1、1 證券研究報告證券研究報告 行業(yè)研究/深度研究 2020年02月17日 房地產(chǎn) 增持（維持） 陳慎陳慎 執(zhí)業(yè)證書編號：S0570519010002 研究員 劉璐劉璐 執(zhí)業(yè)證書編號：S0570519070001 研究員 韓笑韓笑 執(zhí)業(yè)證書編號：S0570518010002 研究員 01056793959 林正衡林正衡 021-28972087 聯(lián)系人 1金地集團金地集團(600383 SH,買入買入): 銷售持續(xù)展銷售持續(xù)展 現(xiàn)彈性現(xiàn)彈性,淡季投資力度不減淡季投資力度不減2020.02 2 房地產(chǎn)房地產(chǎn): 逆周期調(diào)節(jié)開啟中逆周期調(diào)節(jié)開啟中,估值修復(fù)進行估值修復(fù)進行 時時2020.02 3房地產(chǎn)

2、房地產(chǎn): 行業(yè)周報（第六周） 行業(yè)周報（第六周） 2020.02 資料來源：Wind 美國政府機構(gòu)物業(yè)管理研究美國政府機構(gòu)物業(yè)管理研究 非住宅物業(yè)管理深度系列之二 核心觀點核心觀點 美國聯(lián)邦政府機構(gòu)物業(yè)的管理和國內(nèi)各自管轄的模式不同，白宮等機構(gòu)物 業(yè)有一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)管家：美國聯(lián)邦總務(wù)署旗下的公共建筑服務(wù)中心。 它的物業(yè)管理模式具有多元服務(wù)、服務(wù)外包、標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)苛、信披詳盡、增效 降費的特點，能夠?qū)ξ覈鴻C構(gòu)物業(yè)管理行業(yè)形成借鑒：1、我國機構(gòu)物管市 場分散，整合空間廣闊；2、機構(gòu)物管社會化、外包比例將持續(xù)提升；3、 行業(yè)服務(wù)將向更高集成度、 標(biāo)準(zhǔn)化邁進， 其中龍頭服務(wù)成本將優(yōu)于行業(yè)； 4、 為業(yè)主帶

3、來更高效率、更高附加值的物管公司將脫穎而出。我們建議投資 者積極關(guān)注物管板塊投資機會，A 股方面重點推薦招商積余和新大正。 美國政府機構(gòu)物業(yè)的管家美國政府機構(gòu)物業(yè)的管家公共建筑服務(wù)中心公共建筑服務(wù)中心 美國聯(lián)邦總務(wù)署旗下的公共建筑服務(wù)中心是美國聯(lián)邦政府物業(yè)的資產(chǎn)運營 平臺，主要負(fù)責(zé)向聯(lián)邦政府提供辦公場所和物業(yè)管理服務(wù)，其歷史最早可 以追溯至 1933 年， 肩負(fù)為聯(lián)邦政府增效降費的使命。 截至 2018 年 9 月末， 公共建筑服務(wù)中心是美國最大的公共房地產(chǎn)機構(gòu)，管理面積 3424 萬平， 2018 財年租金收入 101 億美元，物業(yè)管理開支 12 億美元，自有建筑單位 面積物業(yè)管理開支 5.

4、90 美元/平/月，2014 財年以來年化漲幅 2.6%。 公共建筑服務(wù)中心如何開展物業(yè)管理？公共建筑服務(wù)中心如何開展物業(yè)管理？ 公共建筑服務(wù)中心的物業(yè)管理模式具有五大特點：1、基礎(chǔ)服務(wù)之外還提供 交易類和咨詢類高附加值服務(wù)；2、術(shù)業(yè)專攻，絕大多數(shù)服務(wù)都被外包給專 業(yè)服務(wù)商；3、為服務(wù)流程制定了非常詳盡的標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范；4、信披詳盡， 財務(wù)透明；5、運作目標(biāo)清晰，聚焦增效降費，在節(jié)約辦公空間和運維成本 方面貢獻重要力量。 我國機構(gòu)物業(yè)管理的借鑒意義我國機構(gòu)物業(yè)管理的借鑒意義 雖然美國聯(lián)邦政府旗下機構(gòu)物業(yè)的管理和我國存在著較大的背景區(qū)別，比 如規(guī)模體量的差異、比如統(tǒng)一和分散管理的差異，但我們認(rèn)為其中

5、一些亮 點還是值得我國機構(gòu)物業(yè)管理行業(yè)借鑒：1、目前我國機構(gòu)物管市場十分分 散，未來整合空間廣闊；2、機構(gòu)物業(yè)管理社會化、外包比例將持續(xù)提升； 3、 行業(yè)服務(wù)將向更高集成度、 標(biāo)準(zhǔn)化邁進， 其中龍頭服務(wù)成本將優(yōu)于行業(yè)； 4、為業(yè)主帶來更高效率、更高附加值的物管公司將脫穎而出。 積極關(guān)注我國物業(yè)管理板塊投資機遇積極關(guān)注我國物業(yè)管理板塊投資機遇 我國機構(gòu)物業(yè)管理行業(yè)正處于管理規(guī)模持續(xù)擴張、管理業(yè)態(tài)日漸豐富、增 值服務(wù)多元升維的快速發(fā)展期。參考美國聯(lián)邦政府的物業(yè)管理模式，我們 認(rèn)為我國機構(gòu)物業(yè)的行業(yè)價值尚未完全釋放。建議投資者積極關(guān)注我國物 業(yè)管理板塊投資機遇， A 股方面重點推薦非住宅物管央企旗艦

