1、第四章入伙管理手冊物業(yè)入伙管理制度一、入伙準(zhǔn)備工作1.物業(yè)管理處在入伙前1個月制定入伙工作計(jì)劃，該計(jì)劃中應(yīng)明確:(1)入伙時間。(2)負(fù)責(zé)入伙工作的人員及其職責(zé)。(3)入伙手續(xù)。(4)入伙過程中使用的文件和表格。2.入伙工作計(jì)劃應(yīng)由管理處主任批準(zhǔn)，管理處應(yīng)提前1個月向業(yè)主發(fā)出入伙通知書，并詳細(xì)說明：(1)需業(yè)主準(zhǔn)備的證明材料。(2)需業(yè)主填寫的表格。(3)辦理入伙手續(xù)的程序。(4)辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼入伙公告和明確的指示標(biāo)識，并指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入伙手續(xù)時的各類咨詢和引導(dǎo)，以便于業(yè)主辦理各項(xiàng)手續(xù)。二、入伙審查登記1.管理處應(yīng)建立入伙登記表，對業(yè)主提交的入伙通知書進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)無誤后收

2、取入伙通知書，在入伙登記冊中注明，并向入伙申請人發(fā)放資料，應(yīng)包括：(1)入住說明。(2)住戶手冊。(3)住戶公約。(4)管理協(xié)議。(5)預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。(6)裝修須知。(7)住戶登記表。(8)裝修審批表。(9)驗(yàn)收交接表。2.上述發(fā)放的資料應(yīng)在入伙登記冊中由業(yè)主簽收，或由管理人員注明。在提供給業(yè)主的入住說明中應(yīng)明確由業(yè)主填寫并提交的資料，包括：(1)身份證。(2)工作證復(fù)印件。(3)業(yè)主登記表。(4)購/租房合同的正本及復(fù)印件。(5)已簽署的住戶公約、管理協(xié)議。3.管理處對業(yè)主的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證，驗(yàn)證內(nèi)容包括：(1)表格填寫是否完整、正確和清晰。(2)公約和管理協(xié)議是否已簽署。(3)身份證明文件

3、與購/租房合同及業(yè)主登記表是否一致。審查通過后，入伙管理員收取購/租房合同復(fù)印件、業(yè)主登記表、住戶公約1份、管理協(xié)議1份，在入伙通知書注明簽收。三、預(yù)交費(fèi)用財(cái)務(wù)應(yīng)根據(jù)國家和政府的法規(guī)及發(fā)展商或業(yè)主委員會的規(guī)定，確定入伙預(yù)交費(fèi)用。管理處在審查并接受業(yè)主收取各項(xiàng)費(fèi)用，并開具相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主。費(fèi)用項(xiàng)目包括：預(yù)交管理費(fèi)、裝修保證金及清運(yùn)費(fèi)等。財(cái)物應(yīng)造費(fèi)用登記表，對費(fèi)用交納完畢的業(yè)主，應(yīng)在登記表中注明。上述手續(xù)完成后，管理處查驗(yàn)入伙登記表及已簽署的管理協(xié)議及各項(xiàng)收費(fèi)票據(jù)后向業(yè)主發(fā)放鑰匙，并在鑰匙發(fā)放登記表上登記，同時應(yīng)和業(yè)主協(xié)定驗(yàn)收房屋的時間和方式。管理處與業(yè)主一起驗(yàn)收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表底數(shù)，

