1、 東莞市方中物業管理有限公司 管理文件匯編第四分冊工程部工作手冊文件編號： FZ-WY-MF-04 版 本 號： A/0 編 制： 編制日期： 2015年5月 審 核； 審核日期： 2015年6月 批 準： 批準日期： 2015年7月 （蓋受控章處）目 錄組織架構與部門職能2崗位職責 工程部主管3工程部領班崗位職責4綜合電工崗位職責5土建泥水工崗位職責6工作質量標準、工作項目作業流程、綜合管理制度電梯機房管理規定7發電機房管理規定8中央空調機房管理規定9高低壓配電房管理規定10生活/消防/純水水泵房管理規定 11管理處工程維修有償服務收費標準12低壓電氣控制屏（柜）檢修保養項目、質量標準13異

2、步電動機檢修保養、質量標準14水泵檢修保養項目、質量標準15柴油發電機維護保養項目及質量標準16消防設備檢修保養項目、質量標準17樓宇智能設備檢修保養項目、保養質量標準18二次供水管理制度19柴油發電機維護保養作業標準20機電設備設施緊急情況處理與安全措施21工程部材料存儲、領用管理制度26工作質量記錄表單工作日志27發電機運行記錄（含試運行）28設備維修記錄29消防設備設施保養記錄水泵30水泵電機半年保養記錄32供配電設備保養記錄33煤氣站保養記錄34監控系統保養記錄35水池（箱）清洗及消毒記錄表36水池、水箱清洗、消毒工作時間安排表37水池（箱）加藥記錄38供配電系統運行記錄39發電機日常

3、維護記錄40煤氣房（站）運行維護記錄41水泵房設備運行記錄42方中物業管理有限公司工程部作業指導工程部組織架構與職能文件編號：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態：A/0 第1頁共1頁物業公司機電工程師維修組管理組運行組元美廣場鴻福廣場福民新苑金澳花園城市花園泰豐大廈東升大廈弱電技術員土建技術員水電技術員電梯技術員消防技術員管理處工程部（主管/領班）綜合電工土建泥水工綜合電工工程部職能一、 負責轄區內的公共設備設施的維修保養二、 負責轄區內業主室內有償維修服務與無償維修服務三、 負責對外委設施設備維修保養單位的監督管理四、 負責與外部工程維修保養工作的溝通聯絡、維修保養方案的提供方中物業管

4、理有限公司工程部作業指導書工程部主管崗位職責文件編號：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態：A/01、負責工程部員工思想品德教育和工作監督考核。2、落實安全防范、勞動保護措施，防止安全事故的發生。3、督促本部員工嚴格遵守崗位職責，安全操作規程，每天應檢查運行記錄、工作日志，不定時檢查各崗位工作執行情況。4、組織、調配本部員工對小區房屋公共部分、所屬公共設備設施的維修、搶修工作，并作技術上的指導。5、按照公司工程部設備保養作業規程要求，組織安排重要設備設施的檢修保養。做好保養作業計劃，備件計劃，報管理處主任審批后組織實施。使所保養設備設施達到“三干凈”（機房干凈、設備干凈、場地干凈）、四不漏

5、（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、和“五良好”（設備緊固良好、設備密封良好、設備性能良好、設備潤滑良好、設備調試良好）。6、對客戶提出的維修、整修事項進行分析、確認，并跟蹤服務。7、負責收集、保管重要設備（發電機、電梯、消防系統、監控系統、供水系統、供配電系統等）的技術資料；建立設備臺帳，做好設備的檔案管理。8、按有關檢查頻率標準組織工程人員檢查簽到有關標準，定期普查小區、大廈的管道、線路；保障物業道路、樓頂天面、下水道、排水溝以及其他配套設施的通暢、完好，各種管網無銹蝕、電氣線路無亂拉亂接現象。9、檢查小區水、電用量情況、節約成本。10、對解決不了的事項、設備技術故障及時匯報上級，盡快組織

