1、工程管理制度手冊.DOC 恒金碧物業地工程管理制度手冊(梁行顧問)目 錄一、 工程部組織架構及職責1、 組織架構2、 工程部職責3、 崗位職責二、工程部規章制度1、業戶報修處理規程2、工程設備檔案管理規定3、周報告、月報告、年報告制度4、能源管理制度5、設施設備管理制度6、報告制度7、安全運行管理制度8、高空作業安全操作規定9、安全用電管理制度10、防火及消防安全管理制度11、值班及交接班制度12、機房管理制度13、機房安全防火管理規定14、機房鑰匙管理制度15、機電設備房出入管理制度16、配電室管理規定17、水泵房、水箱間管理規定18、設備故障處理規定19、運行事故分析20、設備預防性維護保

2、養制度21、設備設施緊急維修管理制度22、設備的更新及系統改造管理制度23、工程部人員調配制度24、設備修理計劃的變更、檢查與考核制度25、公共部位巡檢制度26、二次裝修管理制度三、工程部操作管理規程1、機電設備運行維保工作規程2、停送電操作規程3、配電房設備缺陷工作規程4、配電房設備巡檢工作規程5、電氣維修工作規程6、冷水機組運行操作規程7、熱交換站運行操作規程8、給排風機、新風機組操作規程9、給排水設備（設施）操作規程10、給排水設備維修保養操作規程11、水泵定期保養規程12、停水管理工作規程13、公共設施的維修養護周期及質量標準14、消防系統維護保養工作規程15、電梯困人救援規程16、低

3、壓配電箱（柜）維修保養工作規程17、低壓配電盤及二次回路的維修保養規程18、變壓器維修保養規程19、直流屏維修保養規程20、電纜井（強、弱）維修保養規程21、中央空調設備維修保養22、給排水設備維修保養23、機電設備維修保養后的檢驗規程24、房屋公用設施的維修方法25、消防系統檢查維護、保養細則26、消防工程維修過程中的應急措施27、電梯維修保養驗收標準四、運行操作表格1、HDXX-GC-002-A-02工程維修匯總表2、HDXX-GC-003-A-01設備臺帳3、HDXX-GC-003-A-02設備檔案4、HDXX-GC-004-A-01工程部周工作報告5、HDXX-GC-004-A-02工

4、程部月管理報告6、HDXX-GC-005-A-01能源消耗統計表7、HDXX-GC-006-A-01工程部采購申請單8、HDXX-GC-006-A-02工具借用記錄表9、HDXX-GC-006-A-03設備登記卡10、HDXX-GC-006-A-04單元設備檔案卡11、HDXX-GC-006-A-05工程項目質保期及單位聯系情況一覽表12、HDXX-GC-007-A-01值班記錄13、HDXX-GC-010-A-01工作票14、HDXX-GC-015-A-01鑰匙借用登記表15、HDXX-GC-016-A-01設備房出入登記表16、HDXX-GC-017-A-01低壓電房設備檢查表17、HDX

5、X-GC-017-A-02高壓電房設備檢查表18、HDXX-GC-017-A-03高、低壓配電柜保養維修工作單19、HDXX-GC-029-A-01設備維修記錄20、HDXX-GC-030-A-01倒閘操作票21、HDXX-GC-031-A-01設備缺陷記錄表22、HDXX-GC-032-A-01配電房運行日志23、HDXX-GC-033-A-01設備維修保養記錄24、HDXX-GC-034-A-01空調系統運行日志25、HDXX-GC-035-A-01熱交換器運行記錄26、HDXX-GC-036-A-01給排風機、新風機月檢查表27、HDXX-GC-036-A-02給排風機、新風機季檢查表2

6、8、HDXX-GC-036-A-03給排風機、新風機年檢查表29、HDXX-GC-037-A-01水泵運行記錄30、HDXX-GC-039-A-01水泵保養維修工作單31、HDXX-GC-042-A-01消防設備維保運行記錄32、HDXX-GC-043-A-01事件報告33、HDXX-GC-056-A-01電梯日巡檢記錄五、突發事件處理1、各系統緊急突發事件操作規程2、幾種常見的緊急突發事件的處理3、電梯困人應急預案4、臺風或特大暴雨應急處理操作規程5、給排水應急操作規程6、停電應急處理操作規程一、工程部組織架構及職責1、組織架構說明：裝修主任兼建筑結構、裝修專業工程師，運行主任兼電氣專業工程

