1、Table_Yemei0 行內偕作行業深度 2020 年 09 月 15 日 房地產之物業管理篇 規模增長與頭部擴張雙輪驅動，行業迎來黃金時代 我國物業管理行業市場規模我國物業管理行業市場規模 7 7000000 億元，目前以基礎服務收入為主，增值服務億元，目前以基礎服務收入為主，增值服務 收入占比呈逐年遞增的態勢。收入占比呈逐年遞增的態勢。基礎物業服務基礎物業服務收入中住宅業態、非住宅業態占比分 別為 47.6%、52.4%。非住宅業態面對單一業主市場化程度更高，同時有著物業 費單價、收繳率高的優點，整體看盈利能力更強，成為物企積極拓展的重要方 向。增值服務收入增值服務收入中社區增值服務、非

2、業主增值占比各約 50%。非業主增值服務 的基礎是地產開發，受房地產開發、銷售、交付的影響較大，與房地產周期緊密 相關。社區增值服務具有業務場景豐富、種類多元的特點，且一定程度上獨立于 地產周期，將成為行業利潤的重要增長點。根據我們的測算未來根據我們的測算未來 5 5 年行業整體營年行業整體營 收增長率在收增長率在 1 15 5% %- -2020% %之間，呈現持續向好趨勢。之間，呈現持續向好趨勢。 基礎物業服務收入增長來看，住宅業態關注地產竣工，非住宅業態關注滲透率基礎物業服務收入增長來看，住宅業態關注地產竣工，非住宅業態關注滲透率 提升。提升。現階段基礎管理面積仍是物業管理行業增長的主要

3、驅動因素。受益于未來 5 年地產竣工的高增長，住宅、非住宅預計每年分別有 7 億平方米、2.5 億平方米 的增量規模。同時，現存老舊小區改造整體市場規模為 1000 億元， “放管服”改 革會帶動非住宅物業滲透率提升，相較現在的市場規模有 7600 億元的增量空間。 增值服務收入的增長主要看科技賦能的社區增值服務。增值服務收入的增長主要看科技賦能的社區增值服務。頭部物企通過自己的服 務 APP 布局門禁、線上繳費等功能形成天然流量，同時進一步豐富 APP 服務到在 線商城、家政、家裝宅配、旅游、理財等社區增值服務。目前行業整體科技應用 普及率不高，流量變現商業模式尚不成熟。但是我們仍看好社區增

4、值服務的未來 發展前景，首先社區增值服務受地產周期影響最小、毛利率最高。其次在互聯網 巨頭和物企龍頭的參與下，科技應用會被不斷輸出，普及率會進一步提升。 集中度持續提升，資本助力行業整合。集中度持續提升，資本助力行業整合。行業目前呈現小而散的格局，集中度 CR10 為 11.4%。頭部物企因背靠房地產開發企業，同時擁有股東背景、資金、口 碑等優勢，加速規模擴張。2018 年以來赴港上市的物業企業增多，進一步帶動了 行業內并購增加。收并購是物業企業規模快速擴張的重要選擇，未來仍會是物業 企業上市及并購的大年，助推行業集中度進一步提升。 布局建議：布局建議：建議積極參與到物業企業發展過程中，為物企

5、客戶定制投行、零 售、公司業務的綜合服務方案（招商銀行各部如有投行、對公、零售業務機會，（招商銀行各部如有投行、對公、零售業務機會， 請聯系文末請聯系文末相關部門相關部門作者）作者） 。 風險提示：風險提示：房地產規模增速不及預期；國內經濟增速回落，增值服務需求大幅 下行；行業政策風險。 Table_Author1 楊偵譽楊偵譽 行業研究員行業研究員 ：0755-82947832 ： 段志遠段志遠 投資銀行部并購融資團隊投資銀行部并購融資團隊 ：0755-88026064 ： 李昀格李昀格 房地產戰略客戶部房地產戰略客戶部 ：+86-18617040808 ： 古翔宇古翔宇 零售戰略聯盟部零售

6、戰略聯盟部 ：0755-89271621 ： 敬請參閱尾頁之免責聲明 行內偕作行業深度 i 目目 錄錄 1. 物業行業收入以基礎服務為主，成本中人力支出占比最高 . 1 1.1 收入：我國物業管理市場 7000 億，基礎服務收入占八成 . 1 基礎業務服務收入：住宅業態占比約五成，非住宅是物企積極拓展的方向 . 2 增值業務收入：非業主增值服務與社區增值服務各貢獻一半收入 . 3 1.2 毛利率和成本：社區增值服務毛利率最高，人力成本支出較多. 4 1.3 政策：從規范到鼓勵，向市場化推進 . 6 2. 基礎服務收入增長有邊界，科技賦能增值服務帶來廣闊增長空間. 7 2.1 基礎物業服務收入增