6、技術力量處理。11、按時按質完成上級交辦的其他工作。方中物業管理有限公司工程部作業指導書工程部領班崗位職能文件編號：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態：A/01、貫徹執行公司各項規章制度，嚴格遵守并督促本部員工遵守崗位責任制、安全操作規程。2、每天應檢查工作運行記錄、工作日志，檢查各崗位工作執行情況。3、落實安全防范、勞動保護措施，防止安全事故的發生。4、保障所轄區域的設備設施運行、使用正常，水、電、氣等能源的正常供給。5、每月組織全班人員檢查一次小區、大廈的管道、線路；保障物業道路、樓頂天面、下水道、排水溝以及其他配套設施的通暢、完好，各種管網無銹蝕、電氣線路無亂拉亂接現象。6、按照工

7、程部設備保養作業規程的要求和規定的保養周期，做好重要設施設備的保養作業計劃，備件計劃，報管理處主任審批后組織實施。做好相關的保養記錄。使所保養設備設施達到“三干凈”（機房干凈、設備干凈、場地干凈）、四不漏（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、和“五良好”（設備緊固良好、設備密封良好、設備性能良好、設備潤滑良好、設備調試良好）。7、負責對所轄物業范圍內各設備設施系統的日常巡視檢查、維護保養，檢查監控、消防、供電、配電、供水、運輸、排水等系統的日常工作狀況，做出檢修安排，保證檢查的記錄詳實。8、發現設施設備出現故障及時處理，記錄維修結果。9、接受業主、租戶室內的維修要求，做好有償服務工作。10、負責

8、收集、保管重要設備的技術資料。建立設備檔案。11、負責公共用工具、測量儀表的管理。12、負責外委保養工作的跟進及督促，并在保養記錄和維修記錄上簽名、提出意見或建議13、未設主管的物業項目，工程領班行使工程部主管的職責。方中物業管理有限公司工程部作業指導書綜合電工崗位職責文件編號：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態：A/01、安全用電，熟練掌握廣場內高低壓配電系統的操作和應急維修技能。2、上下班前記錄好柴油位，清點工程部各文具和公共工具，發現不對時應及時上報，否則承擔遺失造成的直接經濟損失。3、每天不少于兩次對發電機、高低壓配電系統、給排水系統、消防系統、對講門禁系統、監控系統、電梯等做好

9、日常維護巡查工作,做好維護運行記錄。4、每天每隔兩小時巡查生活水泵房，發現異常時及時上報。5、每周對上述設備房進行一次清潔保養，保證設備設施干凈、無銹蝕。6、檢查廣場內外公共照明，房屋配套設施，接到維修通知10分鐘內趕到現場。一般故障一小時內修復。7、 配合其他同事完成維修和安裝工作。8、按照有償服務作業標準，為有需求的住戶做好水電有償服務工作。9、配合酒店工程部維護好酒店工程事宜。10、協助好外單位進場維修安裝，并監督其工程質量。11、遇到突發性停電，應在10分鐘內起動發電機，并知會相關人員。運行中的發電機應每隔一小時記錄其運行參數； 12、記錄好當天所用物料和工作日記，并主動匯報給領班。1

10、3、上級交辦的其他工作。方中物業管理有限公司工程部作業指導書土建泥水工崗位職責文件編號：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態：A/01、 負責小區道路、公共通道、游樂場、樓頂天面、園林景觀、地下車庫、公用衛生間、內庭、門窗等房屋維修工程的滲、漏、破損、銹蝕等方面的維護修繕。2、 積極處理應急事件,加強各處的巡查,做到發現問題、及時處理.重大問題應向上級匯報。3、 每周一對轄區內的所有地漏口進行一次檢查,保證暢通.4、 每月第一周檢查一次各處的下水管道. 5、 每季第一周清理一次各處的沙井。6、 提出化糞池季、年度清理要求，報管理處主任安排處理。7、 以上檢查清理工作均應記錄在當天的工作日記

11、上。8、 負責業主室內小修小補、渠廁疏通、協助漏水檢查與診斷有條件的可以進行維修施工或輔助外委維修單位施工。9、 上級交辦的其他工作。方中物業管理有限公司工程部作業指導書電梯機房管理規定文件編號：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態：A/0一、每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設備表面無明顯灰塵，機房內及通道不得堆放雜物。二、保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房內懸掛溫度計，機房溫度不超過40。C。三、保證機房照明良好，并配備應急燈，滅火器和盤車工具掛于顯眼處。四、毗鄰水池的機房應做好防水、防潮工作。五、機房門窗應完好并上鎖，未經部門領導允許禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進