6、招商積余， 以及渝派第三方非住宅物管新秀新大正。 風(fēng)險提示：新冠肺炎疫情發(fā)展不確定性，國內(nèi)外差異影響可借鑒性，規(guī)模 擴張帶來的管理風(fēng)險，并購整合風(fēng)險，人工成本上漲風(fēng)險。 (7) 2 11 19 28 19/0219/0419/0619/0819/1019/12 (%) 房地產(chǎn)滬深300 一年內(nèi)行業(yè)一年內(nèi)行業(yè)走勢圖走勢圖 相關(guān)研究相關(guān)研究 行業(yè)行業(yè)評級：評級： 行業(yè)研究/深度研究 | 2020 年 02 月 17 日 2 正文目錄正文目錄 美國政府機構(gòu)物業(yè)的管家公共建筑服務(wù)中心 . 3 公共建筑服務(wù)中心：聯(lián)邦政府的機構(gòu)物業(yè)管家 . 3 PBS 發(fā)展歷史：大蕭條中使命而生，肩負(fù)增效降費使命 . 3

7、 PBS 在管概況：美國最大公共房地產(chǎn)機構(gòu)，管理面積超 3400 萬平 . 4 PBS 財務(wù)運作：背靠聯(lián)邦建筑基金，政府機構(gòu)物業(yè)的資產(chǎn)運營平臺 . 6 公共建筑服務(wù)中心如何開展物業(yè)管理？ . 7 特點 1：多元服務(wù)，高附加值 . 7 特點 2：術(shù)業(yè)專攻，服務(wù)外包 . 8 特點 3：標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)苛，流程規(guī)范 . 9 特點 4：信披詳盡，財務(wù)透明 . 11 特點 5：目標(biāo)清晰，增效降費 . 12 我國機構(gòu)物業(yè)管理的借鑒意義 . 15 我國機構(gòu)物管整合空間廣闊，龍頭服務(wù)成本控制有望優(yōu)于行業(yè) . 15 機構(gòu)物業(yè)管理社會化、外包比例將持續(xù)提升 . 15 服務(wù)向更高集成度、標(biāo)準(zhǔn)化邁進 . 16 為業(yè)主帶來更高效

8、率、更高附加值服務(wù) . 17 投資建議 . 18 招商積余：打造機構(gòu)物管旗艦，領(lǐng)航存量服務(wù)未來 . 18 新大正：渝派第三方新秀，啟航非住宅藍海 . 18 風(fēng)險提示 . 19 行業(yè)研究/深度研究 | 2020 年 02 月 17 日 3 美國美國政府政府機構(gòu)物業(yè)的管家機構(gòu)物業(yè)的管家公共建筑服務(wù)中心公共建筑服務(wù)中心 我們在 2019 年 10 月 30 日全市場最早發(fā)布非住宅物業(yè)管理深度報告升維新模式，掘金 新藍海 ， 其中回顧了海外非住宅物業(yè)管理行業(yè)， 即設(shè)施管理行業(yè) （Facilities Management） 30 余年的發(fā)展脈絡(luò)。隨著國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，越來越多物業(yè)管理公司將業(yè)務(wù)延

9、伸 至非住宅物業(yè)，其中政府機構(gòu)物業(yè)也是一個重要的板塊，目前招商積余、新大正以及港股 的保利物業(yè)等物管公司在這個領(lǐng)域都已經(jīng)有較多布局。如何展望我國機構(gòu)物業(yè)的發(fā)展方向， 我們將聚焦美國，來看看以美國白宮為代表的政府機構(gòu)物業(yè)服務(wù)是如何展開的，這也是我 們非住宅物業(yè)管理系列第二篇研究的主題。 公共建筑服務(wù)中心：聯(lián)邦政府的公共建筑服務(wù)中心：聯(lián)邦政府的機構(gòu)機構(gòu)物業(yè)管家物業(yè)管家 美國聯(lián)邦政府機構(gòu)物業(yè)的管理和國內(nèi)各自管轄的模式不同，白宮、威廉杰斐遜克林頓 聯(lián)邦大廈、赫伯特胡佛美國商務(wù)部大廈、聯(lián)邦貿(mào)易委員會大廈等著名的機構(gòu)物業(yè)，都有 一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)管家美國聯(lián)邦總務(wù)署旗下的公共建筑服務(wù)中心。 美國聯(lián)邦總務(wù)署（G

10、eneral Services Administration，GSA）是聯(lián)邦政府的重要后勤保障 機構(gòu)，致力于為聯(lián)邦政府提供有價值和成本節(jié)約型的不動產(chǎn)、物資采購、技術(shù)以及其他支 持服務(wù)，使得政府機構(gòu)將精力集中在各自的主要任務(wù)之上。 圖表圖表1： 美國聯(lián)邦總務(wù)署使命、愿景和價值觀美國聯(lián)邦總務(wù)署使命、愿景和價值觀 使命使命 為聯(lián)邦政府提供有價值和成本節(jié)約型的不動產(chǎn)、物資采購、技術(shù)以及其他支持服務(wù) 愿景愿景 為美國人民打造有效的聯(lián)邦政府 價值觀價值觀 服務(wù)，可靠，創(chuàng)新 資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署，華泰證券研究所 其中，其中，不不動產(chǎn)動產(chǎn)服務(wù)由服務(wù)由聯(lián)邦總務(wù)署下設(shè)的聯(lián)邦總務(wù)署下設(shè)的公共建筑服務(wù)中心（公共建

11、筑服務(wù)中心（Public Buildings Service， PBS）負(fù)責(zé)）負(fù)責(zé)，主要包括兩個職責(zé)：第一，通過新建或主要包括兩個職責(zé)：第一，通過新建或向私營部門向私營部門租賃物業(yè)的方式，為聯(lián)邦租賃物業(yè)的方式，為聯(lián)邦 政府提供政府提供合適的合適的辦公場所；第二，為聯(lián)邦政府提供辦公場所；第二，為聯(lián)邦政府提供物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。管理服務(wù)。根據(jù)聯(lián)邦總務(wù)署官網(wǎng)， 作為美國最大的公共房動產(chǎn)組織，截至 2019 年末，公共建筑服務(wù)中心擁有或租賃著 8800 多個不動產(chǎn)，其中還包括 413 座歷史建筑，管理約 3.69 億平方英尺（相當(dāng)于 3428 萬平） 的可出租空間， 為 50 多個聯(lián)邦機構(gòu)提供高質(zhì)量的辦

