1、工程部運(yùn)作手冊(cè)第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)（廣州）有限公司二零零七年六月（參考版本）目 錄 工程部的作用 職責(zé)2.1 工程部主要職責(zé)2.2 工程各班組職責(zé)范圍 部門架構(gòu) 崗位職責(zé)4.1 總工程師崗位職責(zé)4.2 副總工程師崗位職責(zé)4.3 工程文員崗位職責(zé)4.4 強(qiáng)電工程師崗位職責(zé)4.5 強(qiáng)電領(lǐng)班崗位職責(zé)4.6 強(qiáng)電高級(jí)技工崗位職責(zé)4.7 強(qiáng)電技工崗位職責(zé)4.8 空調(diào)工程師崗位職責(zé)4.9 空調(diào)領(lǐng)班崗位職責(zé)4.10 空調(diào)高級(jí)技工崗位職責(zé)4.11 空調(diào)技工崗位職責(zé)4.12 給排水工程師崗位職責(zé)4.13 給排水領(lǐng)班崗位職責(zé)4.14 給排水高級(jí)技工崗位職責(zé)4.15 給排水技工崗位職責(zé)4.16 弱電工程師崗位職責(zé)

2、4.17 弱電領(lǐng)班崗位職責(zé)4.18 弱電高級(jí)技工崗位職責(zé)4.19 弱電技工崗位職責(zé) 前期管理5.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與5.2 物業(yè)施工的參與5.3 物業(yè)監(jiān)理的參與5.4 竣工接管驗(yàn)收5.5 物業(yè)移交5.6 交樓流程5.7 二次裝修程序 基礎(chǔ)管理6.1 用戶報(bào)修及投訴處理6.2 緊急應(yīng)急措施6.3 月報(bào)告、周報(bào)告制度6.4 能源管理6.5 設(shè)備技術(shù)檔案管理6.6 新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度6.7 零件、耗材采購(gòu)6.8 工具管理6.9 人員管理6.10 外包招標(biāo)制度6.11 報(bào)告制度 設(shè)備運(yùn)行管理7.1 工具安全7.2 安全用電制度7.3 防火制度7.4 值班及交接班制度7.5 機(jī)房管理制度7.6

3、設(shè)備故障處理7.7 運(yùn)行事故分析 設(shè)備維修管理8.1 設(shè)備的維修管理8.2 維修方式與RCM 8.3 修理類別8.4 設(shè)備修理計(jì)劃的編制8.5 設(shè)備維修制度的實(shí)施8.6 設(shè)備維修計(jì)劃的變更、檢查與考核8.7 影響正常營(yíng)業(yè)時(shí)的施工及設(shè)備維修保養(yǎng)8.8 公共部位巡檢制度8.9 年度維修計(jì)劃1.0 工程部的作用物業(yè)管理是一種以提供服務(wù)為主的業(yè)務(wù)，宗旨是要在適當(dāng)?shù)某杀疽詢?nèi)，盡可能獲取用戶和客人的最大滿意。而現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新樓宇設(shè)備，成為物業(yè)提供一流服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。工程部直接運(yùn)行和管理這些設(shè)備，通過(guò)設(shè)備、設(shè)施為用戶服務(wù)；是提供給客人空調(diào)、照明、冷熱水、通訊、衛(wèi)星電視接收和消防設(shè)施等“服務(wù)產(chǎn)品”的部

4、門。所以，工程部是為客人的舒適、安全和方便，直接給客人留下服務(wù)形象的部門。工程部本身的工作及工程部與物業(yè)部，保安部等的橫向聯(lián)系與配合，對(duì)提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。同時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)用的工程設(shè)備維修費(fèi)用及能源消耗是最重要的開(kāi)支項(xiàng)目；工程設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用的節(jié)約，直接令成本降低，提高整體管理效益。在物業(yè)管理范疇中，工程管理是技術(shù)最復(fù)雜和管理難度比較高的一項(xiàng)工作。其主要職責(zé)是負(fù)責(zé)前期的設(shè)備和建筑驗(yàn)收、二次裝修的協(xié)調(diào)、樓宇設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和能源控制等。工程部的工作牽涉到十幾個(gè)技術(shù)工種，工種與工種之間，班組與班組之間，分工與合作，交叉與配合等等構(gòu)成一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，組織得不好，往往會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，因

5、此管理這支隊(duì)伍要負(fù)出比其他部門更大的努力。所以，大多數(shù)物業(yè)的工程部，從部門經(jīng)理到工人，待遇都要比別的部門高，這也體現(xiàn)了對(duì)工程管理的重視。提到工程設(shè)備管理的困難度和重要性，也必須正確地處理工程部與其他部門的關(guān)系。說(shuō)工程部相對(duì)比較重要，這只是問(wèn)題的一個(gè)方面，從相互工作關(guān)系的處理來(lái)說(shuō)，工程部還有一個(gè)服務(wù)并服從于其他部門工作的特殊要求。這是因?yàn)椋环矫娓鞣N設(shè)備的運(yùn)行不僅僅是為用戶，同時(shí)也是為其他部門服務(wù)的；另一方面有些部門，尤其是銷售、服務(wù)等“一線”部門，他們直接面向用戶，用戶的要求、意見(jiàn)常常通過(guò)他們傳達(dá)到管理公司門。因此根據(jù)“一線”部門的意見(jiàn)和要求，處理并安排設(shè)備工作的事項(xiàng)，成為工程部工作的一個(gè)特點(diǎn)