4、雙方在驗(yàn)收交接表上簽字確認(rèn)。驗(yàn)收過程中雙方確認(rèn)需維修的事項(xiàng)由管理處通知相關(guān)部門處理。四、入伙后的裝修管理管理處在提供給業(yè)主的文件中應(yīng)明確裝修管理的要求，具體內(nèi)容參見裝修管理手冊。電子文檔：RHGL002入伙期間業(yè)主接待標(biāo)準(zhǔn)一、目的通過與業(yè)主初次交往過程中周到熱情、體貼、細(xì)致的服務(wù)，使物業(yè)管理公司在剛接管物業(yè)時即能建立良好信譽(yù)開端，塑造起自己管家和親人的形象，從而為物業(yè)管理工作的順利開展鋪路，也可為今后贏得廣大業(yè)主的充分信任和長久支持打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。二、對象入伙前后前來看樓或辦理相關(guān)手續(xù)的業(yè)主。三、接待人員配備與要求接待人員配備視物業(yè)轄區(qū)面積、規(guī)模及入伙期間業(yè)主人流量而定。但在辦理入伙期間內(nèi)，應(yīng)有

5、專職入伙接待員數(shù)名，在業(yè)主較多時，管理處其他員工應(yīng)作為機(jī)動預(yù)備人員分擔(dān)接待工作。對入伙接待員應(yīng)要求其：1.熟知與本物業(yè)有關(guān)的多種情況，包括物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)方面專業(yè)知識、本物業(yè)多種不同戶型、轄區(qū)周邊配套及未來規(guī)劃、物業(yè)的綠化方案等。2.熟知與業(yè)主利益有關(guān)的多種情況，包括發(fā)展商的情況、業(yè)主與發(fā)展商易生糾紛的事宜、裝修知識、業(yè)主與裝修商易生的糾紛的事宜等。3.了解現(xiàn)有業(yè)主的概況，包括年齡段、知識水平層次等。4.擅長溝通、熱情大方、耐心細(xì)致。四、接待工作內(nèi)容1.管理處內(nèi)應(yīng)設(shè)物業(yè)概況的掛圖或說明；管理公司的介紹及本物業(yè)員工工號、姓名及職位介紹。2.設(shè)待客室，備茶點(diǎn)。3.具體程序。(禮儀、態(tài)度略)(1)詢問

6、向業(yè)主詢問需要的服務(wù)，其物業(yè)的具體情況，裝修、入住的計(jì)劃等。(2)交流就業(yè)主提供的情況和所需要的服務(wù)做進(jìn)一步交流。提出建議，確認(rèn)為業(yè)主需要。(3)介紹適時地介紹管理公司構(gòu)思與規(guī)劃，并請業(yè)主參與意見；提醒與發(fā)展商交易中應(yīng)注意的問題，提醒裝修應(yīng)注意的問題。必要時引領(lǐng)業(yè)主參觀整個物業(yè)，同時介紹現(xiàn)已登記的業(yè)主年齡、知識層次，讓業(yè)主了解“鄰里”概況。(4)引導(dǎo)引導(dǎo)業(yè)主參與構(gòu)想物業(yè)管理方方面面的工作方案、落實(shí)措施，誠懇地請業(yè)主為自己的家大膽建議。電子文檔：RHGL003入伙程序指南一、律師行向業(yè)主發(fā)出入伙通知書。二、業(yè)主向管理部提交：售樓(租樓)合同、入伙通知書、公證書、付款收據(jù)(管理基金、管理費(fèi)、管理費(fèi)

7、按金)、身份證或護(hù)照、營業(yè)執(zhí)照(副本)和公司委托書。三、未交匯上述錢款的到財(cái)務(wù)室匯清并交匯電費(fèi)按金。四、向業(yè)主發(fā)放：業(yè)主收樓登記表、住戶手冊、入住程序指南、憑證表、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、銀行電腦托收合同、電話申請表、車位申請表。五、協(xié)同工程部驗(yàn)收物業(yè)，當(dāng)場填寫收樓驗(yàn)收表，并記下水電表底數(shù)、填寫單元驗(yàn)收遺漏工程記錄表。六、交回填好的表格：銀行電腦托收合同、電話申請表、車位申請表、單元驗(yàn)收遺漏工程記錄表自收樓之日起48小時內(nèi)交回管理處有效。七、簽署收樓協(xié)議并移交鑰匙。電子文檔：RHGL004入伙通知公司/女士/先生：您好！您所認(rèn)購的 大廈 層 室已于 年 月經(jīng) 省/市 部門驗(yàn)收部門和 房地產(chǎn)公司、 建筑工程公