7、師，維修主任兼給排水、空調專業工程師，倉庫管理員由文員兼任。2、工程部職責2.1、負責房屋及其設施（設備）、供配電系統（含發電機）、給排水系統、消防系統、電梯系統、空調系統、弱電系統、智能化管理系統等的運行管理、維修保養及其外委檢修的監督、檢查、考評等工作。2.2、負責制訂所屬公共設施（設備）、房屋設施（設備）、機電設施（設備）、基礎配套設施（設備）的各項管理制度和技術規程。2.3、負責新建項目的房屋設施（設備）、公共設施（設備）、配套設施（設備）等項目工程的接管驗收工作及工程資料、技術資料的移交、核實、整理、歸檔工作。2.4、負責編制設備設施管理臺賬、設備卡、設備標識及大型設備檔案。2.5、

8、負責編制設備設施大（中）修、工程改造、設備更新方案及月度、季度、年度維修保養工作計劃、費用預算和資金使用計劃，經主管領導審批后組織實施。2.6、配合客戶服務部做好用戶入住時房屋設備設施的交驗記錄工作。2.7、負責做好與本部門業務相關的合同起草、評審工作及外包工程項目監督、檢查、考核，確保施工質量。2.8、負責用戶裝修方案的審核并監督裝修施工過程，參與裝修工程驗收。2.9、負責制訂各項能源消耗管理規程，開源節流、控制能源消耗成本。2.10、為用戶提供熱誠、快捷、高效的優質服務。2.11、負責緊急情況下的搶險和突發事件的處理工作。2.12、負責本部門員工的管理、業務培訓和考核工作。2.13、完成領

9、導指派的工作。3、崗位職責3.1、工程經理崗位職責3.1.1.在總物業經理的直接領導下，負責工程部的全面管理工作。3.1.2.負責小區設施、設備的運行、保養、維修、安全檢查工作的安排與落實。3.1.3.履行客戶服務中心簽訂的設備管理合同，完成下達的各項管理指標和經濟指標。3.1.4.貫徹執行工程部各項運作管理制度，確保各設施、設備處于安全、良好的運行狀態。3.1.5.執行政府部門的有關行業法規，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發生安全事故。3.1.6.對設施、設備的運行、維修和保養的正常運行每月必須進行一次全面檢查。3.1.7.負責員工的政治思想教育和專業技能培訓與考核，不斷提高

10、員工的綜合能力和素質。3.1.8.負責組織對機電設施、設備相關工程的驗收及其配套設施的完善與改造工作。3.1.9.負責組織技術文件和設備檔案的接管、建立和管理工作。3.1.10.負責處理業主對工程維修工作的投訴。3.1.11.對業主的二次裝修作出整體安排和管理。3.1.12.定期向總物業經理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務。3.2、文員崗位職責3.2.1.負責文件、圖紙及技術資料的建檔和統一管理工作。3.2.2.負責收發各種通知、文件以及設備運行記錄的管理。3.2.3.負責出勤管理和考勤統計工作。3.2.4.負責維修單的接收及跟蹤檢查匯報工作。3.2.5.負責文件打印、校對及傳真工作。3.2.

11、6.負責會議紀要的整理工作。3.2.7.完成上級交辦的其他工作。3.3、運行主任崗位職責3.3.1.負責各設備系統的日常運行、維護保養。掌握設備運行狀況，發現異常及時處理。3.3.2.負責各設備系統外委檢修、保養的監督、檢查、考評工作。3.3.3.起草各項設備設施管理制度和技術規程，經審核批準后組織實施。3.3.4.編制值班運行報表，經審核批準后貫徹使用。3.3.5.負責公共設備設施的接管驗收及資料歸檔的組織工作。3.3.6.制定重點設備部位的點檢表，并親自執行檢查。3.3.7.負責與相關業務主管部門進行聯系。3.3.8.負責能耗管理工作，控制運行成本。3.4、維修主任崗位職責3.4.1.負責

12、設備設施維修、工程改造、設備更新工作。3.4.2.定期組織班組員工進行技術和安全生產等業務知識交流。3.4.3.制定并監督執行設備設施的日常維護計劃。3.4.4.制定維修的工作要求、注意事項。編制大修工藝、程序。3.4.5.負責為業主提供服務。3.4.6.配合客戶服務部做好業主入住時的交驗工作。3.4.7.負責填寫系統設備的維修材料申購表。3.5、裝修主任崗位職責3.5.1.作好業主裝修施工圖的審核工作，對業主所送的裝修資料包括裝修材料、間隔布置、空調、電氣、消防等進行全面審核。3.5.2.對審核合格的圖紙進行收圖處理，發給裝修期間的文件及表格，提醒裝修施工單位有關裝修的注意事項。3.5.3.