6、。認(rèn)識(shí)這一點(diǎn)非常重要，否則，有的工程部人員常常以老大哥自居，甚至要求別的部門服從他們的需要。如果是這樣，那就會(huì)極大地影響服務(wù)質(zhì)量和相互關(guān)系的處理。我們常常把設(shè)備、總務(wù)等稱作“二線”，“二線”服從“一線”，這是物業(yè)管理工作的一條原則，務(wù)必把這一條原則認(rèn)真地貫徹在工程管理的整個(gè)過(guò)程中。2.0 職責(zé)2.1 工程部的主要職責(zé)工程部負(fù)責(zé)：(1) 對(duì)物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)(2) 日常運(yùn)行管理(3) 對(duì)業(yè)主、租戶開(kāi)展有償服務(wù)(4) 對(duì)裝修工程進(jìn)行監(jiān)督管理(5) 對(duì)物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案具體包括以下內(nèi)容：(1) 在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行

7、物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標(biāo)和政策。(2) 定期編寫月、周報(bào)告、運(yùn)行報(bào)表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。(3) 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實(shí)施，運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到報(bào)廢全過(guò)程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。(4) 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究，編制年度計(jì)劃經(jīng)報(bào)批后實(shí)施。(5) 加強(qiáng)設(shè)備項(xiàng)目驗(yàn)收、運(yùn)行、維修的原始記錄資料；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計(jì)劃、預(yù)防性試驗(yàn)計(jì)劃（月計(jì)劃、年計(jì)劃）并負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的完成，控制費(fèi)用，提高修理的經(jīng)濟(jì)效果。(6) 根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財(cái)務(wù)部門合理計(jì)劃和安排使用設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、更新改造費(fèi)

8、用、大修理費(fèi)用和備件流動(dòng)資金等。(7) 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度、技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成總經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。(8) 根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋啵渲校兣潆娛摇⒗鋬鰴C(jī)房、熱交換室、鍋爐房、樓宇中央控制室等必須需要24小時(shí)值班；夜間值班從實(shí)際需要出發(fā)，由值班工程師帶領(lǐng)技術(shù)工人組成。(9) 有計(jì)劃、有組織地開(kāi)展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。(10) 緊急事件總是會(huì)遇到的，應(yīng)急搶修是對(duì)工程部技術(shù)水平、組織水平

9、和員工質(zhì)素的重要考驗(yàn)。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。接到應(yīng)急報(bào)告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知總經(jīng)理、總工程師及專業(yè)工程師，并盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取應(yīng)急措施盡可能降低所發(fā)生的損失，恢復(fù)設(shè)備的正常運(yùn)行。(11) 推動(dòng)全員參加設(shè)備管理活動(dòng)，督促日常維護(hù)和保養(yǎng)，組織部門間的設(shè)備管理評(píng)比競(jìng)賽活動(dòng)和定期的設(shè)備普查工作，促進(jìn)全體員工關(guān)心和參與設(shè)備管理。(12) 以“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營(yíng)所必需的水、電、蒸汽、冷氣和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費(fèi)用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹(shù)立環(huán)保與節(jié)能意識(shí)，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄

10、及分析，達(dá)到環(huán)保和成本控制的效益。(13) 負(fù)責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實(shí)執(zhí)行。(14) 收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作。(15) 負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件訂制、訂貨和供應(yīng)。對(duì)備品、備件的儲(chǔ)存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時(shí)有足夠材料應(yīng)用，達(dá)到成本控制的目的。(16) 經(jīng)常總結(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗(yàn)作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用，提高維修技術(shù)水平。負(fù)責(zé)組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過(guò)技術(shù)講座，知識(shí)問(wèn)答等各種形式，積極開(kāi)展?fàn)I業(yè)部門人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備管理意識(shí)和水平。(17) 檢察和指引所有

11、承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，以確保其依照管理處所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工。(18) 解答管理處一切有關(guān)工程之問(wèn)題及查詢，處理物業(yè)內(nèi)住客之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問(wèn)題。(19) 制定各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的標(biāo)準(zhǔn)化、文件化、表格化，避免人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響。(20) 外判維修保養(yǎng)把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的存?zhèn)}，皆外判給合格的承造商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運(yùn)行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長(zhǎng)。可外判維修保養(yǎng)的設(shè)備有： 制冷機(jī)組 電/扶梯 空調(diào)自控機(jī)組 電話交換主機(jī) 消防報(bào)警系統(tǒng) 保安技防系統(tǒng) 水處

12、理系統(tǒng) 電腦系統(tǒng)2.2 工程各班組職責(zé)范圍(1) 強(qiáng)電系統(tǒng)職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)整個(gè)電器系統(tǒng)的運(yùn)行和資料管理。 負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的運(yùn)行管理。 負(fù)責(zé)所有高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)等設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障修理。 負(fù)責(zé)空調(diào)、冷凍設(shè)備動(dòng)力電源供給。 負(fù)責(zé)水泵房等電器設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修。 負(fù)責(zé)物業(yè)公共范圍內(nèi)所有照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修。 負(fù)責(zé)物業(yè)臨時(shí)供電的安排和計(jì)劃。 對(duì)供電系統(tǒng)不完善的地方，提出整改方案及施工計(jì)劃。 負(fù)責(zé)燃油的儲(chǔ)存和發(fā)放。 配合管理處負(fù)責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。 詳列故障的各種現(xiàn)象，匯報(bào)上級(jí)取得總維修方案。(2) 空調(diào)班組職責(zé)范圍 熟悉空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備性能、運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運(yùn)行方案，

