1、物業管理標準作業規程（下）12.柴油發電機操作標準作業規程1.0 目的 規范柴油發電機的操作程序，確保正確、安全的操作柴油發電機。2.0 適用范圍 食用于物業管理公司轄區內各類柴油發電機的操作。3.0 職責3.1 機電維修部主管/組長負責檢查本規程的執行情況。3.2 當值管理員依照本規程負責進行柴油發電機的操作。4.0 程序要點4.1 啟動前檢查4.1.1 檢查機油油位是否在標示刻度線以內，不夠加同型號機油至標示線以內位置。4.1.2 檢查冷卻液是否在水箱蓋以下8cm左右，不夠加清水至上述位置。4.1.3 檢查電池液液位是否在極板面上15cm左右，不夠加蒸餾水至上述位置。4.1.4 清理發電機

2、組現場，把有礙操作或運行的物品搬開，確保冷卻通風道順暢。4.1.5 確保柴油發電機組總空氣開關在OFF（關）狀態。4.2 鑰匙啟動控制屏柴油發電機啟動、停機操作4.1.2 啟動：a) 把鑰匙從“0”位經過“1”位轉到“預熱”位，在預熱位等7秒鐘使空氣預熱，然后繼續把鑰匙放松，鑰匙回復到“1”位；b) 鑰匙在啟動位置停留的時間最長不要超過5-7秒，如果在上述時間內柴油發電機不能啟動，則應把鑰匙立即回復到“0”位。間隔30秒鐘后再行第二次啟動，如果連續3次仍不能啟動柴油發電機，則應查找原因并排除故障后才允許再啟動；c) 柴油發電機啟動后，應馬上檢查有無異常噪音及震動，有無漏油、漏水、漏氣現象，控制

3、屏有無異常顯示。在開機10-15秒內，油壓是否達到正常范圍（35-60p.s.i），如果有不正常現象，則應作出相應整改處理，等一切正常后將柴油發電機總空氣開關合上（ON位置），開始供電。4.2.2 停機：a) 先把柴油發電機總空氣開關扳下（OFF）位置，讓發電機空載運行5分鐘，然后把鑰匙轉回“0”位置；b) 如果有緊急情況停電需停機，可以在不切斷負載的情況下把鑰匙轉到“0”位置或干脆按下紅色急停按鈕。4.3 自動啟動控制屏柴油發電機、停機操作4.3.1 手動啟動：a) 確保控制屏上各按鈕已經復位，把控制鈕旋到“RUN”（運轉）位置，柴油發電機啟動；b) 如果柴油機發電機是冷的應把預熱器按鈕到“

4、RUN”（位置），柴油發電機啟動；c) 柴油發電機正常情況下，一次自動啟動著車或最多三次自動啟動著車，如果柴油發電機三次都不能啟動著車，控制屏面板上的故障指示燈會亮，此時應查明原因并排除故障后才能再啟動；d) 啟動著車后，應檢查有無異常噪音或震動，有無漏油、漏水、漏氣現象，控制屏有無異常顯示，在開機10-15秒內，油壓應達到正常范圍（3560p.s.i）,如果有不正常情況則應做出相應整改，待一切正常后柴油發電機總空氣開關開始供電。4.3.2 手動停機：a) 先扳下柴油發電機總空氣開關，讓發電機空載運行5分鐘，然后把控制按鈕旋到：“STOP”（停）的位置，柴油機發電機停機；b) 如果有緊急情況需

5、停車，可以不扳下柴油發電機總空氣開關直接按下紅色緊急停車按鈕，柴油發電機停機。4.3.3 自動啟動： a) 把控制屏面扳上的各按鈕復位； b) 把控制鈕旋到“AUTO”（自動）位置； c) 把柴油發電機總空氣開關合上（ON）位置； d) 如果“市電”停，柴油發電機在8秒內便會自行啟動并送電； e) 如果柴油發電機不能自動啟動，控制屏面板上便會亮故障燈，此時應把控制鈕旋到“STOP”（停）的位置，查明原因排除故障后再旋到“AUTO”（自動）位置，柴油發電機便會自動啟動。4.3.4 自動停機。來“市電”，雙電源轉換柜立即自動切換成“市電），柴油發電機在空載情況下運行3分鐘后自動停機。5.0 記錄6

