1、2020年年3月月17日日 物業管理新起點物業管理新起點 政策、科技和管理政策、科技和管理 陳聰陳聰 首席首席基礎設施與房地產分析基礎設施與房地產分析師師 中信中信證券研究部證券研究部 目錄目錄 CONTENTS 1 1.1. 科技重塑物業管理行業科技重塑物業管理行業 2.2. 政策態度的變化政策態度的變化 3.3. 并購整合的大年并購整合的大年 4.4. 行業的新變化行業的新變化 5.5. 個股個股推薦推薦 6.6. 風險因素風險因素 pOqPmMqMmRtNpNqRsNvMpM8O8Q8OoMpPsQpPiNpPsRfQpOwO9PoOwOuOmPzQxNtRnM 2 1. 科技重塑物業管

2、理行業科技重塑物業管理行業 I.I.居住形態轉機居住形態轉機 II.II. 科技應用賦能科技應用賦能 3 3 智能硬件智能硬件的設備已經成熟 萬物互聯萬物互聯的條件已經伴隨5G而成熟 弱人工智能弱人工智能的應用伴隨技術演進而開始真正可以替代人工 資料來源：新浪網資料來源：龍湖物業 5G使萬物互聯成為可能使萬物互聯成為可能人臉識別門禁已經小有應用人臉識別門禁已經小有應用 1.1 居住形態：轉機已至居住形態：轉機已至 4 4 目前有三類參與者進行智慧社區建設： 物業管理服務商 第三方互聯網公司 技術服務商 科技賦能 在基礎層，通過硬件硬件實現社區范圍內萬物互聯萬物互聯 把基礎數據通過網絡層傳遞到分

3、析層匯總，分 析后最終形成應用場景 科 技 應 用 的 分 層 1.1 居住形態：萬物互聯居住形態：萬物互聯+ +科技賦能科技賦能 遲 來 的 智 慧 社 區 5G之前，萬物互 聯存在難度 低物業費與高科 技投入 房產資源屬性與 科技投入 科技巨頭居住領 域發力較晚 網絡層 基礎層 分析層 應用、平臺層 手機APP智能監控停車場環境監測 門禁道閘 互聯網網關 IoT網關視頻接入網關其他網關 數據匯集人工智能大數據分析 運籌優化 綜合管 理系統 社區O2O 平臺 門禁管 理系統 鷹眼安 防系統 環境監 測系統 資料來源：中信證券研究部 5 5 1.2 科技賦能：技術分型科技賦能：技術分型 資料來

4、源：中信證券研究部 科技賦能物業管理的形式科技賦能物業管理的形式 科技賦能 技術分型 “硬科技” 軟件與硬件結合 謀求以機器替代人工 “軟科技” 模式創新，流程優化 提升人工運營效率 智能監控，智能門禁系統： 人臉識別技術、人工智能 識別警情及相關硬件 無人超市：人臉識別技術、 無人銷售系統及相關超市硬 件開發 智慧泊車：最優化問題， 車牌識別及相關硬件 員工工作管理：大數據分 析，路徑優化算法 個性化服務：大數據分析， 最優化問題，機器學習 能耗管理：大數據分析， 運籌優化 6 6 1.3 科技應用：提高人均在管面積科技應用：提高人均在管面積 資料來源：中國物業管理協會，中信證券研究部注：該

5、人均在管面積剔除外包，2018年人均在管為中信證券研究部估算值 最為直觀的就是科技對于物業形態的改變物業形態的改變 百強物業管理企業 人均產值與人均在管面積逐年穩步增加穩步增加 百強物業管理企業百強物業管理企業情況情況單位：萬元，平方米單位：萬元，平方米 8.7 10.4 12.1 14.0 15.5 3273 4539 5257 5913 6500 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0 18.0 20142015201620172018 人均產值人均在管面積 7 7 1.3 科

6、技應用：帶來規模經濟科技應用：帶來規模經濟 資料來源：中國指數研究院，中信證券研究部 科技成果的應用、識別和推廣，需要一定的收入規模作為支撐，亦會帶來規模經濟規模經濟 科技賦能可能是破解規模不經濟、提升管理效率的潛在重要路徑潛在重要路徑 對于行業來說，科技應用已經是必須選項必須選項 從總部投入到降本增效從總部投入到降本增效 移動互聯 物聯網 大數據 人工智能 其他技術 物業服務企 業 智能道閘系統 智能樓宇 服務機器人 智能門禁系統 集成管控系統 設施管理系統 數據共享中心 云平臺 降本 增效 管理運作成本 人工成本 物料消耗成本 能源消耗成本 物業信息化，提升管理效率 操作機械化，提升作業效

