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全國(guó)地產(chǎn)20強(qiáng)企業(yè)拿地戰(zhàn)略調(diào)整研究報(bào)告（34頁(yè)）.pdf

資源ID：285122 資源大小：934.58KB 全文頁(yè)數(shù)：34頁(yè)
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全國(guó)地產(chǎn)20強(qiáng)企業(yè)拿地戰(zhàn)略調(diào)整研究報(bào)告（34頁(yè)）.pdf

1、全國(guó)地產(chǎn) 20 強(qiáng)企業(yè) 拿地戰(zhàn)略調(diào)整研究 2018 年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入下半場(chǎng)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和金融緊縮政策（去杠桿）的影響，房地產(chǎn)行業(yè)已漸入微利時(shí)代，除了普遍面臨的融資難和融資成本高的問(wèn)題，不少中小開發(fā)商已開始掙扎在生死邊緣，大房企在本輪調(diào)控下的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型也愈發(fā)明顯（尤其是教育、大健康、醫(yī)療、養(yǎng)老、智慧社區(qū)方向）。總體來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)已開始往運(yùn)營(yíng)端轉(zhuǎn)型，并已正式進(jìn)入“大魚吃小魚”的時(shí)代。為使讀者對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的核心問(wèn)題及戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)調(diào)整方向有個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，筆者對(duì)各地產(chǎn)公司的年報(bào)內(nèi)容以及從公開渠道查詢到的地產(chǎn)前 50 強(qiáng)的相關(guān)信息進(jìn)行了整理，同時(shí)結(jié)合自身的從業(yè)經(jīng)歷對(duì)上述

2、問(wèn)題進(jìn)行了相關(guān)分析，希望能給讀者帶來(lái)一些有益的啟示。一、恒大集團(tuán)一、恒大集團(tuán) 在金融去杠桿的背景下，恒大從 2017 年就開始向“低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的三低一高發(fā)展模式轉(zhuǎn)變”，但是由于政府對(duì)地產(chǎn)政策的收緊，恒大與其他大地產(chǎn)公司一樣，目前主要面臨融資成本上升和高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式變難的問(wèn)題。資金成本上升方面，拿地或項(xiàng)目并購(gòu)的融資成本目前都已不低，商票融資成本更高。值得注意的是，目前市場(chǎng)上資金非常緊張，有資金的基本不愿意做地產(chǎn)的純信用融資，主要還是因?yàn)橥顿Y者認(rèn)為政策變動(dòng)太大。而即使是在下半年或明年，在開發(fā)商能拿出來(lái)的土地和項(xiàng)目抵押有限的前提下，融資也只會(huì)越來(lái)越難。在高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式變難的問(wèn)題

3、上，比如一個(gè)是一二線城市項(xiàng)目前期遺留問(wèn)題不好推進(jìn)，特別是如拆遷、土地變性、調(diào)規(guī)等周期很長(zhǎng)的環(huán)節(jié)；第二個(gè)是三四線城市的銷售和去化問(wèn)題。受棚改貨幣化安置政策收縮的影響，恒大、碧桂園、中梁等許多布局了三、四、五線城市發(fā)展的地產(chǎn)公司都受到了較大的市場(chǎng)影響。從策略上看，恒大今年明顯加強(qiáng)了營(yíng)銷力度，集中解決去化問(wèn)題，另外主要靠?jī)?nèi)部管理工具，投資拿地前期協(xié)調(diào)各種事項(xiàng)，各部門工作前置，計(jì)劃倒排，強(qiáng)化考核，按照壓縮的時(shí)間節(jié)點(diǎn)等方式提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)。值得注意的是，以恒大收縮深圳城市更新項(xiàng)目的投資為例，很多開發(fā)商都因更新政策的收縮和地產(chǎn)調(diào)控放慢了深圳城市更新項(xiàng)目投資的腳步。（一）戰(zhàn)略調(diào)整針對(duì)上述問(wèn)題，恒大主要實(shí)施了以下的戰(zhàn)略調(diào)整：一是著力降低負(fù)債、改善資本架構(gòu)：引入戰(zhàn)投、增加盈利及控制費(fèi)率等，改善境外債務(wù)結(jié)構(gòu)、延長(zhǎng)債務(wù)期限、降低債務(wù)成本；二是優(yōu)化項(xiàng)目城市項(xiàng)目布局、補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地：從“規(guī)模型”向“規(guī)

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