13、對審核不合格的圖紙作退圖處理，并提供整改方案及要求供業主參考。3.5.4.負責業主裝修隊伍的審查工作，包括特種作業人員的操作證件和施工隊的資質審查。3.5.5.負責協同客戶服務部對完成裝修的單元進行檢查驗收工作。3.6、倉庫管理員崗位職責（文員兼任）3.6.1. 嚴格執行入庫手續，入庫的物料分類整齊存放，杜絕不安全因素。并設物料卡，標識清楚。3.6.2.物料入庫后及時入賬，準確登記。3.6.3.按審核無誤的領料單和先進先出的原則發料。3.6.4.日清月結，憑單下賬，不跨月記賬，按時上交報表，做到賬、物、卡一致。3.6.5.做好日常盤點和月末盤點工作，保證倉庫存貨賬實相符。3.6.6.妥善保管好

14、原始憑證，賬本以及各類文件。3.7、運行技工崗位職責3.7.1.嚴格遵守安全操作規程，防止發生安全事故。3.7.2.嚴格執行各設備系統的日常運行、維護保養。3.7.3.定期對設施、設備進行全面巡視、檢查，認真填寫巡查記錄，發現問題及時處理。隨時掌握設備運行狀況。3.7.4.務必做好交接班工作，認真填寫交接班記錄或保養記錄。3.7.5.定期清潔所管理設備和設備房，確保設備、設施、設備機房的整潔。3.7.6.發生突發情況，應迅速趕往現場，及時采取應急措施，保證設施、設備的正常、完好。3.7.7.參加各種類型、形式的業務培訓，提高業務水平和工作能力。3.8、維修技工崗位職責3.8.1.執行有關技術規

15、范、規定，熟練掌握設施、設備的結構、性能、特點和維修方法，做一名合格的維修人員。3.8.2.認真做好維修準備工作，嚴格按照維修主任的工作要求、注意事項和大修工藝、程序開展維修。 3.8.3.為業主提供優質的服務。 3.8.4.積極完成上級交辦的各項臨時任務。3.8.5.參加各種類型、形式的業務培訓，提高業務水平和工作能力。 3.9裝修技工崗位職責3.9.1.負責業主裝修的現場監管工作，發現問題及時做出相應處理。3.9.2.負責監督裝修單位對公共設施的保護工作。3.9.3.對裝修過程中違規事項，以書面或口頭方式通知業主進行整改，并檢查整改后的效果，做好書面記錄。3.9.4.負責裝修技術資料整理和

16、歸檔。二、 工程部規章制度l 業戶報修處理規程1 目的盡快處理業主(用戶)的報修，規范維修服務工作，確保為用戶提供滿意的服務，評價維修服務質量，提高維修服務水平。2 適用范圍適用于園區業主（用戶）提出維修服務要求的處理。3 職責3.1 園區保潔員負責樓層公共場所的報修工作，公司各部門發現問題應及時向客服前臺報修。3.2 安管人員、工程人員巡樓時檢查樓層公用設施的完好情況，對故障部位進行補報。3.3 客服部負責接收業主（用戶）、保潔員和公司其他部門人員的報修事項；負責報修內容的分遞傳達工作；負責信息的反饋和維修過程中相關事宜的協調工作。3.4 工程部（水、電）負責報修內容的現場確認和維修工作。3

17、.5 工程部經理負責對維修工作的監督及對客戶服務通知單以外的報修內容的評審工作。3.6 客服部負責對報修處理工作的監督檢查工作。3.7 管理者代表負責對報修處理工作的監督和最后確認、評價工作。4 工作程序報修處理階段劃分報修 業務分遞 維修準備 維 修 信息反饋 微機確認業主用戶部門保潔錄入微機 接收回執 禮貌入內返單 分發傳遞 打印工程單 檢查維修匯總單據 收集信息 準備材料 簽單確認信息反饋 協調事宜 到達維修點 協商尾留整理統計 時間： 5分 10分 5分 客服部總物業經理報修處理中心公司主服務器辦公室工程部報修確 認結 論配電房4.1 微機設置(報修處理系統) 4.2 業務分遞 4.2