6、.0 相關支持文件13.柴油發電機運行管理標準作業規程1.0 目的 規范柴油發電機運行管理工作，確保柴油發電機良好運行。2.0 適用范圍 適用于物業管理公司轄區內柴油發電機的運行管理。3.0 職責3.1 機電維修部主管負責檢查柴油發電機運行管理工作的實施。3.2 機電維修部組長負責柴油發電機運行管理工作的組織實施。3.3 當值管理員具體負責柴油發電機 的運行管理。4.0 程序要點 4.1 巡視監控4.1.1 當值管理員應密切監視柴油發電機的運行并每隔1小時進行一次記錄。巡視部位包括：柴油發電機、冷卻水箱、排煙系統、回風系統、控制柜（箱）、儲油箱、蓄電池、消音系統。4.1.2 巡視監控內容如下：

7、a) 有無異常聲響或大的振動；b) 有無異常氣味；c) 排煙顏色是否正常，是否有漏油（機油、柴油）、漏水現象；d) 機油壓力冷卻水溫是否正常；e) 頻率偏差是否較大；f) 三相、單相電壓是否正常，三相電流是否有過載現象；g) 各信號燈指示是否正常；h) 檢查蓄電池狀況（溫度不能超過45 ，用半導體濕度計）；i) 回風是否順暢；j) 緊固件是否有松動現象；k) 柴油箱油位；l) 消音效果是否理想；m) 每半個月應使備用柴油發電機試運行半小時。 4.1.3 對于巡視中發現的不正常情況，當值管理員及時采取措施予以解決。處理不了的問題，應及時詳細地匯報給機電維修部組長或主管，請求支援解決。整改時應遵守

8、柴油發電機保養標準作業規程。4.2 柴油發電機異常情況的處置4.2.1 柴油發電機“飛車“的處置：柴油發電機發生”飛車“現象時，當值管理員需沉著、冷靜、迅速果斷得采取措施：a) 切斷油路：將油門開關拉到停機位置，如果柴油機停下來，可以拆掉油泵進油管或高壓油管；b) 切斷氣路：用棉衣等物品直接包住空氣濾清器，或將空氣濾清器拆下，直接用棉衣等物品塞住進氣口（切斷氣路時，一定要注意安全）；c) 絕對禁止減少或去掉負載；d) 柴油機停機后，應立即查找原因。排除故障后，試機運行，一切正常后方可正式使用。4.2.2 柴油發電機房發生火災時按火警、火災應急處理標準作業規程處置。4.2.3 柴油發電機房發生水

9、浸時的處置：a) 視進水情況關掉機房內運行的柴油發電機；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水較大，應立即通知機電維修部主管，同時盡力阻滯進水；d) 漏水源堵住后，應立即排水；e) 排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理。如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換相關管線等；f) 確認濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現則可以投入正常運行。4.3 當值管理員應按時開關柴油發電機。對于手動操作的柴油發電機，在停“市電“時，應在15分鐘內啟動柴油發電機并開始供電；在來”市電“時，應在20分鐘內關停柴油發電機。4.4 對于柴油發電機，當值管理員應根據其負荷的變化，適當調整

10、其油門的大小。使其功率得到充分的利用。4.5 柴油發電機機房管理4.5.1 非值班人員不準進入機房，如需要進入，需經機電維修部主管同意，并在值班人員的陪同下方可進入機房。4.5.2 機房內嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。機房內應備齊消防器材，并放置在方便、顯眼處。機房內嚴禁吸煙。4.5.3 每周打掃一次機房衛生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設備設施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。4.5.4 機房應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活。4.5.5 機房都應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值管理員保管，管理員不得私自自配鑰匙。4.6 交接班要求4.6.1 交接人員應準時接班。4.6.2

11、 接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看_柴油發電機運行日記，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在_柴油發電機運行日記表上簽名。4.6.3 有下列情況之一者不準交接班：a) 上一班運行情況未交代清楚；b) 記錄不規范、不完整、不清晰；c) 機房不干凈；d) 接班人未到崗；e) 事故正在處理中或交班時發生故障，此時應由交班人負責繼續處理，接班人協助進行。4.7 當值管理員應將柴油發電機的運行情況規范、詳細、清晰的記錄在_柴油發電機運行日記內，并于每月的3號之前由柴油發電機管理員將上一個月的記錄整理成冊交由機電維修部存檔，保存期為兩年。5.0 記錄 _柴油發電機運行日記6.0 相關支持文件6.1

