1、公共建筑設(shè)施的保養(yǎng) WI/G-001 YGJYPM A/0 1/3 1.目的：通過對建筑有計劃的保養(yǎng)，使建筑美觀耐用，保持完好，延長其使用壽命。 2.原則：日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時進行維修；并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。 3.職責(zé)：一般情況下，建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照清潔綠化管理手冊中有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)執(zhí)行，填寫相應(yīng)的清潔記錄；其它保養(yǎng)內(nèi)容由維修班負(fù)責(zé)執(zhí)行，填寫公共設(shè)施保養(yǎng)記錄。維修班長每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合管理處實際情況，制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計劃。 4.內(nèi)容： 4.1 屋頂。每年對隔熱層進行保養(yǎng)一次，對面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時更換，并對面磚表面用白水泥勾縫。 4.2

2、 外墻飾面。每年對重點部位進行清洗；每年進行全面清洗；在清洗時，發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng)及時進行修補，恢復(fù)原樣；對于外墻滲水的，請參考房屋維修加固手冊修理。 4.3 內(nèi)墻飾面。每年進行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應(yīng)修補；對磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換，對認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方，進行更換或在以后日常巡查中注意，發(fā)現(xiàn)有脫落及時修補。 4.4 樓梯間。樓梯間踏步每年進行保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修理。樓梯間墻面粉刷，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時修理；每年進行一次全面保養(yǎng)，對粉刷內(nèi)部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進行修補。 4.

3、5 門。對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的，應(yīng)及時修理；每年全面保養(yǎng)一次，對生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆；對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。4.6 防盜網(wǎng)、花園圍欄。根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每年應(yīng)刷油一次，最長時間不超過4年。 4.7 窗。每年保養(yǎng)一次，對門窗框松動、翹曲，應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開，將鐵腳取出扭正，損壞的應(yīng)焊接好，并將門窗框矯正后，用木楔固定，墻清理干凈灑水潤濕后，用高強度水泥砂漿把腳重新錨固，并填實墻洞，等砂漿強度達到要求后，撤去木楔，把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴(yán)重的門窗扇，應(yīng)卸下進行矯正，

4、焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。 公共建筑設(shè)施的保養(yǎng) WI/G-001 YGJYPM A/0 2/3 4.8 公共地磚。日常發(fā)現(xiàn)損壞及時維修，每年進行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。 4.9 吊頂。日常對吊頂進行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時更換，每年揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。 4.10人行道、車行道。日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應(yīng)及時修補；每年保養(yǎng)道路一次，對表面起砂的應(yīng)先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強速凝水泥砂漿修復(fù)。 4.11管道。原則上管道每3年應(yīng)全部刷油一次，但對重點部位，有必要時可以增加次數(shù)（如室外一樓地面的管道可以

5、每年刷油一次，對室內(nèi)管道，嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時刷油）。 4.12污水井。每年揭蓋檢查清理污泥一次。 4.13擋雨篷。每年全面檢查一次，對螺絲部位進行加固，對脫膠部位進行補膠；在大雨或臺風(fēng)等天氣來臨前，應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。 4.14玻璃幕墻(包括玻璃門)。每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養(yǎng)，對玻璃幕墻（玻璃門）的玻璃膠進行檢查，發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補膠，對玻璃門軸上油一次。 4.15在臺風(fēng)、大雨等來臨前夕，應(yīng)對窗戶、玻璃幕墻仔細(xì)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，以免發(fā)生意外。 5.相關(guān)文件及記錄 5.1公共設(shè)施保養(yǎng)計劃 5.2公共設(shè)施保養(yǎng)記錄 公共建筑設(shè)施的保養(yǎng) WI/G-001 YGJYPM A/0 3/3

