蘇州街商業辦公項目可行性研究報告（42頁）.doc
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蘇州街商業辦公項目可行性研究報告（42頁）.doc
1、蘇州街項目可行性研究報告蘇州街項目可行性研究報告21 世紀不動產北京中天大業2010-12-23本報告內容概述：本報告內容概述：一、未來發展根據我們對北京市場的了解和判斷，我們認為，北京的寫字樓市場在未來的發展勢頭是十分良好的。未來一段時間內，寫字樓的整體銷售漲將回落到穩定的5%市場正常水平。北京中關村地區的寫字樓市場在未來的發展前景是比較樂觀的， 租金及售價也將會穩定增長。 并且該區域寫字樓現在已經處于基本滿租狀態，預計未來供應項目很少， 勢必會讓中關村地區未來的寫字樓市場需求提高， 這樣，該區域將處于供不應求的局面，會使中關村區域寫字樓的銷售，租賃等情況高于北京市的平均水平。二、本項目價格
2、根據我們對周邊項目的分析和判斷，我們認為，本項目入市時寫字樓部分的銷售價格為不低于 40000 元/平方米，地上商業部分的價格不低于 60000 元/平方米，地下商業部分的價格不低于 30000 元/平方米。三、結論按照本項目預計建設開始，至銷售完畢的時間周期為 4 年，在本項目入市時寫字樓預計價格為 40000 元/平方米，地上商業部分價格為 60000 元/平方米，地下商業為 30000 元/平方米的情況下：1、土地以 12.5 億元轉讓，年靜態回報率 8.68%，4 年靜態回報率 34.7，我們認為回報率偏低。2、土地以 11.5 億元轉讓，年靜態回報率 10%，4 年靜態回報率 40%
3、，我們認為此回報率適中，可以接受。3、土地以 9 億元轉讓，年靜態回報率 15%，4 年靜態回報率 60%，我們認為此回報率較高，可以接受。詳細分析過程見下文詳細分析過程見下文一、一、項目概況項目概況1、地段位置本地塊位于北京海淀區北三環蘇州橋西北角，屬于中關村核心區邊緣位置。2、交通項目東臨萬柳東路（蘇州街） ，南靠長春橋路，緊臨城市主干道三環路，交通便利，四通八達。距地鐵 10 號線蘇州街站和地鐵 4 號線人民大學站各約 1500米。3、基本參數指標總用地規模：25426 平方米總建設用地規模：18026 平方米代征道路用地規模：7400 平方米總建筑面積：122800 平方米地上建筑面積：78722 平方米其中商業 24030 平方米，寫字樓 54692 平方米地下建筑面積：44100 平方米，其中商業 6560 平方米容積率：4.0建筑高度：70 米綠地率：30%車位：地下 644
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