12、柴油發電機維修保養標準作業規程6.2 火警、火災應急處理標準作業規程柴油發電機日記NO：巡視時間室內溫度運行頻率機油壓力冷卻水溫電池電壓柴油用量年 月 日 星期ABBCCAABC天氣交班時間負責人運行情況：交班人： 接班人：天氣交班時間負責人運行情況：交班人： 接班人：天氣交班時間負責人運行情況：交班人： 接班人：14.柴油發電機維修保養標準作業規程1.0 目的 規范柴油發電機維修保養工作，確保柴油發電機各項性能良好，保證柴油發電機良好運行。2.0 適用范圍 適用物業管理公司轄區內各類柴油發電機的維修保養工作。3.0 職責3.1 主管經理負責審核柴油發電機維修保養年度計劃并檢查該計劃執行情況。

13、3.2 機電維修部主管負責制定柴油發電機維修保養年度計劃并組織、監督該計劃的執行。3.3 柴油發電機管理員負責柴油發電機的日常維修保養。4.0 程序要點4.1 柴油發電機維修保養年度計劃的制定4.1.1 每年的12月15日之前，由機電維修部主管組織柴油發電機管理員一起研究、制定柴油發電機維修保養年度計劃并上報公司審批。4.1.2 制定柴油發電機維修保養年度計劃的原則：a) 柴油發電機使用的頻度；b) 柴油發電機的運行狀況（故障隱患）；c) 合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）。4.1.3 柴油發電機維修保養年度計劃應包括如下內容：a) 維修保養項目及內容：b) 具體實施維修保養的時間；c)

14、預計費用；d) 備品、備件計劃。4.2 柴油發電機機外附件的維修保養，由機電維修部管理員負責，其余維修保養由外委完成，維修保養應按柴油發電機維修保養年度計劃進行。4.3 柴油發電機維修保養4.3.1 進行維修保養時，應注意可拆零件的相對位置及其順序（必要時應作記號），不可拆零件的結構特點，并掌握好重新裝回時的用力力度（用扭力扳手）。4.3.2 空氣濾清器的維修保養周期為每運行50小時進行一次： a) 空氣濾清器顯示器： 當顯示的透明部分出現紅色時表明空氣濾清器已達到使用限度，應立即進行清潔或更換，處理完畢，輕按顯示器頂部按鈕，使顯示器復位； b) 空氣濾清器： 松開鐵環，拆下儲塵器及濾芯，由上

15、至下小心清潔濾芯； 濾芯不太臟時，可直接用壓縮空氣吹凈，但應注意空氣壓力不能太大，噴咀不太接近濾芯； 如果濾芯太臟，應用從代理商處購買的專用清潔液清洗，完后用電熱風筒吹干（注意不能過熱）； 清洗完畢，應進行檢查，檢查的方法是用燈泡從內往外照，在濾芯外部觀察，如發現有光點則表明濾芯已穿孔 ，此時則應更換同型號的濾芯； 如果沒有發現光點出現則表明濾芯末穿孔，此時則應小心安裝好空氣濾清器。4.3.3 蓄電池的維修保養周期為每運行50小時進行一次：a) 用驗電器檢查蓄電池充電是否足夠，否則應充電；b) 檢查電池液位是否在極板上15MM左右，如果不夠則加蒸餾水至上述位置；c) 檢查電池接線柱是否被腐蝕或

16、有打火痕跡，否則應修復處理或更換，并涂上黃油。4.3.4 皮帶的維修保養周期為每運行100小時進行一次：a) 檢查每條皮帶，發現有損壞或失效的，應及時更換；b) 在皮帶中段加40N壓力，皮帶應能按下12MM左右，太松太緊都應當進行調整4.3.5 散熱器的維修保養周期為每運行200小時進行一次： a) 外部清潔： 用熱水（加入清潔劑）噴洗，方法是從散熱器前面向風扇方向噴射（如從反方向噴射只會把污物逼進中心位置），使用此方法時，要用膠布擋住柴油發電機； 如果上述方法不能清除頑固的沉積物，則應把散熱器拆下浸在熱的確良堿水中約20分鐘，然后用熱水清洗。 b) 內部除垢： 把水從散熱器中排干，然后把散熱