13、研究改進(jìn)措施，減低能耗。 制定月、年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，做好日常運(yùn)行維修記錄及月、年度總結(jié)并上報(bào)。 做好空調(diào)系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。 做好應(yīng)急搶修工作，當(dāng)班人員接到應(yīng)急報(bào)告應(yīng)立即奔趕現(xiàn)場(chǎng)，處理應(yīng)急事故。 班組員工積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 做好空調(diào)系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，檢測(cè)儀表的不定期校正。 做好空調(diào)設(shè)備機(jī)房的清潔工作，做到無(wú)污跡，無(wú)灰塵，無(wú)垃圾。 做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)任務(wù)。(3) 給排水班組職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)給排水設(shè)備及管路的維修，處理有關(guān)設(shè)備運(yùn)行時(shí)發(fā)生的設(shè)備維護(hù)技術(shù)事務(wù)，跟蹤給排水設(shè)備報(bào)修工作的具體落實(shí)，做好應(yīng)急的搶修工作

14、及日常維護(hù)工作。 熟悉掌握給排水系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行狀況，定時(shí)巡視主要部位及主要設(shè)備工作情況，如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā)生異常或故障，應(yīng)立即作出正確的判斷，采取有效的措施，避免造成損失。各設(shè)備的巡視記錄依照有關(guān)表格。 做好給排水設(shè)備運(yùn)行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)處理。如果無(wú)法處理時(shí)，馬上報(bào)工程部總工程師. 做好本班組設(shè)備運(yùn)行報(bào)表，對(duì)請(qǐng)修單進(jìn)行登記、編號(hào)，同時(shí)記錄請(qǐng)修完成后的情況，掌握維修的進(jìn)展情況，保證各部門的維修需要。 積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對(duì)于無(wú)法處理或重要問(wèn)題應(yīng)及時(shí)報(bào)告工程部總工程師，同時(shí)提出個(gè)人建議或解決措施。 做好水泵房的管理工作，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入，負(fù)責(zé)消防泵的日常清潔及試運(yùn)行工作，負(fù)責(zé)水箱的清洗

15、。 認(rèn)真貫徹執(zhí)行工程部總工程師下達(dá)的維修、保養(yǎng)計(jì)劃，并認(rèn)真討論實(shí)施，確保安全生產(chǎn)。 積極配合其它班組工作，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各種任務(wù)。 積極參加業(yè)務(wù)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。(4) 弱電系統(tǒng)職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)物業(yè)的保安，監(jiān)控設(shè)備，消防警報(bào)設(shè)備，電話設(shè)備，公共廣播設(shè)備， 樓宇自動(dòng)管理設(shè)備，電視設(shè)備的運(yùn)行和資料管理。 負(fù)責(zé)所有以上設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和運(yùn)行記錄。 詳列設(shè)備故障的種種現(xiàn)象，匯報(bào)給有關(guān)的專業(yè)維修承造商，使他們于最短時(shí)間內(nèi)，作出適當(dāng)檢修，使設(shè)備重新投入運(yùn)行。 配合物業(yè)管理組，負(fù)責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。(5) 中央控制室職責(zé)范圍 熟悉電腦及打印機(jī)等部件的應(yīng)用，掌握系統(tǒng)軟件的操作。 熟悉系統(tǒng)的

16、分類、監(jiān)控設(shè)備的分布，掌握設(shè)施的參數(shù)及其操作方法。 嚴(yán)格執(zhí)行工程部規(guī)定的機(jī)電系統(tǒng)的運(yùn)行方案。 監(jiān)視設(shè)施狀況，探測(cè)報(bào)警，如發(fā)現(xiàn)不正常立即做出適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)并作報(bào)告及提建設(shè)性意見(jiàn)。 認(rèn)真完成配電間的值班任務(wù)，不得無(wú)故離崗。 做好電器設(shè)備及配電房的消防工作和衛(wèi)生工作。 實(shí)行24小時(shí)四班/三班制不得擅離職崗，交接班之前做好各類匯總并打印。 定期對(duì)各類設(shè)備和工具做定期清潔、檢修、測(cè)試。 每周、每月總結(jié)運(yùn)行、故障、記錄。 積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)、復(fù)訓(xùn)，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平。(6) 消控中心職責(zé)范圍 消控人員應(yīng)遵守值班制度，不得隨意調(diào)班，并按規(guī)定交接班。 應(yīng)積極鉆研業(yè)務(wù)，參加專業(yè)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，提高技能。

