1、物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司計劃書計劃書 一、公司籌建： 1. 出資人情況：法人與自然人 2. 物業(yè)管理企業(yè)的組建條件 1）企業(yè)名稱的確定； 2) 企業(yè)住所； 3) 法定代表人； 4) 注冊資本； 5) 公司章程； 6) 公司從業(yè)人員。 3. 物業(yè)管理企業(yè)的設立 在組建條件具備以后， 申請物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出由申請設立物 業(yè)管理公司經營資質報告，連同相關申請資料送交房地產主管部門審批。收到核 發(fā)的批準文件后，再按有關規(guī)定向工商行政管理機關辦理企業(yè)注冊登記手續(xù)，領 取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或營業(yè)執(zhí)照，即可對外營業(yè)，并按規(guī)定在 30 日內到房地產 管理部門申辦資質備案和資質等級證書，還要向稅務

2、機關辦理稅務手續(xù)。 4. 在取得企業(yè)營業(yè)執(zhí)照后，按照規(guī)定申報企業(yè)資質，物業(yè)管理企業(yè)的資質等級 1) 資質一級企業(yè)：注冊資本 500 萬元以上；具有中級以上職稱的人員不少于 30 人， 企業(yè)經理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書，80以上的部門經 理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的 建筑面積分別占規(guī)定計算基數的百分比之和不低于 100；20以上的管理項目 獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號； 具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度； 建立了維修基金管理 與使用制度。 2) 資質二級企業(yè)：注冊資本 300 萬元

3、以上；具有中級以上職稱的管理人員、工 程技術人員不少于 20 人，企業(yè)經理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證 書，60以上的部門經理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以 _上的物業(yè)； 管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計算基數的百分比之和不 低于 100；10%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住 宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，10以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu) 秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的 財務管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。 3) 資質三級企業(yè)：注冊資本 50 萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程 技術人

4、員不少于 8 人，經理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書，50 以上的部門經理、管現員取得從業(yè)人員崗位證書；有委托的物業(yè)管理項目：具有 比較健全企業(yè)管理制度和財務管理制度；建立了維修基金管理和使用制度。 二、物業(yè)公司的經營計劃 1. 物業(yè)管理的目標和任務 1）創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產、生活環(huán)境 2）對實現物業(yè)的保值和增值。 2. 物業(yè)管理的主要內容 l）維護物業(yè)管理區(qū)域內的規(guī)劃不受破壞 2）房屋裝修監(jiān)督管理 3）房屋的維護與修繕 4）設備、設施的管理及維修養(yǎng)護 5）安全保衛(wèi)與消防 6）保潔、消毒、防疫管理 7）環(huán)境保護 8）綠化管理 9）車輛管理 10）綜合經營服務 3、物業(yè)管理的基本原則 1

5、）產權、經營權分離原則； 2）業(yè)主至上原則； 3）統(tǒng)一管理原則； 4）專業(yè)高效原則； 5）權、責分明原則； 6）經濟合理原則； 7）公平競爭原則； 8）依法行事原則。 4. 物業(yè)管理公司內部的組織機構以及功能設置 1）總經理室：決策機構，總經理對公司全面負責，布置和協(xié)調各副總經理與各 部門的工作。副總經理協(xié)助總經理處理分管的工作。 2）辦公室：總經理領導下的綜合辦事機構，主要負責公司內部日常行政事務。 3) 財務部：參與企業(yè)經營管理，搞好財務核算。負責管理服務費的收繳，做好 報表、納稅工作，經常向總經理報告公司財務狀況。 4）物業(yè)管理部：按照公司的計劃和安排，負責物業(yè)管理區(qū)域內的各項管理工作。

6、 5) 社區(qū)服務部：依法建立各類服務點，開展代辦業(yè)務，為用戶提供優(yōu)質服務。 6) 工程部：負責物業(yè)維修及設備運行的技術管理部門。 7）保安部：檢查、督促遵紀守法，處理業(yè)主、治安維護，協(xié)助有關部門查處違 法犯罪。 8）產業(yè)部：負責物業(yè)的產籍管理、保管圖紙、資料，及時為各部門提供相關物 業(yè)資料。 9）租賃經營部：負責對現有物業(yè)的租賃經營業(yè)務，提高物業(yè)的出租率。 5. 物業(yè)管理公司的前期工作 設立物業(yè)公司，并取得相關資質后，參與物業(yè)管理市場競爭，在實際操作中，以 各種形式競爭管理服務市場；物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求,物業(yè)管理指物業(yè)管理 經營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律法規(guī)、管理標準及委托合同行使

7、管理 權，運用現代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術，以經營手段管理物業(yè)，從事對物 業(yè)（包括物業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護、修繕、經營，并為物業(yè)所有人和使用人提供 全方位的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經濟效益。 按照以下步驟進行開展工作。 1）人員準備與資料準備； 2）設備、器材準備； 3）資金準備； 4）擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調查； 通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準備。 項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。 項目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。 項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。 配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區(qū)班車等。