12、入。六、電梯困人救援規程和本規定及各種警示牌應清晰并掛于顯眼處。七、按規定定期對機房內設施和設備進行保養。八、每天巡視機房，發現達不到規定要求的及時處理。方中物業管理有限公司工程部作業指導書發電機房管理規定文件編號：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態：A/01.發電機房平時應上鎖，未經部門領導批準非工作人員嚴禁入內。2.工程維修人員必須熟悉發電機的基本性能和操作方法，發電機運行時，應作經常性的巡視檢查。3.平時應經常檢查發電機的機油油位，冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲備油量應保持能滿足發電機帶負荷運行8小時用油量。4.發電機每星期空載試運行一次，運行時間不大于15分鐘，平時應將發電

13、機置于自動起動狀態。5.發電機一旦啟動運行，值班員應立即前往機房觀查，啟動送風機，檢查發電機各儀表指示是否正常。6.嚴格執行發電機定期保養制度，做好發電機運行記錄和保養記錄。7.定期清掃發電機房，保證機房和設備的整潔，發現漏油、漏水現象應及時處理。8.加強防火和消防管理意識，確保發電機房消防設施完好齊備。方中物業管理有限公司工程部作業指導書中央空調機房管理規定文件編號：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態：A/0一、空調機房平時應上鎖，未經許可禁止非工作人員入內。二、保持機房內良好的通風和照明。三、保持機房運行時，值班員應按時巡查，檢查各項運行參數狀態是否正常，如有異常應及時調整處理，并做

14、記錄。四、定期清洗系統的過濾網和過濾器，保證送風管道和水管道的通暢。五、每周對主、副機和機房進行一次清潔，并做好設備房的消殺滅鼠工作。六、每半年對主、副機進行一次全面檢查保養，確保機組的良好運行。方中物業管理有限公司工程部作業指導書高低壓配電房管理規定文件編號：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態：A/01.配電房是供電系統的關鍵部位，設專職電工對其定時巡視。2.未經部門領導的許可，非工作人員不得入內。3.巡視電工必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注意事項。4.巡視時應準確記錄電壓表、電流表、功率因數表的指示讀數。經常保持配電房地面及設備外表清潔無塵。5.配電設備的倒閘操作由電

15、工單獨進行，其他在場人員只作監護，嚴禁兩人同時倒閘操作，以免發生錯誤。6.因故須停某部份負荷時，應提前一天向使用該部份負荷的用戶發出停電通知。7.對突發性的停電事故應通過電話向用戶作出解釋。8.經常保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態下能正常使用。9.做好配電房的防水、防潮工作，不能有滲漏情況，嚴防蛇鼠等小動物進入配電房。方中物業管理有限公司工程部作業指導書生活/消防/純水水泵房管理規定文件編號：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態：A/0水泵房是提供住戶生活用水，大廈消防用水的關鍵部位，直接關系到業主的生活和生命財產安全，因此必須加強管理，確保供水正常。1.當班工程維修技術

16、員應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵管道、接頭和閥門有無滲漏水并做好記錄。2.經常檢查水泵控制柜的指示燈指示，觀察停泵時水泵壓力表指示。3.在正常情況下，生活泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關應置于自動位置。4.生活水泵規定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動和手動操作試機一次，確保消防泵在事故狀態下能正常起動。5.水泵房每星期必須打掃一次，確保水泵房地面和設備外表的清潔。6.水池觀察口應加蓋上鎖，透氣管應用沙布包扎，以防雜物掉入水池中。7.按照水泵保養要求定期對其進行維修保養。8.保證水泵房的通風、照明以及應急燈在停電狀態下的正常使用。方中物業管理有限公司工程部作業指導書管理處工程維修有償服務收費

17、標準文件編號：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態：A/0序號服務項目收費標準備注1安裝窗玻璃，落地玻璃20-30元/臺不含材料2安裝排風扇25元/臺不含材料3安裝毛巾架、掛畫、安裝門鈴5元/個不含材料4安裝抽油煙機30元/臺不含材料5拆窗式空調40元/套不含材料6安裝窗式空調150元/臺不含材料7安裝分體式空調250元/臺不含材料8安裝日光燈、消毒柜20元/臺不含材料9更換漏電開關、水閥15元/個不含材料10拆熱水器20元/臺不含材料11拆抽油煙機20元/臺不含材料12安裝窗簾、拉簾15元/個不含材料13安裝熱水器50元/個不含材料14更換馬桶水箱配件20元/次不含材料15檢修電路10元