17、 應(yīng)熟悉大樓的消防設(shè)備，保證設(shè)備的完好，正常運(yùn)作，并按規(guī)范定期檢查，試驗(yàn)消防報(bào)警系統(tǒng)，滅火系統(tǒng)，作好設(shè)備的定期保養(yǎng)工作。 應(yīng)熟悉大樓的平面圖，設(shè)備所在位置，熟悉消防系統(tǒng)原理圖，及消防滅火控制流程圖，能應(yīng)付火警的事件。 做好設(shè)備的應(yīng)急搶修工作。 搞好各工種、各部門的配合，完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它各項(xiàng)任務(wù)。(7) 土木維修職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和管理公司的家具、陳設(shè)的修理和翻新。 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)的天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改. 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)的墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新。 負(fù)責(zé)土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補(bǔ)及整改等。 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)各式五金配件的安裝、修理。(8) 電/扶梯班職責(zé)

18、范圍 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)電/扶梯及天車的運(yùn)行管理。 負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯維修公司的維修保養(yǎng)和故障檢修工作。3.0 部門架構(gòu)架構(gòu)參照“物業(yè)管理方案中的部門架構(gòu)”4.0 崗位職責(zé)工程管理的中心思想高級(jí)物業(yè)項(xiàng)目集中了現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新設(shè)備，這些設(shè)備成為實(shí)現(xiàn)物業(yè)豪華、舒適和一流服務(wù)的保證。要管理好這些現(xiàn)代化設(shè)備，除了需要具有較高專門技術(shù)、技能的工程技術(shù)人員和技術(shù)工人外，還必須有一套嚴(yán)格的管理方法和科學(xué)的檢修、保養(yǎng)計(jì)劃，及細(xì)致周全的崗位責(zé)任制度。設(shè)備的正確使用和維修保養(yǎng)，是保證設(shè)備完好的兩個(gè)不可分割的環(huán)節(jié)。也就是說(shuō)，要科學(xué)管理物業(yè)的設(shè)備，僅僅靠工程部的檢修和保養(yǎng)是不夠的，還必須對(duì)使用這些設(shè)備的各個(gè)部門作相應(yīng)的損傷規(guī)

19、程和管理。因此，設(shè)備管理是物業(yè)各部門相關(guān)聯(lián)的綜合管理，而工程部的職能首先的是管理，其次才是檢修。工程部必須制定人為損壞設(shè)備的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制和合理的報(bào)修、檢修程序。對(duì)重要設(shè)備的使用，還應(yīng)制訂嚴(yán)格的設(shè)備交接班制度，做好交接班工作，并書面報(bào)告值班情況。物業(yè)的設(shè)備維修保養(yǎng)，要突出以計(jì)劃內(nèi)維修(預(yù)防性維修)為主的思想。要制定不同時(shí)期的設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃和嚴(yán)格的保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，使保養(yǎng)維修工作達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化和表格化。設(shè)備的計(jì)劃內(nèi)維修，不僅能達(dá)到防患于未然，減少計(jì)劃外維修(緊急維修)的工作量，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài)，而且應(yīng)該檢修的時(shí)間、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)等具體要求，作為工時(shí)定額、檢修保養(yǎng)的質(zhì)量評(píng)比、檢修工考核、崗位責(zé)任制的實(shí)施

20、依據(jù)。所以，必須通過(guò)制定和健全工程部的規(guī)章制度，以達(dá)到對(duì)部屬員工的管理。4.1 職 位：總工程師崗位職責(zé)：(1) 貫徹執(zhí)行總經(jīng)理的指令，負(fù)責(zé)工程部的日常管理，對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。(2) 主持部門工作例會(huì)，檢查值班工程師工作日志，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。(3) 全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責(zé)，為業(yè)戶及各部門提供良好的服務(wù)場(chǎng)所和條件。(4) 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實(shí)施結(jié)果。(5) 審定班組工作計(jì)劃，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計(jì)劃及月度實(shí)施方案，報(bào)總經(jīng)理審批后執(zhí)行。(6) 參加新增項(xiàng)目的談判、評(píng)審、報(bào)價(jià)及驗(yàn)收，確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。(7) 深入第

21、一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時(shí)解決各種問(wèn)題。(8) 負(fù)責(zé)制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導(dǎo)技工執(zhí)行。(9) 培訓(xùn)下屬技工，定期對(duì)下屬技工進(jìn)行績(jī)效評(píng)估，并按規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)懲。(10) 組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標(biāo)書、合同要求，備件購(gòu)進(jìn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施及監(jiān)察外判公司的工作。(11) 實(shí)際要求與運(yùn)行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展?fàn)顩r，征詢專業(yè)意見(jiàn)，不斷改進(jìn)原設(shè)計(jì)，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。(12) 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)同物業(yè)公司其他部門關(guān)系及對(duì)外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來(lái)水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動(dòng)局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護(hù)和提高公司在社會(huì)上的良好形象。(13) 確保物