12、公場所， 處置多余的聯(lián)邦政府不動產(chǎn)， 并推動政府機構(gòu)采用創(chuàng)新的工作場所解決方案和技術(shù)。 PBS 發(fā)展歷史：大蕭條中使命而生，肩負(fù)增效降費使命發(fā)展歷史：大蕭條中使命而生，肩負(fù)增效降費使命 公共建筑服務(wù)中心的歷史最早可以追溯至公共建筑服務(wù)中心的歷史最早可以追溯至 1933 年，出于提高行政效率的目的，年，出于提高行政效率的目的，時任美國時任美國 總統(tǒng)羅斯?？偨y(tǒng)羅斯福將聯(lián)將聯(lián)邦政府辦公物業(yè)的管轄權(quán)進行了中央集權(quán)。邦政府辦公物業(yè)的管轄權(quán)進行了中央集權(quán)。 此后隨著聯(lián)邦政府的重組整合， 其上級部門由財政部變?yōu)槁?lián)邦工程局，再變?yōu)槁?lián)邦總務(wù)署，但該部門的核心職能基本沒有 發(fā)生改變。 1933-1939 年，公共

13、建筑處（年，公共建筑處（Public Buildings Branch，PBB） 1933 年，美國正飽受大蕭條困擾，富蘭克林羅斯福總統(tǒng)上任后推行新政，其中就包括 政府部門的全面重組，力求提高行政效率。在此背景下，美國成立了財政部采購司 （Procurement Division of the U.S. Treasury） ，其中下設(shè)公共建筑處（Public Buildings Branch，PBB） ，負(fù)責(zé)監(jiān)督、建造及維護大多數(shù)的聯(lián)邦建筑（具體包括向國會提交信息、 為建設(shè)項目獲取土地、起草建筑計劃、審查投標(biāo)和授予合同、監(jiān)督建設(shè)活動，以及進行必 要的修理等） 。在此之前，各個聯(lián)邦機構(gòu)都是自行解

14、決辦公場所的問題，要么建造，要么 租賃，從未統(tǒng)一到一個部門進行管理。 行業(yè)研究/深度研究 | 2020 年 02 月 17 日 4 1939-1949 年年，公共建筑管理局（，公共建筑管理局（Public Buildings Administration，PBA） 為了應(yīng)對大蕭條，聯(lián)邦政府新設(shè)立大量機構(gòu)負(fù)責(zé)各類公共工程（如公園、水利、道路和建 筑物）的建設(shè)，以求促進就業(yè)和拉動經(jīng)濟，但是政府分支機構(gòu)的數(shù)量激增也遭到美國社會 的強烈抨擊。1939 年，富蘭克林羅斯福總統(tǒng)對政府部門再次進行重組，將多個政府機 構(gòu)整合為聯(lián)邦工程局（Federal Works Agency，F(xiàn)WA） ，其中下設(shè)公共建筑管

15、理局（Public Buildings Administration，PBA） ，接管了原財政部采購司旗下公共建筑處，以及國家公園 管理局建筑管理處（Branch of Buildings Management of the National Park Service）的 職能，負(fù)責(zé)建造、維護、運營和保護聯(lián)邦建筑。1939-1949 年期間，公共建筑管理局投資 了超過 3.5 億美元的聯(lián)邦建筑建設(shè)和改擴建工作，甚至在第二次世界大戰(zhàn)期間承擔(dān)了為戰(zhàn) 時工業(yè)工人及其家庭建設(shè)住宅項目的臨時職能。 1949 年至今，公共建筑服務(wù)中心（年至今，公共建筑服務(wù)中心（Public Buildings Servi

16、ce，PBS） 1949 年， 哈里 杜魯門總統(tǒng)牽頭通過 聯(lián)邦財產(chǎn)和行政服務(wù)法 （the Federal Property and Administrative Services Act of 1949） ，解散聯(lián)邦工程局，其所有下屬部門的職責(zé)由新成立 的聯(lián)邦總務(wù)署（General Services Administration，GSA）接管，希望通過這個機構(gòu)幫助 聯(lián)邦政府?dāng)[脫 “無意義的重復(fù)、 超標(biāo)的成本以及在提供后勤服務(wù)和辦公空間時的混亂” （來 源：聯(lián)邦總務(wù)署機構(gòu)財務(wù)報告 ） 。 總務(wù)署下設(shè)公共建筑服務(wù)中心 （Public Buildings Service， PBS） ，完全接管了原聯(lián)

17、邦工程局旗下的公共建筑管理局的職能。 PBS 在管概況：美國最大公在管概況：美國最大公共房地產(chǎn)機構(gòu)，管理面積超共房地產(chǎn)機構(gòu)，管理面積超 3400 萬平萬平 截至 2018 年 9 月 30 日， 公共建筑服務(wù)中心自有物業(yè)數(shù)量 1646 個， 可用面積 1708 萬平， 租賃物業(yè)數(shù)量 7100 個，可用面積 1716 萬平。2011 財年以來物業(yè)數(shù)量明顯下降，可用面 積穩(wěn)中略降，主要是在節(jié)約成本的目標(biāo)指引下，對于租賃物業(yè)組合進行優(yōu)化，租賃物業(yè)的 數(shù)量和面積出現(xiàn)下降。公共建筑服務(wù)中心將美國劃分為 11 個區(qū)域，其中物業(yè)規(guī)模最大的 是華盛頓所在的首都區(qū)（Region 11 National Capi

18、tal） ，聯(lián)邦政府辦事處較多，物業(yè)數(shù)量達 到 631 個，總可用面積達到 868 萬平。 圖表圖表2： 公共建筑服務(wù)中心物業(yè)數(shù)量公共建筑服務(wù)中心物業(yè)數(shù)量 圖表圖表3： 公共建筑服務(wù)中心物業(yè)可用面積公共建筑服務(wù)中心物業(yè)可用面積 注：圖表中為財年數(shù)據(jù)，時間跨度為 10 月 1 日至次年 9 月 30 日 資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署，華泰證券研究所 注：圖表中為財年數(shù)據(jù)，時間跨度為 10 月 1 日至次年 9 月 30 日 資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署，華泰證券研究所 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 FY2011FY2012FY2013FY2014FY20