7、率 流程標準化，服務質量統一 服務智能化，提升服務品質 8 8 1.3 科技應用：提升人均效能，優化增值服務科技應用：提升人均效能，優化增值服務 資料來源：Wind，中信證券研究部 注：總市值為2020年3月13日數據 勞動密集型的典型公司勞動密集型的典型公司2019H1年人均效能的比較年人均效能的比較 人均市值 人均創收 人均創利 90.0390.03萬萬 13.9413.94萬萬 0.890.89萬萬 180.04180.04萬萬 13.2613.26萬萬 1.031.03萬萬 2.62.6萬萬8.88.8萬萬 VS 9 9 1.3 科技應用：優化集體決策科技應用：優化集體決策 資料來源：

8、北京業主App 群體決策效率提高群體決策效率提高，信息更加公開透明 便利了物業管理費的合理提升合理提升，也有利于優質優價的品牌物業管理公司生存發展 北京業主北京業主App界面界面 1010 1.3 科技應用：行業現狀科技應用：行業現狀 資料來源：wind，中信證券研究部 龍頭物業公司近幾年紛紛加大投資加大投資 公司名稱公司名稱科技運用現狀科技運用現狀 萬科物業 建筑智能化、設施設備維保、智能停車、智能機器門、智能通信、智能門禁； 綜合管理系統睿服務，物業管理軟件住這兒 長城物業 APP：一應生活、一應智能、悅幫； 微信公眾號和小程序：一應繳費小程序、一應活動小程序、一應生活微信公眾號 主要后臺

9、系統：CSS、BMS、SRM、收費云、社商云、物聯網平臺（樓控、通行、停車）、數據監控、聯盟購 人工智能技術：智能停車、智能樓控、智能門禁（人臉識別）、人工智能管家小U 綠城服務通過大數據平臺的建立、智能設施設備的引入、移動互聯網及應用軟件的推行，打造全方位的一體化智慧物業平臺。 碧桂園服務 通過信息系統已實現了全業務線條的管控。包括ERP系統、CRM系統、成本系統、網購平臺系統等； 物聯網：設備設施遠程監控、智能電梯、智能消防、智能安防、智能停車場、智能門禁、 智能照明。 其他：400智能客服、智能催費助手、智能語音助手、智能推薦助手、智能安防、智能品質巡檢、大數據預測、精準營銷 永升生活服

10、務悅生活平臺、智慧物聯平臺、財務人事共享平臺和經營分析平臺。 11 2. 政策態度的變化政策態度的變化 I.I.鼓勵自治，推動市場化鼓勵自治，推動市場化 II.II. 重視程度持續加大重視程度持續加大 III.III.政策影響測算政策影響測算 1212 2.1 政策：鼓勵自治，推動市場化政策：鼓勵自治，推動市場化 資料來源：北京市人民政府官網，中國政府網，中信證券研究部 降低業委會決策的門檻，成立物業管理委員會 約束前期物業管理合同 2010年北京年北京 物業管理辦法物業管理辦法 2018年修訂全國年修訂全國物業管物業管 理理條例條例 2019年北京市年北京市物業管理物業管理條例（草案）條例（

11、草案） （征求意見稿）（征求意見稿） 區別和影響區別和影響 前期物業管理 合同的期限 未明確未明確 進一步明確前期物業服務合同期限不超 過2年 適當限制開發企業透過前期合同“變相指定”物業管理服務提 供方的經營時間，進一步體現業主在街道辦指導下自主決策 街道辦等組織 成立業主大會 較2019年條 例更簡明一些 指導成立業主大會，但 沒有明確細化審核業主 身份，擔任籌備組組長 等職責 接受業主申請，審核業主身份，指定居 委會人員擔任籌備組組長 更強調街道辦等指導地位 物業管理委員 會 未提及未提及 創新，在業主大會和業委會暫無法成立 情況下，由居委會擔任主任，業主占半 數，基本可以代行業委會職權

12、的機構 大大降低了小區決策機構成立的門檻，且保證了居委會的話語 權，降低了前期物業管理合同的粘性，增強了社區整體穩定 北京市物業管理條例對比北京市物業管理條例對比 1313 2.1 政策：鼓勵自治，推動市場化政策：鼓勵自治，推動市場化 資料來源：各地政府網站，中信證券研究部 穩步提倡優質優價 各地陸續放開物業管理費指導價各地陸續放開物業管理費指導價 時間時間地方地方具體內容具體內容 2014年國家發改委指導放開非保障性住房物業服務、住宅小區停車服務等服務的價格。 2015年西安市非保障住房、辦公用房物業服務收費實行市場調節價；物業管理區域內停車服務實行市場調節價。 2017年安徽省將成立業主大

