1、物業管理前期介入計劃表 第 1 頁，共 18 頁 項項目目前前期期介介入入工工作作指指引引 序序 號號 階階 段段 介介入入內內容容 說說明明 類類別別內內容容 1 總 體 規 劃 階 段 商 業 、 物 管 用 房 售樓部 項目邊設有售樓 部 管理辦公用房 方便業主，設 于業主較集中處 。面積100-150 平方米。 員工宿舍食堂 考慮基層員工 宿舍用房 職工業主娛樂活動室 夾層或屋面約 50-100平方 保安崗亭用房 未規劃保安崗亭 ，項目規劃每棟 二個入戶門，必 須配備適當的保 安崗亭。垃圾收集站 垃圾收集站 設在小區進出口 附近，用綠化隱 蔽,門朝外,便于 垃圾清運 物料倉庫 工程材料
2、及雜 物間，20-30平 方米 物業管理前期介入計劃表 第 2 頁，共 18 頁 清潔工工具房 15-30平方米 外 圍 各棟入戶門 警示牌及相關標識 出于安全和管理 要求在需要處安 裝警示牌 綠 化 綠化面積 小區內綠地覆蓋 率不低于占地面 積35% 其 他 車位配置 100平方米配置 0.8個停車位 休閑、健身設施 游泳池、水 池、秋千、轉盤 、高低桿等設施 和器械。尤其要 做好安全防護。 2 整 體 設 計 階 段 建 筑 主 體 外墻 不可上人平 臺及條拄等 陽臺 造型、圍欄材料 建議不選用鋼材 質，防止腐蝕， 延長壽命；考慮 到花盆座架（底 部向里傾斜）以 防淋花水往下滴 水給下面業
3、主帶 來不便，客廳、 主人臥室分體式 空調穿線預留外 斜防水措施設計 要考慮。 可上人平臺 第五資源利 用 單元進戶門 遮雨蓬，混 凝土或不銹鋼 1 總 體 規 劃 階 段 商 業 、 物 管 用 房 物業管理前期介入計劃表 第 3 頁，共 18 頁 商鋪周邊 商鋪商前后的 預留空調位及排 水位設計中應考 慮進去。 建筑小品 在業主較集中 活動場地做一定 休閑建筑小品 綠 化 綠化配置 錯落有致，四 季有花香，合理 選擇背陰喜陽易 于養護的植物。 特殊地帶綠化處理 綠化帶有休閑 小道（配備一定 的尖石子健身小 路） 其 他 信報箱 入伙前，存放位 置方便業主 標識牌 入伙前、合理、 符合創優條
4、件 水景設計 要適量，不宜 太多，維護成本 太高 小區路燈 方便業主出行 、選用節能耗、 管理維修成本低 燈具 3 施 工 階 段 有 關 設 備 、 設 施 設備房 鋪地磚,防滲漏 、防洪排水,重 要設備降溫通風 ,防塵,隔音,墻面 刷白. 管線的布置整齊,方便維修 2 整 體 設 計 階 段 建 筑 主 體 物業管理前期介入計劃表 第 4 頁，共 18 頁 空調滴水管 方便維修更換 、不影響到外立 面美觀 樓道物管用水 保潔用水接頭 、洗手池 水表位置 集中于首層方便 抄表，維修 排污、水管 防滲、防漏 保護，PV管在 穿墻、樓板處設 置金屬套管 陽臺排水、地漏 陽臺設計應考 慮統一接管，
5、并 配二個地漏（其 中一個為洗水機 排水用）否則業 主在二次裝修的 排管時，施工不 規范會引發一系 列問題。 消防水管 入混凝土樓 板部分套防護管 ,埋地部分應作 好防腐處理. 商、住兩用水表 市政給水總管 商住分開計量， 樓宇設計水管井 小區地下排污 實際排污量及 管徑、檢修沙井 蓋位置 線路的布置 預埋隱蔽部 分無接頭，控制 中端部分設強電 井檢修方便、部 線不影響到外墻 美觀 室內、陽臺電器接口 戶型、設計配 套功能 3 施 工 階 段 有 關 設 備 、 設 施 物業管理前期介入計劃表 第 5 頁，共 18 頁 電表 設計在強電井 ，方便抄表，維 修；為方便以后 的物業管理，對 大型重
6、要的公共 配套設備能設立 獨立的電表或電 表便于情況分析 和成本控制 網線、電話線接頭 根據戶型方便 實用 樓道燈電源開關 節能型燈具 閉路電視監控 小區主要通道 、電梯、健身場 所較集中場所 重要線路 預留線管，標 識清楚、及維修 方便 煤 氣 煤氣管道 做好防銹、防 泄露處理 煤氣表 設計在首層， 便于抄表和維護 其 他 有 關 內 容 空調預留位置 混泥土臺面， 鋁合金百葉窗 樓道側墻 建議貼1米高 普通墻磚 樓內設備箱 設置在強、弱 電井內、加鎖 3 施 工 階 段 物業管理前期介入計劃表 第 6 頁，共 18 頁 排煙道、隔油池 不應對鄰戶造 成污染或影響， 如有餐廳規劃， 需做專業