19、15FY2016FY2017FY2018 自有物業(yè)數(shù)量（個）租賃物業(yè)數(shù)量（個） 0 1,000 2,000 3,000 4,000 FY2011 FY2012 FY2013 FY2014 FY2015 FY2016 FY2017 FY2018 自有物業(yè)可用面積（萬平）租賃物業(yè)可用面積（萬平） 行業(yè)研究/深度研究 | 2020 年 02 月 17 日 5 圖表圖表4： 公共建筑服務(wù)中心物業(yè)地理分布（截至公共建筑服務(wù)中心物業(yè)地理分布（截至 2018 年年 9 月月 30 日，圖中單位為百萬平方英尺）日，圖中單位為百萬平方英尺） 資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署，華泰證券研究所 從物業(yè)業(yè)態(tài)來看，辦公樓占比最

20、高，物業(yè)數(shù)量和可用面積分別占到總體的 72%、78%，其 他主要業(yè)態(tài)包括法院大樓、倉庫、兒童保育設(shè)施和泳池等輔助物業(yè)、入境口岸、實驗室停 車場等。 圖表圖表5： 公共建筑服務(wù)中心公共建筑服務(wù)中心物業(yè)業(yè)態(tài)分布物業(yè)業(yè)態(tài)分布（截至（截至 2018 年年 9 月月 30 日）日） 物業(yè)類型物業(yè)類型 物業(yè)數(shù)量物業(yè)數(shù)量（個個） 可用面積可用面積（萬平萬平） 租金收入租金收入（億美元億美元） 經(jīng)費支出經(jīng)費支出（億美元億美元） 自有自有 租賃租賃 總計總計 自有自有 租賃租賃 總計總計 自有自有 租賃租賃 總計總計 自有自有 租賃租賃 總計總計 辦公樓 621 5,680 6301 1253.26 1422.

21、34 2675.61 30.92 51.06 81.98 13.33 51.06 64.39 輔助物業(yè) 364 783 1147 34.37 83.61 117.99 1.01 3.33 4.34 0.71 3.35 4.05 倉庫 87 442 529 75.25 172.80 248.05 0.58 2.26 2.84 0.37 2.29 2.66 入境口岸 319 31 350 38.09 7.43 45.52 2.03 0.19 2.22 0.91 0.23 1.14 法院大樓 179 26 205 288.93 13.01 301.93 7.38 0.43 7.81 3.55 0.3

22、9 3.94 停車場 46 94 140 0.93 0.00 0.93 0.40 0.22 0.61 0.21 0.24 0.44 實驗室 30 44 74 17.65 16.72 34.37 0.47 0.76 1.22 0.13 0.74 0.87 注： “輔助物業(yè)”包括兒童保育設(shè)施、泳池、公用設(shè)施和支持結(jié)構(gòu)等 資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署，華泰證券研究所 從物業(yè)面積來看，大多數(shù)物業(yè)規(guī)模不大，但兩極分化明顯。10000 平方英尺（相當(dāng)于 929 平方米）以下、以及 10000-25000 平方英尺（相當(dāng)于 929-2323 平方米）的物業(yè)數(shù)量分別 占到總體的 53%、22%。10 萬平方英尺以

23、上（相當(dāng)于 9290 平方米以上）的物業(yè)數(shù)量雖 然只占總體的 9%，但可用面積占到總體的 68%。 圖表圖表6： 公共建筑服務(wù)中心公共建筑服務(wù)中心物業(yè)面積分布物業(yè)面積分布（截至（截至 2018 年年 9 月月 30 日）日） 物業(yè)面積物業(yè)面積 物業(yè)數(shù)量物業(yè)數(shù)量（個個） 可用面積可用面積（萬平萬平） 租金收入租金收入（百萬美元百萬美元） 自有自有 租賃租賃 總計總計 自有自有 租賃租賃 總計總計 自有自有 租賃租賃 總計總計 10K 平方英尺以下 704 3,930 4634 21.37 152.36 173.73 103.60 492.40 596.00 10K-25K 212 1,687 1

24、899 31.59 247.12 278.71 94.30 781.80 876.10 25K-50K 137 674 811 46.45 218.32 264.77 104.70 711.90 816.60 50K-100K 148 429 577 98.48 280.57 379.04 190.30 942.40 1132.70 100K 平方英尺以上 445 380 825 1510.60 817.55 2328.15 3784.80 2896.20 6681.00 注：10000 平方英尺相當(dāng)于 929 平方米 資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署，華泰證券研究所 行業(yè)研究/深度研究 | 2020

25、 年 02 月 17 日 6 PBS 財務(wù)財務(wù)運作：運作：背靠背靠聯(lián)邦建筑聯(lián)邦建筑基金，基金，政府政府機構(gòu)物業(yè)的資產(chǎn)運營平臺機構(gòu)物業(yè)的資產(chǎn)運營平臺 財務(wù)方面，公共建筑服務(wù)中心的運作圍繞聯(lián)邦建筑基金（Federal Buildings Fund，F(xiàn)BF） 展開?；鹬饕杖雭碓词亲庥梦飿I(yè)的聯(lián)邦機構(gòu)支付的租金，與較為平穩(wěn)的物業(yè)可用面積 相對應(yīng)，2014 財年以來租金收入基本穩(wěn)定在 100 億美元左右?；鹬饕С鍪亲赓U開支 （約一半物業(yè)是由公共建筑服務(wù)中心從私營部門租入，再轉(zhuǎn)租給聯(lián)邦政府的，這部分物業(yè) 會產(chǎn)生租賃開支） ，2018 財年占總支出的 72%，其他主要支出項目包括運維開支、管理費 用等