8、司、 物業(yè)管理公司等組成的驗(yàn)收小組驗(yàn)收合格，準(zhǔn)予入住。1.請您接到本通知后按附表規(guī)定的時間前來辦理入伙手續(xù)。地點(diǎn)在 ， 在此期間內(nèi)，房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部、地產(chǎn)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門將到現(xiàn)場辦公，1次辦完手續(xù)，為您提供快捷方便的服務(wù)。2.如果您因公事繁忙，不能親自前來，可委托他人代辦。代辦時，除應(yīng)帶齊相關(guān)的文件外，還應(yīng)帶上您的委托書、公（私）章和身份證。3.如果您不能在附件中規(guī)定的時間內(nèi)前來辦理手續(xù)，可以在 月 日后，到 房地產(chǎn)公司（地點(diǎn) ）先辦財(cái)務(wù)及收樓手續(xù)，再到 物業(yè)管理公司（地點(diǎn) ）辦理入伙手續(xù)。在您來辦理各項(xiàng)手續(xù)前，請仔細(xì)閱讀入伙手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書。特此通知！ 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

9、 物業(yè)管理有限公司年 月 日電子文檔：RHGL005入伙須知尊敬的各位業(yè)主：您好！祝賀您喬遷本區(qū)，我們管理處全體員工熱誠為您服務(wù)。為便于您順利辦理入住手續(xù)，請注意以下事宜：一、請仔細(xì)閱讀管理處為您準(zhǔn)備的住戶手冊、入住流程表、裝修審批流程表及有關(guān)資料，大家按章辦事，則喬遷更加順利如意。二、請攜帶購/租房合同書、進(jìn)住通知單、身份證、戶口本等證件及其復(fù)印件1份到管理處辦理入住手續(xù)。三、請您詳細(xì)、如實(shí)地填寫各種表格并按時交回管理處，以便管理處辦理各項(xiàng)手續(xù)。四、自入住之日起，業(yè)主每月應(yīng)按時繳納公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、消殺費(fèi)，3項(xiàng)收費(fèi)合計(jì)為兩房： 元/月；三房： 元/月；四房： 元/月。五、請您簽訂業(yè)主公

10、約，并從簽訂之日起，嚴(yán)格履行自己的權(quán)利、職責(zé)和義務(wù)。六、由責(zé)任區(qū)樓管員帶您交驗(yàn)住房，如實(shí)填寫住房驗(yàn)收交接表，交回管理處存檔。七、業(yè)主搬遷過程中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行管理處有關(guān)規(guī)定，服從指揮，不得損壞區(qū)內(nèi)一切公物，不得亂倒、亂扔雜物，違者均按有關(guān)規(guī)定處罰。八、裝修新屋，情理中事，但請嚴(yán)格執(zhí)行政府文件規(guī)定，填寫裝修申請表，施工隊(duì)出具施工執(zhí)照復(fù)印件，經(jīng)管理處審批，并預(yù)交裝修押金后方可施工。九、請您到管理處辦理申請用電、用水手續(xù)。十、在入住時交費(fèi)項(xiàng)目還有：搬遷押金 元/戶；住房裝修押金 元/戶；裝修施工隊(duì)裝修費(fèi)押金 元/戶；裝修垃圾清運(yùn)費(fèi) 元/戶；各項(xiàng)押金在搬遷、裝修后無違章，則全額退回。 物業(yè)管理公司 年 月