17、器與管子相連的地方拆開封口； 向散熱器中倒入45。C的4%的酸溶液，過15分鐘后排干酸溶液，檢查散熱器； 如果仍有水污，則用8%的酸溶液再清洗一次； 除垢后用3%的堿溶液中和兩次，然后再用清水沖洗三次以上； 所有工作完成后，檢查散熱器是否漏水，如果漏水則申請外委修補； 如果不漏水則重新裝回，散熱器裝回后應重新生灌滿清水并加入防銹劑。4.3.6 潤滑機油系統維修保養周期為每運行200小時進行一次；a) 啟動柴油發電機，讓其運行15分鐘；b) 當柴油機高熱時，從油底殼螺塞排出機油，排完后用110NM（用扭力掃扳手）旋緊螺栓，然后再向油底殼加同型號親手新的與機油，渦輪增壓器內也應加添相同型號機油；c

18、) 拆除兩個粗機油濾清器，換兩個新的機油濾清器，新濾清器內應新鮮的與機內型號相同的機油（粗機油濾清器從代理商處購得）；d) 更換精濾清器濾芯（從代理商處購得），添加新的與機內型號相同的機油。4.3.7 柴油濾清器的維修保養周期性每運行200小時進行一次拆除柴油濾清器，換上新的濾清器，并加滿新的干凈柴油，然后裝回。4.3.8 充電發電機和啟動電機的維修保養周期為每運行600小時進行一次：a) 清洗各機件、軸承，吹干后加注新的潤滑油；b) 清潔碳刷，如果碳刷磨損厚度超過新裝時的1/2則應及時更換；c) 檢查傳動裝置是否靈活，啟動電機齒輪磨損情況，如果齒輪磨損嚴重則應申請外委維修。4.3.9 發電機

19、控制屏維修保養周期為每半年進行一次。用壓縮空氣清除里面的灰塵，擰緊各接線頭，對于生銹或過熱的接線頭應進行處理并擰緊。4.4 對于柴油發電機的拆機維修或調整應由主管填寫外委維修保養申請單，經管理處經理、公司總經理批準后，由處委單位完成。4.5 對于計劃中列出的維修保養工作，應由機電維修部主管盡快補充至計劃中。對于突發性的柴油發電機故障，先經機電維修部主管口頭批準后，先組織解決而后寫出_事故報告并上報公司。4.6 對于上述的所有維修保養工作都應清晰、完整、規范地記錄在柴油發電機維修保養記錄表內，并于每次維修保養后的3天內由柴油機管理員將記錄交機電維修部存檔，長期保存。5.0 記錄6.0 相關支持文

20、件15.常壓生活鍋爐操作標準作業規程1.0 目的 規范常壓生活鍋爐操作程序，確保正確、安全的操作常壓生活鍋爐。2.0 適用范圍 適用于常壓生活鍋爐的操作管理。3.0 職責3.1 機電維修部班組長負責員工的操作質量。3.2 當值管理員負責依照本規程操作常壓生活鍋爐。4.0 程序要點4.1 開爐前的檢查4.1.1 檢查鍋爐給水、供水閘閥是否均已擰開（中央空調熱水供應閘閥及回水閘閥只有制熱時才擰開，其余時間均關閉），否則應擰開。4.1.2 檢查各信號燈是否正常，否則應整修。4.1.3 手盤供水泵軸3圈，應靈活無阻滯。4.2 開爐4.2.1 合上水泵控制箱電源開關，按下水泵啟動按鈕，啟動水泵。4.2.

21、2 合上燃燒機電源開關，將轉換開關置于“燃燒”位置，燃燒機電動機立即啟動。點火電極產生點火花，約過7秒鐘的預吹風時間后，電磁閥自動打開，噴嘴噴出油霧。油霧被點火花燃后形成火焰，點火電極再延時點火約15秒鐘后停止點火，燃燒機開始進入正常工作。4.2.3 如果點火不成功，經過約25秒鐘后燃燒機上會亮起故障紅燈。此時再經過3分鐘后可以按下恢復按鈕，重新啟動燃燒機。如果三次均未啟動成功，則需查明原因并排除故障后才允許再啟動。4.2.4 啟動成功后，應繼續觀察10秒鐘，及時整改不正常情況：a) 有無異常聲響或振動；b) 有無漏油、漏水現象；c) 煙色及水溫變化是否正常；d) 燃燒機控制箱、水泵控制箱有無