26、，分別占到總支出的 14%、11%。收入和支出的差額就是凈租金收入，2018 財年為 23.5 億美元，這些凈租金收入被存入聯(lián)邦建筑基金，用于在未來新建、維修和改建公共建 筑服務(wù)中心的自有物業(yè)。整體而言，美國公共建筑服務(wù)中心可以理解為美國聯(lián)邦政府物業(yè)整體而言，美國公共建筑服務(wù)中心可以理解為美國聯(lián)邦政府物業(yè) 的資產(chǎn)運營平臺。的資產(chǎn)運營平臺。 圖表圖表7： 公共建筑服務(wù)中心公共建筑服務(wù)中心租金收入、租金收入、凈租金收入凈租金收入和凈利潤和凈利潤 圖表圖表8： 公共建筑服務(wù)中心公共建筑服務(wù)中心支出支出結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu) 注：圖表中為財年數(shù)據(jù)，時間跨度為 10 月 1 日至次年 9 月 30 日；僅統(tǒng)計各財年末

27、 可處置物業(yè)的年度經(jīng)營情況 資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署，華泰證券研究所 注：圖表中為財年數(shù)據(jù)，時間跨度為 10 月 1 日至次年 9 月 30 日；僅統(tǒng)計各財年末 可處置物業(yè)的年度經(jīng)營情況 資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署，華泰證券研究所 公共建筑服務(wù)中心公共建筑服務(wù)中心將將自有物業(yè)自有物業(yè)的物業(yè)管理的物業(yè)管理服務(wù)服務(wù)外包外包，單位面積物業(yè)管理開支單位面積物業(yè)管理開支逐年上漲。逐年上漲。公 共建筑服務(wù)中心的收入沒有拆分，無法看出物業(yè)管理費用的比重，但從聯(lián)邦建筑基金的支 出結(jié)構(gòu)來看，運維、保護和維修開支基本可以等同于物業(yè)管理開支（這些開支實際上由租（這些開支實際上由租 賃物業(yè)的各個聯(lián)邦機構(gòu)支付，包含在租金

28、里，公共建筑服務(wù)中心再用這筆錢聘請第三方物賃物業(yè)的各個聯(lián)邦機構(gòu)支付，包含在租金里，公共建筑服務(wù)中心再用這筆錢聘請第三方物 業(yè)管理公司業(yè)管理公司提供具體服務(wù)）提供具體服務(wù)） ，2014 財年以來緩慢上升，2018 財年達到 12.4 億美元。從結(jié) 構(gòu)上看，2014 財年以來自有建筑物業(yè)管理開支占比基本都為 97%左右。將自有建筑物業(yè) 管理開支除以自有物業(yè)面積，我們可以估算出自有建筑單位面積物業(yè)管理開支，從 2014 財年的 5.34 美元/平/月逐漸上漲至 2018 財年的 5.90 美元/平/月，年均漲幅為 2.57%。 圖表圖表9： 公共建筑服務(wù)中心公共建筑服務(wù)中心物業(yè)管理物業(yè)管理開支開支

29、圖表圖表10： 公共建筑服務(wù)中心公共建筑服務(wù)中心自有物業(yè)自有物業(yè)物業(yè)管理物業(yè)管理開支開支 注：圖表中為財年數(shù)據(jù)，時間跨度為 10 月 1 日至次年 9 月 30 日；僅統(tǒng)計各財年末 可處置物業(yè)的年度經(jīng)營情況；物業(yè)管理開支=運維開支+保護開支+維修開支 資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署，華泰證券研究所 注：圖表中為財年數(shù)據(jù)，時間跨度為 10 月 1 日至次年 9 月 30 日；僅統(tǒng)計各財年末 可處置物業(yè)的年度經(jīng)營情況；物業(yè)管理開支=運維開支+保護開支+維修開支 資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署，華泰證券研究所 0 20 40 60 80 100 120 FY2014 FY2015 FY2016 FY2017 F

30、Y2018 租金收入（億美元）凈租金收入（億美元） 凈利潤（億美元） 0 20 40 60 80 100 FY2014FY2015FY2016FY2017FY2018 運維開支保護開支租賃開支房地產(chǎn)開支 維修開支其他開支管理費用利息費用 10.0 10.5 11.0 11.5 12.0 12.5 13.0 FY2014FY2015FY2016FY2017FY2018 租賃建筑物業(yè)管理開支（億美元） 自有建筑物業(yè)管理開支（億美元） 5.0 5.2 5.4 5.6 5.8 6.0 FY2014FY2015FY2016FY2017FY2018 自有建筑單位面積物業(yè)管理開支（美元/平/月） 行業(yè)研究/

31、深度研究 | 2020 年 02 月 17 日 7 公共建筑服務(wù)中心公共建筑服務(wù)中心如何如何開展開展物業(yè)管理物業(yè)管理？ 特點特點 1：多元服務(wù)，高附加值：多元服務(wù)，高附加值 美國公共建筑服務(wù)中心旗下物業(yè)的服務(wù)包括： 設(shè)施運營服務(wù)（設(shè)施運營服務(wù)（Facilities Operations） ：） ：公共建筑服務(wù)中心為自有物業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè) 施運營服務(wù)， 具體包括： 派駐物業(yè)代表、 后勤管理、 電氣和機械維護、 能源和水資源保護、 租賃管理等。 安保服務(wù)（安保服務(wù)（Security） ：） ：公共建筑服務(wù)中心自有和租賃物業(yè)的安保服務(wù)由國土安全部（The Department of Homeland

32、 Security） 旗下的聯(lián)邦保護服務(wù)中心 （Federal Protective Service） 負(fù)責(zé)，具體包括派駐保安，安裝警報系統(tǒng)、X 射線、磁力探測器和入口控制系統(tǒng)，對安保 設(shè)備 7X24 小時的不間斷監(jiān)控，以及提供統(tǒng)一的警情響應(yīng)和調(diào)查跟進等。 閑置空間出租（閑置空間出租（Outleasing） ：） ：為了提高物業(yè)組合的利用效率，公共建筑服務(wù)中心會以市 場價格向私營企業(yè)以及州和地方政府出租某些物業(yè)的閑置空間，包括零售商店、餐飲服務(wù) 設(shè)施、健身中心、辦公空間、倉庫和停車場等。這些空間通常配套了足夠的便利設(shè)施，并 且可以享受低于行業(yè)平均的能源和清潔費用。2018 財年公共建筑服務(wù)中心