18、.1 報修人以電話或口頭方式進行報修，報修員將業主名稱、業主代號（樓層房間號）、維修項目、聯系人、聯系電話、故障現象輸入“報修工作管理系統”。4.2.2 報修員電話通知工程部。4.2.3 報修員在打印機上打印客戶服務通知單一式四聯。4.2.4 當可以分派人員前往維修，受領單位派維修工人到報修處取單，進入維修部位進行作業。4.2.5 維修工作按照先業主后內部，先高層、后低層的原則分派任務。例如同時報修三處，只能派出1人維修時，如果三個工程作業單全部為業主報修，則按照先高后低的原則執行，如果其中一個是業主報修，則按照先業主后內部的原則執行。4.2.6 報修接待員得知維修人員已經全部派出時，應與相關

19、值班員確認可派出人員時間，并立即與報修聯系人電話聯系，“小姐（先生），真抱歉，工程維修人員正在 層進行項維修，需稍候，回來后我立即通知前往您處， 可以嗎？謝謝！”如果業主的維修項目很急，則與相關班組聯系，改變維修次序派人前往進行維修。4.3 維修準備4.3.1 維修人員接到維修任務后，根據客戶服務通知單標明的故障現象準備材料，班組儲存材料包括，燈管、節能燈、鎮流器、跳泡、電話線、水龍頭、密封墊等常用材料。4.3.2 準備常用工具和墊布、抹布等。4.3.3 自接收回執發出10分鐘內到達維修地點。4.4 維修4.4.1 敲門（輕輕敲三下），得到允許，進入業主房間：“您好！對不起，打攪您了，我是xx

20、xx客戶服務中心派來的維修工人，現在可以維修檢查嗎？”得到允許后，輕步進入維修地點，放好墊布，進行檢查。將檢查結果向業主（用戶）匯報：a) “對不起，您的設備故障是，是由于原因造成的，需要更換，價格元，您看可以嗎？”。得到允許后立即維修。b) 當需要到倉庫領取材料時，向業主說明：“對不起，我現在到倉庫領材料，馬上回來，請您稍候！”c) 當倉庫無此材料時，應仔細檢查是否還缺其他材料（避免一次檢查不到位），向業主說明原因，約定維修時間（注意：約定的時間要輸入微機，以便系統掌握情況及時提示，否則系統將按未執行任務項處理）。d) 當故障點一時難以確認時，應向業主道歉，說明未查出原因，約定時間再次檢查，

21、返回后立即向主管領導匯報，在約定的時間內進行重新檢查。4.4.2 維修結束，維修人員清理現場，收拾工具物料，擦凈作業面，請聯系人驗收：“小姐（先生），您交待的工作我已經完成，請您試驗一下，是否可以？”。4.4.3 待業主確認后，將作業內容、消耗材料、作業時間填寫好，“小姐（先生），請您在作業單上簽署意見，好嗎？”“請您在這簽署”。4.4.4 收好簽字作業單，“麻煩您了，非常感謝，您有什么要求，請給報修處打電話。”4.5 信息反饋4.5.1 維修人員返回后，將工程維修單交給報修處，由報修員負責將到達時間和維修結束時間及業主滿意程度錄入微機（報修時間、通知時間由系統自行填寫）。4.5.2 客戶服務

22、通知單由報修員匯總，每月20日前交給工程部經理審核，每月20日將審核后的客戶服務通知單，第三聯交回客服部核銷。如有費用發生，應將第二聯交與財務，第四聯本部門留存4.5.3 每月20日，報修員打印一份當月工程維修匯總表作為部門考核依據并存檔備查。4.6 最后確認4.6.1 客服部、工程部、財務部、辦公室隨時在微機上調閱報修進展情況，發現問題，及時解決。4.6.1.1客服部重點檢查報修處分遞和協調情況，必要時客服部經理親自對業主進行協調。4.6.1.2工程部重點檢查維修效率和業主滿意程度，以及遺留問題的處理。4.6.1.3財務部重點檢查材料供應保障情況，統計因材料供應問題停止維修的比例。4.6.1