13、會的住宅物業服務收費標準全面放開，僅前期物業服務實行政府指導價。 2018年北京市僅對保障房物業費實行政府定價，其他物業服務費實行市場調節價。 2018年山東省普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價，其他物業公共服務費實行市場調節價。 2019年廣東省取消物業取消政府指導價范圍內物業服務收費標準備案管理。即取消保障性住房、普通住宅前期物業收費標準的備案管理。 2019年江蘇省將成立業主大會的住宅物業服務收費標準全面放開，非普通住宅和非住宅物業服務實行市場調節價。 2019年天津市放開普通住宅小區前期物業服務收費，實行市場調節價；僅對保障性住房實行政府指導價管理。 1414 2.2 政策：重視

14、程度持續加大政策：重視程度持續加大 資料來源：各地政府官網，中信證券研究部 疫情財政補貼 地方地方時間時間支持方式支持方式對于物業管理行業的支持內容對于物業管理行業的支持內容 深圳市2月8日資金補助 深圳各區政府（包括新區管委會、深汕特別合作區管委會）對轄區物業管理服務企業的疫情防控服務，按在管面積每平方米0.5元的 標準實施兩個月財政補助。 杭州市2月10日 資金補助按照在管面積每月每平方米0.5元的標準給予兩個月補助。 湖州市2月11日 費用減免全額減免物管小區垃圾清運費3個月（2月-4月） 金華市2月13日 協助采購； 費用減免； 費用緩繳； 所需防疫物資納入采購平臺； 對參與屬地疫情防

15、控工作的住宅小區服務企業，全額減免垃圾填埋場的進廠（場）垃圾填埋費3個月，即2月-4月； 受疫情影響未能及時繳物業維修資金、住宅物業保修金的企業，說明情況后允許在疫情結束后3個月內進行補繳。 湖州市2月14日 稅費減免；疫情期間物業管理服務取得的收入，免征增值稅。 陜西省2月14日 資金補助對參與屬地疫情防控工作的住宅小區物業服務企業，各地政府要按照適當標準給予兩個月補助。 浙江省2月14日 資金補助； 計稅優惠； 各地要積極幫助參與疫情防控的物業服務企業向當地政府爭取相應補助，爭取按照生活服務類標準享受稅收優惠政策。 寧波市2月17日 資金補助； 計稅優惠； 協助采購； 物業服務企業因疫情防

16、控新增的各類支出，可在管理項目公共收益中列支，也可由項目委托單位予以相應獎補。 疫情期間物業服務合同到期的可以適當順延。 爭取防控物資得到優先保障，爭取按照生活服務類標準享受稅收優惠政策，爭取參照甬政發20202 號文件享中小企業相關扶持 政策以及其他財政補助。 鹽城市2月17日 催繳物業費； 市級機關黨員干部要主動履約帶頭繳納2020年全年物業費，以往有欠繳物業費的要一并交清，2020年2月底之前全部交納到位。 山東省2月18日 資金補貼各市可對參與屬地疫情防控工作的住宅小區物業服務企業給予適當補貼。 海南省2月19日 資金補貼對參與屬地疫情防控工作的物業服務企業，按照在管戶數每戶10元/月

17、的標準補助給企業。 河南省2月19日 資金補貼在財政補貼上，明確對積極參與疫情防控的物業服務企業，各市縣財政可結合當地實際情況出臺相應財政補助政策。 1515 2.2 政策：支持力度持續加大政策：支持力度持續加大 資料來源：國務院聯防聯控機制，中信證券研究部 中央層面紓困政策中央層面紓困政策 免、減、緩繳納的企業費用免、減、緩繳納的企業費用針對企業針對企業減免方式減免方式 企業養老、失業、工傷保險 單位繳納部分 湖北省外大型企業2-4月減半征收 湖北省外中小微企業；湖北省內各類企業2-6月免除征收 醫療保險 單位繳納部分所有企業各省政府決策，從2月份開始階段性減半征收，期限最長不超過5個月。