18、/小時/人不含材料16疏通下水管道（主管）60元/次不含材料17修理更換開關、插座、電話盒10元/個不含材料18修理門鎖10元/把不含材料19更換普通水龍頭、軟管5元/次不含材料20疏通洗臉盒、洗菜盆下水、地漏30元/次不含材料21疏通蹲、坐廁50元/次不含材料22安裝吊扇、壁扇15元/臺不含材料23更換燈管、燈泡5元/次不含材料注：以上價格為參考價，如遇管理處能維修的其他項目或維修難度較大的特殊情況，其收費與業主商定 方中物業管理有限公司工程部作業指導書低壓電氣控制屏（柜）檢修保養項目、質量標準文件編號：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態：A/0一、文件目的： 規范保養檢修工作，使保養

19、工作落到實處。二、適應范圍：適用于物業小區內所有系統的低壓控制箱、柜、屏的檢修、保養。三、人員職責：低壓電氣控制屏應每年保養一次，工程主管（領班）帶領本部電工實施。四、質量標準： 序號項目內容質量標準1自動空氣開關1、 拆下空氣開關塑料外殼，清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，滅弧罩應無破裂 2、 檢查觸頭表面應無燒蝕，如燒蝕1/3則應將其更換3、 用1000V搖表測量相間絕緣，電阻應不低于100M4、 自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分應無阻滯2交流接觸器1、 拆卸交流接觸器，清除觸點表面的氧化膜，燒蝕嚴重的應更換2、 動觸點與彈簧動作靈活，復位正常3、 清潔鐵芯上的油污及臟物；短路環無

20、斷裂，通電運行應無電磁噪音3熱繼電器1、 檢查熱繼電器上電流整定值應與電動機額定電流相符2、 熱繼電器的導線接頭處無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換3、 復位按鈕能正常復位4自耦減壓器1、 用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5M,否則應進行干燥處理2、 外殼應可靠接地，如有松動則擰緊，銹蝕則應除銹5中間繼電器、信號繼電器1、模擬試驗中間繼電器、信號繼電器 。檢驗二者的動作應可靠，輸出信號應正確，如不符合要求則應更換同型號的繼電器。6電容器1、 將電容器逐個放電后接地2、 電容器應無漏油，空鼓現象3、 測量電容器容量、電流其值小于額定值50，均不符合要求，應更換7信

21、號燈、指示儀表1、 通電后各信號燈正常2、 各指示儀表指示正確，如有偏差則應作適當調整，調整后偏差仍較大的則更換8清理清潔 1、用壓縮空氣或干凈干抹布、毛刷清潔柜內所有元器件，控制柜外殼清潔，柜內線路整潔、無積塵、雜物2、緊固所有接線頭，對于燒蝕變色的接頭應更換五、相關文件：低壓配電裝置保養維護作業規程供配電系統運行記錄方中物業管理有限公司工程部作業指導書 異步電動機檢修保養、質量標準文件編號：FZ-WY-GC-WI-02 版本/狀態：A/0一、文件目的：規范電動機的檢修保養工作。二、適應范圍：適用于物業小區內的所有系統電動機的檢修、保養。三、人員職責：物業區域內異步電動機應每年進行1次保養，

22、由工程主管（領班）帶領本部電工實施。 四、質量標準：序號項 目 內 容質 量 標 準1電動機解體，檢查定子鐵心及繞組，并除塵清掃1、 鐵心及繞組無過熱情況。無絕緣老化變色2、 鐵心硅鋼片無松動、槽楔無松動、老化變色3、 定子無灰塵，通風槽清潔無油膩4、 定子各處螺絲無松動5、 定子引線及連線焊接無過熱變色情況6、 定子絕緣電阻符合規定要求，繞組間的絕緣電阻不低于0.5M7、 定子線圈在槽內無松動現象2轉子檢查及清掃1、 籠型轉子無斷條情況，導體在槽內無松動，端部焊接牢固2、 轉子線圈及鐵心無灰塵、油污3風 扇1、 轉子風扇葉片無變形，無裂紋2、 螺釘緊固3、 風扇應清潔無污物和其他雜物4檢查清