22、業(yè)所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法規(guī)要求，接受定期之檢查、測(cè)試和保養(yǎng)。(14) 為每年之工程開(kāi)支和水電費(fèi)作出預(yù)算案，并提交總經(jīng)理審批。42 職 位 ：副總工程師崗位職責(zé) ： (1) 按工程部工作計(jì)劃與總工程師的指示執(zhí)行工作。(2) 及時(shí)處理各部（包括：鍋爐、空調(diào)、機(jī)修、電梯、電子、電氣等）安裝、維修及保養(yǎng)等工作中出現(xiàn)的問(wèn)題。(3) 計(jì)劃并實(shí)施工程部各級(jí)員工的培訓(xùn)，督促、檢查下屬的工作與技能。(4) 統(tǒng)籌規(guī)劃項(xiàng)目，使其既符合安全操作、物質(zhì)環(huán)境、工作間及設(shè)備的要求，又能控制成本。(5) 負(fù)責(zé)監(jiān)督、驗(yàn)收和測(cè)試每項(xiàng)機(jī)械的維修。(6) 策劃和組織每一項(xiàng)緊急維修，并及時(shí)與有關(guān)部門聯(lián)系，減少誤會(huì)。(7) 每

23、周檢查庫(kù)存及零件消耗情況，如需要及時(shí)提出購(gòu)買申請(qǐng)。(8) 在總工程師外出時(shí)，代替總工程師全權(quán)指揮部門工作。加強(qiáng)檢查、簽收維修工作日記，保證工作正常運(yùn)行。(9) 協(xié)助總工程師監(jiān)管工程人員及承判商的工作，參與經(jīng)常性的維修、一般樓宇維修及處理業(yè)戶的投訴服務(wù)要求。(10) 經(jīng)常與管業(yè)處及其他部門維持緊密的聯(lián)系與溝通。(11) 發(fā)揮工作主動(dòng)性，完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。43 職 位：工程部助理/秘書崗位職責(zé)：(1) 在總工程師的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程部辦公室的有關(guān)事務(wù)性工作并接待來(lái)訪客人。(2) 幫助總工程師翻譯、整理、打印各類報(bào)告、文件資料及技術(shù)資料等。(3) 提醒總工程師按時(shí)參加計(jì)劃中的各種會(huì)議。(4) 填

24、報(bào)有關(guān)報(bào)表，經(jīng)總工程師簽字后上報(bào)總經(jīng)理辦公室。(5) 負(fù)責(zé)工程部?jī)?nèi)部的文件、資料、通知的傳閱和回收。(6) 負(fù)責(zé)工程部人員的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工資、獎(jiǎng)金、加班費(fèi))、勞保用品的申報(bào)、領(lǐng)取和發(fā)放。(7) 負(fù)責(zé)現(xiàn)金報(bào)銷和支票的辦理。(8) 接聽(tīng)電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。(9) 參加工程部例會(huì)，做好會(huì)議記錄并整理下發(fā)。(10) 負(fù)責(zé)技術(shù)檔案的整理存檔。4.4 職 位：強(qiáng)電工程師崗位職責(zé)：(1) 確保變電設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)行，為物業(yè)經(jīng)營(yíng)提供動(dòng)力、照明、電能是強(qiáng)電工程師的首要職責(zé)。(2) 檢查供電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，審閱運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。(3) 按照維修保養(yǎng)

25、制度的規(guī)定，提出對(duì)變電室設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)的計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。(4) 熟悉掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其使用功能。(5) 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故，保證配電室的干凈整潔。(6) 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。(7) 培訓(xùn)下屬，督導(dǎo)檢查下屬工作。(8) 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。(9) 做好與供電局等外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系。(10) 制定系統(tǒng)運(yùn)行方案，

26、保證變壓器及所有設(shè)備在最高效率下工作，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低能耗。(11) 組織電梯設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。(12) 提交每周/每月空調(diào)采暖系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫停止空調(diào)或其它供應(yīng)的特別通告。(13) 協(xié)助總工程師進(jìn)行工作： 計(jì)算年度開(kāi)支預(yù)算 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判標(biāo)書的制定及報(bào)價(jià)單的審核 監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行之工程，確保其安裝水平合乎工程部標(biāo)準(zhǔn) 工程結(jié)束后的驗(yàn)收4.5 職 位：強(qiáng)電領(lǐng)班崗位職責(zé)：(1) 協(xié)助工程師做好變電室和強(qiáng)電設(shè)備的運(yùn)行管理，做好防火、防水、防小動(dòng)物及防塵措施，確保強(qiáng)電設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)行。(2) 認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度和維修保養(yǎng)制度，督促檢查各班次巡視記錄和用電量統(tǒng)計(jì)記錄，

27、發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)告。(3) 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助工程師做好對(duì)變電設(shè)備系統(tǒng)及強(qiáng)電設(shè)備系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計(jì)劃及其實(shí)施，使變電室設(shè)備始終處于良好的運(yùn)行狀況。(4) 及時(shí)向工程師提出所需零配件的材料清單，保證常用材料零配件的必要庫(kù)存量。(5) 做好班組人員考勤，按時(shí)向工程師上報(bào)。(6) 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。(7) 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。(8) 協(xié)助工程師搞好物業(yè)強(qiáng)電設(shè)備、照明系統(tǒng)的運(yùn)作和維護(hù)。(9) 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，作好強(qiáng)電設(shè)備、照明系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計(jì)劃安排和組織實(shí)施工作，使物業(yè)強(qiáng)電設(shè)備、照明