18、住房公積金所有企業6月30日前可以申請緩交 1616 2.2 政策：支持力度持續加大政策：支持力度持續加大 資料來源：北京市人力資源和社會保障局，北京住房公積金管理委員會，中信證券研究部注：不同險種之間參考的平均工資口徑可能會不一樣，但是大體一致 五險一金的繳納構成五險一金的繳納構成(北京為例北京為例) 險種險種 繳費比例繳費比例 繳納基數繳納基數繳納基數的范圍繳納基數的范圍 單位繳費單位繳費個人繳費個人繳費 養老保險16%8% 參考本人工資 平均工資的46%300% 失業保險0.8%0.2%，農戶0平均工資的46%300% 工傷保險差別費率，約0.5%-平均工資的60%300% 醫療保險10

19、%2%+3元平均工資的60%300% 生育保險0.8%平均工資的60%300% 社會保險合計社會保險合計28.1%10.2%+3元元 公積金5%12%5%12%參考本人工資公告最低基數平均工資的300% 1717 2.3 政策：影響測算政策：影響測算 資料來源：中國物業管理協會，中信證券研究部測算 社保減免對于物業管理公司業績影響社保減免對于物業管理公司業績影響 單位：萬元單位：萬元 科目科目基準情況基準情況2-4月減半征收月減半征收2-6月免除月免除 營業收入88,61888,61888,618 營業成本67,74367,37966,531 變化-0.54%-1.79% -人員費用39,18

20、338,81937,971 變化-0.93%-3.09% -其他費用28,56028,56028,560 毛利率23.56%23.97%24.92% 三費費率13.00%12.92%12.72% 三費合計11,52011,44511,271 -人力費用8,0647,9897,815 其他費用3,4563,4563,456 人力費用合計47,24746,80945,786 變化-0.93%-3.09% 凈利潤9,3549,79310,816 除稅后凈利潤7,0167,3458,112 除稅凈利潤變化+4.69%+15.62% 18 3. 并購整合的大年并購整合的大年 I.I.時來天地皆同力時來天

21、地皆同力 II.II. 并購核心因素并購核心因素 III.III.潛在并購標的潛在并購標的 1919 3.1 時來天地皆同力：時來天地皆同力：2020并購大年并購大年 1、 一級市場和二級市場估值同步繁榮估值同步繁榮，被并購方有動力出讓資產，讓渡控制權 2、開放行業中小公司前景不佳小公司前景不佳，有動力出讓全部或部分物業管理公司控制權 3、科技投入和政府對物業管理更高的要求更高的要求，使得一些小公司謀求出路 4、上市募集的大量資金大量資金，推動產業集中度提高 資料來源：西莫羅智能門禁資料來源：環球網 某社區的智能無人職守門崗某社區的智能無人職守門崗國家圖書館中航物業的掃地機器人國家圖書館中航物

22、業的掃地機器人 2020 3.2 戰略品牌最關鍵，對價也很重要戰略品牌最關鍵，對價也很重要 核心標的：核心標的：住宅具增量價值的品牌品牌（還需要2-3年時間）、非住宅專業業態公司（細分賽道） 住宅物業 商寫物業 公建和城市服務 優質品牌的投資 優質品牌的聯合 優質品牌的整合 資料來源：中信證券研究部 2121 3.3 五大行的中國業務整合價值暢想五大行的中國業務整合價值暢想 資料來源：各公司公告，中信證券研究部 營業收入已按即時匯價折算為人民幣 世邦魏理仕、高力國際、仲量聯行、戴德梁行和第一太平戴維斯 五所房地產服務領域的跨公司（代理行）之中國業務 中國區經營防御特征明顯 五大行基本情況一覽五

23、大行基本情況一覽 公司名公司名總部總部 布局布局 國家國家 數數 員工數員工數 2018年年 核心業務范圍核心業務范圍中國開展業務中國開展業務 中國覆蓋城市中國覆蓋城市/分公分公 司數司數 營業收入營業收入 世邦魏理仕（CBRE）美國100+90,000+1506億 商業不動產服務、房地產金 融、設施服務以及資產管理 等。 戰略顧問、全球置業服務、租賃顧問及交 易服務、估值及咨詢服務、投資測算服務 覆蓋城市100+ 戴德梁行（Cushman Wakefield） 美國70+51,000+580億 外包和顧問咨詢，經紀和不 動產資產管理 物業及資產管理服務、企業咨詢顧問服務、 零售房地產服務、估

24、價及咨詢服務、項目 管理、業主服務、資本市場投資服務 覆蓋城市49+ 仲量聯行（JLL）美國8085,000+474億 物業管理與設管理、房地產 開發服務、房屋租賃、資產 管理 物業選址與租賃、物業及設施管理、項目 設計、裝修及開發管理、房地產投資及咨 詢 覆蓋城市13個 高力國際（Colliers）加拿大6814,000+200億 外包和顧問咨詢，經紀和不 動產資產管理 物業代理及顧問服務 大中華區設立有22 家分公司 第 一 太 平 戴 維 斯 （Savills） 英國60+36,000+160億 交易顧問、物業管理、咨詢 以及投資管理 交易顧問（住宅及商業）以及物業管理業 務，少部分為咨