23、洗軸承1、 軸承清洗后加入合格的潤滑脂2、 軸承無磨損，嚴重磨損應更換3、 軸承轉動時聲音均勻無雜音4、 軸承不漏油5機殼及外部1、 端蓋及外科殼無破裂2、 外部接地線符合要求，無斷股情況3、 零附件完整，螺絲緊固五、相關文件：給排水設備設施維修保養作業規程方中物業管理有限公司工程部作業指導書水泵檢修保養項目、質量標準文件編號：FZ-WY-GC-WI-03 版本/狀態：A/0一、文件目的：規范水泵檢修保養活動。二、適應范圍：適應物業轄區所有水泵的檢修保養。 三、人員職責：物業區域內異步電動機應每年進行1次保養，由工程主管（領班）帶領本部電工實施。 四、質量標準：序號項 目 內 容質 量 標 準

24、1水泵解體，檢查水泵軸、葉輪、軸承1、 水泵軸應正直無彎曲，軸鍵槽應無磨損，鍵銷角度平整 2、 軸鍵槽、鍵銷磨損嚴重應更換3、 清理葉輪表面銹蝕，葉輪無裂紋無破損，破損的葉輪應更換 4、 軸承轉動時聲音均勻無雜音，軸承磨內圓、磨外圓均應更換5、 軸承用柴油清洗后，加入合格的潤滑脂2檢查聯軸器5、 更換水泵聯軸器橡膠墊6、 聯軸器無裂紋、磨損3檢查水泵房10米以內的閘閥、止回閥、浮球閥1、拆卸清理止回閥閥芯，閥芯銹蝕嚴重的更換 2、閘閥轉動、升降應靈活，閘閥閥桿加黃油潤滑、防銹 4、檢查閘閥、止回閥密封膠墊， 壓扁的、無彈性的等不符合要求的密封膠墊應更換 5、檢查浮球閥連桿、浮球、連桿插銷6、清

25、除液位控制器壓力室內污物，疏通控制水道 檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松馳則應擰緊 4檢查遠傳壓力表1、表內無積水，調試上下限壓力值，指針轉動靈活2、緊固信號線端子接頭3、偏差很大的遠傳壓力表應更換。五、相關文件：給排水設備設施維修保養作業規程水泵房運行記錄表 方中物業管理有限公司工程部作業指導書柴油發電機維護保養項目及質量標準文件編號：FZ-WY-GC-WI-04 版本/狀態：A/0一、文件目的：規范柴油發電機維護保養活動。二、適應范圍：此標準適用于物業小區內發電機的維護、檢修、保養。三、人員職責：柴油發電機的維護保養每年一次，由工程主管（領班）帶領本部電工實施。四、質量標準：序號項目內容質

26、量標準1檢查機油平面1、 應在停機15分鐘后，機油流回到油底殼時檢查2、 用柴油機的機油尺檢測機油平面，保持機油平面接近機油尺“H”標記處2檢查冷卻系統1、 檢查冷卻液平面只有在冷卻系統冷卻后才可進行2、 保持冷卻液加滿到工作平面，距水箱口15CM處3檢查進氣管各連接處1、卡箍應緊固，軟管無龜列、磨損和其他損傷4檢查皮帶1、在皮帶中段加40N壓力，皮帶應能按下12mm左右，太松太緊都應當進行調整5檢查蓄電池1、 檢查蓄電池液位應在極板上15mm左右2、 電池正、負極接線柱無腐蝕或松動3、 蓄電池電壓24V6更換機油及機油濾清器1、 啟動柴油機達到工作溫度74，停機后從油底殼部卸下放油螺栓，放出