6、附：公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃標(biāo)準(zhǔn)序號公共建筑設(shè)施名稱保養(yǎng)周期備 注01屋頂每2年及時更換破碎的隔熱層面磚02外墻飾面每3年每年對重點部位進行清洗03內(nèi)墻飾面每3年對于裂縫較大的及時予以更換發(fā)現(xiàn)有膠落及時修補04樓梯間每3年對粉刷損壞的及時修補05門每1年對生銹或掉漆的門應(yīng)及時修理06防盜網(wǎng)、花園圍欄2-4年根據(jù)損壞情況確定刷油漆時間07窗每1年08公共地磚每3年發(fā)現(xiàn)損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換09吊頂每3年發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時更換10人行道、車行道每1年發(fā)現(xiàn)有損壞應(yīng)修補11管道每3年有必要可以增加刷油漆次數(shù)12污水井每1年13擋雨篷每1年在大雨或臺風(fēng)來臨前應(yīng)增加次數(shù)14玻璃幕墻(玻璃門)每1年在大雨或臺風(fēng)

7、來臨前應(yīng)增加次數(shù) 房屋維修標(biāo)準(zhǔn) WI/G-002YGJYPM A/0 1/2 1、主體工程: 屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補強或拆換；不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點，若影響安全使用的，大修時應(yīng)整修改做；對鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時修補；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)通過檢測計算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。裝修工程2、裝修工程 a.門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀，開關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不動。門窗開關(guān)不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的，應(yīng)修理更換，小五金應(yīng)修換配齊；大修時，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴(yán)重、無法修復(fù)的，應(yīng)更

8、換，更換的門窗應(yīng)與原門窗一致。 b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)；嚴(yán)重?fù)p壞的，應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。 c.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)。3、樓地面工程 a.木地板的損壞占自然間地面面積以下的，可修復(fù)；損壞超過以上或缺乏材料時，可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級地坪。 b.普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應(yīng)拆補、修補或重做；水磨石或塊料地面損壞時，應(yīng)盡量修復(fù)，實在無法修復(fù)的，應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。 c.面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè)防潮層或做塊料地面。4、屋面工程 a.屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換

9、；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因為原結(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重，按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。 b.屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重時，應(yīng)翻做。 c.女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。 d.鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層； 房屋維修標(biāo)準(zhǔn) WI/G-002 YGJYPM A/0 2/2 結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固重做。 e.玻璃天柵損壞漏水的，應(yīng)修復(fù)，損壞嚴(yán)重的可翻修，但一般不新做。 f.屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應(yīng)修復(fù)。5、飾面工程 a.外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)照

10、原樣修復(fù)；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進行。 b.外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)。 c.內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù)；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層。 d.天棚損壞：抹灰層松動，有下墜危險的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復(fù)；損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當(dāng)簡略。6、油漆粉飾工程 a.木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應(yīng)周期性地進行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。

11、 b.鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為年。 c.木地板原油漆褪落的，應(yīng)重做。 d.室內(nèi)墻面、天棚等修繕時可刷新，其用料應(yīng)采取新型涂料，如膠白等；高級抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。 e.高層建筑外墻原油漆損壞的，應(yīng)修復(fù)，其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。 房屋完損等級評定 WI/G-003 YGJYPM A/0 1/8 房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級，也就是現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。評定房屋完損等級是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的評定方

12、法，對現(xiàn)有整幢房屋進行綜合性的完好或損壞的等級評定。這項工作專業(yè)技術(shù)性強，既有目觀檢測，也有定量、定性的分析。根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部1985年制定頒布的房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合我公司實際情況，制定對樓宇質(zhì)量進行評定的標(biāo)準(zhǔn)。 一、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分和等級分類。 1、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分 各類房屋完損標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項目的完好或損壞程度來劃分的。房屋完損標(biāo)準(zhǔn)共分成四個標(biāo)準(zhǔn)，即完好標(biāo)準(zhǔn)、基本完好標(biāo)準(zhǔn)、一般損壞標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)。 房屋的結(jié)構(gòu)組成部分分為：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、承重墻、屋面和樓地面；裝修組成部分分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚和細(xì)木裝修；設(shè)備組成部分分為：