25、詢及投資管理 18家分公司，在華 員工超過9000人 22 4. 行業的新變化行業的新變化 I.I.新擔當新擔當 II.II. 新認知新認知 2323 4.1 疫情當下：新擔當疫情當下：新擔當 資料來源：中信證券研究部 疫情時期誕生的宅在家產業替代效應疫情時期誕生的宅在家產業替代效應 2424 4.2 疫情當下：新認知疫情當下：新認知 資料來源：中信證券研究部 基層群防群控基層群防群控治理工作重要組成單元封閉式小區管控中不可替代的作用、有效協助街道和社區的工作 擺脫地產行業附庸，行業走向獨立走向獨立 品質物管公司價值，推動優勝劣汰優勝劣汰 非住宅專業品牌非住宅專業品牌真正成熟 疫情期間社區環境

26、疫情期間社區環境 25 5. 個股推薦個股推薦 2626 行業倍受政策支持 龍頭公司仍有較大的成長空間： 住宅品質公司的單盤持續盈利能力可能進一步躍升 非住宅物管公司的訂單彈性可能大幅提升 資料來源：Wind，中信證券研究部預測注：股價為2020年3月13日收盤價，除中海物業外，港幣已換算為人民幣 重點公司盈利預測、估值及投資評級重點公司盈利預測、估值及投資評級 5.0 看好物業管理行業看好物業管理行業 公司名稱評級 股價EPS（元）PE （元） 18A19E20E21E18A19E20E 21E 綠城服務買入8.510.170.180.270.3350.147.331.525.8 招商積余買

27、入24.100.810.270.610.8229.889.339.529.4 保利物業買入58.180.630.931.432.0092.362.640.729.1 永升生活服務買入6.760.070.130.260.3596.552.026.019.3 中海物業買入6.430.120.170.220.2853.637.829.223.0 新大正買入61.051.641.551.862.3237.239.432.826.3 新城悅服務買入13.390.180.300.450.6974.444.629.819.4 南都物業買入19.110.700.770.921.1227.324.820.817

28、.1 2727 疫情之下： 公建物管的專業能力得到業主方的充分肯定，品牌影響力進一步提升 政策友好，集團大力支持 持續拓展：中標深圳灣公園項目，進駐深圳坪山區碧嶺、馬巒街道開展防疫工作 打造智慧物業平臺，科技應用領先 資料來源：Wind，中信證券研究部預測注：股價為2020年3月2日收盤價，2019年按照公司實際口徑，不含招商物業絕大多數利潤影響 招商積余盈利預測及估值表招商積余盈利預測及估值表 5.1 招商積余：服務新基建，兩重高彈性招商積余：服務新基建，兩重高彈性 項目項目/年度年度201720182019E2020E2021E 營業收入(百萬元) 5,893 6,656 6,649 13

29、,229 15,984 營業收入增長率 -6.8%12.9%-0.1%99.0%20.8% 凈利潤(百萬元) 159 857 291 647 873 凈利潤增長率 -1.8%440.4%-66.0%122.2%35.0% 每股收益EPS(基本)(元) 0.15 0.81 0.27 0.61 0.82 毛利率% 21.2%19.6%16.7%14.1%14.1% 凈資產收益率ROE% 3.85%17.69%5.90%7.65%9.57% 每股凈資產（元） 3.88 4.57 4.65 7.98 8.60 PE 163.34 30.23 88.96 40.03 29.65 PB 4.39 3.89

30、 3.89 1.96 1.62 2828 眼光獨具選擇“大物業”賽道，適合公司自身特點，前途遠大 面對疫情，公司應對及時，有助于進一步強化業主互信，增強品牌影響力 預計公司服務外延將進一步拓展，內涵將進一步深化 公司偏向于進取性盈利預測的機率開始增加 資料來源：保利物業公告，中信證券研究部 注：2019年數據為1-6月數據資料來源：公司公告 注：2019年數據為1-6月數據 公司營業收入的業態構成公司營業收入的業態構成 單位：千元單位：千元保利物業各業務毛利率保利物業各業務毛利率 單位：單位：% 5.2 保利物業：應對得力，品牌影響力提升保利物業：應對得力，品牌影響力提升 - 500,000