27、機油2、 將放油螺栓裝回擰緊3、 向曲軸箱中加入新的機油，至機油尺上的“H”字符位標記處4、 擰下機油濾清器，將更換后的新機油濾清器注滿新機油后裝上，用手擰緊到密封墊與濾清器接觸位置，再擰緊1/2或3/4圈5、 啟動柴油機發電機，目檢有無漏油現象6、 停下柴油機，等15分鐘待機油流回油底殼以后，重新用機油尺檢查機油平面，標準位置應在接近“H”字符標記處7更換柴油濾清器、水濾清器、空氣濾清器1、 擰下柴油濾清器、將更換后的新濾清器注滿干凈柴油裝上，安裝方法同機油濾清器2、 水濾清器可直接安裝，不需另外加水3、 空氣濾清器安裝前應先清潔空氣濾清器接口或集塵盤再進行安裝。8清洗水箱1、 配制清洗溶液

28、：由150g苛性鈉，加6升水構成2、 清洗前先將冷卻系統水全部放盡，清潔水箱外表的灰塵、油漬3、 然后將配好的等量的清洗液加入水箱，停留8-12小時，再運轉柴油機，在水溫達到165（74）后停機，放水4、 清洗完畢加入清潔的軟水灌滿水箱并加入防銹劑。 發電機功率在150KW加2支，300KW加2-4支，400KW加4-8支，（按每支防銹劑0.475升的容量規格計算）。五、相關文件：柴油發電機維修保養作業規程柴油發電機維修保養記錄表方中物業管理有限公司工程部作業指導書消防設備檢修保養項目、質量標準文件編號：FZ-WY-GC-WI-05 版本/狀態：A/0一、文件目的：規范消防設備的檢修工作，保障

29、保養質量二、適應范圍：此標準適用于物業小區內所有系統的低壓控制箱、柜、屏的檢修、保養。三、人員職責：消防檢修保養每季一次。由管理處工程主管（領班）帶領本部電工實施作業。四、質量標準：序號項目內容質 量 標 準1檢查消防主機、聯動控制柜1、 觸摸屏或顯示屏操作、顯示正常2、 手動、自動狀態，聯動控制屏輸出、輸入指示燈顯示無誤，并能使控制終端動作3、 打印機能及時打印報警信息4、 各控制回路無短路、接地現象5、 系統接地電阻46、 柜內線路整潔、清潔無塵2檢查模塊1、 測量總線應有信號電壓DC18-24V，模塊工作電壓應有DC18-24V2、 手動啟動控制臺的水泵、風機、等設備，聯動控制器有反饋信

30、號燈亮3檢查地下室感煙、感溫探測器1、 探測器工作指示燈亮，用煙霧、熱量模擬測試，主機能接受火災信息2、 探測器表面無塵。4排煙、送風設備1、 手動操作排煙閥，開啟靈活2、 排煙、送風管道無破損、銹蝕3、 手動啟動風機運行正常5防火卷簾門1、 按鈕緊固，手動操作卷簾運行正常。上下限位開關動作正常2、 導軌、卷簾無變形、銹蝕6電梯迫降1、模擬火災信號測試，電梯能自動迫降7應急指示燈1、 直觀目測，綠色指示燈亮2、 按下試驗按鈕，應急燈亮8消防栓、消防噴淋1、 電機、水泵的檢修保養按異步電動機的檢修保養項目及質量標準和水泵的檢修保養項目及質量標準執行2、 管道、接頭處無銹蝕、漏水，消防栓箱無漏水五

31、、相關文件：消防設備設施的維護保養作業規程 方中物業管理有限公司工程部作業指導書樓宇智能設備檢修保養項目、保養質量標準文件編號：FZ-WY-GC-WI-06 版本/狀態：A/0一、文件目的：規范樓宇智能設備檢修保養工作。二、適應范圍：適應物業小區弱電設備的檢修保養。 三、人員職責：保養頻度半年一次。工程主管（領班）帶領本部電工實施。四、質量標準：序號項目內容質量標準1A）監控主機1、 顯示屏畫面清晰，錄像適時、回放無阻滯，錄像存儲時間為7天2、 視頻電纜編號清楚、完整；電纜整潔、整齊3、 清掃散熱風扇，機箱內外應無灰塵B）攝像機1、 鏡頭、鏡面清晰無塵2、 外殼、支架無銹蝕，螺絲緊固3、 防雨

