2019商業地產行業全景圖：短期回歸理性中期機會猶存-191210（35頁）.pdf
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2019商業地產行業全景圖：短期回歸理性中期機會猶存-191210（35頁）.pdf
1、平安證券股份有限公司平安證券股份有限公司證券研究報告證券研究報告商業地產行業全景圖商業地產行業全景圖短期回歸理性，中期機會猶存短期回歸理性，中期機會猶存20192019年年1212月月1010日日請務必閱讀正文后免責條款請務必閱讀正文后免責條款2核心內容 開發投資回歸理性開發投資回歸理性，行業格局多強競爭：行業格局多強競爭：由于商業地產價格漲幅遠低于住宅、前期過度投資導致庫存累積，商業地產開發投資逐步回歸理性，2018年商業地產新開工2.1億平米，較2015年（3.3億平米）高點明顯下行。根據歷年竣工數據估算，當前商業地產存量約30億平米，其中1998年后建設竣工占比約67%。主流房企均有涉足
2、商業地產布局，典型開發運營商有萬達、印力、華潤、中海、龍湖等，行業呈現多強競爭格局。 “新型城鎮化新型城鎮化+收入增長收入增長+資產證券化提速資產證券化提速”多重驅動多重驅動，行業發展動力依舊強勁：行業發展動力依舊強勁：一方面，我國2018年城鎮化率59.6%，預計后續十年年均新增城鎮化人口仍有望達1400萬人左右，且城鎮化戰略已由控制大城市人口規模向城市群建設轉變，未來城市群發展下的商業地產空間值得期待。另一方面，城鎮居民收入增速連續多年快于GDP，購買力逐年增強，消費升級推動商業地產持續創新。與此同時，資產證券化提速有望加快存量資產盤活、提升參與者積極性；電商沖擊的弱化、“商改住”及“工改
3、住”等政策的推行，亦有望顯著改善商業地產發展環境。 “拿地拿地+運營運營+資金使用效率資金使用效率”構筑商業地產核心競爭力：構筑商業地產核心競爭力：房企出于商業與住宅協同發展、提升拿地能力以及穩定現金流的考慮，大多將商業地產作為多元化布局的首選項之一。中國大陸商業地產發展模式以只租不售為主、租售并舉為輔，該模式資金占用時間較長，更為考驗開發者運營能力。當前典型商業地產開發運營模式為以美國為代表的專業化模式和以中國香港為代表的全能型模式。前者市場化程度高、專業分工明確、往往通過金融運作提前退出；后者土地獲取成本較高、長期持有、全流程運作，造就較高的行業進入壁壘。綜合來看，土地資源獲取能力、運營招商能力與資金使用效率高低成為構筑商業地產核心競爭力的關鍵所在。 投資建議：投資建議：盡管受制于短期供需不平衡，當前商業地產投資熱情有所減弱，但中長期來看，隨著城鎮化率持續提升、城市群建設推進、消費升級
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