22、異常氣味。4.3 停爐4.3.1 將燃燒機轉換開關置于“停止”位置，拉下電源開關，燃燒機停止燃燒。4.3.2 當水溫降到45左右時，按下水泵“停止”按鈕，水泵停止供水。此時應拉下水泵控制箱電源開關。4.3.3 檢查鍋爐及附件是否有不正常情況 ，如有應及時整改。5.0 記錄16. 常壓生活鍋爐運行管理標準作業規程1.0 目的 規范常壓生活鍋爐運行管理工作，保證常壓生活鍋爐良好運行。2.0 適用范圍 適用于物業管理公司轄區內常壓生活鍋爐的運行管理。3.0 職責3.1 機電維修部主管負責檢查壓力鍋爐運行工作的實施情況。3.2 機電維修部組長負責常壓生活鍋爐運行管理工作的組織實施。3.3 當值班管理員

23、具體負責常壓生活鍋爐的運行管理。4.0 程序要點4.1 巡視監控4.1.1 當值管理員每隔2個小時巡視一次常壓生活鍋爐，巡視部位包括：鍋爐本體、燃燒機、水泵機組、電氣控制系統及各種附屬裝置（閘閥、油箱、熱水箱）。4.1.2 巡視監控的主要內容如下：a) 觀察各連接處是否有漏油、漏水現象；b) 是否有異常的聲響或振動，是否有異常氣味；c) 觀察排煙顏色是否正常，燃燒火焰是否穩定；d) 觀察鍋爐水溫是否變化正常；e) 查看鍋爐水位，油箱油位；f) 檢查水泵機組： 電機溫度是否太高（燙手），風葉是否碰殼； 水泵是否漏水成線； 有無松弛的螺栓、螺母。 g) 檢查控制箱： 各指示燈是否正常； 各元器是否

24、動作可靠，有無燒傷、過熱、打火現象。4.1.3 對于巡視中發現的正常情況，當值管理員應及時采取措施予以解決。處理不了的問題，當值管理員應及時詳細的匯報給機電維修部組長或主管，請求支援。整改時應遵守常壓生活鍋爐維修保養標準作業規程。4.2 當值管理員應根據使用熱水部門或用戶的要求，及時開關常壓生活鍋爐，并根據他們的需要，適當調整鍋爐熱水的溫度或熱水供應量的大小。注意最高溫度不能超過65。4.3 異常情況處理4.3.1 當常壓生活鍋爐房發生火災時，按火警、火災應急處理標準作業規程處置。4.3.2 當常壓生活鍋爐發生水浸時的處置：a) 視進水情況關掉運行中鍋爐,拉下總電源開關;b) 堵住漏水源;c)

25、 如果漏水較大,應立即通知機電維修部主管,同時盡力阻滯進水;d) 漏水源堵住后,應立即排水;e) 排干水后,應立即對濕水設備設施進行除濕處理.如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風，更換相關管線等；f) 確認濕水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機運行；如無異常情況出現則可以投入正常運行。4.4 常壓生活鍋爐房管理4.4.1 非值班人員不準進入常壓生活鍋爐房，如需要進入，須經機電維修部主管同意，并在值班人員的陪同下方可進入常壓生活鍋爐房。4.4.2 常壓生活鍋爐內嚴禁存放易爆、易然、危險物品。4.4.3 常壓生活鍋爐房內應備齊消防器材，并應放置在方便、顯眼處。常壓生活鍋爐房內嚴禁吸煙。4.4.

26、4 每班打掃一次常壓生活鍋爐房的衛生。每周清潔一次常壓生活鍋爐房內的設備設施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好、整潔光亮。4.4.5 常壓生活鍋爐房內應當通風良好、光線足夠，門窗開啟靈活。4.4.6 常壓生活鍋爐房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值常壓生活鍋爐管理員保管，常壓生活鍋爐房管理員不得自私配鑰匙。4.5 交接班要求4.5.1 交接人員應準時接班。4.5.2 接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看常壓生活鍋爐運行日記，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在常壓生活鍋爐運行日記表上簽名。4.5.3 有下列情況之一者不準交接班：a) 上一班運行情