32、、防塵罩密封良好C）線路1、 管線通暢，固定良好，管口應密封2樓宇對講A）管理機（主機）1、 接聽聲音清楚、明亮，按鍵靈敏，外觀清潔2、 與門口機、單元機無通訊障礙3、 在單元房內手動試驗分機緊急求助按鈕，主機能接收到反饋信息4、 接線端子緊固、無松動 B）門口機1、 IC卡感應線圈感應靈敏，喇叭聲音清晰2、 電控鎖開鎖順利，開鎖聲音清脆3、 按鍵靈敏、無缺4、 與管理機、單元分機通訊正常5、 接線端子緊固、無松動3停車場管理系統A）主機1、外觀清潔，線路整齊2、 顯示屏畫面清晰，錄像適時、回放無阻滯，錄像存儲時間為7天3、 清掃散熱風扇，機箱內外應無灰塵B）道閘1、 道閘升降靈活2、 調整彈

33、簧拉力，適應道閘上下應力的要求3、 檢查蝸輪蝸桿潤滑油，啟動電機，蝸輪蝸桿轉動應無異常聲音五、相關文件： 方中物業管理有限公司工程部作業指導書二次供水管理制度文件編號：FZ-WY-GC-WI-07 版本/狀態：A/0（1）工程部主管管每月5日之前檢查小區內每個水池，將檢查情況記錄在自己的工作日志上。（2）二次供水管理由水泵房機電維修人員專職負責。水泵房機電維修員必須持有衛生防疫站認可的健康證。（3）每個水池應結構完好、無滲漏，檢視窗應加蓋上鎖，水池周圍及頂蓋應清潔干凈。（4）水池應每隔4個月清洗、消毒一次，清洗員必須持有經衛生防疫站認可的健康證。（5）清洗消毒水池時應提前兩天通知公共事務部，由

34、公務部通知有關用不著水部門和用戶做好儲水準備。2.水池清洗消毒安全注意事項（1）在水池內作業時，光源需采用36V以下安全電壓，最好用手電筒或應急燈。（2）抽污水的潛水泵應裝漏電開關，漏電開關應提前試驗并確認開關可靠。（3）水池消毒人員需戴防護眼鏡和口罩，未經試驗水池中有無氧氣前，不得進入水池。如果在水池內感到頭暈、氣喘，則應馬上離開水池到外面呼吸新鮮空氣。（4）上下水池時應把緊扶手、踩穩不銹鋼梯，嚴防跌落。3.水池清洗消毒前的準備工作（1）1：100滅菌凈水溶液或市衛生防疫站配制的消毒液。（2）潛水泵、應急照明燈或手電筒。（3）掃把、尼龍刷、尼龍繩、膠桶、眼鏡、口罩、膠手套。4.水池清洗消毒程

35、序（1）排放水 排放水應提前關閉水池進水閥，讓水池水位用到接近消防用水水位，以免浪費；為確保用戶正常用水，排放干水池的時間應控制在1.5小時以內。（2）清洗消毒清洗：鏟出水池內泥沙及各種沉淀物；用掃把或尼龍刷從水池頂部、四周墻壁、底部依次反復刷洗；如果仍未洗干凈應再進行刷洗直至干凈為止。消毒：用掃把或尼龍刷蘸取1：100滅菌凈水溶液（或防疫站配制的消毒水溶液，依次反復刷洗消毒；之后將水池蓋好封閉半小時；用清水沖洗一遍整個水池，排出消毒水溶液重復用清水沖洗一遍并排出消毒水溶液注水：清洗消毒工作全部結束后，清理收拾好所有工具。打開閘閥向水池內注水，達到調定的水位后加蓋上鎖。5.取樣送檢（1）用干凈

36、的礦泉水瓶從水也中部提取500ml水并在瓶子中部貼上標簽，標簽上應寫明送栓單位及送樣日期。（2）水樣當天由機電處主管安排人員送至市衛生防疫站進行檢測。（3）如果檢測不合格，則應重新清洗和消毒水池直至合格為止。6.記錄存檔水池清洗消毒工作全部結束后，應完整、規范、清晰地把情史記錄在水池清洗消毒記錄表內，并于每次小區全部水池清洗消毒工作結束后三天內由水泵房組長把記錄整理成冊交機電處存檔，保存期為兩年。方中物業管理有限公司工程部作業指導書柴油發電機維護保養作業標準文件編號：FZ-WY-GC-WI-08 版本/狀態：A/0 檢查機油平面：用柴油機的機油尺檢測機油平面。為了得到精確的讀數，應在停機15分