23、.4辦公室重點檢查報修分遞完好率、維修按時完成率、業主滿意率等情況，研究改進措施，制訂不合格項糾正、預防措施。4.6.2 管理者代表負責最后確認工作。根據月工程維修匯總表對報修工作進行綜合評價，確定不合格項，組織辦公室制定糾正/預防措施，并組織相關部門實施。4.6.3 報修工作的獎懲，按照公司獎懲有關規定執行。4.6.3.1評分標準-優秀：98100 分；良好：9497.9分;-合格：9093.9分。4.6.3.2作業單不合格品扣分標準-材料驗證不合格，按照材料采購、稽核管理規程二級驗證扣分標準執行。-按規定時間到達維修地點，每遲到1分鐘扣0.1分。-業主評價非常滿意+1分，一般-1分，不滿意

24、-5分，業主投訴-10分。-維修質量，同一處工程，一天內返修-5分，二天返修-3分，三天返修-2分，四至十天返修-1分。-作業單填寫整齊，內容詳細，單面清潔，字跡工整各占1分，未達到標準視情況扣分。-工程維修完畢15分鐘內返單到報修處，每延時5分鐘扣0.1分。4.6.3.3班組成績評定辦法-班組成績評定分日評和月評兩種，主要內容包括報修起數、完成起數、按時到達、業主滿意、遺留工程、返修數量等，以上內容均區分業主和內部兩種情況統計。-工程作業單分遞5分鐘后，班組無法派員維修，不論其原因如何，每延時10分鐘扣0.1分。-成績評定辦法：除業主滿意、返修數量扣分外，按照扣分總數完成起數計扣分數；（業主

25、滿意扣分+返修數量扣分）（完成起數）2.5;100-上述兩項扣分和為單位日、月實得分數。4.6.3.4個人成績評定辦法個人成績評定按照班組4.6.3.3項成績評定辦法執行。4.6.3.4個人工作效率評定辦法-為了統計個人工作效率，每月打印個人維修工程一覽表，其中包括成績評定和工程完成時限。-對個人維修工程進行橫向比較，確定效率最差者，按照公司相應規定進行處罰。4.6.3.5扣分均由報修管理系統控制，月底進行統計，除對個人實行扣分制度外，對部門工作亦做出綜合評價。5 記錄客戶服務通知單 HDXX-GC-002-A-01工程維修匯總表 HDXX-GC-002-A-02l 工程設備檔案管理規定1 目

26、的加強設備檔案的管理工作，達到標識清晰、案卷齊全、保管符合規定，為園區的運行和維修提供可靠的資料。2 范圍 所轄設備設施檔案。3 職責3.1 檔案員負責園區土建、機械、電器及其所有原始圖紙、資料、說明書及其它材料的收集、整理、歸類工作。3.2 工程部負責提供相應專業的維修、改造后的圖紙、資料、繪制工作。3.3 工程部經理負責檢查檔案管理規定的內容執行情況。4 內容4.1設備臺賬4.1.1本設備臺賬，包括園區所有設備，存放于工程部。4.1.2內容包括：序號、設備編號、設備名稱、型號、制造廠家、出廠編號、出廠日期、技術特性、安裝時間、工作狀況、使用地點、備注（設備編號參考集團物業管理中心下發的小區

27、設備與機房編碼辦法）。4.1.3使用磁盤記錄和硬盤拷貝記錄兩種方式進行存儲。4.2設備檔案4.2.1主要設備（大中型設備）應建立設備檔案。4.2.1.1設備檔案內容有：檔案封面、卷內目錄、設備主頁、設備相關使用說明、維修保養手冊、設備安裝圖紙、檢驗報告及合格證、檢修記錄等。4.2.1.2設備檔案應使用電子磁盤記錄和硬拷貝記錄兩種方式進行存儲。4.3設備大中修計劃4.3.1工程部應建立設備大中修計劃。4.3.2設備大中修計劃包括序號、設備編號、設備名稱、型號、制造廠家、安裝時間、使用地點、大中修年份等。4.3.3設備大中修計劃根據設備使用頻次、工作環境和常規維修規律確定，即使用頻次高、工作環境差

28、的設備維修周期應縮短，使用頻次低、工作環境好的設備應延長大中修時間。4.3.4設備應嚴格按照大中修計劃實施維修，如需改變維修時間，應得到管理者代表的批準，以保證園區設備的完好率和使用壽命。4.4維修記錄4.4.1設備大中修應在填寫設備維修保養記錄的同時填寫設備檔案，設備維修保養記錄應與設備保養計劃、設備檔案相對應。4.4.2設備維修保養記錄內容包括維修時間、設備編號、設備名稱、維修內容、更換部件、設備狀態、維修人、檢驗人、備注等。4.4.3設備維修保養記錄由部門經理審核簽字。4.5監視測量器具4.5.1建立監視、測量器具校驗計劃表，該計劃表起到器具臺賬、校驗計劃、校驗實施三種功能。4.5.2監