11、 日電子文檔：RHGL006入伙手續(xù)書 業(yè)戶：您認(rèn)購的 號 室，現(xiàn)已具備入伙條件，請您按如下順序辦理入伙手續(xù)，謝謝您的合作。一、房產(chǎn)收款組業(yè)戶已付清房款、有線電視初裝線費(fèi)、地籍圖費(fèi)。并開具收費(fèi)憑證。經(jīng)辦人： 部門簽章： 年 月 日二、合同組業(yè)戶已簽合同，并領(lǐng)取質(zhì)保書、電視線、地籍圖（2份）、水表封卡、紀(jì)念品。業(yè)戶簽章： 經(jīng)辦人： 部門簽章： 年 月 日三、物業(yè)組 業(yè)戶已領(lǐng)取業(yè)戶手冊等入伙資料。業(yè)戶已付清物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（3個月）、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，并開具收費(fèi)憑證。經(jīng)辦人： 部門簽章： 年 月 日 四、驗(yàn)房組業(yè)戶已驗(yàn)房，同意接收房屋，并領(lǐng)取鑰匙 把。（本單由驗(yàn)房組收回）業(yè)戶簽章： 經(jīng)辦人：部門簽章：

12、 年 月 日電子文檔：RHGL007入住(租用)協(xié)議書姓名 (單位) 于 年 月 日進(jìn)住(租用) 號房。經(jīng)查驗(yàn)房內(nèi)設(shè)施齊全，完好無損，就今后有關(guān)事項(xiàng)與管理處達(dá)成協(xié)議如下：一、住/租戶進(jìn)住7天之內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)室內(nèi)有電器設(shè)施斷路、短路、開關(guān)不靈、燈具不亮、上下水道不通等，可報(bào)管理處，由管理處通知原施工隊(duì)盡快修復(fù)。7天后發(fā)生問題由住/租戶自己解決。二、住/租戶所住用的樓宇，是經(jīng)市建筑質(zhì)量檢驗(yàn)部門檢驗(yàn)合格后交付使用的，1年內(nèi)如因建筑質(zhì)量問題需要維修的，由管理處通知施工隊(duì)盡快修復(fù)。1年后由住/租戶自己負(fù)責(zé)。三、為保持住宅區(qū)高雅的格調(diào)及外貌美觀協(xié)調(diào)，住/租戶絕對不得將窗戶及外墻做任何更改 ，不得擅自安裝防盜網(wǎng)

13、、雨篷，至于認(rèn)可的裝置，例如窗花，否則必須依照指定的規(guī)格裝設(shè)。四、住/租戶必須自覺遵守管理處有關(guān)管理?xiàng)l例，不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)外亂丟垃圾、雜物；亂貼廣告、標(biāo)語；亂豎廣告牌、指路牌等；不得將神位、神像等設(shè)置在戶外；不準(zhǔn)損壞綠化植物或在樹上曬衣服；不準(zhǔn)機(jī)動車輛在小區(qū)范圍內(nèi)亂停亂放；不準(zhǔn)違反消防管理規(guī)定等。如有違反規(guī)定者，管理處將予以處罰。五、住/租戶應(yīng)與管理處密切配合，共同管好小區(qū)。小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁飼養(yǎng)家禽、家畜，違者按城市衛(wèi)生管理?xiàng)l例處理。垃圾用袋裝好后放入垃圾箱內(nèi)，電視或音響的音量不要影響他人休息，使小區(qū)有一個良好的生活和辦公環(huán)境。六、根據(jù)市政府有關(guān)收取管理費(fèi)的文件規(guī)定，住/租戶必須按時交管理費(fèi)、租金等有關(guān)

14、費(fèi)用。如欠交上述費(fèi)用，按規(guī)定收取滯納金。七、根據(jù)市 規(guī)定，未經(jīng)市人民政府或指定的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，自己改變房屋結(jié)構(gòu)、用途、外貌或進(jìn)行擴(kuò)建、拆建者，除責(zé)令停止或恢復(fù)原貌外，并根據(jù)情節(jié)輕重，處以人民幣 元以下的罰款。八、雙方確認(rèn)進(jìn)住前水表讀數(shù)為 立方米；電表讀數(shù)為 度。九、協(xié)議一式兩份，管理處與住/租戶各執(zhí)一份。經(jīng)雙方簽字后生效。住/租戶(簽字/蓋章)： 管理處(蓋章)：代理人(單位)： 負(fù)責(zé)人(簽字)：聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：年 月 日 年 月 日電子文檔：RHGL008入戶聲明本人已于 年 月 日和 管理處一起，共同對 小區(qū) 棟 號房進(jìn)行驗(yàn)收。經(jīng)查驗(yàn)認(rèn)為：該物業(yè)符合購房合同的條件和要求，現(xiàn)正式聲明入戶。