37、鐘后，機油流回到油底殼時檢查，盡可能的保持機油平面接近機油尺“H”標記處。3、 檢查冷卻系統：保持冷卻液加滿到工作平面。檢查冷卻液平面只有在冷卻系統冷卻后才可進行。4、 檢查進氣管各連接處；卡箍應緊固，軟管無龜列、磨損和其他損傷。5、 檢查皮帶： 在皮帶中段加40N壓力，皮帶應能按下12mm左右，太松太緊都應當進行調整。更換機油及機油濾清器：當柴油發電機運行250小時后，或目測機油發黑、機油中含金屬屑，手捻機油，有細微顆粒時，均應更換機油。更換機油的程序是：a)、啟動柴油機達到工作溫度74，停機后從油底殼部卸下放油螺栓，放出機油。b)、將放油螺栓裝回擰緊。c)、6、 發電機運行滿250小時，檢

38、查機油濾清器、柴油濾清器、水濾清器、如必要時更換。7、 清理水箱中的積垢，檢查易磨損和易松動的外部零件。8、 做好巡視檢查做好保養記錄。9、 保持通風良好設備房不超過40。10、 定期清理發電機設施，確保無積塵、無鼠害。11、 加強防火管理意識，確保機房消防設備齊全。12、 做好防腐工作，每年修補油漆，標識完好。13、 管理制度完善，保持發電機無滲漏。14、 嚴禁將金屬物、工具等放置或遺留發電機上，以防事故發生。15、 應將每次出現的故障原因和排除方法，進行記錄供下次檢修時參考。發電機檢查內容一、 開機前檢查1、 檢查機油、柴油、冷卻水是否足夠是否合乎要求。2、 檢查發電機有無滲漏情況。3、

39、檢查電池接頭有無松動、銹蝕、電力是否充滿。4、 檢查發電機組是否有積塵。5、 檢查機油、品質有無異常，是否超期使用。二、 開機后檢查1、 觀察各儀表的讀數是否正常，排氣煙色變化情況是否正常。2、 “聽”發電機發出的聲音是否有變化情況，有無異常振動。3、 “嗅”憑感覺的嗅覺嗅出柴油機是否出現異常氣味的地方。4、 避免長時間在80%額定負載以上的情況下運行。5、 手觸摸電球外殼溫度有無異常。6、 當判斷有較大故障或柴油機突然自行停車時，應及時檢修，以防事故擴大。方中物業管理有限公司工程部作業指導書機電設備設施緊急情況處理與安全措施文件編號：FZ-WY-GC-WI-09 版本/狀態：A/0一、 停電

40、和電力故障的緊急處理1、 若電力公司預先通知小區暫時停電，應立即將詳情和有關文件呈交主管。2、 將有關停電通知預先張貼在大廳明顯處。3、 當供電恢復時，管理員必須與電工技術人員檢查小區內所有電掣的正常動作情況，如有損壞，須立即報告主管，安排修理，檢查備用發電機，準備發電。4、 必須隨時準備電筒和其他照明物品，以便晚間突然發生停電時使用。5、 當小區晚間發生突然停電事故時，管理員應立即通知主管及控制中心，安排工程部人員維修，并通知住戶或業主有關停電情況，防止偷盜和搶掠，必要時應關閉大閘。二、 爆喉及水箱過滿的緊急處理1、 檢查漏水的準確位置，并在許可能力下，立即設法制止漏水，如關上水掣。若不能制止時即尋求支援。在支援人員到達前須盡量控制現場，防止范圍擴散。2、 觀察四周環境，漏水是否影響各項設備，如電力變壓房，升降機，電線槽等。3、 利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水滲入升降機等設備，并須將升降機立即升上最高樓層。以免被水浸濕而使機件受損。4、 利用現有設備工具，設法清理現場。5、 如漏水可能影響日常操作、保養及申報保險金問題，須拍照片以作日后存檔及證明。6、 通知清潔部清理現場積水，檢查受影響范圍，通知受影響住戶。7、 日常巡邏時，應留意渠道是否有淤泥、雜物、塑料袋，隨時加以清理干凈，以免堵塞。8、 如咳地區及建筑物曾經有水浸記