27、況未交代清楚；b) 記錄不規范、不清晰、不完整；c) 常壓生活鍋爐房不干凈；d) 接班人未到崗；e) 事故正在處理中或交班時發生故障，此時應由交班人負責繼續處理，接班人協助進行。4.6 對于常壓生活鍋爐的運行情況，當值管理員應及時完整、規范清晰的記錄在常壓生活鍋爐運行日記表內，并于每月的3號之前由機電維修部組長把上一個月的記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為兩年。5.0 記錄 常壓生活鍋爐運行日記6.0 相關支持文件6.1 常壓生活鍋爐維修保養標準作業規程6.2 火警、火災應急處理標準作業規程常壓生活運行日記 年 月 日 NO： 班次 巡視時間序號 項 目早班當值人：中班當值人：晚班當值人

28、：1鍋爐水溫2水泵機組（電機溫升、水泵漏水等）3電控箱（批示燈、儀表、繼電器等）4燃燒機（火焰是否穩定、點火情況）5各連接處是否漏油、漏水6柴油量7其他附屬裝置情況8重要運行情況記錄9負責人意見及簽名說明：正常打“”，已調整打“”，外委打“”，等料“”17.常壓生活鍋爐維修保養標準作業規程1.0 目的 規范常壓生活鍋爐的維修保養工作，確保常壓生活鍋爐隨時處于完好狀態，保證其良好運行。2.0 適用范圍 適用于物業管理公司轄區內常壓生活鍋爐的維修保養。3.0 職責3.1 主管經理負責審核常壓生活鍋爐維修保養年度計劃并檢查該計劃的執行情況。3.2 機電維修部主管負責組織制定常壓生活鍋爐維修保養年度計

29、劃，并組織、監督、實施該計劃。3.3 鍋爐管理員具體負責常壓生活鍋爐的維修保養。3.4 公共事物部負責通知有關用戶關于停止供應熱水的情況。4.0 程序要點4.1 常壓生活鍋爐維修保養年度計劃的制定4.1.1 每年的12月15日之前，由機電維修部主管組織鍋爐管理員一起研究、制定常壓生活鍋爐維修保養年度計劃，并上報公司審批。4.1.2 制定常壓生活鍋爐維修保養年度計劃的原則：a) 常壓生活鍋爐使用的頻度：b) 常壓生活鍋爐的運行狀況（故障隱患）；c) 合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）。4.1.3 常壓生活鍋爐維修保養年度計劃應包括如下內容：a) 維修保養項目及內容；b) 具體實施維修保養的時

30、間；c) 預計費用；d) 備品、備件計劃。4.2 鍋爐管理員對常壓生活鍋爐進行維修保養時應按常壓生活鍋爐維修保養年度計劃進行。4.3 燃燒機維修保養要領。每年度1月、4月、7月、10月份分別對燃燒機進行一次清潔、保養。4.3.1 電動機及風機：a) 檢查電動機接線是否銹蝕或松動，如是則修理并重新接好；b) 檢查電動機電容是否已變形、膨脹或開裂，如是則應更換同型號規格的電容；c) 檢查電動機與風機聯軸器是否牢固可靠，如果松弛則應緊固處理；d) 對電動機軸承、風機波絲加注潤滑油；e) 用500V搖表測量電動機線圈絕緣電阻，如果低于0.2M則應進行處理，處理后達不到要求的應拆修；f) 清潔電動機、風

31、機上的污物、灰塵。4.3.2 油泵a) 檢查油泵與電動機的聯軸器是否牢固可靠，如果松弛則應緊固處理；b) 檢查油泵進、出油管是否漏油，如是則應重擴喇叭口并擰緊螺母；c) 用壓力表測試油泵出油壓力，應調定為0.9MPA，最高不允許超過2MPA，過高過低應調整；d) 清潔油泵進油油濾；e) 清潔油泵外表。4.3.3 點火電極：a) 檢查點火電極是否燒蝕嚴重，如是則應更換同規格點火電極；b) 調整點火電極至合理位置，清潔點火電極。4.3.4 噴嘴：a) 清除噴嘴上的碳化物、污物，使其暢通；b) 如噴嘴磨損嚴重或已堵住，則應更換同規格噴嘴。4.3.5 光電探測器、點火變壓器：a) 清潔光電探測器，點火