15、收到 物業(yè)管理公司物業(yè)管理辦法、裝修須知，并愿意遵守小區(qū)的有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，與 管理處一起共同營造安寧、優(yōu)美、舒適的居家環(huán)境。 業(yè)主/業(yè)主代表簽字： 年 月 日附:簽領(lǐng)鑰匙登記表 簽領(lǐng)鑰匙登記表業(yè)主姓名房 號幢 單元 號單元防盜門住房防盜門房 門臥室門陽臺門其他備注電子文檔：RHGL009業(yè)主公約為加強(qiáng)住宅區(qū)各類物業(yè)管理，保障本住宅區(qū)物業(yè)的安全與合理使用，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，同意簽訂本公約，并共同遵守。一、本住宅區(qū)情況1.地點(diǎn)： 區(qū) 路。2.總占地面積： 平方米。3.總建筑面積： 平方米，其中：住宅 平方米，非住宅 平方米(商業(yè)用房 平方米，其他 平方米)。4.樓宇 棟

16、套，其中：高層樓宇 棟 套，多層樓宇 棟 套。5.業(yè)主數(shù)量： 個。6.管委會財(cái)產(chǎn)：(1)公用設(shè)施專用基金： 元。(2)物業(yè)管理用房 平方米，其中：管委會 平方米，物業(yè)管理公司 平方米。(3)商業(yè)用房 平方米。(4)其他： 。7.公用設(shè)施及公共場所(地)狀況：(1)道路：車行道 平方米；人行道 平方米。(2)園林綠化地面積： 平方米。(3)教育設(shè)施：中學(xué) 所，建筑面積 平方米；小學(xué) 所，建筑面積 平方米；幼兒園 所，建筑面積 平方米。(4)文體設(shè)施：文娛活動中心 個，建筑面積 平方米；網(wǎng)球場 個，占地面積 平方米；門球場 個，占地面積 平方米；游泳池 個，建筑面積 平方米；兒童游樂場所 個，占地

17、面積 平方米。其他： a. b. c. (5)路燈 盞；庭園燈 盞。其他燈： a. b. c. (6)污水檢查井 個，排污管 米；雨水檢查井 個，雨水管 米；化糞池 座；明溝 米；暗溝 米。(7)消防水泵頭接口 個。(8)停車場 個，總占地面積 平方米，車位 個。(9)綜合樓 座，建設(shè)面積 平方米。其中：a. b. (10)肉菜市場 個，建筑面積 平方米。 (11)郵電局(所) 個，建筑面積 平方米。 (12)影劇院 座，建筑面積 平方米。(13)醫(yī)院 座，建筑面積 平方米。(14)其他：以上所有公用設(shè)施和公共場所(地)有 、 、 項(xiàng)已竣工交付使用，有 、 、 項(xiàng)尚未竣工或交付使用，預(yù)計(jì) 年

18、月可交付使用。8.其他事項(xiàng)：(1)(2)(3)二、業(yè)主大會的召集和決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式1.業(yè)主大會的召集：(1)第一次業(yè)主大會在住宅交付使用且入住率達(dá)到50%以上時，由區(qū)住宅管理部門會同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司按法定程序和形式召集，選舉產(chǎn)生管委會。由區(qū)住宅管理部門牽頭，與開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司組成業(yè)主大會籌委會(以下簡稱籌委會)，籌委會可邀請市住宅主管部門及其他有關(guān)部門、單位的人員參加。籌委會根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定，在充分征求業(yè)主的意見后提出管委會委員候選人名單，并做好大會議程、資料準(zhǔn)備等工作。籌委會在業(yè)主大會召開14天前將大會召開日期、地點(diǎn)、內(nèi)容、方式、程度及管委會候選人