7、隔油池 地下井道排煙裝 置 說明： 1、本計劃僅簡單列出物管方面前期介入此項目的切入點。 2、本計劃從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論,完善設計細節,提出一些合理的建議,使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理,建立良 好的社會效應，有效的刺激項目二、三期樓盤銷售；可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。 3、本計劃本著實用、高效、節能、效能、控制管理成本的出發點，對日后物管可能出現的具體問題做預見性處理。 4、請開發商、施工單位等有關部門在相關階段及時知會物業公司，我們將從物管專業和物業使用人角度角度對按上述計劃對該項目的期規劃設計提 出合理化建議。 3 施
8、 工 階 段 其 他 有 關 內 容 物業管理前期介入計劃表 第 7 頁，共 18 頁 介介入入方方式式 圖紙設計 圖紙設計 圖紙設計 圖紙設計 圖紙設計 圖紙設計 圖紙設計 項項目目前前期期介介入入工工作作指指引引 物業管理前期介入計劃表 第 8 頁，共 18 頁 圖紙設計 圖紙設計 圖紙設計 圖紙設計 圖紙設計 圖紙設計 圖紙設計 圖紙設計 圖紙設計 圖紙設計 物業管理前期介入計劃表 第 9 頁，共 18 頁 圖紙設計 圖紙設計 圖紙設計 圖紙設計 圖紙設計時 圖紙設計時 圖紙設計時 圖紙設計時 圖紙、現場 圖紙、現場 物業管理前期介入計劃表 第 10 頁，共 18 頁 圖紙、現場 圖紙、
9、現場 圖紙、現場 圖紙、現場 圖紙、現場 圖紙、現場 圖紙、現場 圖紙、現場 圖紙、現場 圖紙、現場 物業管理前期介入計劃表 第 11 頁，共 18 頁 圖紙、現場 圖紙、現場 圖紙、現場 圖紙、現場 圖紙、現場 圖紙、現場 圖紙、現場 圖紙、現場 圖紙、現場 圖紙、現場 物業管理前期介入計劃表 第 12 頁，共 18 頁 圖紙、現場 說明： 1、本計劃僅簡單列出物管方面前期介入此項目的切入點。 2、本計劃從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論,完善設計細節,提出一些合理的建議,使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理,建立良 好的社會效應，有效的刺激項目二、三期樓盤銷售；可以有效的避免因
10、設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。 3、本計劃本著實用、高效、節能、效能、控制管理成本的出發點，對日后物管可能出現的具體問題做預見性處理。 4、請開發商、施工單位等有關部門在相關階段及時知會物業公司，我們將從物管專業和物業使用人角度角度對按上述計劃對該項目的期規劃設計提 出合理化建議。 物業管理前期介入計劃表 第 13 頁，共 18 頁 備備注注 布局合理，裝修檔次能與項目協調 無規劃管理辦公用房，給物管帶來很多不便。 某公司開發的物業在規劃設計時都未有此方面的考慮，食宿等條件差是 物業招聘難、員工流失率高、長期缺員的最重要原因，嚴重影響物業服 務和發展。 若不配置保安崗亭，物
11、業購崗亭使用年限短且與原規劃物業不協調。 若前期物業開發建設無規劃此設施，后期使用中業主據此鬧事；后期物 業管理非常被動。 因個別舊樓盤無規劃倉庫、工具房，造成占用公共過道、設備房、架空 層、其他閑置空房現象，無法規范管理。 項項目目前前期期介介入入工工作作指指引引 物業管理前期介入計劃表 第 14 頁，共 18 頁 特大小區出口數量控制在2-3以內，減少管理費用支出。 鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越。物業創優必備硬 件之一 小區內綠化面積要考慮到以后小區創評的需要，以避免硬件不過關。 車位不足，影響了出行，易造成交通堵塞業主投訴。 考慮到設施耐用、易于低成本維護。 設計時盡量
12、減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等 不利清潔 原規劃樓盤均未考慮到該問題，后期管理此類問題的業主投訴較多。 充分利用露天平臺，增加綠化覆蓋面積，多數樓盤未做此處理。 所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水)。 因個別舊樓盤無規劃倉庫、工具房，造成占用公共過道、設備房、架空 層、其他閑置空房現象，無法規范管理。 物業管理前期介入計劃表 第 15 頁，共 18 頁 新鄉眾多樓盤商住樓盤均為考慮商鋪空調位預留，導致外觀難以統一。 考慮到易于低成本維護。材質選擇方面盡量考慮降低后期維護費用。 綠化帶土質的厚度要符合要求、樓盤綠化土層太淺或有太多建筑垃圾填 埋在下面植物長勢不旺或不