31、1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,000 3,500,000 2016201720182019 住宅小區商業及寫字樓公共及其他物業 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 2016201720182019 物業管理服務非業主增值服務 社區增值服務總計 2929 從中長期來看，公司發展增值業務的努力，使其最有可能突破勞動密集型行業瓶頸，打造中國最富影響力的頭部物管品牌 核心優勢包括: 極具影響力的品牌，塑造該品牌的核心團隊，憑借該品牌不斷拓展規模的能力 控制成本的能力，業內最為領先的增值服務體系，科技賦能推動的

32、內生增長 資料來源：公司公告，中信證券研究部資料來源：公司公告，中信證券研究部 綠城服務各個業務板塊毛利率綠城服務各個業務板塊毛利率綠城服務各個業務板塊營業收入占比綠城服務各個業務板塊營業收入占比 5.3 綠城服務：增值服務體系完善，科技應用豐富綠城服務：增值服務體系完善，科技應用豐富 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 20142015201620172018 物業服務咨詢服務園區服務 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 20142015201620172018 物業服務咨詢服務園區服務 3030 板塊絕大多數

33、個股于港股上市，受外圍市場流動性沖擊較大。 6. 風險因素風險因素 31 附錄：地產行業更新附錄：地產行業更新 3232 挑戰相似：挑戰相似：外需不確定性明顯增強，而房地產產業鏈也依然事關經濟金融體系全局，提供不少就業就會 本質差異本質差異：房地產市場的主要矛盾和所處的歷史階段完全不同 逆周期調節政策逆周期調節政策: “工具箱選擇多，出臺節奏克制” 資料來源：Wind，中信證券研究部資料來源：Wind 2008年前后房地產市場與宏觀政策背景年前后房地產市場與宏觀政策背景2008年與年與2019年新房市場對比年新房市場對比 單位：平方米單位：平方米/人人 附錄附錄以史為鑒以史為鑒: 2020年房

34、地產行業和年房地產行業和2008年的異同年的異同 0.5 2.1 1.2 6.4 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 人均商品房銷售（消費）面積人均在施工房屋面積 20082019 3333 按揭貸款的利率水平按揭貸款的利率水平還有充分的下行空間 交易稅負交易稅負也有下調的空間 首付比例首付比例最低要求在三四線城市已經較低，但在一二線城市尚有明顯下調空間 資料來源：Wind，中國人民銀行資料來源：Wind，中國人民銀行 五年期五年期LPR報價報價 單位單位%按揭利率情況按揭利率情況 附錄附錄政策：政策：需求側求穩，供給側求進需求側求穩，供給側求進 4.70 4.72

35、 4.74 4.76 4.78 4.80 4.82 4.84 4.86 19年8月19年9月 19年10月 19年11月 19年12月 20年1月20年2月 4.0% 4.5% 5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% 7.5% 8.0% 8.5% 0812 0906 0912 1006 1012 1106 1112 1206 1212 1306 1312 1406 1412 1506 1512 1606 1612 1706 1712 1806 1812 1906 1912 個人住房貸款整體貸款 3434 供給側空間同樣很大供給側空間同樣很大：簡化土地出讓、便利開發建設、調整預售門檻、

36、降低企業融資成本 資料來源：各地方政府官網，中信證券研究部 供給側對于房企的支持政策供給側對于房企的支持政策 附錄附錄政策：政策：需求側求穩，供給側求進需求側求穩，供給側求進 時間時間地點地點具體文件具體文件主要政策主要政策 2月10日杭州關于做好疫情防控保障服務企業穩定發展的通知 1、調整土地出讓時間節點； 2、延期繳納土地出讓金； 3、可順延開竣工時間； 4、減免土地相關費用。 2月12日上海關于權利應對疫情支持服務企業發展的若干土地利用政策 1、調整土地價款交付方式及期限 2、順延開竣工時間和投達產履約時間 2月12日浙江關于全力做好疫情防控和企業復工復產資源要素保障服務的通知 1、土地

37、成交簽約和出讓金繳納可延期簽約。 2、可延期交地、開工和竣工 3、推行網上審批服務，支持企業復工復產 2月13日南京關于疫情期間土地出讓合同履行有關事項的通知 1、土地合同可重新約定； 2、順延開竣工時間； 3、延期繳納土地款； 2月13日天津落實天津市打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰進一步促進經濟社會發展若干措施實施細則 1、延期繳納土地款； 2、順延開竣工時間。 2月15日廈門廈門市人民政府關于應對新型冠狀病毒肺炎疫情支持企業共渡難關若干措施的通知 1、支持房地產企業盡早開工； 2、降低預售條件； 3、適當調整預售資金監管； 4、加大公積金支持力度； 2月16日福州關于有效應對疫情促進城市開發建