33、來自這部分的 租金收入達到 2750 萬美元。 聯(lián)邦總務(wù)署網(wǎng)站設(shè)有專門頁面展示當(dāng)前閑置空間的詳細信息。 圖表圖表11： 公共建筑服務(wù)中心公共建筑服務(wù)中心閑置空間對外出租收入閑置空間對外出租收入 注：圖表中為財年數(shù)據(jù)，時間跨度為 10 月 1 日至次年 9 月 30 日 資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署，華泰證券研究所 兒童托管服務(wù)兒童托管服務(wù)（Child Care Services） ：） ：截至 2019 年 10 月末，公共建筑服務(wù)中心在全美 各地的聯(lián)邦政府物業(yè)中管理著超過 90 個獨立運營的兒童托管中心，為聯(lián)邦政府雇員和普 通公民就近提供安全、優(yōu)質(zhì)的兒童托管服務(wù)。有超過 7400 名兒童正在托管

34、中心就讀，其 中聯(lián)邦政府雇員的子女必須占到 50%以上。 公共建筑服務(wù)中心還會向符合條件的聯(lián)邦政府 雇員提供財政資助，幫助他們支付托兒費用。 智慧建筑服務(wù)（智慧建筑服務(wù)（Smart Buildings） ：） ：公共建筑服務(wù)中心正在實施智慧建筑戰(zhàn)略，積極致力 于使現(xiàn)有建筑現(xiàn)代化，并建立新的設(shè)計和施工標(biāo)準(zhǔn)，以實現(xiàn)聯(lián)邦政府在能源效率和可持續(xù) 發(fā)展方面的目標(biāo)，同時仍然確保以合適的成本為聯(lián)邦政府提供優(yōu)質(zhì)的辦公場所。 能源和水資源服務(wù)能源和水資源服務(wù)（Energy and Water Conservation） ：） ：公共建筑服務(wù)中心提供戰(zhàn)略性 能源管理咨詢服務(wù)（Strategic Energy Ma

35、nagement Program） ，為物業(yè)使用者提供能源使 用最佳方案，從而節(jié)省能源成本、提高凈營業(yè)收入，提高不動產(chǎn)的價值。 0.0 0.1 0.2 0.3 FY2014 FY2015 FY2016 FY2017 FY2018 閑置空間出租收入（億美元） 行業(yè)研究/深度研究 | 2020 年 02 月 17 日 8 消防與生命安全服務(wù)（消防與生命安全服務(wù)（Fire Protection Engineering and Life Safety） ：） ：公共建筑服務(wù)中 心將提供安全健康的工作場所，確保應(yīng)急設(shè)施不間斷運行，降低聯(lián)邦政府的受災(zāi)風(fēng)險。具 體服務(wù)內(nèi)容包括：1、參與物業(yè)設(shè)計和施工，審查新

36、建和改建物業(yè)，對新安裝的消防和生 命安全設(shè)備進行驗收和調(diào)試；2、參與物業(yè)租賃，確保租賃物業(yè)防火條件達標(biāo)；3、參與物 業(yè)運營和維護，識別并排除聯(lián)邦政府自有和租賃物業(yè)中的潛在不安全狀況，持續(xù)檢查、維 護和測試消防設(shè)備，對公共建筑服務(wù)中心和物業(yè)使用者進行持續(xù)的教育和培訓(xùn)。 環(huán)境環(huán)境保護保護計劃（計劃（Environmental Programs） ：） ：公共建筑服務(wù)中心提供環(huán)境保護相關(guān)的政 策、 行動指南和培訓(xùn)， 以幫助物業(yè)使用者遵守環(huán)保相關(guān)法律和法規(guī)， 將環(huán)保風(fēng)險降至最低， 并且推廣環(huán)境保護的最佳管理實踐。 設(shè)施設(shè)施狀態(tài)披露狀態(tài)披露服務(wù)服務(wù) （Facilities Status） ：） ： 公共

37、建筑服務(wù)中心將會收集自有物業(yè)的狀態(tài)信息， 如物業(yè)地址、 辦公機構(gòu)、 聯(lián)系方式、 開放時間、 關(guān)閉時間等， 并統(tǒng)一在聯(lián)邦政府網(wǎng)站披露。 特點特點 2：術(shù)業(yè)專攻，服務(wù)外包：術(shù)業(yè)專攻，服務(wù)外包 聯(lián)邦總務(wù)署認(rèn)為外包模式可以在不提升總運營成本的情況下，能夠?qū)ζ煜虏粍赢a(chǎn)進行更有 效的管理。根據(jù)聯(lián)邦總務(wù)署網(wǎng)站，第三方服務(wù)商能夠提供保安、園林綠化、設(shè)備安裝維護 和修理、害蟲防治、垃圾處理、能源系統(tǒng)維護、裝修等后勤服務(wù)，以及提供相關(guān)服務(wù)所需 的設(shè)備。公共建筑服務(wù)中心在其中主要起到制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、提供集中采購渠道和監(jiān)督服務(wù) 質(zhì)量的作用。 圖表圖表12： 聯(lián)邦總務(wù)署官網(wǎng)上可供選擇的聯(lián)邦總務(wù)署官網(wǎng)上可供選擇的物業(yè)管理物

38、業(yè)管理服務(wù)及設(shè)備（不完全摘錄，僅作示例）服務(wù)及設(shè)備（不完全摘錄，僅作示例） 采購清單采購清單 03設(shè)施維護和管理設(shè)施維護和管理 分類分類代碼代碼 描述描述 分類分類代碼代碼 描述描述 00301 智慧建筑系統(tǒng)整合 811006 設(shè)施維護和管理咨詢 811002 完整的設(shè)施維護 003097 輔助維修和改建 561002 水性滅火系統(tǒng)預(yù)防性維護和維修服務(wù) 811001 電梯及自動扶梯的預(yù)防性維護 811005 制冷、暖氣、通風(fēng)、空調(diào)、鍋爐和冷水機組 HVAC 維護 371001 地面和墓地維護 371002 植樹、修剪和清除 371003 除害蟲 采購清單采購清單 56建筑和建材，工業(yè)服務(wù)及用品