7、長：住宅業態關注地產竣工，非住宅業態滲透率提升可增長空間更大 . 8 住宅業態：地產竣工每年約有 175 億增量規模，老舊小區改造未來 5 年可能會有 1000 億元增量 . 8 非住宅：存量非住宅物業滲透率提升的市場空間約 7600 億元 . 9 3. 集中度進一步提升，龍頭物企依托股東背景、資金等優勢加速擴張 . 13 3.1 行業高度分散，集中度持續提升 . 13 3.2 背靠龍頭房企的物企優勢明顯 . 14 3.3 資本助推龍頭企業進一步整合 . 15 4. 銀行與物業管理企業的合作路徑 . 19 4.1 投行業務 . 19 4.2 對公業務 . 19 4.3 零售業務 . 19 5.

8、 風險提示 . 19 pOnQpOnNnQpOpQtRqNpPrO6MaO9PtRqQtRrRlOnMmMiNmNtN9PrQtMvPmNpPMYmPsP 敬請參閱尾頁之免責聲明 行內偕作行業深度 ii 圖目錄圖目錄 圖 1：2013-2018 物業管理行業管理面積變動情況 . 1 圖 2：2013-2018 物業管理行業收入變動情況 . 1 圖 3：2015-2019 百強物企營業收入組成 . 2 圖 4：2015-2019 百強物企凈利潤組成 . 2 圖 5：百強物企單位面積物業管理費（元/.月） . 2 圖 6：2018 年物業 500 強各業態在管面積分布 . 3 圖 7：2016-2

9、019 年百強物企增值服務收入構成 . 3 圖 8：2019 年百強物企社區增值服務收入構成 . 3 圖 9：增值服務主要內容 . 4 圖 10：部分物企 2019 年分業務毛利率統計 . 5 圖 11：2019 年百強物業企業成本結構 . 5 圖 12：2015-2019 百強物企人員費用占成本比重 . 6 圖 13：2015-2019 百強物企基礎服務外包占比 . 6 圖 14：物業管理行業增量空間 . 7 圖 15：歷年商品住宅竣工面積及同比變化 . 8 圖 16：歷年商品住宅新開工面積及同比變化 . 8 圖 17：歷年非住宅房竣工面積及同比變化 . 9 圖 18：歷年非住宅新開工面積及

10、同比變化 . 9 圖 19：智能化物業場景應用 . 11 圖 20：2013-2018 物業管理企業市場份額變化 . 13 圖 21：2013-2019 房地產開發企業市場份額變化 . 13 圖 22：2018 年百強物企分組在管面積、儲備面積、營業收入及增速 . 14 圖 23：擁有強地產背景的物業企業在在管面積規模和增速上具有優勢 . 15 圖 24：已上市物業企業總市值變化（億元） . 16 圖 25：2016-2020 上市物企二級市場估值變動 . 19 表目錄表目錄 表 1：2018 年基礎物業服務收入占比及規模 . 2 表 2：近期政府對于物業管理行業的部分政策 . 6 表 3：老

11、舊小區改造市場空間測算 . 9 表 4：存量非住宅物業滲透率及市場空間測算 . 10 表 5：部分龍頭物企城市服務示例 . 10 表 6：龍頭物企 APP 增值服務布局 . 12 表 7：2019 年物業企業區域橫向并購與向增值服務縱向并購案例 . 17 表 8：青島雅園物業三次并購交易概況（萬元） . 19 敬請參閱尾頁之免責聲明 行內偕作行業深度 iii 附錄 附錄 1 有計劃分拆上市及值得關注合作的物業客戶名單 . 22 附錄 2 物業管理公司并購框架額度授信策略. 23 敬請參閱尾頁之免責聲明 行內偕作行業深度 1/23 隨著城鎮化增速的放緩我國房地產逐漸步入存量時代，我們認為經營重點

12、 將逐漸從投資開發轉向物業運營管理。近年來，地產開發企業紛紛搶灘物業管 理市場，分拆物業子公司赴港上市以及積極參與并購。本文通過分析物業行業 的收入構成、增長趨勢和未來格局，認為行業發展空間廣闊、集中度將進一步 提升，龍頭物企在此過程中具有優勢。我行宜整合行內資源，積極參與到物業 企業發展過程中，為客戶定制零售、投行、公司業務的綜合服務方案。 1. 物業行業收入以基礎服務為主，成本中人力支出占 比最高 1.1 收入：我國物業管理市場 7000 億，基礎服務收入占八成 近年來我國物業管理行業規模呈現快速增長的態勢。根據中國物業管理協 會數據統計，截止 2018 年物業管理行業整體在管面積已達到