28、系統(tǒng)始終處于良好的運(yùn)行狀況。(10) 協(xié)助工程師做好所需零配件的材料清單，零配件的整理和申購(gòu)工作，保證常用材料零配件的必要儲(chǔ)備量。(11) 確保物業(yè)所有電梯、扶梯的正常運(yùn)行。(12) 協(xié)助電梯公司對(duì)物業(yè)內(nèi)所有電梯及附屬設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。(13) 制定電梯的維修保養(yǎng)制度，報(bào)總工程師審批后，負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。(14) 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)自動(dòng)門的維修保養(yǎng)和故障檢修。(15) 密切監(jiān)視和掌握各電梯、扶梯的運(yùn)行動(dòng)態(tài)，出現(xiàn)故障時(shí)應(yīng)立即召集有關(guān)人員排除。(16) 廣泛收集有關(guān)電梯、扶梯保養(yǎng)的資料，以利于電梯的維修。(17) 協(xié)助作好電梯、扶梯的年檢取證工作。4.6 職 位：高級(jí)技工(配電電工)崗位職責(zé)(1) 嚴(yán)格遵守操

29、作程序，做好防水、防火、防小動(dòng)物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常運(yùn)行。(2) 認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運(yùn)行記錄和用電量統(tǒng)計(jì)記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取措施，防止隱患釀成大故障。(3) 按照領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對(duì)變電設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。(4) 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。(5) 嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問(wèn)題。(6) 每班必須對(duì)配電室進(jìn)行清潔，使地面、窗臺(tái)、設(shè)備表面不留積塵。根據(jù)上級(jí)安排，定期進(jìn)行設(shè)備內(nèi)部清潔。(7) 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。(8) 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)

30、保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審閱。(9) 按要求開(kāi)閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。(10) 嚴(yán)格執(zhí)行員工手冊(cè)和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。4.7 職 位：技工(維修電工)崗位職責(zé)：(1) 熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。(2) 服從工程師、領(lǐng)班的工作安排，保證按質(zhì)完成工作任務(wù)。(3) 按照領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對(duì)強(qiáng)電設(shè)備、照明系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。(4) 維修保養(yǎng)操作必須嚴(yán)格執(zhí)行電工工藝規(guī)范，各接點(diǎn)必須牢固結(jié)實(shí)，絕緣，防

31、水處理必須可靠。(5) 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。(6) 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審閱。(7) 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。(8) 按要求開(kāi)閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備，改變線路走向。(9) 嚴(yán)格執(zhí)行員工手冊(cè)和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。4.8 職 位：空調(diào)/給排水工程師崗位職責(zé)：(1) 確保空調(diào)采暖系統(tǒng)設(shè)備的正常運(yùn)行，對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)和人員負(fù)有全面管理責(zé)任。檢查空調(diào)采暖系統(tǒng)的運(yùn)行狀況、控

32、制狀態(tài)，審閱運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)誤差立即糾正。(2) 提出設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃和備品備件購(gòu)買計(jì)劃，每月定期上報(bào)總工程師/副總工程師審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。(3) 熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其正常運(yùn)行。(4) 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制和設(shè)備維修保養(yǎng)制度，帶領(lǐng)并督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程及員工手冊(cè)，保證空調(diào)機(jī)房的干凈整潔。(5) 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。(6) 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)記錄，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。(7) 負(fù)責(zé)制定空調(diào)采暖系統(tǒng)的運(yùn)行方案及設(shè)備開(kāi)停時(shí)間表，

33、并不斷研究改進(jìn)措施，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低損耗。(8) 組織冷水機(jī)組等設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。(9) 提交每周/每月空調(diào)給排水系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫停止空調(diào)或其它供應(yīng)的特別通告。(10) 協(xié)助總工程師進(jìn)行工作： 計(jì)算年度開(kāi)支預(yù)算 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判標(biāo)書的制定及報(bào)價(jià)單的審核 監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行之工程，以確保其安裝水平合乎工程部標(biāo)準(zhǔn) 工程結(jié)束后的驗(yàn)收4.9 職 位：空調(diào)/給排水領(lǐng)班崗位職責(zé)：(1) 負(fù)責(zé)物業(yè)空調(diào)、送風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備的維修保養(yǎng)，確保空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行。(2) 按照所測(cè)定的室外溫度和相對(duì)濕度，調(diào)節(jié)各空調(diào)區(qū)域的溫度和濕度。(3) 設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)組織人力搶修，在最短的時(shí)

34、間內(nèi)恢復(fù)其使用功能。(4) 要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中的工作狀態(tài)。(5) 根據(jù)設(shè)備的要求和使用情況，提出對(duì)空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計(jì)劃安排，報(bào)總工程師審批后組織實(shí)施。(6) 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。(7) 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。(8) 保證冷凍機(jī)組和其它冷凍設(shè)備的正常運(yùn)行。(9) 嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，檢查各班次巡視記錄內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取措施，防止隱患釀成大故障。(10) 按照維修保養(yǎng)制度的要求，適時(shí)安排對(duì)冷凍機(jī)組和其它冷凍設(shè)備的計(jì)劃維修，使設(shè)備始終處于良好的工作狀態(tài)。(11)

35、 建立并管理好技術(shù)檔案，做好維修保養(yǎng)和零配件更換記錄。(12) 做好班組人員考勤，按時(shí)向工程師上報(bào)。4.10 職 位：空調(diào)/給排水技工崗位職責(zé)：(1) 嚴(yán)格遵守操作程序，保證冷凍機(jī)組及其它制冷設(shè)備、空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)行。(2) 按照主管領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，按時(shí)、按質(zhì)、按量對(duì)空調(diào)設(shè)備、冷凍機(jī)組和其它制冷設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。(3) 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。(4) 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。(5) 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)

