1、津冀區域1、環首都圈層京津冀一體化環首都經濟圈核心區產業轉移雄安新區城區房價不斷攀升北京人購房已經由最早的半小時、1小時圈擴大到1.5小時圈，甚至更大范圍。但是，不同圈層的客戶群、產品、支撐項目的要素有很大區別。研究、把握這些客戶需求和要素，找出項目和客戶需求共性，為土地拓展思路提供幫助。2、需要明確1、做環北京市場2、主要賣給北京外溢客群熱點區域尋找機會，積極進入非熱點區域準確預判，率先進駐，形成壟斷3、需要探討A、北京市場無限大，到底有多大？B、都在做北京外溢，外溢人群如何細分？C、北京客戶“墻裂”外溢，可以外溢到多遠？D、承接北京外溢的項目，具備什么樣的基本條件？E、隨著大北京圈不斷擴大
2、，哪些區域未來具備承接的機會？4、北京人口截止2015年底：北京市常住人口達2170萬人，居世界第五；近三年年均增長率2.2%；常住人口中近38%為外來常住人口；其中70后，80后占到90%；流動人口約800萬人；流動人口中，河北省人超過50%。注：數據摘自北京市社科院北京社會治理發展報告5、北京市供求走勢新增供應成交量供求比成交均價物稀價貴1040900119592151714101334100812018710.7375886520.6746626691.1855158730.7668609490.59357060800.20.40.60.811.21.402004006008001000
3、12001400160020122013201420152016（1-8）新增供應（萬）成交（萬）供求比209802410426706278393235610000150002000025000300003500020122013201420152016（1-8）成交均價（元/）成交均價（元/）6、北京市環線價格分布價格攀升，剛需外溢；2015、2016年，北京市年銷額在2700億元；據不完全統計，北京外溢購房銷售額超過600億元。六環二環三環四環五環2-3環之間108000元/平95000元/平3-4環之間68000元/平4-5環之間45000元/平5-6環之間28000元/平貼近6環7、北京市場外溢市場基因人多且持續增多房少且持續減少價高且持續升高8、外溢客戶分類客戶的外溢分為兩種：生活型、生存型、投機型外溢類型生活型生存型投機型性質主動型被動型主動型動因生活環境改善購買力不足，價格擠
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