13、279.3 億平方米， 經營收入達到 7043.6 億元。物業服務企業目前是增量和存量共同運營的市場。 對于增量市場，會受到地產周期的影響，在地產上行期會獲得更高的增量規模。 轉入存量運營后，因管理的項目具有高續約率、高收繳率的特點，又使其可以 獲得穩定的現金流流入，同時具備抗周期屬性。根據中指研究院統計，2019 年百強物企的續約率均值為 98.4%，物業費收繳率均值為 93.1%。 圖圖 1 1：2 2013013- -20182018 物業管理行業管理面積變動情況物業管理行業管理面積變動情況 圖圖 2 2：2 2013013- -20182018 物業管理行業收入變動情況物業管理行業收入

14、變動情況 資料來源：中國物業管理協會，招商銀行研究院 資料來源：中國物業管理協會，招商銀行研究院 物業管理企業的收入主要由基礎物業服務與增值服務構成。當前基礎物業 服務收入仍然是物業管理行業核心收入來源。中指研究院統計數據顯示，近年 來百強物企基礎服務收入占比雖呈逐年下降的態勢，但在 2019 年占總營業收 入的比重仍達到了 78.6%。增值服務的盈利能力強于基礎物業服務并呈逐年增 長的態勢，2019 年增值服務凈利潤占整體的比重為 46.2%，有望成為新的利 潤增長點。 155 165 193 222 247 279 0 50 100 150 200 250 300 201320142015

15、201620172018 管理面積（億） 3546 4092 4830 5568 6007 7044 0 2000 4000 6000 8000 10000 201320142015201620172018 營業收入（億元） 敬請參閱尾頁之免責聲明 行內偕作行業深度 2/23 圖圖 3 3：2 2015015- -20192019 百強物企營業收入組成百強物企營業收入組成 圖圖 4 4： 20152015- -20192019 百強物企凈利潤組成百強物企凈利潤組成 資料來源：中指研究院，招商銀行研究院 資料來源：中指研究院，招商銀行研究院 基礎業務服務收入：住宅業態占比約五成，非住宅是物企積極

16、拓 展的方向 基礎物業服務模式相對簡單，物業公司為業主提供安保、清潔、綠化、設 備維護等標準化的服務，依照所管理的面積收取物業管理費作為收入。目前我 國絕大部分物業管理采用包干制的收費方式。包干制下物企收取固定的服務費， 扣除相關銷售、服務成本后計為毛利潤。基礎物業服務收入按照服務對象的不 同，可分為住宅業態與非住宅業態。經過我們的測算，住宅業態收入規模為 2700 億元，非住宅業態（包括辦公物業、商業物業、產業園區物業、學校物 業、醫院物業、公眾場館和其他類型物業）收入規模為 3000 億元。 表表 1 1：2 2018018 年基礎物業服務收入占比及規模年基礎物業服務收入占比及規模 圖圖

17、5 5：百強物企單位面積物業管理費（元：百強物企單位面積物業管理費（元/ /. .月）月） 業態業態 基礎物業服基礎物業服 務收入占比務收入占比 基礎物業服務收入基礎物業服務收入 規模測算（億元）規模測算（億元） 住宅住宅 47.6% 2700 辦公寫字樓辦公寫字樓 22.0% 1247 商業商業 7.5% 425 產業園區產業園區 5.6% 318 其他其他 5.4% 306 學校學校 5.0% 284 醫院醫院 4.9% 278 公眾場館公眾場館 1.9% 108 資料來源：中國物業管理協會，招商銀行研究院 注：收入占比參考中國物業管理協會 2018 年物業 500 強數 據，收入規模為招

18、商銀行研究院測算數據 資料來源：中指研究院，招商銀行研究院 非住宅業態因單位面積物業管理費及市場化程度更高，成為物企積極拓展 的方向。我國商品房以住宅項目為主因此住宅物業在管面積占比達到 63.5%， 但因住宅單位面積物業管理費收入較低，在收入占中低于非住宅業態。市場化 83.3%82.7%81.8% 80.5% 78.6% 16.7%17.3%18.2% 19.5% 21.5% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 20152016201720182019 基礎物業收入占比增值服務收入占比 68.9% 60.8% 58.3% 55.7% 53.8% 31.1% 39.2% 41.7