13、水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯等）。 、房屋完損等級的分類 根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，房屋的完損狀況即房屋完損等級分成以下五類： （1）完好房。是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管理道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常。或雖個別分項有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的。 （2）基本完好房。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，用量構(gòu)部件有損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能修復(fù)的。 （3）一般損壞房。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢

14、通，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件。 （4）嚴(yán)重?fù)p壞房。是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋成嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損、油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需進行大修或翻修、改建。 房屋完損等級評定 WI/G-003 YGJYPM A/0 2/8 （5）危險房。是指承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確定住戶安全的房屋。 二、房屋完好率，危險率的計算 計算房屋完損等級，一律以建筑面積（m）為計算單位，評定時以幢為評定單位。房屋完好率是指：完好房屋的建筑

15、面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積和百分比。即: 完好房建筑面積基本完好房建筑面積 房屋完好率= 100 總的房屋建筑面積 房屋經(jīng)過大、中修竣工驗收后，應(yīng)重新評定調(diào)整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評定，但竣工后應(yīng)重新評定；新接管的新建房屋，同樣應(yīng)評定完好率。 危房率：是指整幢危險房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比。即： 整幢危險房屋的建筑面積 危房率 100 總的房屋建筑面積 三、房屋的各類完損標(biāo)準(zhǔn)。參考城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部1985年制定頒布的房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)。 四、房屋完損等級評定方法。參考城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護

16、部1985年制定頒布的房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)。 五、評定房屋完損等級的基本做法 房屋完損等級的評定可分定期和不定期兩類。定期評定房屋完損等級，一級每隔年（我公司規(guī)定為3年）對所管的房屋進行一次全面逐幢完損等級的評定，這種評定可以全面、詳細(xì)的掌握房屋的完損等級情況。 不定期評定，分為以下幾種情況： 1、根據(jù)氣候特征，如雨季、臺訊、暴風(fēng)雪、山洪等，應(yīng)對危險房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和一般損壞房屋等進行檢查評定完損等級。 2、房屋經(jīng)過中修、大修、翻建竣工驗收以后，應(yīng)重新進行評定完損等級。 房屋完損等級評定 WI/G-003 YGJYPM A/0 3/8 3、接管新建房屋后，要進行評定完損等級。 進行評定房屋完

17、損等級，其基本做法大致可以分為組織準(zhǔn)備，實施查勘，統(tǒng)計匯總等三個階段。 1、組織準(zhǔn)備階段 這一階段的重點是制定評定工作計劃，建立評定組織，組織評定人員進行培訓(xùn)，搞好試點。 （1）組織準(zhǔn)備： 公司成立房屋質(zhì)量評定領(lǐng)導(dǎo)小組，對評定工作進行全面組織和領(lǐng)導(dǎo)，這個評定小組要有公司分管領(lǐng)導(dǎo)，管理處、技術(shù)等部門的人員參加。 各基層物業(yè)管理處應(yīng)成立評定小組。小組成員一般有人組成，即有經(jīng)驗管理處負(fù)責(zé)人1人，水工1人，電工1人，泥工1人，木工1人，電梯1人。 （2）培訓(xùn)、試點： 組織評定人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)、培訓(xùn)方法要采取理論與實踐相結(jié)合的方法，把課堂聽講與現(xiàn)場實際相結(jié)合起來。還可以把培訓(xùn)和試點結(jié)合起來。通過培訓(xùn)以達