38、設平穩發展的措施 1、順延開竣工時間； 2、順延與預售期限； 3、延期繳納土地款； 4、降低預售條件。 2月19日蘇州關于做好土地出讓相關工作有效應對疫情的通知 1、新出讓地塊取消現房銷售、封頂銷售； 2、已成交地塊可以提前預售。 2月21日河南關于應對新冠肺炎疫情影響防范和化解房地產市場風險的若干意見 1、降低土拍的門檻； 2、降低預售的門檻； 3、鼓勵售樓部有序開放 3535 樣本樣本: 重慶、沈陽、上海、北京、天津和哈爾濱 時間區間：時間區間：2014年以來 總結及預測：總結及預測： 每年實際完成情況平均超越計劃20.8%，2019年則超越計劃19.8% 本質是預算過程比較慎重（三四線城

39、市計劃更樂觀，但實際完成更具不確定性） 預計2020年全國政府性基金收入增速將快于2019年，達到達到15%以上以上 資料來源：各地政府官網，中信證券研究部測算資料來源：財政部，中信證券研究部 六城市歷年實際完成率六城市歷年實際完成率 （整體法）（整體法）國有土地使用權出讓收入國有土地使用權出讓收入 單位：億元，單位：億元，% 附錄附錄政府性基金政府性基金收入：增速預測收入：增速預測 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 100.0% 120.0% 140.0% 160.0% 201420152016201720182019 -30.0% -20.0% -10.0% 0.0

40、% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 20122013201420152016201720182019 國有土地使用權出讓收入YoY 3636 聚焦存量聚焦存量，躍升運維：躍升運維： 物業管理行業能夠吸納大量的就業，且這種就業崗位較之開發建設而言更為穩定持續，不受經濟周期波動的影響 小區運維水平偏低，房屋維修資金提取率偏低，設備加速老化，住房“未老先衰” 新時代房地產逆周期政策的新體現新時代房地產逆周期政策的新體現：鼓勵存量小區運維，老舊小區改造，鼓勵物業管理行業發展 資料來源：深圳市住房和建設局

41、資料來源：各物業公司微信公眾號 深圳物業專項維修基金情況深圳物業專項維修基金情況 單位：億元單位：億元各大物業管理公司逆勢招聘人員，幫助穩定經濟信心各大物業管理公司逆勢招聘人員，幫助穩定經濟信心 附錄附錄合理推演：聚焦存量，躍升運維合理推演：聚焦存量，躍升運維 公司發布時間招募人數內容 保利物業2月15日若干新春招聘，總部及區域公司招聘核心業務類、綜合管 理類、專業技術類、項目管理類等各類人才 萬科物業2月17日20000開啟規模2萬人的招聘計劃，涉及物業保安、保潔和保 修；物業專家；房產經紀和裝修；數字化產品和開發； 市場和營銷；財務、投資和人力等六大類。 中海物業2月20日18000+百城

42、招募計劃，華南區域、華東區域、西部、華北及 背部區域共招聘18000+職位 開元物業2月21日2000+“2000+”人才專項招聘計劃，面向酒店、餐飲、旅 游等行業 綠城服務3月12日若干“千千萬招募計劃”，招聘1000個重點大學校招生， 培養1000名項目經理 融創服務2月21日若干“人才共享”計劃，面向如酒店、旅游、餐飲、民宿 等受疫情影響較大的行業，為其休假員工提供工作機 會 融創中國開啟抗疫白衣天使子女專項招聘計劃，物 業板塊社招300+人，校園招聘100+人 年年增加增加減少減少期末余額期末余額 201513.80.7109.4 201620.80.9129.3 201727.81.

43、1156.0 201827.01.8181.2 201925.52.8203.9 感謝您的信任與支持！感謝您的信任與支持！ THANK YOU 陳聰陳聰（首席基礎設施與房地產分析師首席基礎設施與房地產分析師） 執業證書編號： S1010510120047 免責聲明免責聲明 分析師聲明分析師聲明 主要負責撰寫本研究報告全部或部分內容的分析師在此聲明：（i）本研究報告所表述的任何觀點均精準地反映了上述每位分析師個人對標的證券和發行人的看法；（ii）該分析師所得報酬的任何組成部分無論是在過去、現在及將來均不會直接或間接地與研究報告所表述的具體建議或觀點相 聯系。 評級說明評級說明 其他聲明其他聲明