19、% 44.3% 46.2% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 20152016201720182019 基礎物業凈利潤占比增值服務凈利潤占比 2.1 7.0 3.3 6.3 3.3 6.2 3.4 02468 住宅 辦公寫字樓 產業園區 商業 學校 醫院 公眾場館 敬請參閱尾頁之免責聲明 行內偕作行業深度 3/23 程度方面，房地產企業新開售的住宅項目首選關聯的物業公司接管，后期由于 面臨的業主眾多社區更換物業公司難度較大，導致住宅物業市場化程度低。同 時帶來了物業費收繳率低、存量項目提價困難等問題。而非住宅物業面對單一 業主市場化程度高，并且有著收繳率高、提價相對容易的優點，整

20、體看盈利能 力更強，成為物企拓展的重要方向。 圖圖 6 6：2 2018018 年物業年物業 5 50000 強各業態在管面積分布強各業態在管面積分布 資料來源：中國物業管理協會,招商銀行研究院 增值業務收入：非業主增值服務與社區增值服務各貢獻一半收入 增值服務是物業企業收入的另一重要來源，主要由社區增值服務、非業主 增值服務和其他專業服務組成。從近年來百強物企增值服務收入占比的情況來 看，非業主增值服務與社區增值服基本各占一半。 圖圖 7 7： 20162016- -20192019 年百強物企增值服務收入構成年百強物企增值服務收入構成 圖圖 8 8：20192019 年百強物企社區增值服務

21、收入構成年百強物企社區增值服務收入構成 資料來源：中國研究院，招商銀行研究院 注：其他專業服務由于各公司開展各不相同，且市場份額較 小，中指院未專門統計 資料來源：中指研究院，招商銀行研究院 63.5%9.2% 6.7% 6.2% 5.8% 5.3% 1.7%1.5% 住宅 辦公寫字樓 其他 產業園區 商業 學校 醫院 公眾場館 52.0% 47.9% 45.6% 54.7% 48.0% 52.1% 54.4% 45.3% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2016201720182019 非業主增值服務社區增值服務 1.3% 2.1% 2.9% 10.5% 11.6% 12.5

22、% 15.3% 19.6% 24.4% 0%5%10%15%20%25%30% 養老服務 社區金融 汽車服務 家居服務 家政服務 其他服務 電商服務 房屋經紀 空間運營 敬請參閱尾頁之免責聲明 行內偕作行業深度 4/23 根據我們的測算非業主增值服務收入規模約為 630 億元，社區增值服務的 收入規模約為 750 億元。非業主增值服務的基礎是地產開發，受房地產開發、 銷售、交付的影響較大，與地產周期緊密相關。社區增值服務主要圍繞住宅社 區資源及業主生活服務開展。圍繞社區資源開展的業務收入占比較高，如空間 運營、房屋經紀。針對業主生活服務的業務雖種類較多，但單項服務的收入占 比并不高。整體來看，

23、社區增值服務具有業務場景豐富、種類多元且一定程度 上獨立于地產周期的屬性，將會成為行業利潤的重要增長點。其他專業服務具 有個性化，不同物企根據自身的業務優勢和特點開拓新的服務內容，如碧桂園 服務的“三供一業”業務、招商積余提供的餐飲服務管理等。 圖圖 9 9：增值服務主要內容：增值服務主要內容 資料來源：招商銀行研究院 1.2 毛利率和成本：社區增值服務毛利率最高，人力成本支出 較多 根據中指研究院數據統計，百強物企的毛利率均值為 24.02%。分業務來 看，代表上市物企的基礎物業服務收入毛利率普遍較低，社區增值服務由于更 多以服務費、中介費模式收取，毛利率普遍在 50%以上。 拿地拿地 施工

24、施工 預售預售 項 目 規 劃 咨 詢、工程策劃 建筑管理咨詢、 智能樓宇、自動 化及其硬件設備 安裝 案場協銷、營 銷咨詢、銷售 代理、房屋檢 驗、開荒清潔 圍繞地產開發商開展非業主增值服務 交付 圍繞住宅社區資源及業主 生活服務開展社區增值服 務 1.圍繞社區空間提供的服務： 停車場管理、場地出租、廣 告 2.圍繞社區房屋提供的服務： 二手房銷售、房屋租賃服務、 車位尾盤代銷 、拎包入住 3.為社區業主提供的消費升級 服務：社區電商、社區金融、 家政服務、家居服務、教育、 養老、旅游 其他專業服務：電梯維修、房屋保修、三供一 業、市政環衛. 敬請參閱尾頁之免責聲明 行內偕作行業深度 5/2

25、3 1010：部分物企：部分物企 2 2019019 年分業務毛利率統計年分業務毛利率統計 資料來源：公司年報，招商銀行研究院 物業管理是輕資產運營的行業，企業的日常運營及市場拓展不依賴大量資 本的投入。同時物業屬于勞動密集型行業，在企業成本中占比最大的是人員費 用，2016 年以來人力成本占比有所提升，2019 年達到 59.1%。 圖圖 1111：20192019 年百強物業企業成本結構年百強物業企業成本結構 資料來源：中指研究院,招商銀行研究院 物業企業會通過基礎業務外包的方式提升工作效率、降低成本。但是 2016 年以來各項服務外包比例上升趨勢緩慢，基本保持穩定。后續可能無法通過增 加