18、到理解標(biāo)準(zhǔn)，掌握方法，保證質(zhì)量的目的。 通過學(xué)習(xí)了解評定房屋質(zhì)量的目的意義，明解任務(wù)范圍、掌握評定的方法；其次要學(xué)習(xí)物業(yè)管理的有關(guān)政策、業(yè)務(wù)知識以及如何鑒定等基本常識、統(tǒng)計要求。另外評定工作的紀(jì)律也是培訓(xùn)學(xué)習(xí)的必要內(nèi)容。試評時一定要按照標(biāo)準(zhǔn)逐項對照確定。通過試評必須達到二個基本目的：一是要達到統(tǒng)一方法、統(tǒng)一口徑、統(tǒng)一目光（目測程度）以起樣板示范作用；二是要摸索出一套評定房屋完損等級的工作規(guī)律，以取得經(jīng)驗，加以推廣。消息頁 （3）物質(zhì)準(zhǔn)備： 要根據(jù)評定工作的要求做好必要的物質(zhì)準(zhǔn)備，包括查勘工具，評定的各種統(tǒng)計表格 。查勘工具可備線陲、直尺、榔頭、螺絲刀、試電筆及有關(guān)檢查設(shè)備的儀器、儀表。還有必要

19、的書寫用具及安全器具。 各項準(zhǔn)備工作要盡量做得細(xì)一點。物業(yè)管理公司要求對各管理處的評定工作準(zhǔn)備認(rèn)真檢查落實，避免臨陣忙亂，影響工作。還要建立各級評定人員的各項工作責(zé)任制，以 房屋完損等級評定 WI/G-003 YGJYPM A/0 4/8 保證評定工作的質(zhì)量。 2、實施查勘階段 在充分做好各項準(zhǔn)備工作以后，可進入實施查勘階段。在這一階段評定領(lǐng)導(dǎo)小組要幫助和指導(dǎo)各管理處做好評定查勘的各項工作，及時掌握情況抓質(zhì)量、抓進度、總結(jié)經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)問題要及時解決。 （1）分工明確，職責(zé)分清： 各管理處的評定小組人員分工明確，各司其職。如：泥工負(fù)責(zé)評地基基礎(chǔ)、鋼筋砌體等承重結(jié)構(gòu)，非承重結(jié)構(gòu)、屋面、樓地面、內(nèi)外飾

20、面等項的完損程度。木工負(fù)責(zé)評定非承重墻、木地面、門窗、頂棚、細(xì)木裝修等項的完損程度。水工及電工負(fù)責(zé)水衛(wèi)、電照、空調(diào)和特種設(shè)備（電梯除外，電梯由電梯工負(fù)責(zé)評定）等。 管理處負(fù)責(zé)人是評定小組的負(fù)責(zé)人，也是評定工作的技術(shù)質(zhì)量負(fù)責(zé)人，主要負(fù)責(zé)安排查勘評定任務(wù)，技術(shù)指導(dǎo)，質(zhì)量監(jiān)察，上下聯(lián)系；負(fù)責(zé)評定房屋完損等級，解決評定過程中遇到的疑難問題；保管評定中的資料和表格。 （2）評定順序： 為了使工作有秩序地進行，提高工作效率，保證評定工作質(zhì)量，應(yīng)按以下順序進行： 在室內(nèi)先填寫好房屋分幢完損等級評定表中的有關(guān)資料，如房屋名稱、結(jié)構(gòu)類別、建筑面積、現(xiàn)在用途等項。 在填寫好房屋分幢完損等級評定表中的有關(guān)資料以后，

21、實地進行逐幢評定。在評定等級確定并填好表后，評定小組負(fù)責(zé)人要簽注姓名和日期。 房屋分幢完損等級評定工作結(jié)束后，經(jīng)復(fù)核抽查無誤，符合質(zhì)量要求后，方可進行房屋完損等級匯總和統(tǒng)計匯總工作。 （3）評定方法：評定小組先將填好的房屋分幢完損等級評定表帶到實地，經(jīng)核對房屋 的名稱、幢號后，泥工、木工、水工、電工、電梯工按各自分工進行評定，其方法如下： 查：查看是評定的主要方法，查看時應(yīng)先查外后查里，先查下后查上。 泥工先沿著房屋外形查看一遍，熟悉情況，接著查看外承重墻（柱）、非承重墻、外飾面等項的完損程度，然后進入屋內(nèi)，按照先查下后查上的原則順序，查內(nèi)承重墻（柱），鋼筋砼的梁、柱、板、樓地面、非承重墻、內(nèi)