36、告，交工程師審閱。(6) 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。(7) 按要求開(kāi)閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。(8) 嚴(yán)格執(zhí)行員工手冊(cè)和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行。(9) 做好設(shè)備運(yùn)行和巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)告。4.11 職 位：弱電工程師崗位職責(zé)：(1) 負(fù)責(zé)電視、音響、樓宇自控室及電話機(jī)房各種設(shè)備的保養(yǎng)維修，確保其正常運(yùn)行。檢查各弱電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。(2) 編排電視、音響節(jié)目表，經(jīng)總經(jīng)理審批后播放，不得隨意更改播放內(nèi)容和時(shí)間。(3) 負(fù)責(zé)物業(yè)重大活動(dòng)的攝像

37、、音響工作，并分類歸檔保存。(4) 提出設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃和備品備件購(gòu)買計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部總工程師/副總工程師審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。(5) 熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)組織人力進(jìn)行維修或聯(lián)系外判廠商修理，以最短的時(shí)間恢復(fù)其正常運(yùn)行。(6) 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制和設(shè)備維修保養(yǎng)制度，帶領(lǐng)并督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程及員工守則，保證弱電機(jī)房的干凈整潔。(7) 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。(8) 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。(9) 提交每周/每月弱電系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編

38、寫停止系統(tǒng)運(yùn)行的特別通告。(10) 協(xié)助總工程師進(jìn)行工作： 計(jì)算年度開(kāi)支預(yù)算 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判標(biāo)書的制定及報(bào)價(jià)單的審核 監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行之工程，以確保其安裝水平合乎工程部標(biāo)準(zhǔn) 工程結(jié)束后的驗(yàn)收4.12 職 位：弱電領(lǐng)班崗位職責(zé)：(1) 負(fù)責(zé)物業(yè)樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)(樓宇自控室)、電話機(jī)房的維護(hù)和保養(yǎng)，確保通訊系統(tǒng)、音響設(shè)備系統(tǒng)、電視接收及播放系統(tǒng)暢通無(wú)阻。(2) 負(fù)責(zé)業(yè)戶單元和各功能室以及辦公室的電話拆裝和維修。(3) 與電訊局保持聯(lián)系。(4) 保持電話機(jī)房的清潔整齊。(5) 每天檢查電話系統(tǒng)、音響、電視系統(tǒng)的巡檢記錄，并對(duì)整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理。(6) 對(duì)物業(yè)內(nèi)電話系統(tǒng)資源

39、及分配情況作出完整詳盡的記錄。(7) 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。(8) 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。(9) 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對(duì)樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、音響電視設(shè)備系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。(10) 熟悉掌握系統(tǒng)設(shè)備性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其使用功能，不能維修的應(yīng)立即聯(lián)系設(shè)備廠家解決。(11) 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制、督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故。4.13 職 位：弱電技工崗位職責(zé)：(1

40、) 嚴(yán)密監(jiān)控樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行情況并做好記錄。(2) 服從領(lǐng)班的工作安排，并按時(shí)按質(zhì)按量完成各系統(tǒng)的檢測(cè)維修任務(wù)。(3) 熟悉線路布置，清楚電話資源的分布，能順利完成線路的維修改造工作。(4) 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。(5) 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審閱。(6) 嚴(yán)格執(zhí)行員工手冊(cè)和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保電話系統(tǒng)的正常運(yùn)行。(7) 熟悉系統(tǒng)的工作原理、線路連接，一旦出現(xiàn)故障，馬上進(jìn)行搶修。在盡可能短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)所有功能。(8) 嚴(yán)格

41、執(zhí)行崗位責(zé)任制和安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。5.0 前期管理5.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與物業(yè)開(kāi)發(fā)，是指針對(duì)土地和房屋建筑進(jìn)行當(dāng)項(xiàng)或多項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)。管理處在前期參與物業(yè)開(kāi)發(fā)，是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)工程的重要保證。(1) 管理處參與物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理處參與物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以以咨詢報(bào)告的形式，陳述實(shí)施物業(yè)管理的必要條件，以及以往管理實(shí)踐和用戶在生活中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題或缺陷，使這些問(wèn)題在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)能夠予以避免。具體涉及的方面有：(2) 配套設(shè)施：配套設(shè)施，是指配合主體物業(yè)使用的，為主體物業(yè)服務(wù)的設(shè)施。如辦公樓綜合項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須考慮到商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、康體、停車場(chǎng)、銀行、郵政等配合狀況；公寓和別墅項(xiàng)目則應(yīng)該考慮到學(xué)