26、基礎服務外包比例的方式持續降低成本。 25% 29%29% 27% 30% 22% 14% 19% 50% 41% 28% 29% 16% 50% 20% 23% 54% 66% 64% 47% 55% 69% 41% 67% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 雅生活服務碧桂園服務新城悅服務佳兆業美好和泓服務鑫苑服務保利物業南都物業 基礎物業服務收入非業主增值服務社區增值服務 59.1% 13.4% 9.7% 7.5% 4.6% 2.9% 2.1%0.9% 人員費用 其他費用 設施設備日常運行和維護費用 清潔衛生費 秩序維護費 辦公費用 綠化養護費 保險費用

27、 敬請參閱尾頁之免責聲明 行內偕作行業深度 6/23 圖圖 1212：20152015- -20192019 百強物企人員費用占成本比重百強物企人員費用占成本比重 圖圖 1313：20152015- -20192019 百強物企基礎服務外包占比百強物企基礎服務外包占比 資料來源：中國研究院，招商銀行研究院 資料來源：中指研究院，招商銀行研究院 1.3 政策：從規范到鼓勵，向市場化推進 2003 年國務院頒布了物業管理條例，為行業提供了基礎的法律框架。 發改委住建部等發布了物業服務收費管理辦法，使物業管理行業進入了規 范發展階段。值得注意的是 2014、2015 年發布的一系列政策后，物業管理行

28、 業的發展由規范限制逐漸轉向市場化方向。 2020 年的“新冠”疫情期間，物業公司站在了抗疫一線，為業主及租戶提 供了安全和生活保障，成為社會民生保障的重要一環。從近期政府出臺的一系 列有關物業費定價、行業定位等政策可以看出，政府對物業企業的態度是支持 的，意在進一步引導行業向市場化發展。 表表 2 2：近期政府對于物業管理行業的部分政策：近期政府對于物業管理行業的部分政策 區域區域/ /部委部委 時間時間 內容內容 國家發改委、 市場監管總局 2019 年 10 月 關于新時代服務業高質量發展的指導意見指出完善社區服務、物業服 務、家政服務、保安服務等傳統服務領域標準；支持行業協會、第三方機

29、 構和地方政府開展服務品牌培育和塑造工作，梳理行業標桿和服務典范等 深圳 2019 年 10 月 深圳經濟特區物業管理提出堅持市場化解決物業管理問題，物業服務 行業發展是商品房市場化的產物，物業管理矛盾的根本問題是市場化不徹 底 東莞 2019 年 12 月 將帶電梯的住宅物業最高限價由現行的 2.4 元/.月調整為 3 元/.月， 不帶電梯的住宅物業最高限價由現行的 1.8 元/.月調整為 2.4 元/.月 北京 2020 年 1 月 北京市十五屆人大三次會議指出，北京城市副中心有無物業小區 234 個、 面積 528 萬平方米，將用三年時間，通過“先嘗后買”方式，實現無物業 小區準物業服務

30、全覆蓋 北京 2020 年 3 月 北京市物業管理條例規定，前期物業由建設單位承擔，服務合同最長 不超過兩年，應急物業服務期限不超過六個月，不具備成立業主大會條件 56.8% 53.4% 55.8% 57.8% 59.1% 50% 51% 52% 53% 54% 55% 56% 57% 58% 59% 60% 20152016201720182019 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 20152016201720182019 清潔綠化設備維修維護秩序維護 敬請參閱尾頁之免責聲明 行內偕作行業深度 7/23 等情形的可成立物業管理委員會，任期一般不超過三年，物業費實施市場

31、調節價并適時調整。 安慶 2020 年 4 月 將物業服務等級由高到低分為 A、B、C、D 四個等級，較安慶市現行的收 費標準，基準價均略有提高 兩會 2020 年 5 月 物業相關提案的內容涉及：1）物業服務公司進入農村市場；2）制定物業 管理法；3）明確物業定位，建立長效管理機制；4）將物業納入基層管理 實施體系；5）物業參與老舊小區改造；6）物企可獲財政補貼和稅收減免 資料來源：政府官網，招商銀行研究院 2. 基礎服務收入增長有邊界，科技賦能增值服務帶來 廣闊增長空間 物業管理行業會經歷規模擴張到服務邊界擴展的發展路徑。現階段，管理 面積增長是物業管理行業收入增長的主要驅動因素。地產竣工