22、飾面等項的完損程度，再查看屋（樓）面 房屋完損等級評定 WI/G-003 YGJYPM A/0 5/8 滲漏水跡情況和上屋面查看完損程度，若遇墻體、柱有傾斜、弓凸等損壞，可以用線陲吊測傾斜、弓凸值，以便進一步確定損壞程度。若遇承重結(jié)構(gòu)有裂縫、風(fēng)飾面有破損，還可以用尺量測裂縫寬度或飾面破損面積，以進一步確定其完損程度。 木工先查看外門窗的完損程度，然后進入屋內(nèi)，按照先查下后查上的原則順序，查看非承重墻、木地面、頂棚、細(xì)木裝修等項的完損程度。查看時可以用螺絲刀探鑿腐朽的深度。對遇到頂棚和經(jīng)常受雨水侵入的部位，一定要詳細(xì)查看，頂棚一定要鉆進去查看。 水、電工及電梯工對設(shè)備部分的完損評定，也應(yīng)按照先下

23、后上的順序逐間逐層檢查，必要時帶檢查測試儀器來測定設(shè)備和性能好壞及電器、線路絕緣情況，據(jù)此來確定完損程度。 管理處負(fù)責(zé)人從外到里，從下到上對各項都要目測完損程度，做到心里有數(shù)，若遇到危險、嚴(yán)重?fù)p壞的承重結(jié)構(gòu)，可以同泥工或木工一起查看完損程度。 在查看過程中要按房屋的部位循順序進行，每查看一處把所有的項目全部查看到，不能有遺漏，不走回頭路，以節(jié)省時間。 問：對有些項目的損壞情況查看不到或情況不清的，可以詢問住戶，如白蟻危害，屋（樓）面漏水，水管跑、冒、滴等情況。 報：泥工、木工、水工、電工、電梯工在各自查看項目后，就分別向管理處負(fù)責(zé)人報出各個項目的完損程度。 議：管理處負(fù)責(zé)人首先根據(jù)房屋分閣完損

24、等級評定表上記載的各項完損程度，按照房屋完損等級評定方法，提出整幢房屋應(yīng)評定完損等級的建議，再經(jīng)過評定小組評議后確定其完損等級。如果評定小組對評定的完損等級意見不統(tǒng)一時，要發(fā)揚民主、充分進行商議，必要時對爭論的項目可進行復(fù)查后才確定等級。對評定過程中遇到情況復(fù)雜，個人難于確定時，需評定小組集體查看，經(jīng)商議后再確定。 記：管理處負(fù)責(zé)人把評定小組評定的房屋完損等級記在房屋分幢完損等級評定表中的“ 評定等級”一欄內(nèi)，填寫時可簡定寫為“完好”（即完好房），“基本完好”（即基本完好房），“一般”（即一般損壞房），“嚴(yán)重”（即嚴(yán)重?fù)p害房）、和危險（即危險房）。在評定過程中發(fā)現(xiàn)危房、嚴(yán)重?fù)p壞房和一般損壞房的

25、承重結(jié)構(gòu)損壞的情況，還要在表中“附記”欄內(nèi)簡明記載損壞的內(nèi)容、程度、數(shù)量、部位等，必要時可畫圖示 房屋完損等級評定 WI/G-003 YGJYPM A/0 6/8 意，以便復(fù)核或作為修理查勘時的依據(jù)。 （4）填寫房屋分幢完損等級評定表： 房屋分閣完損等級評定表是評定的基礎(chǔ)表格，為了保證質(zhì)量，填寫內(nèi)容要正確，方法要一致。每幢房屋填寫一張評定表。一般填寫方法如下： 名稱：指大廈名稱。 地址：指大廈所在的地點。 編號：編號的目的是為了便于匯總統(tǒng)計和裝訂資料，防止散失，以供查考，以每張表編一個號碼，應(yīng)順序編號。 幢號：同一大廈中有幾幢房屋的，應(yīng)分別按每一幢編寫幢號。 產(chǎn)別：是根據(jù)房屋所有權(quán)和管理不同而