39、建筑和建材，工業(yè)服務(wù)及用品 分類分類代碼代碼 描述描述 分類分類代碼代碼 描述描述 5634 屋頂材料、產(chǎn)品和服務(wù)解決方案 5636 通道和便攜式地板解決方案 5638 防侵蝕解決方案，包括土壤穩(wěn)定解決方案、保護性屏障 和沙袋、織物和石籠網(wǎng) 56316 節(jié)能/防盜門，窗戶、透明玻璃幕墻、玻璃和貼膜解決 方案，包括防曬、減震、防彈等特性 56323 門、窗戶、面板、天窗面板百葉窗 56325 水暖產(chǎn)品和浴室裝置解決方案 56327 節(jié)能/高效工業(yè)和商業(yè)制熱/空調(diào)裝置，空氣凈化設(shè)備， HVAC 系統(tǒng)，鍋爐系統(tǒng)，空間加熱器，空氣幕，風(fēng)扇和 鼓風(fēng)機 56328 節(jié)能/高效工業(yè)和商業(yè)用電和燃氣熱水器，包

40、括選件、 節(jié)能監(jiān)控裝置和配件 56329 建材雜項 56330 便攜式道路，飛機跑道，停機坪和地墊 采購清單采購清單 73食品服務(wù)、接待服務(wù)、清潔設(shè)備和用品、化學(xué)品和相關(guān)服務(wù)食品服務(wù)、接待服務(wù)、清潔設(shè)備和用品、化學(xué)品和相關(guān)服務(wù) 分類分類代碼代碼 描述描述 分類分類代碼代碼 描述描述 375100 儲罐式吸塵器 375103 立式吸塵器 375107 手持式吸塵器 375117 地毯清潔劑，包括清潔劑、萃取劑，液體或粉末 375125 清掃器和洗滌器 375129 地板清理裝置 375135 零部件 375139 零件修理和更換，清潔設(shè)備雜項 375200 拖把、水桶、絞水機、吸水扒、掃帚、刷子

41、、海綿、百 潔布、抹布、潔布、拋光墊等清潔產(chǎn)品及相關(guān)用品 375321 洗碗機專用清潔劑，液體或粉末 資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署，華泰證券研究所 行業(yè)研究/深度研究 | 2020 年 02 月 17 日 9 第三方服務(wù)商如何成為第三方服務(wù)商如何成為聯(lián)邦聯(lián)邦總務(wù)署的供應(yīng)商？主要有兩個途徑：第一，總務(wù)署的供應(yīng)商？主要有兩個途徑：第一，關(guān)注關(guān)注 FedBizOpps （FBO）的采購信息的采購信息；第二，申請加入；第二，申請加入 GSA Schedule 計劃。計劃。 （1）FedBizOpps FedBizOpps（FBO）整理了美國政府的采購計劃、合同項目、政府不動產(chǎn)出售等任何超 過 25000美

42、元的采購信息， 這些信息由美國政府印刷局 （U.S. Government Printing Office， GPO）公布，并由科學(xué)共同體（Community of Science）在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布且每日更新。第三 方服務(wù)商可以關(guān)注這些采購信息，并與相關(guān)政府機構(gòu)直接聯(lián)系。 （2）GSA Schedule 通過 GSA Schedule 計劃，聯(lián)邦總務(wù)署與第三方服務(wù)商建立了政府范圍內(nèi)的長期合同，使 得聯(lián)邦政府各機構(gòu)可以通過總務(wù)署搭建的采購平臺，直接向第三方服務(wù)商采購超過 1100 萬種商業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)。GSA Schedule 計劃通過提供標(biāo)準(zhǔn)化的交易范式，能夠幫助交易雙 方縮短交貨時間、降低管理成本

43、，同時能夠幫助供應(yīng)商減少庫存。 特點特點 3：標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)苛嚴(yán)苛，流程，流程規(guī)范規(guī)范 公共建筑服務(wù)中心非常重視公共建筑服務(wù)中心非常重視物業(yè)管理物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化，的標(biāo)準(zhǔn)化，其在 2018 年 12 月相繼發(fā)布了最新版的 全國運營和保養(yǎng)規(guī)范 （National Operations and Maintenance Specification）和公共 建筑保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) （Public Buildings Maintenance Standards） 。 其中， 全國運營和保養(yǎng)規(guī)范多達 113 頁，描述了聯(lián)邦總務(wù)署對于第三方服務(wù)商、公共 建筑運營和保養(yǎng)服務(wù)的最低要求，具體包括對第三方服務(wù)商工作職責(zé)、人事安排

44、、管理制 度、質(zhì)量保障、人身安全、工作時長等的 10 項要求，針對租戶環(huán)境、建筑運營計劃等的 15 項運營要求，以及針對加熱系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等的 14 項保養(yǎng)要求，可以作為對第三方服 務(wù)商服務(wù)成效的考核標(biāo)準(zhǔn)。 圖表圖表13： 全國運營和保養(yǎng)規(guī)范主要內(nèi)容全國運營和保養(yǎng)規(guī)范主要內(nèi)容 規(guī)范規(guī)范分類分類 明細明細要求要求 針對第三方服務(wù)商的要求 工作職責(zé)，人事安排，質(zhì)量控制計劃，質(zhì)量保證，人身安全，敏感數(shù)據(jù)和技術(shù)保密， 工作時長，節(jié)能，日志記錄，管理制度等 針對建筑運營的要求 租戶環(huán)境，建筑運營計劃，設(shè)備庫存，安全管理，環(huán)境管理，節(jié)約能源和水資源， 先進計量系統(tǒng)， 建筑自動化系統(tǒng)和 IT 控制， 防火和