29、視測量器具校驗計劃內容包括：序號、編號、名稱、型號、規格、精度、出廠編號、安裝位置用途以及檢驗計劃、備注。4.5.3監視、測量器具校驗計劃表中的檢驗計劃應送檢。4.6其他資料的管理4.6.1設備圖紙、使用說明書、維修保養說明書、出廠合格證等資料以附件的形式訂錄在設備檔案附頁內。4.6.2設備檔案附件頁應記錄4.6.1所述資料。4.6.3設備檔案應裝訂成冊進行保管。4.6.4上述資料在使用時應使用復印件，以保證資料的完整和使用壽命。5 記錄設備臺賬 HDXX-GC-003-A-01設備檔案 HDXX-GC-003-A-02 設備維護保養記錄 HDXX-GC-033-A-01 l 周報告、月報告、

30、年報告制度1 目的及時反映工程部的工作進度，以便上級更好地了解工程進度；作出工作計劃， 根據計劃有條不紊地開展各項工作，加快工作進程。2 適用范圍：工程部全體員工。3 職責3.1工程部各主任必須每周向工程經理提交周報告，周報告必須按工程部周工作報告格式填寫，字跡工整，簡明準確，內容詳實。3.2工程部月度工作報告由工程部經理負責編寫；各專業主任負責編寫本專業月度工作報告，提交工程部經理。3.3工程部年度工作報告由工程部經理負責編寫。4 內容4.1周報告的主要內容4.1.1本周計劃維修工作完成情況，工作進度，未完成工作項目及未完成原因，預計完成時間等。4.1.2本周客戶服務通知單完成情況，接單數量

31、、完成數量、完成質量、未完成數量和項目、未完成原因、預計完成時間、本周返單率等等。5.3 4.1.3下周工作計劃，計劃工作項目、計劃完成時間、執行人等。4.2月報告的主要內容4.2.1人員變動情況4.2.2本系統各設備設施的運行情況。4.2.3本月客戶服務通知單的數量、故障原因、維修結果及完成率。4.2.4零配件的更換及使用情況，庫存情況。4.2.5操作規程是否存在改善意見。4.2.6維修計劃完成情況，如有未完成事項，必須寫明未完成原因。4.2.7人員工作的服務態度、勞動紀律、工作標準及積極性等。4.2.8能源的使用情況。4.2.9特別事故。4.2.10是否有明顯須改進的工程事項。4.2.11

32、整體意見。4.3年報告應包含的內容4.3.1在整體上對一年來物業的設備/系統功能進行評估，評價其操作性、有效性，4.3.2制定下一年度的工作目標。目標應詳細具體且經過努力確實能夠達到。4.3.3設備設施運行方案之改進意見4.3.4設備設施功能的加強、設備設施運行的穩定性、可靠性的提升方法。4.3.5重大維修保養、改造工程的進行及維修保養計劃。4.3.6環保節能管理計劃。4.3.7人員管理、服務態度、服務標準方面的改進。5 相關記錄工程部周工作報告 HDXX-GC-004-A-01工程部月管理報告 HDXX-GC-004-A-02客戶服務通知單 HDXX-GC-002-A-01l 能源管理制度1

33、 目的合理使用設備設施，使其達到最大限度的工作效率，減少能耗費用支出。2 適用范圍園區內所有運行的設備設施。3 職責3.1 各部門委派一名節能管理員，協助、督促和落實工程部節能工作的開展。3.2 主任負責節能工作開展的指導，檢查監督及外委修理的聯絡工作。4 管理制度4.1成立以工程部為主體的節能領導小組，各部門均應設兼職節能管理員。4.2節能領導小組要經常研究物業的能耗情況，并采取相應節能措施。重視節能的重要性，讓每位員工都要了解節能是工程管理的重要內容。4.3工程部應進行每月能耗統計并繪制成曲線表，以進行不同年份不同月份的能耗比較。4.5供配電系統應對無功負荷進行補償，以提高功率因數。功率因