32、為行業帶來管理 面積的確定性增長。老舊小區改造、“放管服”改革下行業滲透率的提升可進 一步增加在管面積。長遠來看，在以規模擴張為核心的階段完成后，科技在增 值服務收入中的應用為其帶來更具延展性的服務內容，會成為下一個行業利潤 的重要增長點。根據我們對住宅、非住宅、增值服務每一模塊的測算收入相加 估計，未來 5 年企業營收的年均復合增長率會在 15%到 20%之間。 圖圖 1414：物業管理行業增量：物業管理行業增量空間空間 資料來源：招商銀行研究院 規模擴張規模擴張 服務擴展 基礎物業服務收入增量空間基礎物業服務收入增量空間 增值服務收入增值服務收入 現有老舊小區改造市 場規模約 100010

33、00 億元 滲透率提升距現存規模 有約 76007600 億市場空間 住宅業態住宅業態 非非住宅業態住宅業態 住宅地產竣工帶來每每 年年約 175 億元的增量 規模 非住宅地產竣工帶來每每 年年約 90 億元的增量規模 與 地 產 周 期 緊 密 相 關，增量有限 種類多，與地產周期 關系小，增量空間大 非業主增非業主增 值服務值服務 社區社區增值增值 服務服務 敬請參閱尾頁之免責聲明 行內偕作行業深度 8/23 2.1 基礎物業服務收入增長：住宅業態關注地產竣工，非住宅 業態滲透率提升可增長空間更大 住宅業態：地產竣工每年約有 175 億增量規模，老舊小區改造未 來 5 年可能會有 1000

34、 億元增量 全國商品住宅竣工面積是物管行業住宅業態新增管理面積的主要來源。上 游房地產開發企業的項目在竣工交付后會轉化為物企的新增在管面積。2013 年以來我國商品房的竣工面積維持在 7 億平方米左右，處于較高位置。考慮到 2015年以來我國商品房新開工面積不斷提升且大幅高于竣工面積，預計未來5 年竣工面積會保持每年 7 億平方米的增長，將為物業行業帶來每年約 175 億元 的市場空間。 房地產竣工項目是物業企業住宅業態重點拓展的方向。新增住宅項目的基 礎物業服務費定價普遍高于存量住宅項目，同時新建小區設施設備較為先進， 對物企來講后續維護及拓展增值服務項目較為容易，項目盈利有保障。 圖圖 1

35、515：歷年商品住宅竣工面積及同比變化：歷年商品住宅竣工面積及同比變化 圖圖 1616： 歷年商品住宅新開工面積及同比變化歷年商品住宅新開工面積及同比變化 資料來源：wind，招商銀行研究院 資料來源：wind，招商銀行研究院 老舊小區改造為物管行業帶來新的規模增長。目前老舊小區改造，提高物 業管理覆蓋率被寫進了各地政府的重要規劃中，安排中央補助資金支持，鼓勵 社會資本參與，改造后的小老舊小區將會有物業服務覆蓋，為物業管理行業帶 來新的規模增長。7月20日國務院在關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的 指導意見中明確，2020年各地計劃改造城鎮老舊小區 3.9萬個，涉及居民近 700 萬戶。國家住

36、建部初步統計，截至 2019 年 5 月，全國共有老舊小區 16 萬 個，建筑面積約為 40億平方米。按照 2020年的計劃進度，預計存量老舊小區 改造需 4-5 年時間。我們的測算現有老舊小區改造完成會有 1000 億元增量市 場。 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 住宅竣工面積（萬）同比變化 -20% -10% 0% 10%

37、20% 30% 40% 50% 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 180,000 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 住宅新開工面積（萬）同比變化 敬請參閱尾頁之免責聲明 行內偕作行業深度 9/23 目前物業管理企業介入老舊小區改造還未形成有效模式，是否是物業企業 新的盈利增長點具有一定的不確定性。同時老舊小區物業管理項目存在居民付 費意愿低，收效小的痛點。但對于品牌物業企業，參與社會化老舊小區改造， 可以提升品牌形象及社會知名度。 表表3

38、3：老舊小區改造市場空間測算：老舊小區改造市場空間測算 業態業態 老舊小區面積老舊小區面積 （億平方米）（億平方米） 平均物業管理費平均物業管理費 （元元/ /. .月月） 市場空間市場空間 （億元）（億元） 住宅 40 2.09 1003.2 資料來源：招商銀行研究院 非住宅：存量非住宅物業滲透率提升的市場空間約 7600 億元 與住宅物業相比，我們認為非住宅業態可拓展的市場空間更大，是下一個 藍海市場。目前非住宅物業竣工及新開工面積也處于高增長時期，2014 年以 來非住宅物業竣工面積維持在 2.5 億平方米左右，為非住宅業態在管面積帶來 確定的增量規模。未來 5 年非住宅的竣工也仍會保持