8、消防、安保、清潔等設施狀況 項目性質及特色 政府的支持、扶持與介入程度 開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。 周邊壞境狀況社區(qū)配套的社會公共資源如學校、醫(yī)院、商業(yè)中心、農貿市場等 6. 制訂物業(yè)管理方案的其他準備工作 l）組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子： 2）對方案制訂人員進行必要的業(yè)務培訓： 3）準備經費； 4）準備設備； 5）準備相關資料。 7. 制訂物業(yè)管理方案 l）物業(yè)管理方案的內容 物業(yè)管理檔次 物業(yè)管理服務的標準 物業(yè)管理財務收支預算 2）物業(yè)管理方案的基本架構 項目管理的整體設想與策劃 管理模式 公司人力資源管理 規(guī)章制度建設 經營管理指標 社區(qū)文化建設

9、與服務 財務管理及經費收入測算 日常管理 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施 3）制訂物業(yè)管理方案的主要步驟 第一步：成立制訂方案的工作機構 第二步：培訓工作人員 第三步：經費、設備、資料準備 第四步：項目、使用人、競爭調查 第五步：研究分析調查資料 第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目第七步：經費預算 第八步：草擬方案文本第九步：向專家顧問征詢第十步：送公司領導審閱第十一 步：修改、研討、再修改第十二步：可行性研究第十三步：定稿第十四步：實施、 反饋 8. 介入物業(yè)管理工作 1）物業(yè)的接管驗收與撤管 2）物業(yè)的撤管 3) 簽訂物 業(yè)委托管理合同 4) 物業(yè)公司入駐社區(qū)后，依法設立社區(qū)業(yè)

10、主大會。9. 物業(yè)管 理企業(yè)與相關社會機構建立關系 l）物業(yè)管理企業(yè)與房地產行政主管部門的關系 2）物業(yè)管理企業(yè)與工商、稅務、物價部門的關系 3）物業(yè)管理企業(yè)與房地產開 發(fā)企業(yè)的關系 4）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會的關系業(yè)主委員會可以自己設立。 也可以招標選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主委員會負責，定期間業(yè)主和 用戶提供管理報告，報告經營管理情況、服務情況、基金賬目情況等。業(yè)主委員 會不僅有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，而且在必要時有權依法撤換物業(yè)管理企 業(yè)。5）物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)性服務機構的關系 6）物業(yè)管理企業(yè)與街道辦事處 和居委會的關系 7）物業(yè)管理區(qū)域建設與社區(qū)建設的關系設的自主權，物業(yè)

11、管理 區(qū)域建設要自覺配合社區(qū)建設。三. 物業(yè)管理費用的管理 1物業(yè)管理費用構成 l）物業(yè)管理費用分類一類是管理費用，如辦公費、保安費、綠化管理費、衛(wèi)生 費、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。另一類是_公用設施 及公用資源費用的支出，如公用水費、電費、房屋及公用設施的維護更新技用， 這部分費用一般由物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產權人或物業(yè)使用人代繳、代交，是經物 業(yè)管理企業(yè)代理代收轉交其他應收部門的費用。2）有關部門關于住宅小區(qū)公共 性服務收費的構成管理、服務人員的工資和按規(guī)提取的福利費；公共設施、 設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費保安費；辦公 費；物業(yè)管理單位固定資產折舊費；法定稅

12、費。3）住宅小區(qū)物業(yè)管理經費 的來源定期收取物業(yè)管理服務費；小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金；以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一 業(yè)為主，多種經營的收入；靠政府多方面的支持；開發(fā)建設單位給予一定的 支持。4）物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是：物業(yè)的設計要“科學、合理、適用 和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護。建筑材料質量和設計施工質量要好，減少使 用成本。配套設施齊全，能為使用人提供多種服務。環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。 為物業(yè)管理提供必要的設施。四. 物業(yè)管理企業(yè)管理制度的建設 1物業(yè)管理 制度體系的內容 l）物業(yè)管理企業(yè)內部制度物業(yè)管理公司員工管理條例物業(yè) 管理企業(yè)各部門的職責范圍物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責任制 2）物業(yè)管理企業(yè)外 部制度物業(yè)接

13、管驗收規(guī)定樓宇入住規(guī)定物業(yè)管理公約住戶須知手冊 住宅區(qū)房屋及有關設施接代管制度房屋管理服務制度住宅區(qū)管理制度業(yè) 主公約業(yè)主委員會章程 五. 管理制度示例 1. 消防制度和規(guī)定 1）消防中心值班制度；2）防火檔案制度；3）防火崗位責 任制度；4）其他消防規(guī)定。5）消防設備管理制度 2.車輛管理制度 1）門衛(wèi)管理 制度 2）物業(yè)區(qū)域大門門衛(wèi)的職責 3）停車場（庫）門衛(wèi)的職責 3. 車輛保管規(guī) 定 1）汽車管理規(guī)定 2）自行車、摩托車管理規(guī)定 4. 住宅區(qū)內車輛交通管理規(guī) 定 5.物業(yè)環(huán)境的綠化管理 1）綠化管理機構的設置及崗位職責 2) 綠化養(yǎng)護與管 理的考核指標六. 物業(yè)管理資金的來源和管理 1