45、生命安全設(shè)備和系統(tǒng)， 訪客管理， 維修，工作秩序，不確定數(shù)量的附加服務(wù)，建筑管理和支持服務(wù)，月度進度匯報 針對建筑保養(yǎng)的要求 加熱系統(tǒng)，新風(fēng)系統(tǒng)，冷卻系統(tǒng)，冷卻塔，HVAC 水資源管理，內(nèi)部管道系統(tǒng)，照 明系統(tǒng)，電氣開關(guān)和總計，緊急動力設(shè)備，耗油分析和換油，垂直交通系統(tǒng)，建筑 結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，周邊訪問控制系統(tǒng)，兒童托管中心 資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署全國運營和保養(yǎng)規(guī)范 ，華泰證券研究所 公共建筑保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)則多達 731 頁，專門針對公共建筑的預(yù)防性和預(yù)測性保養(yǎng) （preventive and predictive maintenance）提供了指導(dǎo)，以求最大程度地提高建筑運行效 率以及設(shè)備、系統(tǒng)和結(jié)構(gòu)的

46、使用壽命，并為建筑使用者提供可靠和合適的工作條件。 公 共建筑保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)總結(jié)了 12 條“最佳保養(yǎng)實踐指南” （Good Maintenance Practices） ，5 條“檢測設(shè)備規(guī)范” （Suitability of Test Equipment） ，推薦的保養(yǎng)工具組合，以及多達 412 條的明細操作標(biāo)準(zhǔn)，每條明細標(biāo)準(zhǔn)均注明了操作頻率、適用范圍、特別指引、具體步驟和 推薦工具。我們對最佳保養(yǎng)實踐指南和其中一條明細操作標(biāo)準(zhǔn)進行了翻譯，以更直觀地體 現(xiàn)公共建筑服務(wù)中心物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的細致程度。 行業(yè)研究/深度研究 | 2020 年 02 月 17 日 10 圖表圖表14： 公共建筑公共建筑最佳

47、保養(yǎng)最佳保養(yǎng)實踐實踐指南指南 要點要點 公共建筑公共建筑最佳最佳保養(yǎng)保養(yǎng)實踐實踐指南指南 機械設(shè)備維護 機械和設(shè)備應(yīng)進行清潔并根據(jù)需要進行修補，以恢復(fù)表面完好并防止腐蝕。 零部件安裝 安裝與設(shè)備及其操作要求和性能水平相適應(yīng)的替換部件。 不合格的零部件不得在政府設(shè)備中使用。 用于維護和修整聯(lián)邦政府管控 場所內(nèi)的設(shè)備和系統(tǒng)的所有零件、材料、組件和可更換插入件都應(yīng)該是全新、適用并符合安全規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的。除非得到有關(guān)部門 的批準(zhǔn)，否則不能使用翻新過的部件。除非對安全和性能有不利影響，否則允許對機械外殼、管板、軸和其他類似組件進行正常 返工，對主要工件進行修復(fù)符合行業(yè)慣例。 日志存檔 要求通過記錄保存系統(tǒng)

48、對適當(dāng)?shù)奈募M行保存，如果可以，應(yīng)使用計算機維護管理系統(tǒng)(CMMS)。授權(quán)的記錄類型可以是預(yù)印的 政府表格或當(dāng)?shù)刂谱鞯暮线m表格。重要的是要保存設(shè)備的歷史記錄，以便在設(shè)備的整個生命周期內(nèi)進行決策。預(yù)測性維護通常需 要趨勢分析，因此需要設(shè)備的測試數(shù)據(jù)記錄。 檢查點 諸如“檢查”之類的字眼的目的是確定檢查點物品的狀態(tài)，并盡可能地采取適當(dāng)?shù)难a救措施以消除在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的合同范圍內(nèi)的任 何缺陷，或是在超出合同責(zé)任外或無法現(xiàn)場維修的情況下可以盡快通知 GSA 維修。如果需要進行額外的校準(zhǔn)、調(diào)整、零件和液 體的更換以及其他工作，則應(yīng)完成或安排該工作以備將來之用。 減少干擾 維護工作的安排應(yīng)最大限度地減少對建筑物

49、使用者和運行的干擾。 當(dāng)維護工作需要關(guān)閉設(shè)備或以其他方式使得建筑使用者不得使 用建筑時，應(yīng)進行適當(dāng)?shù)耐ㄖ蛥f(xié)調(diào)。 遵守保修條款 保修期內(nèi)的設(shè)備應(yīng)按照保修說明和條件進行維護，嚴(yán)格遵守保修條款。 保障消防系統(tǒng) 固定消防系統(tǒng)被臨時拆除或斷開服務(wù)后，除非另有授權(quán)，必須在每個工作日結(jié)束時將其重新連接或重新投入使用。固定式消防系 統(tǒng)包括預(yù)防、 檢測、 控制火災(zāi)或傳輸與火災(zāi)緊急情況相關(guān)信號的設(shè)備和裝置。 若主要設(shè)備或系統(tǒng)在工作日內(nèi)未運行或?qū)o法運行， 或包括電梯在內(nèi)的任何系統(tǒng)或設(shè)備在正式工作時間開始前未運行的，應(yīng)向有關(guān)部門（建筑物經(jīng)理或承包人）反映。安全和火警系 統(tǒng)故障必須立即報告給總務(wù)署呼叫中心。所有與消防相關(guān)的設(shè)備操作和維護均應(yīng)遵循國家消防協(xié)會(NFPA)相應(yīng)的規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)， 例如 NFPA 72 國家火災(zāi)警報規(guī)范。 制冷劑相關(guān)處理 對需要使用制冷劑的設(shè)備進行維護時， 工作人員必須持有適用執(zhí)照。 關(guān)于制冷劑的記錄、 使用和處置， 必須遵守所有適用的地方、 州及聯(lián)邦的指南和法規(guī)。 人員保護 在對可能占用或接近的場所進行維護時，應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧┍Ｗo該場所的民眾和雇員。 垃圾處理 建筑物內(nèi)的承包工程產(chǎn)生的垃圾、雜物和廢物應(yīng)每天清理，例外情況應(yīng)事先得到批準(zhǔn)。每次輪班后，辦公場所應(yīng)保持整潔干凈， 以便政府業(yè)務(wù)在下一個正常工作日不會中斷。所有廢物均應(yīng)根據(jù)適用的聯(lián)邦、州和地方法規(guī)進行妥善處理。 高效