26、劃分的類別，如公產(chǎn)、代管戶、撥用戶、私產(chǎn)等。 結(jié)構(gòu)類別：如鋼筋砼及其它結(jié)構(gòu)等。 現(xiàn)在用途：如住宅、商場、寫字樓、酒店等，是指房屋目前的實際用途，并非房屋原建時的用途。 附記：主要記載說明的問題，如承重結(jié)構(gòu)損壞的部位、數(shù)量、程度等。 評定等級：是指整幢房屋的完損等級。 （5）評定的質(zhì)量要求： 評定房屋完損等級的目的，是為了使物業(yè)公司及管理處掌握房屋的完損情況，并為房屋技術(shù)管理和修繕計劃的安排提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)。因此要把評定工作的質(zhì)量放在首位。為了保證質(zhì)量，必須做到以下幾點： 加強對評定人員的培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，提高業(yè)務(wù)工作素質(zhì)，使每個評定人員對房屋完損標(biāo)準(zhǔn)和評定法弄懂，并在實際工作中能正確掌握使用。

27、 在評定過程中出現(xiàn)特殊情況和疑難問題沒有把握時，要及時匯報上一級評定組織。上級評定組要經(jīng)常到現(xiàn)場指導(dǎo)，及時解決評定中存在的問題。 建立工作責(zé)任制，評定人員承擔(dān)評定質(zhì)量的責(zé)任,對質(zhì)量好的要給予表揚,對質(zhì)量差的要批評,并限期改正。 上級評定組織要嚴(yán)格把關(guān)，加強抽查指導(dǎo)，及時發(fā)現(xiàn)差錯，給予糾正。檢查質(zhì)量的方法： 房屋完損等級評定 WI/G-003 YGJYPM A/0 7/8 評定小組自查。評定小組每天實地評定結(jié)束后，要及時整理表格，檢查是否有遺漏，如有遺漏一定要及時補上。對評出等級要自檢一下，是否符合評定方法和評定標(biāo)準(zhǔn)，對不符合者，要及時糾正。 上級評定組織抽查。上級評定組織要經(jīng)常派人去基層檢查工

28、作，了解進度，抽查質(zhì)量。抽查質(zhì)量方法，一是抽查房屋分幢完損等級評定表，從表上檢查評定方法是否正確，分析正確程度；二是到實地復(fù)查，查一查評定出來的等級是否符合房屋完損的客觀實際情況。抽查數(shù)量一般在10%左右，允許誤差率控制在千分之三以內(nèi)。 （6）評定中應(yīng)注意的事項 參加評定工作的人員一定要有高度的責(zé)任感，要嚴(yán)格組織紀(jì)律，既做房屋質(zhì)量評定員，又做宣傳員；隨時向住戶宣傳房屋評定的目的、意義和方法，取得住戶的支持配合。 查勘評定工作要做到現(xiàn)場查勘，現(xiàn)場評定，日查日評日清。對該幢房屋被評定為“危險房”和“嚴(yán)重?fù)p壞房”二個等級時，不要當(dāng)著住戶評定或自作主張隨意解答與評定無關(guān)的問題，以免產(chǎn)生不必要的麻煩。

29、在現(xiàn)場查看時，必須十分注意安全工作，以防止發(fā)生意外事故。 對查看時，隱敝部位被破損的地方，應(yīng)通過管理處及時安排修補，以免影響住戶。 （7）評定員應(yīng)遵守的紀(jì)律： 評定工作必須到實地，依順序逐幢進行。若遇住戶不在家，應(yīng)下次再補查，做到不遺漏、不復(fù)查。 工作時必須佩戴標(biāo)志或攜帶證件，以明確身份，接受群眾監(jiān)督。 對待群眾態(tài)度和氣，尊重群眾的風(fēng)俗習(xí)慣，注意文明禮貌。不隨意向無關(guān)人員傳播資料和數(shù)據(jù)。 妥善保管評定資料和表格，不得遺失、污損，做到日評日清。 堅持崗位，不擅離職守，認(rèn)真執(zhí)行各種規(guī)章制度。 、匯總統(tǒng)計表 這一階段的工作重點是抓好匯總統(tǒng)計表的統(tǒng)計質(zhì)量，搞好復(fù)核、核正工作，并在搞好統(tǒng)計匯總工作的同時