32、變壓器、；b) 如光電探測器、點火變壓器已老化或已損壞、則應更換同規格光電探測器、點火變壓器。4.3.6 電磁閥：a) 清洗控制器（可用壓縮空氣吹污或用干凈干抹布輕輕擦拭）；b) 如控制器損壞則應更換同規格的控制器。4.4 鍋爐本體維修保養要領。每年度的7月、12月應分別對鍋爐本體進行一次維修保養。4.4.1 熱交換器：a) 外部清潔。用細鐵絲刷和掃把清除熱交換器外面的碳化物，使熱交換器外部干凈；b) 內部除垢。把鍋爐進、出口閘閥拆開，放干鍋爐內的水，然后把鍋爐進出口封閉，向鍋爐內注入45的4%的酸溶液，過8分鐘后排干酸溶液。再次檢查熱交換器，如果仍有水垢，則用45的%酸溶液加洗一次。除垢后，

33、用3%堿溶液中和兩次，然后再用清水沖洗3次。所有工作完成后。檢查熱交換器是否漏水，如果不漏則重新裝回；如果漏水則用氧焊修補后再裝回。4.4.2 檢查爐內膽及耐火材料，對于損壞之處作必要的修復；檢查排煙管，并進行清潔處理。4.5 鍋爐附屬裝置維修保養要領。每年度的1月、4月、7月、10月份分別對鍋爐附屬裝置進行一次清潔、保養。4.5.1 水泵機組：a) 對水泵軸承加注高溫潤滑油，磨損嚴重的軸承應更換；b) 檢查水泵壓盤根處是否漏水成線，如是則應重新裝壓盤根（不定期、視漏水情況）；c) 檢查聯軸器是否牢固可靠，否則應更換橡膠墊并擰緊（不定期）；d) 旋轉水泵軸，如有卡住、碰撞現象則說明葉輪已損壞，

34、應拆換同規格葉輪。4.5.2 電氣控制系統：a) 清除水位控制電極、熱電阻上污垢，并模擬超低水位、超溫試驗，檢查是否動作可靠，否則應作相應修理；b) 檢查電控箱里面的各元器件是否動作可靠，接線頭有無松動，號碼管是否清晰或脫落，否則作相應處理。4.5.3 附屬閘閥、儲油箱、熱水箱：a) 檢查附屬閘閥是否漏水，如漏水則應加裝、壓緊黃油麻繩；檢查附屬閘閥是否開關靈活，如有阻滯現象則應在螺桿上加注黃油；b) 清除儲油箱里面的污物和積水；c) 清除熱水箱里面的泥沙、污物。4.6 每次常壓生活鍋爐計劃維修保養的時效不允許超過8小時。如必須超過8小時，則應由機電維修部主管填寫申請延時維修保養表，經主管經理批

35、準后方可延時。4.7 對于計劃中未列出的維修保養工作，應由機電維修部主管口頭批準，先行組織而后寫出_事故報告并上報公司。4.8 鍋爐管理員將常壓生活鍋爐維修保養工作完整、規范的記錄在_維修保養工作記錄表內，并于每次維修保養后的3天之內由機電維修部組長將記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為長期。4.9 停止供應熱水的管理 常壓生活鍋爐因檢修等原因需要停止供應熱水時，應由機電維修部組長事先填寫停_申請表，經機電維修部主管、主管經理批準后通知公共事物部，由公共事物部提前24小時通知有關用戶。如因突然故障停止供應熱水，則應在恢復供應熱水后8小時內向有關用戶作出解釋。5.0 記錄6.0 相關支持文件

36、18.中央空調操作標準作業規程1.0 目的 規范中央空調操作程序，確保正確、安全地操作中央空調。2.0 適用范圍 適用于物業管理公司轄區內的會所、食街的中央空調操作。3.0 職責3.1 機電維修部主管/組長負責檢查中央空調操作標準作業規程的執行情況。3.2 當值管理員具體負責中央空調的操作。4.0 程序要點4.1 開機前的檢查 確認下列情況正常后方可開機；4.1.1 電壓表指示否在額定值的 + 10%范圍以內。4.1.2 各種信號燈顯示是否正常。4.1.3 各種閥是否均已打開。4.2 開機4.2.1 啟動冷卻塔風機。4.2.2 啟動冷卻塔水泵。4.2.3 啟動冷水泵。 4.2.4 確認冷卻供水

37、壓力正常、冷凍水供水壓力正常，過5-10分鐘后啟動壓縮機。4.2.5 壓縮機啟動后，觀察壓縮機運行電流，壓縮機吸排氣壓力，檢查有無異常振動、噪音或異常氣味，確認一切正常后才算啟動成功。4.3 停機4.3.1 停壓縮機。4.3.2 過5-10分鐘后停冷凍水水泵、冷卻塔水泵、冷卻塔風機。4.3.3 全部關停后，嚴禁將總電源開關拉下，應保持壓縮機繼續預熱以便下次啟動。4.3.4 確認無異常情況后才算停機成功。5.0 記錄6.0 相關文件19.中央空調運行管理標準作業規程1.0 目的 規范中央空調運行管理工作，確保中央空調良好運行。2.0 適用范圍 適用于物業管理公司轄區內各類中央空調的運行管理。3.