34、數應控制在0.9以上。應根據變壓器負荷變化情況，按技術特性，選擇最佳運行方式。變壓器負載率經常小于30%時，應退出運行；應經常調整和保持三相電流的平衡。4.6制冷機組應安裝節電控制裝置，根據不同負荷要求，開、停部分機組及控制冷凍水、冷卻水溫度和水質，以提高制冷系統的運行效率。4.7空調機組運行時應對于不同季節，合理調整新風比例，以減少新風處理能耗；對于非24小時營業場所，應進行風量調節，根據負荷的大小來改變送風量。4.8照明系統燈具應定期清掃更換，制定更新周期，維持光照水平。4.9照明和動力用電應分別裝表計量，內部可分層、分區、分部門裝表計量，依據獎節罰超原則，制訂考核辦法。4.10工程部應在

35、所有使用部門安裝相應的計量儀表，定期記錄能源消耗數據。4.11工程部應派人每天到各使用部門巡視檢查，如發現漏電、漏水、漏氣、漏油等現象，立刻采取措施解決問題；如屬人為事故，要對有關人員進行教育并懲罰。4.12工程部各級管理人員要了解主要用電設備的數量、運行情況，以及各種能源的收費標準。4.13工程部應指派專人負責節能工作的檢查、督促，推廣節能觀念及意識和方法，不斷對用電、用水及其它能源消耗情況及節能效果進行分析、調查，使之不斷完善。4.14充分應用樓宇自動化控制（BAS）進行管理，根據季節、時間、天氣等變化因素，時刻調整設備運行參數。4.15加強管道保溫材料的維護保養。4.16照明燈具應盡可能

36、選擇節能燈具及光源。4.17在可能情況下，通過技術改造，使電梯/手扶梯達到智能管理和運行。4.18盡可能在公共區域采用節能控制照明開關，如：聲控開關、光控開關、時間控制開關、延時控制開關等。4.19合理使用設備設施，使其最大限度的達到工作效率。4.20經常檢修設備設施，使設備設施保持良好的潤滑、密封的運行狀態。5 相關記錄能源消耗統計表 HDXX-GC-005-A-01l 設施設備管理制度1. 目的規范設施設備管理，延長其使用壽命，保障設施設備正常運行。1. 適用范圍適用于園區內所有的設施設備。3. 職責3.1工程部資產管理員必須做好設施設備的臺帳，嚴格做好設施設備的庫存管理。3.2工程部經理

37、做好設施設備的保養計劃與申購計劃。3.3其他各部門人員對設施設備的改裝、移位提出合理性建議。4. 內容4.1 設備技術檔案管理4.1.1各類技術資料必須分類裝訂成冊，編制目錄，專人管理，并按規定程序借用。4.1.2每一臺設備應設立一張設備登記卡，并按設備系統分別裝訂成冊。設備登記卡應包括設備檢查、維修保養記錄，設備缺陷記錄以及重大事故記錄。設備應每年按設備登記卡進行一次全面的清點核對，應該做到帳物相符。4.1.3每一獨立用戶單元需設立一張單元設備檔案卡，以便于掌握對用戶設備設施的完好程度及設備返修率程度的了解。4.1.4所有技術檔案如需復印，必須經工程部經理批準。4.1.5工程部技術檔案管理人

38、員必須嚴格執行本制度，不得遺失技術檔案，未經工程部經理批準，不得隨意復印、外借，否則應按員工守則的相關規定進行處罰。4.2 新增、改裝及報廢設備管理4.2.1凡各部門需新增設備，均應由各部門向工程部提出申請，經工程部按電力供應、建筑物承載允許值，安全及環保等要求核實后，報請上級批準后方可進行。4.2.2工程部應提供產品信息和核查新增設備的產品，與使用部門共同制定安裝要求，并視工程大小，決定由工程部或委托專業施工單位施工。4.2.3新增設備驗收后，驗收資料及技術文件，由工程部存檔，工具由使用部門保管。4.2.4物業設備設施需改裝、移位時，對一般容易改裝、移位的設備設施，由使用專業提出申請，報請部

39、門經理批準后，由工程部安排計劃進行。當改裝工程較大，技術復雜性和價格較高或需對原建筑結構做較大面積破損的，一定要由部門經理報請上級批準，并由工程部提出方案后再進行施工。設備設施改裝的資料及審批文件，應由工程部存檔，隱蔽工程設備設施的改裝、移位的資料除存檔外，還應對相應竣工圖紙作有關說明備案。凡任意改裝、移位設備設施或拆除建筑物結構者，應追究責任。4.2.5相同設備的更新和報廢必須同時辦理。4.2.6設備的報廢必須遵循以下原則：4.2.6.1政府指定的淘汰產品4.2.6.2已超過使用期限，損壞嚴重；或是雖能運轉，但是有嚴重隱患，而修理成本昂貴的設備。4.2.6.3因為事故損壞，而修理費用接近或超