30、，切實做好資料裝訂工作。房屋完損等級的匯總統(tǒng)計工作是最后一道工序，也是評定完損等級出成果的階段。 房屋完損等級評定 WI/G-003 YGJYPM A/0 8/8 匯總統(tǒng)計采用逐級的，自下而上的方法進行。 （1）房屋完損等級匯總表是管理處建筑面積和各類房屋結(jié)構(gòu)完損等級的匯總，從此表可看出房屋結(jié)構(gòu)和完損等級的情況。 此表由管理處匯總。 此表匯總是根據(jù)房屋分幢完損等級評定表復(fù)核無誤的基礎(chǔ)上進行匯總。 （2）公司房屋完損等級匯總表是各管理處房屋完損等級的統(tǒng)計匯總，反映房屋各類結(jié)構(gòu)的面積和完損等級，并用百分率表示。 此表由公司匯總。 此表根據(jù)房屋完損等級匯總表來統(tǒng)計匯總。 臨時用電管理規(guī)定 WI/G-

31、004 YGJYPM A/0 1/1 為了加強樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時施工用電管理，確保樓宇電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運行，維護用戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規(guī)定。 1、管理處對樓宇進行重大修繕工程使用施工電動設(shè)備和電動工具的用電量，必須限度在不影響大廈正常運作和在大廈供電負(fù)荷量允許范圍內(nèi)。維修班在報修繕計劃時，必須同時上報用電設(shè)備，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后，才能組織施工。 2、臨時用電必須符合消防和安全用電要求。 3、用戶在進行房屋裝修時使用電動工具的名稱、數(shù)量和規(guī)格，必須在裝修登記表中寫明，同時管理處要派專業(yè)人員對其電動工具進行檢查核實。 4、凡進入樓宇內(nèi)進行施工的單位和個人使用電動

32、設(shè)備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護開關(guān)，配備分線電閘箱和安裝電表，電動工具、臨時照明線路應(yīng)有合格插頭插座，并在管理處專業(yè)人員指定地點接線，禁止亂拉亂接電線。 5、進入樓宇的臨時施工人員使用的電動設(shè)備和工具，必須在管理處規(guī)定時間內(nèi)使用，禁止在其它時間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。 6、管理處專業(yè)人員有權(quán)對違章操作的人員和電動設(shè)備工具進行檢查，有權(quán)制止違章電動設(shè)備及工具的使用。對不聽勸阻者，應(yīng)立即報告管理處，停止施工。7、本規(guī)定與“裝修管理規(guī)定”同時執(zhí)行，互為補充。 供水管理規(guī)定 WI/G-005 YGJYPM A/0 1/1 為保

33、證向用戶供應(yīng)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活用水，加強供水管理，達到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下： 1、由管理處指派一名責(zé)任心強、作風(fēng)正派、身體健康的水管員負(fù)責(zé)對樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。 2、在非限水季節(jié)（以市政府通知為準(zhǔn)），管理處應(yīng)盡力保證隨時向住戶供水。在確實需要臨時停水時，應(yīng)先通知住戶；停水后必須采取臨時供水辦法，向住戶供水。 3、地下貯水池、天面水箱每年應(yīng)徹底清洗兩次（特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數(shù)），并送水質(zhì)樣品（或由水務(wù)局取樣）到市政府有關(guān)部門檢驗，水質(zhì)必須合格。水箱人孔應(yīng)加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。 4、水管員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立