19、名單等在住宅區(qū)內(nèi)公告?；I委會主任按規(guī)定的程序主持業(yè)主大會，選出第一屆管委員委員，完成大會各項(xiàng)議程。第一屆管委會產(chǎn)生后，經(jīng)市政府社團(tuán)登記部門核準(zhǔn)登記成立，依法行使各項(xiàng)權(quán)利。住宅區(qū)所有有投票權(quán)的已入住業(yè)主，均應(yīng)按籌委會公告要求，按時出席業(yè)主大會，參加投票，行使法定權(quán)利，承擔(dān)法定責(zé)任。各業(yè)主明白如不出席業(yè)主大會并參加投票表決，將由自己承擔(dān)由此而產(chǎn)生的一切后果。(2)管委會成立以后，負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會，并每年至少召開一次。經(jīng)持有10%以上投票權(quán)的業(yè)主提議，管委會應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后14天內(nèi)就其所指明的目的召開業(yè)主大會。管委會應(yīng)于召開業(yè)主大會7天前將會議地點(diǎn)、時間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告。業(yè)主大

20、會由管委會主任主持，如果管委會主任缺席，則由管委會副主任主持。2.業(yè)主大會必須有已入住業(yè)主中持有50%以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行；如經(jīng)已入住業(yè)主中持有50%以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大會。3.業(yè)主大會的出席人數(shù)達(dá)到法定人數(shù)時，在會上提出的一切事項(xiàng)，由出席會議的業(yè)主表決，以過半數(shù)通過。表決可采用書面投票或其他形式。如遇票數(shù)相等，則會議的主持人除可投一票普通票外，還可投一票決定票。4.大會投票實(shí)行住宅房屋一戶一票；100平方米以上的非住宅房屋每100平方米的建筑面積為一票，100平方米以下的有房地產(chǎn)權(quán)證書的非住宅房屋每證一票。5.在業(yè)主大會上，業(yè)主應(yīng)親自或委托代表投票。委托代表投票，

21、必須于會議召開前一天或管委會主任批準(zhǔn)的時間內(nèi)，向管委會出具授權(quán)委托書，否則該項(xiàng)委托無效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，則須蓋法人公章。6.業(yè)主可以一棟或數(shù)棟樓房為單位，推選樓長，作為推選人的共同代表，參加業(yè)主大會，并行使業(yè)主的其他管理權(quán)利。三、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)1.業(yè)主的權(quán)利(1)依法享有對自己所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利。(2)依法合理使用房屋本體公用設(shè)施(樓梯、通道、電梯、上下水管道、加壓水泵、公用天線、陽臺、消防設(shè)備等)、住宅區(qū)公用設(shè)施和公共場所(地)(道路、文化娛樂場所、體育設(shè)施、停車場、單車房等)的權(quán)利。(3)有權(quán)按有關(guān)規(guī)定在允許的范圍內(nèi)進(jìn)行室內(nèi)裝修、維修和改造。(4)有權(quán)自己或聘請

22、他人對房屋自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設(shè)施進(jìn)行合法維修養(yǎng)護(hù)。(5)有權(quán)根據(jù)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施的狀況，建議物業(yè)管理公司及時組織維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出。(6)有權(quán)根據(jù)住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育設(shè)施、停車場、走廊、自行車房(棚)等住宅區(qū)公用設(shè)施及公共場所(地)的狀況，建議物業(yè)管理公司及時進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出。(7)有權(quán)要求物業(yè)管理公司對住宅區(qū)內(nèi)各種違章建筑、違章裝修以及違反物業(yè)管理規(guī)定的其他行為予以制止、糾正。(8)有權(quán)參加業(yè)主

