青島市南區(qū)燕兒島路住宅項目可行性研究報告（57頁）.doc

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青島市南區(qū)燕兒島路住宅項目可行性研究報告（57頁）.doc

1、編制單位：青島中建紫錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制日期：二零零九年八月二十三日青島市南區(qū)燕兒島路項目青島市南區(qū)燕兒島路項目可行性研究報告可行性研究報告目錄目錄一、項目概況.41.1 項目背景.41.2 地塊位置、素質(zhì)及現(xiàn)狀. 41.3 周邊環(huán)境.71.4 市政配套設(shè)施.111.5 項目宗地分析結(jié)論.111.6、項目獲取方式.111.7、項目投資主體.121.8、實施方式.13二、市場調(diào)查.132.1 青島市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況. 132.2 青島城市的規(guī)劃發(fā)展方向. 162.3 青島市土地市場狀況.192.4 青島市房地產(chǎn)市場狀況. 232.5 可比樓盤分析.312.6 市場調(diào)查結(jié)論.38三、開發(fā)規(guī)劃和

2、營銷規(guī)劃.393.1 基本數(shù)據(jù).393.2 規(guī)劃的要求與限制.393.3 開發(fā)方案的初步設(shè)想.393.4 計劃開發(fā)期.403.5 項目的優(yōu)劣勢分析.403.6 目標(biāo)市場的確定和開發(fā)定位. 41四、項目經(jīng)濟(jì)分析.484.1 開發(fā)成本.484.2 項目主要財務(wù)指標(biāo)（售價以整盤均價計算）.494.3、內(nèi)部收益率及投資回收期. 494.4、資金來源與運(yùn)用.49五、風(fēng)險分析.505.1 項目盈虧點(diǎn)分析.505.2 項目敏感性分析.515.3 市場風(fēng)險.515.4 政府政策風(fēng)險.515.5 法律風(fēng)險.52六、結(jié)論.526.1、基本結(jié)論.526.2、存在的問題.526.3、投資建議.556.4、競價策略.5

3、5七、附件.577.1 附件一：成本與盈利測算表. 577.2 附件二：投資支出與資金籌措計劃表.577.3 附件三：借款還本付息計劃表. 577.4、附件四：資金來源與運(yùn)用表. 577.5、附件五：現(xiàn)金流量表（全投資）.577.6、附件六：現(xiàn)金流量表（自有資金）.57一、項目概況一、項目概況1.11.1 項目背景項目背景項目來源項目來源地塊位于燕兒島路與江西路交會處，總占地 63 畝。地塊原屬青島工人療養(yǎng)院用地，青島工人療養(yǎng)院隸屬于山東省總工會。從 2000 年起，療養(yǎng)院因為連年客流稀少，已經(jīng)全面關(guān)停。療養(yǎng)院擬通過土地拍賣獲取資金，解決目前職工的工資及安置問題。目前土地已經(jīng)被青島土地儲備中心收儲，預(yù)計 2009 年 9 月末將以拍賣形式出讓。土地出讓金將 100%返還青島療養(yǎng)院。土地性質(zhì)土地性質(zhì)目標(biāo)地塊為國有土地，用地性質(zhì)為住宅用地，土地使用權(quán) 70 年。權(quán)屬情況權(quán)屬情況目前已經(jīng)被青島土

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