及排水設施。 d.同樓宇管理相適應的分公司辦公用房（包括辦公室、財務 室、會議室、接待室） ，業主委員會辦公用房。 3.4.4 接管驗收資料的保存 a.工程部對涉及政府批文、工程及配套設施政府機構驗收 合格證書、大型機電設備和成套設備的接管驗收單、資料交接清單 等重要資料進行保存。 b.各分公司(或專業公司)對屬于各自管轄的公共建筑及設 備的使用說明書、產品合格證、竣工資料以及樓宇內部土建、給排 水、電氣等室內接管驗收記錄進行保存。 3.5.接管驗收記錄： 3.5.1 樓宇建筑接管驗收記錄表 3.5.2 樓宇給排水接管驗收記錄表 9 3.5.3 樓宇電氣接管驗收記錄表 3.5.4 公用機電設備驗收單 3.5.5 公用建筑、小型設施驗收單 3.5.6 室外給排水驗收單 3.5.7 樓宇接管驗收移交工程資料清單 3.5.8 接管驗收記錄 3.5.9 入住收樓記錄
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