14、. 物業(yè)管理啟動資金物業(yè)管理 啟動資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項必要開支的資 金及物業(yè)公共設施專用維護基金。1）資金來源與管理一部分是用于物業(yè)管理企 業(yè)形成、建立、組成所需的資金，如物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、辦公場所的購置 或租金、辦公用品購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產開發(fā)企業(yè)、單位 組織及個人出資、入股形成；另一部分是物業(yè)公共設施專用維護基金，主要用于 物業(yè)機構所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護， 這部分資金一般應由物業(yè)主按一 定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設立或按一定程序、辦法由社會或開發(fā) 建設單位出資建立。2）物業(yè)管理啟動資金的管理：其中物業(yè)公共設施維護

15、基金 的管理一般應由物業(yè)管理委員會設賬，存入銀行專戶，掌管這項基金。同時，委 托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用，并做到專款專用，實際操作使用時報物業(yè)管理委 員會批準并接受監(jiān)察。 這項專用基金應劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會管 理，應視具體情況而定，一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的 物業(yè)公共設施專用維護基金應在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其 產生最大增值收益。3）日常物業(yè)管理資金包括物業(yè)管理服務費、物業(yè)管理機構 開展多種經營的收入、 其他收入等。 其中物業(yè)管理服務費收取應考慮物業(yè)產權人、 使用人的經濟承受能力及各項物業(yè)管理服務的價值補償，由物業(yè)管理委員會、物 業(yè)管理企業(yè)

16、、政府物價管理部門幾方面綜合考慮，共同協(xié)商決定。4）日常物業(yè) 管理資金的管理 2利用會計手段進行經濟管理 3物業(yè)管理資金的使用與運作 （l）物業(yè)管理資金的性質物業(yè)管理資金的性質由多種因素決定。根據物業(yè)管理 資金所有者的不同，可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產權 所有資金； 根據物業(yè)管理對象和目的的不同， 可劃分為經營性資金和消費性資金。 物業(yè)管理資金性質的不同決定了物業(yè)管理經營者對物業(yè)管理資金管理和使用方 式的不同。（2）物業(yè)管理資金的使用物業(yè)管理資金使用要實行總量控制法，既 要集中統(tǒng)一計劃，又要保證一定的靈活性。具體包括三方面：成本性資金支出 與使用：公益性資金使用投資性資金

17、支出與使用（3）物業(yè)管理資金的使用 原則保障物業(yè)管理需求的原則。節(jié)_約支出，合理收益原則。 制約性支出使用原則。（4）物業(yè)管理資金使用的責任制 5物業(yè)管理資金的 預算管理（l）物業(yè)管理資金預算的準備工作物業(yè)管理資金預算管理的概念 物業(yè)管理資金預算管理的前提條件 3）職業(yè)化管理水平以及員工的職業(yè)道德水平； 4）要充分利用管理會計的職能。 （2）物業(yè)管理資金預算編制程序和編制原則 物業(yè)管理資金預算編制的程序 物業(yè)管理資金預算編制的原則 七. 綜合經營服務 1. 綜合經營服務的內容 l）綜合服務的內容 為物業(yè)自身服務 清掃保潔服務 綠化養(yǎng)護服務 治安保衛(wèi)服務 家庭居民生活服務 2）經營性綜合服務的內

18、容 衣著方面：包括洗滌服裝服務和裁剪、制作服裝服務。 飲食方面：如餐館店、快餐服務和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務。 家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務。 教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學、中學、社區(qū)大學、老年大學。 娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。 購物方面：包括日用百貨供應和副食供應。 金融方面：開辦信用社。 經紀中介服務方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，家政服務中介； 廣告業(yè)務方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進行廣告宣傳。 3）開展綜合經營服務的要求 效用。 這是用戶對服務者的相應素質和使用價值的需求， 它是由服務

19、者的知識、 技能或體力轉化所帶來的實際效果。 方便。這是業(yè)主在講究效用的同時對省力、省時、省麻煩服務的要求。 態(tài)度。這是用戶對服務者行為方式上的需求。 滿意。這是用戶對于效用、方便和態(tài)度的心理感受。 2. 綜合服務的方式 l）常規(guī)性服務 這是綜合服務的基本方式。它主要包括公共的、經常性的、全體業(yè)主認為必不可 少的服務項目。它的服務范圍，就是物業(yè)管理公司管理業(yè)務的范圍。這部分服務 是有償的，但又是非盈利性的，帶有社會公益的性質。 2）委托性服務 這是具有委托代理性質的服務方式， 是一種臨時性的， 不固定的、 專項性的， （用） 戶自愿選擇的特約服務。 3）無償性服務 3. 綜合經營服務的運作 綜合經營服務的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面。 “硬件”是指資金和場 所，解決經營什么的問題，“軟件”是指經營內容或項目與經營思路及體制，解 決的是如何經營的問題。