38、0 職責3.1 機電維修部主管負責中央空調運行管理工作管理的實施情況。3.2 機電維修部組長負責組織實施中央空調的運行管理。3.3 當值管理員具體負責中央空調的運行管理。4.0 程序要點4.1 巡視監控4.1.1 當值管理員每隔兩小時巡視一次中央空調機組，巡視部位包括：中央空調主機、冷卻塔、控制柜（箱）及管路、閘閥等附件。4.1.2 巡視監控的主要內容如下：a) 檢查線電壓（正常380V，不能超額定值）；b) 檢查三相電流（三相是否平衡，是否超額定值）；c) 檢查油壓（正常10-15kgf/fm2）；d) 檢查高壓（2.5 kgf/fm2）；f) 冷卻水進水溫度（正常40）；h) 冷凍水進水溫

39、度（正常10-18）；i) 冷凍水出水溫度（正常6-10）；j) 檢查中央空調主機運轉是否有異常振動或噪音；k) 檢查冷卻塔風機運轉是否平穩、冷卻塔水位是否正常；l) 檢查管道、閘閥是否有滲漏、冷凍保溫層是否完好；m) 檢查控制柜（箱）各元器件動作是否正常，有無異常噪音或氣味。4.1.3 巡視過程中如發現上述情況有不正常時，當值管理員應及時采取措施予以解決，處理不了的問題應及時詳細的匯報給機電維修部主管，請求支援解決。整改時，應嚴格遵守中央空調維修保養標準作業規程。4.2 異常情況的處置4.2.1 中央空調發生制冷劑泄漏時的處置：a) 立即關停中央空調主機，關閉相關的閥門；b) 加強現場通風或

40、用水管噴水淋澆（應注意不要淋在設備上）；c) 救護人員應身穿防毒衣，頭戴防毒面具進入現場，并要求兩人為一組，確保安全；d) 對于不同情況的中毒者采取不同的方法： 對于頭痛、嘔吐、頭暈、耳鳴、脈搏呼吸加快者應立即轉移到通風良好的地方去休息； 如中毒者出現痙攣、神志不清，處于昏迷狀態，應立即轉移到空氣新鮮的地方，進行人工呼吸并送醫院治療； 如氟利昂制冷劑濺入眼睛，則應用2%的硼酸加消毒食鹽水反復清洗眼睛并送醫院治療。 e) 排除泄漏后，啟動中央空調試運行，確認無泄漏后，機組方可投入正式運行。4.2.2 中央空調機房發生水浸時的處置：a) 視進水情況關掉中央空調機組，拉下總電源開關；b) 堵住漏水源

41、；c) 如果漏水較大，應立即通知機電維修部主管，同時盡力阻滯進水；d) 漏水源堵住后，應立即排水；e) 排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理，如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風或更換相關管線等；f) 確認濕水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現則可以投入正常運行。4.2.3 中央空調機房發生火災時按火警、火災應急處理標準作業規程處置。4.2.4 當值管理員應根據用冷部門的要求，按時開關中央空調，并根據負荷情況啟用相應的中央空調機組，調整相應的制冷溫度，最大限度地節省能源。4.3 中央空調機房管理4.3.1 非值班人員不準進入中央空調機房，如需要進入，需經機電維修部主管同意、，并在值班人員的陪同下方可進入中央空調機房。4.3.2 中央空調機房內嚴禁存放易燃、易爆、危險品。4.3.3 中央空調機房內應備齊消防器材、防毒用品，并應放置在方便、顯眼處。中央空調機房內嚴禁吸煙。4.3.4 每班打掃一次中央空調機房的衛生，每周清潔一次中央空調機房內的設備設施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好，整潔光亮。4.3.5 中央空調機房內應當通風良好，光線足夠、門窗開啟靈活 。