40、過原價值的設備4.2.6.4無法修復的設備4.2.7設備的報廢，應由使用部門提出申請，由工程部進行技術鑒定后，方可辦理報廢手續。價值較大的設備，應經上級批準。4.3 工具、耗材和備品備件采購、庫存及領用管理4.3.1日常手用工具應由庫房管理人員根據物業的耗用規律和使用情況，在保證數量又不造成積壓的原則下，制定最低備用量。4.3.2日常手用工具的初次領用，必須經工程部經理批準；需要更新時，必須以舊換新，并經專業工程師批準。4.3.3日常維修材料和備件，由各專業根據需要按月填寫采購申請單，制定月度采購計劃，報工程部經理審批后提交行政人事部匯總，經總物業經理審批后由行政人事部負責采購。4.3.4特殊

41、情況下，計劃采購未包含的，并且庫房沒有存貨時，可以提出臨時采購申請，由工程部各專業填寫采購申請單，經工程部經理和總物業經理批準后，交行政人事部執行采購。4.3.5所有采購物品必須交庫房管理員驗收并辦理入庫登記手續。4.3.6本部工具分為公用工具、各專業自用工具及個人工具三部分。工具保管人必須認真建立工具臺帳，做到工具與臺帳相符。4.3.7公用工具歸資產管理員負責保管及借出（各種電動工具原則上由庫房統一保管），需要時應進行使用登記。4.3.8專業自用工具由專業工程師負責保管及使用，機房值班用工具，應放在固定的工具箱內并排列整齊，值班工具應作為交接班內容之一。4.3.10根據工種的不同，檢修技工的

42、常用工具，可由個人保管使用。4.3.11所有工具保管人必須認真負責并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養所屬工具，每月一次，以保證各類工具的正常使用。4.3.12公用工具的借用，必須執行公用工具的臨時借用程序，借用人必須認真填寫工具借用記錄單，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需繼續使用時，必須重新辦理借用手續，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。4.3.13借用公用工具歸還時，須由庫管員和使用人共同進行檢驗，如有遺失或損壞，須由使用人負責照價賠償，如借用工具時未按規定填寫公用工具借用記錄單，或無法確定使用人時，造成公用工具的遺失或損壞，由庫管員負責照價賠償。4.3.14專

43、業自用工具必須由專業工程師進行每日清點，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償，如未能確定使用人，則由專業工程師照價賠償。4.3.15全體員工必須愛護工具，必須正確使用工具。凡不正確使用工具、不愛護工具并因此造成工具損壞者，應由損壞者按工具原價賠償。4.3.16所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經工程部經理批準后方可借出，員工擅自外借、帶出，經查實要嚴肅處理。不得使用任何工具干私活。4.3.17所有工具要愛惜使用。工具按規定的使用年限到期報廢時，無論公用工具還是個人領用工具，一律以舊換新。4.3.18專業員工需領料時，應填寫領用單，完成報修后，

44、填寫材料耗量單。主任對領用量和耗用量進行核銷，由專業工程師簽字，并由工程部經理確認。4.3.19對進口備件或其他價值較高的物品應采用以舊換新的制度。4.3.20材料使用后要在客戶服務通知單上填寫清楚，并經主任確認。多余材料必須退回庫房。5 相關記錄采購申請單 HDXX-GC-006-A-01工具借用記錄表 HDXX-GC-006-A-02設備登記卡 HDXX-GC-006-A-03單元設備檔案卡 HDXX-GC-006-A-04工程項目質保期及單位聯系情況一覽表 HDXX-GC-006-A-05客戶服務通知單 HDXX-GC-002-A-01l 報告制度1.目的規范設施設備管理，延長其使用壽命，保障設施設備正常運行。2.適用范圍適用于工程部全體人員。3.職責3.1各系統操作人員及維修人員做好運行記錄與值班記錄。 3.2各專業主任檢查記錄情況，發現問題及時組織解決。3.3專業主任不能解決的問題或重大問題須及時書面報告工程經理。4 內容