1、1第 頁 共 頁、工作目標定期對房屋進行養護和修繕，保持或恢復其使用功能。2、工作職責3、工作指引3.1一般性的修繕3.1.1更換水表a） 關上水表前第一個閥門，排空管內的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠圈，如已經斷裂或變形時應選同一型號、規格的具有合格證的水表安裝上去；b） 安裝時注意水表的水流方向與供水方向保持一致；c） 維修結束后，打開閥門檢查有無滲漏，表針轉動是否正常；d） 維修人員會同大廈事務部做好用戶新啟用水表底數記錄。3.1.2更換電表a） 斷開電源拆下電表，確認電表已經失靈時，可選用具有檢驗合格證的同一型號電表進行安裝，安裝時注意進出線接法正確；b） 安裝結束后合閘試電，保證
2、用戶用電設備使用正常，電表轉動正常；c） 維修人員會同大廈事務部做好用戶新啟用電表底數記錄。3.1.3維修開關a） 分析造成低壓開關跳閘或燒壞的原因；b） 如果是短路故障，首先將空氣開關置于“OFF”位置，用萬用表（兆歐表）檢查線路，查出故障點后給予排除。c） 經試電后如確認需要更換空氣開關或熔斷器時，必須采用同一技術規格的合格配件進行調換安裝。d） 如果是由于線路過載造成的開關跳閘或燒壞，在更換損壞元件后應將該線路負荷減少。3.1.4燈管、白熾燈的維修a） 切斷電源、取出白熾燈，如果燈絲已經燒壞斷，可更換同一型號的卡口或螺旋頭燈泡安裝上去，試電查看是否正常；b） 燈管不亮可先檢查啟輝器，如損
3、壞可更換新的；試電檢查如不亮時，取出燈管并更換同規格、同型號的燈管，再次試電檢查，如仍不亮時可檢查接線和鎮流器，查出故障立即排除，恢復正常照明；c） 其他情況造成的燈不亮情況，可參見3.1.3、3.1.5進行處理。3.1.5 線路檢測a） 線路停電檢修應及時通知用戶；b） 用戶開關燒壞的處理根據3.1.3維修開關進行處理；c） 電表損壞的維修根據3.1.2更換電表進行處理；d） 進戶接線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固；e） 線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查，找出故障原因并及時處理；f） 當確認故障排除后方可送電。3.1.6門鈴維修a） 無電情況時可更換新電池；b） 電極板腐蝕或接觸不良
4、可進行除銹、緊固處理；c） 因線路短路問題造成的故障，用萬用表（兆歐表）檢查線路找出故障點并及時處理。3.1.7插座無電a） 由于市政停電或線路維修造成的停電應通知用戶；b） 插座接線端子松動，可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝，檢查試電情況；c） 線路短路造成的停電根據3.1.6e）進行處理。3.1.8水龍頭漏水a） 關閉戶內水閥門，拆卸下水龍頭并檢查出故障點；b） 根據用戶需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭；如因水龍頭有砂眼漏水的，必須更換新的水龍頭；c） 打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏，使用時切勿過度擰緊。3.1.9馬桶不通檢查堵塞的原因，用馬桶抽子或疏通機進行疏通，使其排水暢通。3.
5、1.10洗臉（菜）盆堵塞、漏水a） 檢查存水彎管，取出雜物。如仍不通暢，可用竹篾，鐵絲或疏通機對下水管道進行疏通，排除故障后試驗排水情況，使其排水暢通；b） 檢查盆體與下水管接口，查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處，待膠干后試水檢查，保證無漏水現象。3.1.11浴缸堵塞、漏水a） 如管道堵塞根據3.1.10a）進行處理；b） 浴缸缸體漏水應建議用戶更換，如檢查是接口漏水應征得用戶同意打開修理，待修理部位干燥后試水，檢查有無再漏現象。3.1.12 部分樓層停水a） 查明停水的樓層后先關總閥，拆開支閥，并將濾網清洗后重新裝上；b） 市政或其他維修造成的停水應通知用戶，并作解釋。3.1.13疏通地漏同3.
6、1.9處理辦法。3.1.14修門窗a） 檢查門窗附件有無損壞、不全，進行更新或補裝；b） 清除門角和窗軌道的雜物，對門合頁和窗軌道注油；c） 更換破損玻璃時注意防止玻璃碎片跌下傷人。3.1.15換鎖拆下壞鎖后先檢查是何處壞，如能修理及時修理，無法修理好的可通知用戶更換新鎖。3.2非一般性的維修委托專業維修公司進行。3.3時間要求a） 接到維修單后立即安排人員進行處理，無特殊情況時不超過25分鐘，一般性維修不超過7小時，較困難復雜的維修要求72小時完成（工藝技術要求特殊的除外）；同時應向用戶解釋原因；b） 能性維修，以恢復其原有功能為準，外觀性維修要求與原有部位相比較表面應無色差，高低不平現象；c）維修時應盡量滿足用戶的合理要求。3.3維修工作的檢查a） 機電主管每周將維修單整理一次，以檢查服務的及時性和用戶的反映，對服務過程中發現的不合格和發現的隱患應立即查找原因，并采取糾正措施。b)大廈事務部根據維修單對用戶進行回訪，收集用戶對維修人員服務態度及維修工作的反饋信息，管理處經理對維修工作進行相應檢查。4、質量記錄4.1回訪工作規程4.2房屋（設施）養護計劃QR/GR0574.3房屋（設施）養護記錄表QR/GR0574.4不合格/糾正預防措施報告QR/GR10114.5維修單QR/GR0645、參閱文件、資料
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