34、即向管理處報告，由管理處組織人員進行搶修，杜絕浪費。 5、抄表員每月要對每戶用水量進行分析，發(fā)現(xiàn)用水異常應(yīng)進戶查詢，幫助解決用水浪費現(xiàn)象。 6、隨時向住戶進行節(jié)約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識。 7、執(zhí)行市政府分段收費規(guī)定，用經(jīng)濟手段管理，加強節(jié)約用水。 房屋維修管理規(guī)定 WI/G-006 YGJYPM A/0 1/1 為了認(rèn)真解決用戶入伙后房屋維修問題，在本著“實是求是，劃清責(zé)任，合理收費，服務(wù)用戶”的精神，特制訂本規(guī)定。 1、用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，要在交驗單上分項注明整改項目并簽字，由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系地盤組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收，

35、維修所發(fā)生的人、工、材料等費用由地盤負(fù)責(zé)。2、用戶房屋自入伙起一年內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問題，均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容，管理處在接到用戶投訴和反映情況后，如果工程較小，涉及金額不大，則維修班自行維修。如發(fā)生重大的質(zhì)量問題或涉及金額較大，應(yīng)立即報告工程部和主管領(lǐng)導(dǎo)，聯(lián)系發(fā)展商，由發(fā)展商找施工隊保修，所發(fā)生的有關(guān)費用在施工質(zhì)量保證金中攤銷。3、用戶入伙滿一年后發(fā)生的質(zhì)量問題，屬于入伙后未整改的遺留問題，原則上同第2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題，由用戶自行負(fù)責(zé)。 4、如用戶需要進行一般性的維修，可直接向維修班提出維修申請，由管理處維修班進行維修，維修后由業(yè)主簽名驗收，維修班按成本價合

36、理收費。5、如用戶提出大的維修申請，維修班應(yīng)上報管理處，管理處派專職人員核實情況，制訂維修計劃，組織人員維修，維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。 6、凡樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修，由管理處負(fù)責(zé)完成，維修所發(fā)生的一切費用均在管理費中開支，不再向用戶收費。 維修工作流程圖 WI/G-007 YGJYPM A/0 1/2一、維修全過程1、按規(guī)定/約定時間帶齊工具、材料用品到達現(xiàn)場，進門前，必須先摁門鈴或敲門（每次輕敲不超過三下）。2、待用戶開門后，用規(guī)范語言說明來意。征得用戶同意后，方可進門。3、先向用戶詢問情況及要求，然后仔細(xì)檢查需維修的部分，判斷維修難易程度，估計工時及所需材料后，按公司統(tǒng)一規(guī)

37、定的收費標(biāo)準(zhǔn)，向用戶說明應(yīng)收多少費用，待用戶確認(rèn)后方可進行維修。 4、維修過程中，如非必要，不得主動與用戶交談，不得隨意到維修現(xiàn)場以外的房間參觀。 5、維修完工并清潔現(xiàn)場后，禮貌地提請用戶驗收，待其確認(rèn)后，再請其支付商定的費用，并請用戶在派工單上簽署意見和姓名。6、維修中和離開時，均不得食用用戶的飲料、食品、香煙等，不得收受用戶的禮物、小費。 7、接過用戶支付的維修費用、派工單后，必須向用戶致辭謝。 8、離開用戶房屋時，須使用規(guī)范語言與住戶告別，返回維修班或按上述規(guī)定進行下一個維修項目。 維修工作流程圖 WI/G-007 YGJYPM A/0 2/2業(yè)主提出維修 二、維修工作流程圖 一 般 維 修管理處維修班 大的維修 難度大 發(fā)派工單公司工程部 約時間查對修理保修項目非保修項目簡單辦公室復(fù)雜解釋并估價 修理工程部修 理 修理完后 業(yè)主簽收通知施工隊修理完后，由業(yè)主驗收并簽名，按規(guī)定收費施工隊修理交回維修班長會同業(yè)主驗收交回維修班長 驗收單交回管理處消項 維修語言流程圖 WI/G-008 YGJYPM