13、能存活。個別小區綠化帶裸露草坪下的建筑 垃圾。 信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層，信報箱的規格和鎖要符合要 求，也可以同時考慮送奶的存放。 路標、設施銘牌、建筑標識、交通指示、規劃圖需要齊備，遺留問題會 給后期物業管理帶來不必要費用支出。 一些水景觀建成后因維護成本高，不實用，一直閑置浪費。 都市、中兆、世紀豪庭路燈設計不合理，草坪燈使用壽命短；茂業城后 期使用才增加路燈設備，影響小區整體布局，也增加了后期施工難度。 設備房交付后由物業公司另做,成本費用會更高 重要管路和線路要預留備用管線或活口，以免發生局部損壞換整條管線 、勞民傷財。 物業管理前期介入計劃表 第 16 頁，共 18 頁
14、設計空調滴水管，直接影響破壞環境整體效果。 舊小區未考慮此設施的預留，后期管理增加工作難度 樓盤水表設計在住戶家中，不便于抄表和管理 給排水工程防腐不到位，給排水不暢，多次出現維修，增加了管理維護 難度。 減少2次裝修，減少因為2次裝修造成的業主投訴和其他糾紛，管理過程 中現象多見 給排水工程防腐不到位，給排水不暢，多次出現維修，增加了管理維護 難度。 收費標準不同，建議分開計量避免,因價格不同造成每月需用管理費補貼 水費 許多項目規劃給排水工程防腐不到位，給排水不暢，多次出現維修，增 加了管理維護難度。 設置中端部分強電井，便于后期線路檢修，減少維護成本 現代家庭的電話、電腦、電視等家用電器
15、容量較大，所以布線設計應考 慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網或局域網電腦連線 插口、電視插座和家庭影院環撓音響接口。 物業管理前期介入計劃表 第 17 頁，共 18 頁 樓道內電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘 更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。 可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（ 以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。） 單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業主上下 樓梯，且減少樓道公共照明用電量） 各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝 閉路電視監控。實際管理中后期物業補充
16、了大量遺漏位置的監控。 重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發生局部損壞換整條管 線、勞民傷財）。 煤氣管道、智能化綜合布線都一體化考慮，避免在物業管理接管后出現 與智能化間的銜接不協調。 減少2次裝修，減少因為2次裝修造成的業主投訴和其他糾紛，管理過程 中現象多見 后期維護難度較大，清潔不易，導致墻面臟、起皮，管理中易產生投訴 ，也影響美觀。 物業管理前期介入計劃表 第 18 頁，共 18 頁 項目設計階段未考慮此設施，因招商導致打破原有設計，增加排油污設 施，影響其他功能（占用消防排煙管，混用排油、污、水管等。） 說明： 1、本計劃僅簡單列出物管方面前期介入此項目的切入點。 2、本計劃從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論,完善設計細節,提出一些合理的建議,使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理,建立良 好的社會效應，有效的刺激項目二、三期樓盤銷售；可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。 3、本計劃本著實用、高效、節能、效能、控制管理成本的出發點，對日后物管可能出現的具體問題做預見性處理。 4、請開發商、施工單位等有關部門在相關階段及時知會物業公司，我們將從物管專業和物業使用人角度角度對按上述計劃對該項目的期規劃設計提 出合理化建議。
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