42、校、幼兒園、商場(chǎng)、體育鍛煉及活動(dòng)場(chǎng)所，甚至飲食、郵政、儲(chǔ)蓄、美發(fā)美容等設(shè)施。(3) 水電供應(yīng)：規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要充分考慮到地域特點(diǎn)和發(fā)展的需要，水電供應(yīng)容量應(yīng)留有余地，不能硬套國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，避免無(wú)法正常使用或帶險(xiǎn)使用水電。(4) 安全保衛(wèi)：在節(jié)約成本的前提下，盡可能設(shè)計(jì)防盜報(bào)警系統(tǒng)，為用戶創(chuàng)造安全的居家辦公環(huán)境。(5) 垃圾處理：根據(jù)各地氣溫的不同，采用適宜的垃圾處理方式。(6) 消防方面：要特別注意各種消防死角的消防設(shè)施。(7) 建筑材料：管理處應(yīng)根據(jù)自己在實(shí)踐中掌握的有關(guān)建材情況，向設(shè)計(jì)單位提交一份各品牌、型號(hào)建材的使用情況報(bào)告，以便設(shè)計(jì)單位擇優(yōu)選用。(8) 其他：如房屋使用功能、結(jié)構(gòu)等。總之，管

43、理處應(yīng)從用戶立場(chǎng)出發(fā)，盡可能全面細(xì)致地考慮到各種可能的使用問(wèn)題，提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位注意。5.2物業(yè)施工的參與工程施工是建筑產(chǎn)品原生產(chǎn)階段，建筑產(chǎn)品的質(zhì)量如何正直接取決于建設(shè)工程質(zhì)量，為保證建設(shè)工程質(zhì)量就必須要有符合標(biāo)準(zhǔn)的工程設(shè)計(jì)、合格、充足的材料設(shè)備供應(yīng)，優(yōu)良的施工能力和施工技術(shù)。由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)建筑工程質(zhì)量的合格率和優(yōu)良品率不高，房屋建筑工程質(zhì)量問(wèn)題尤為嚴(yán)重，如屋面，外墻面，滲漏、管道堵塞，地墻面及頂棚空鼓開(kāi)裂，門窗制作、安裝粗糙，開(kāi)啟不靈等。因此國(guó)家建設(shè)部已明文規(guī)定，我國(guó)的施工建設(shè)要迅速向建設(shè)監(jiān)理制過(guò)渡，向國(guó)際慣例靠攏。一批工程監(jiān)理公司業(yè)已應(yīng)運(yùn)而生，其中管理處參與物業(yè)監(jiān)理更具有重要意義。如果物業(yè)

44、在施工建設(shè)一開(kāi)始就馬虎從事，得過(guò)且過(guò)，不能嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)，物業(yè)建成，物業(yè)管理公約一旦宣生效，管理處就可能遭受損失。因?yàn)椋芾硖幈仨毬男泻贤幸?guī)定的義務(wù)和責(zé)任。所以，管理處要選派各種類專業(yè)人員參與施工監(jiān)理。5.3物業(yè)監(jiān)理的參與(1) 管理處參與物業(yè)監(jiān)理的必要性目前我國(guó)施工建設(shè)實(shí)行建設(shè)監(jiān)理制，管理處介入施工監(jiān)理具有特殊意義。 管理處擁有物業(yè)管理使用情況的第一手資料。管理處不僅接管新建的樓字，還管理著使用較長(zhǎng)時(shí)間的物業(yè)，因此對(duì)樓宇使用過(guò)程中暴露出的各種工程質(zhì)量問(wèn)題都了如指掌，諸如衛(wèi)生間、廚房等處的漏水問(wèn)題及其成因；水電管線如何走才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會(huì)滲水等等。這些問(wèn)題如有管理處做現(xiàn)場(chǎng)

45、指導(dǎo)和監(jiān)督，就會(huì)在施工中予以解決而不致遺留后患，成為日后使用和管理中難以克服的障礙。因此管理處應(yīng)積極參與工作，為以后的管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，同時(shí)也盡到服務(wù)業(yè)主的義務(wù)。 物業(yè)管理本身需要掌握物業(yè)的全部情況。如果管理處對(duì)所管理的物業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，管線布置，甚至所用建材的性能知之甚少或毫不了解，就很難管理好物業(yè)，甚至無(wú)法管理。而開(kāi)發(fā)商及施工單位在完成一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)后就會(huì)趕赴新的工地，不再理會(huì)該建筑的使用情況(除一年保修期外)。在此后長(zhǎng)達(dá)幾十年的使用過(guò)程中，只有業(yè)主和管理公司來(lái)應(yīng)付各種可能出現(xiàn)的問(wèn)題。所以，管理處有必要先派相應(yīng)專業(yè)的管理人員參與施工監(jiān)理，熟悉該物業(yè)的各個(gè)部分，做到清楚明白，這樣物業(yè)管理工作才有可靠的基礎(chǔ)。 管理處參與施工監(jiān)理有益于良性開(kāi)發(fā)。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，管理處參與施工監(jiān)理，加強(qiáng)了監(jiān)理力量，使工程質(zhì)量多一份保證，同時(shí)又能保證建筑移交和日后管理的連續(xù)性，為開(kāi)發(fā)商節(jié)省了時(shí)間，有利于提高工程質(zhì)量、工期及售后服務(wù)諸方面的信譽(yù)。(2) 物業(yè)施工監(jiān)理的基本內(nèi)容 對(duì)物業(yè)施工企業(yè)資質(zhì)的監(jiān)督為保證物業(yè)施工質(zhì)量，物業(yè)施工企業(yè)必須具備以下基本條件：a） 有獨(dú)立組織生產(chǎn)和進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的組織機(jī)構(gòu)；b） 有