39、 2.5 億平方米的增長，將 為物業行業帶來每年約 90 億的市場空間。 圖圖 1717：歷年非住宅房竣工面積及同比變化：歷年非住宅房竣工面積及同比變化 圖圖 1818： 歷年非住宅新開工面積及同比變化歷年非住宅新開工面積及同比變化 資料來源：wind，招商銀行研究院 資料來源：wind，招商銀行研究院 存量項目的滲透率提升是非住宅業態拓展的主要方向。非住宅物業領域細 分賽道眾多，各業態滲透率有所不同。其中辦公、商業、醫院滲透率超過50%， 公眾場館、產業園區、學校滲透率較低，總體測算非住宅業態滲透率為 31.8%。 未來非住宅業態若達到完全的滲透率覆蓋，我們測算出距現在的規模有約 7600

40、億的市場空間。 長期以來，我國市政、醫院、學校等基本由政府或公共部門運營管理，由 政府或公共部門自己進行物業管理成本高、效率低。隨著“機關及企事業單位 后勤服務社會化改革”和“公共服務領域鼓勵社會資本參與投資和運營”等一 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 非住宅竣工面積（萬）同比變化 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 10,000 20,

41、000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 非住宅新開工面積（萬）同比變化 敬請參閱尾頁之免責聲明 行內偕作行業深度 10/23 系列政策的推出，會更多釋放出學校、醫院、公眾物業等管理業態項目，這將 有助于物業管理企業提升非住宅業態滲透率。 表表4 4：存量非住宅物業滲透率及市場空間測算：存量非住宅物業滲透率及市場空間測算 業態業態 存量面積存量面積 （億平方米）（億平方米） 物企管理面積物企管理面積 （億平方米）（億平方米） 滲透率滲透率 平均物業管理費平均物

42、業管理費 （元元/ /. .月月） 市場空間市場空間 （億元）（億元） 辦公寫字樓 30.4 25.7 84.5% 6.99 394 商業 22.3 16.2 72.6% 6.28 460 醫院 9.3 4.8 51.4% 6.22 336 公眾場館 19.8 4.2 21.3% 3.38 632 產業園區 94.5 17.3 18.3% 3.31 3066 學校 84.3 14.8 17.6% 3.25 2710 合計 260.5 83.0 31.8% - 7598 資料來源：招商銀行研究院 注： 存量面積為興業證券經紀與金融研究院測算結果，根據統計局相關數據，結合機關辦公用房人均標準、學校

43、均面積標準、醫 院均面積標準等測算。 目前部分頭部物企涉足城市服務，開辟了物業管理更廣闊的服務空間。城 市精細化管理已成為全國大中型城市的一項重要任務，而物業企業因為有多年 住宅、商辦、公建物業的服務經驗，在“城市精細化管理”進程中脫穎而出。 表表 5：部分龍頭物企城市服務示例：部分龍頭物企城市服務示例 代表企業代表企業 服務體系服務體系 代表城市代表城市 項目布局項目布局 運作方式運作方式 服務內容服務內容 萬科物業 城市空間 整合服務 珠海橫琴、 東莞、鼓浪 嶼、雄安、 深圳等 主要是一二線 城市新區 股權合作，與當地 政府合資成立運作 平臺，國資控股 城市的環衛清潔、城市秩 序管理、市政

44、養護、公眾 建筑物業服務、停車場管 理、信息化服務等 保利物業 鎮興中國 嘉 善 大 云 鎮 、 天 凝 鎮、陶莊鎮 等 以鄉鎮為主 獨立運營，政府招 標中標 景區管理、環境輔助管 理、安全治安管理、市場 綜合監管、樓宇服務管 理、信息化服務等 碧桂園服 務 城市共生 計劃 西 昌 、 韓 城、開原、 衡水、遵義 等 主要布局三四 線城市 股權合作，碧桂園 服務控股，當地政 府或企業參股 市政公共服務、城市公眾 物業運營、公共空間廣告 經營、停車場管理、數字 生態服務、資源協同運營 資料來源：公開信息整理，招商銀行研究院 2.2 增值服務收入增長：主要看建立在科技應用基礎上的社區 增值服務 隨