44、本研究報告由中信證券股份有限公司或其附屬機構制作。中信證券股份有限公司及其全球的附屬機構、分支機構及聯營機構（僅就本研究報告免責條款而言，不含CLSA group of companies），統稱為“中信證券”。 法律主體聲明法律主體聲明 本研究報告在中華人民共和國（香港、澳門、臺灣除外）由中信證券股份有限公司（受中國證券監督管理委員會監管，經營證券業務許可證編號：Z20374000）分發。本研究報告由下列機構代表中信證券在相應地區分發：在中國香港由CLSA Limited分發；在中國臺灣由CL Securities Taiwan Co., Ltd.分發；在澳大利亞由CLSA Australi

45、a Pty Ltd.分發；在美國由CLSA group of companies（CLSA Americas, LLC（下稱“CLSA Americas”）除外）分發；在新加坡由CLSA Singapore Pte Ltd.（公司注冊編號：198703750W）分發；在歐盟與英國由CLSA Europe BV或 CLSA （UK）分發；在印度由CLSA India Private Limited分發（地址：孟買（400021）Nariman Point的Dalamal House 8層；電話號碼：+91-22-66505050；傳真號碼：+91-22-22840271；公司識別號：U67120

46、MH1994PLC083118；印度證券交易委員會注冊編號：作為證券經紀商的 INZ000001735，作為商人銀行的INM000010619，作為研究分析商的INH000001113）；在印度尼西亞由PT CLSA Sekuritas Indonesia分發；在日本由CLSA Securities Japan Co., Ltd.分發；在韓國由CLSA Securities Korea Ltd.分發；在馬來西亞由CLSA Securities Malaysia Sdn Bhd分發； 在菲律賓由CLSA Philippines Inc.（菲律賓證券交易所及證券投資者保護基金會員）分發；在泰國由C

47、LSA Securities (Thailand) Limited分發。 針對不同司法管轄區的聲明針對不同司法管轄區的聲明 中國中國：根據中國證券監督管理委員會核發的經營證券業務許可，中信證券股份有限公司的經營范圍包括證券投資咨詢業務。 美國：美國：本研究報告由中信證券制作。本研究報告在美國由CLSA group of companies（CLSA Americas除外）僅向符合美國1934年證券交易法下15a-6規則定義且CLSA Americas提供服務的“主要美國機構投資者”分發。對身在美國的任何人士發送本研究報告將不被視為對本報告中所評論 的證券進行交易的建議或對本報告中所載任何觀點的

48、背書。任何從中信證券與CLSA group of companies獲得本研究報告的接收者如果希望在美國交易本報告中提及的任何證券應當聯系CLSA Americas。 新加坡：新加坡：本研究報告在新加坡由CLSA Singapore Pte Ltd.（資本市場經營許可持有人及受豁免的財務顧問），僅向新加坡證券及期貨法s.4A（1）定義下的“機構投資者、認可投資者及專業投資者”分發。根據新加坡財務顧問法下財務顧問（修正）規例（2005）中關于機構投資 者、認可投資者、專業投資者及海外投資者的第33、34及35條的規定，財務顧問法第25、27及36條不適用于CLSA Singapore Pte L

49、td.。如對本報告存有疑問，還請聯系CLSA Singapore Pte Ltd.（電話：+65 6416 7888）。MCI (P) 086/12/2019。 加拿大：加拿大：本研究報告由中信證券制作。對身在加拿大的任何人士發送本研究報告將不被視為對本報告中所評論的證券進行交易的建議或對本報告中所載任何觀點的背書。 歐盟與英國：歐盟與英國：本研究報告在歐盟與英國歸屬于營銷文件，其不是按照旨在提升研究報告獨立性的法律要件而撰寫，亦不受任何禁止在投資研究報告發布前進行交易的限制。本研究報告在歐盟與英國由CLSA （UK）或CLSA Europe BV發布。CLSA （UK）由（英國）金融行為管理

50、局授權并接 受其管理，CLSA Europe BV 由荷蘭金融市場管理局授權并接受其管理，本研究報告針對由相應本地監管規定所界定的在投資方面具有專業經驗的人士，且涉及到的任何投資活動僅針對此類人士。若您不具備投資的專業經驗，請勿依賴本研究報告。對于由英國分析員編纂的研究資料，其由 CLSA （UK）與CLSA Europe BV制作并發布。就英國的金融行業準則與歐洲其他轄區的金融工具市場指令II，本研究報告被制作并意圖作為實質性研究資料。 一般性聲明一般性聲明 本研究報告對于收件人而言屬高度機密，只有收件人才能使用。本研究報告并非意圖發送、發布給在當地法律或監管規則下不允許向其發送、發布該研究