45、著信息技術的不斷普及，物業管理行業邁向了智慧物業的轉型之路。互 聯網、人工智能、物聯網、云計算、大數據等信息技術可在物業管理的服務場 敬請參閱尾頁之免責聲明 行內偕作行業深度 11/23 景中實現應用。通過智能化的應用，物業管理企業可實現科學維護設施設備、 機器代替人工、優化業主體驗的目的，也為開展更多的增值服務提供了條件。 目前頭部物企加速布局智慧社區，科技投入主要集中在軟件方面：一是提 升內部管理系統，如 ERP、財務分析等內部管理系統；二是社區終端管理系 統，如門禁系統、停車管理系統、設備監控系統等；三是整合社區資源的APP， 方便開展社區增值服務，目前百強物企中 70%企業擁有自己的

46、APP。根據本 文 1.1 增值服務收入章節的論述，非業主增值服務的基礎是地產開發，受房地 產開發、銷售、交付的影響較大，與房地產周期緊密相關，未來可擴展空間有 限。而社區增值服務具有業務場景豐富、種類多元且一定程度上獨立于地產周 期的屬性，將會成為行業利潤的重要增長點。 圖圖 1919：智能化物業場景應用：智能化物業場景應用 資料來源：招商銀行研究院 物業企業可以依托 APP 端的流量優勢拓展社區增值服務。首先物企可以通 過移動 APP 為業主提供基礎的物業服務，如開門、線上繳費、報修、在線投 訴等，可快速與業主建立聯系，形成天然的流量入口，為物業企業 APP 端拓 展增值服務提供了優渥的條

47、件。 場景 智能化 門禁門禁 停車 安防 設施設備 管理 社區服務 平臺 二維碼、 人 臉 識 別、指紋 識別 無 感 支 付、自動 計時、車 牌識別、 實 時 監 控、電子 巡邏 設 備 進 行 線 上 自 動 管 理 巡 檢 、 設 備 信 息 實 時 傳 輸 實 時 監 控、電子 巡邏 硬件 攝像頭、智能道閘、傳感 器、智能水表、燃氣設備、 服務機器人等 軟件 ERP、財務系統、后臺分析 系統、APP 等 參與方：硬件設備商、互聯網企業、物業管理企業 敬請參閱尾頁之免責聲明 行內偕作行業深度 12/23 通過對龍頭物企APP的梳理發現，物企APP在增值服務種類、經營方式、 豐富度上均存在

48、差異。在增值服務種類上，布局主要圍繞社區生活，包括在線 商城、家政、家裝宅配等，同時部分企業延伸增值服務內容到養老、租賃、理 財、教育、健康養老等方面。在經營方式上，龍頭物企會選擇通過自營、供應 商合作、戰略投資等多種方式。在豐富度上，碧桂園服務、萬科物業、招商積 余、綠城服務等企業相較其他物企，提供了更多增值服務。目前龍頭物企使用 的是自己開發的 APP，可服務的用戶數有限。僅彩生活將 APP“彩之云”向 合作伙伴管理的社區開放并從中收取軟件租金。 截止 2019 年，“彩之云”是 注冊用戶最多的物企 APP，擁有 3640 萬注冊用戶、1670 萬活躍用戶。 表表 6：龍頭物企：龍頭物企

49、APP 增值服務布局增值服務布局 公司名稱公司名稱 移動移動 APPAPP 在線在線 商城商城 家政家政 家裝家裝 宅配宅配 租售租售 服務服務 金融金融 理財理財 旅游旅游 教育教育 健康健康 養老養老 碧桂園服務 鳳凰會 萬科物業 住這兒 招商積余 招商到家匯 綠城服務 綠城服務 佳兆業美好 K 生活 雅生活服務 雅管家 龍湖智慧服務 龍湖 U 享家 新城悅 新橙社 彩生活 彩之云 中海物業 優你家 永升生活 永升活 保利物業 和院通 資料來源：招商銀行研究院 目前互聯網巨頭騰訊、阿里也加入了智慧社區服務的隊伍，主要滿足中小 物企對于基礎服務線上化的需求，物企若想實現個性化的增值服務仍然需

50、要付 出一定的成本。騰訊設立“騰訊云未來社區”主要基于微信公眾號，為物企解 決線上通知、繳費、快捷報修、投訴建議等問題。阿里發布“釘釘未來社區”， 想實現政府、物業、居民、社區新零售等多方業態的連接，使物業公司可以低 成本進入移動服務時代。 整體來看，科技應用需要企業有一定的管理規模作為支撐，前期需要大量 資金投入，后期也需要足夠的資金維持運營及產品迭代，所以目前主要集中在 頭部企業，行業整體的普及率并不高。物企對于社區流量變現模式的探索仍處 于初級階段，尚未形成完全清晰的商業模式。 但是我們仍看好社區增值服務的未來發展前景。首先根據我們 1.1 節論述 增值服務的收入、凈利潤的占比在逐漸提升