23、大會，并對住宅區(qū)的各項(xiàng)管理決策擁有表決權(quán)。(9)有權(quán)對本住宅區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向管委會、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢，并在3日內(nèi)得到答復(fù)。(10)有權(quán)要求管委會和物業(yè)管理公司按照市政府規(guī)定的期限定期公布住宅區(qū)物業(yè)管理收支賬目。(11)有權(quán)對住宅區(qū)的物業(yè)管理提出建議、意見或批評，可要求管委會對物業(yè)管理公司的違反合同或有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行干預(yù)、處罰。(12)有權(quán)會同其他業(yè)主就某一議題要求管委會召集業(yè)主大會。(13)有權(quán)就本住宅區(qū)的物業(yè)管理向市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門投訴或提出意見和建議。(14)有權(quán)要求毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)養(yǎng)護(hù)，并按規(guī)定分?jǐn)偩S修費(fèi)用。2.業(yè)主的義務(wù)(1)在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓其名下

24、物業(yè)時，應(yīng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定。(2)在使用住宅區(qū)物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途。不得對房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占。不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外。不得利用房屋從事危害公共利益的活動。不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。(3)業(yè)主如需對其住宅進(jìn)行裝修，必須遵守住宅裝修管理規(guī)定，并填寫裝修申請表，報(bào)物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后方可施工，接受物業(yè)管理公司的管理和監(jiān)督。(4)房屋室內(nèi)部分以及供電、供水、供氣等分戶表后部分(往用戶方向)和表前至第一個閥門部分由用戶負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。(5)凡房

25、屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合修繕的，業(yè)主應(yīng)及時進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的，由管委會授權(quán)物業(yè)管理公司修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。(6)業(yè)主應(yīng)自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好。業(yè)主不得在任何公共場所違章搭建任何建筑物或堆放、懸掛、棄置物品、垃圾，不得損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、交通、排水、排污、消防等公用設(shè)施。(7)在住宅區(qū)內(nèi)不得有下列行為：踐踏、占用綠化地。占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設(shè)施而影響其正常使用功能。亂拋垃圾、雜物。影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等。損壞、涂畫園林藝術(shù)雕塑

26、。聚眾喧鬧。隨意停放車輛和鳴喇叭。發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音。排放有毒、有害物質(zhì)。經(jīng)營鍛造、鋸木、建筑油漆、危險(xiǎn)品、殯儀業(yè)以及用住宅開舞廳、招待會等危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè)。 妨礙他人合法使用公用設(shè)施及公共場所(地)。 法律、法規(guī)及地方政府的規(guī)定禁止的其他行為。(8)對本住宅區(qū)物業(yè)管理公司人員在出示工作證(牌)或有關(guān)證明后，在合理時間內(nèi)(上午11451245，下午600730)進(jìn)入本住宅區(qū)任何樓宇內(nèi)部及其公共部位進(jìn)行檢查、維修、養(yǎng)護(hù)或檢查業(yè)主公約的有關(guān)條款是否得到遵守和實(shí)施的巡視行為，業(yè)主應(yīng)提供方便，不得拒絕或阻擾。(9)按規(guī)定繳納應(yīng)支付的管理服務(wù)費(fèi)和住宅維修基金等。(10)業(yè)主應(yīng)

27、同時遵守下列城市管理法規(guī)、規(guī)定，并承諾接受管委會或物業(yè)管理公司據(jù)此而進(jìn)行的管理和處罰：住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則。公共衛(wèi)生管理?xiàng)l例。園林綠化管理?xiàng)l例。環(huán)境噪聲管理暫行規(guī)定。房屋租賃管理?xiàng)l例。消防管理暫行規(guī)定。關(guān)于禁止在市區(qū)飼養(yǎng)家禽家畜的通告。關(guān)于禁止在市區(qū)內(nèi)銷售、燃放煙花爆竹的通告。住宅裝修管理規(guī)定。其他有關(guān)住宅區(qū)物業(yè)管理的法律、法規(guī)及政策規(guī)定。(11)業(yè)主并承諾在自己與其他非業(yè)主使用人建立合法使用、修繕、改造有關(guān)物業(yè)的法律關(guān)系時，應(yīng)告知對方遵守住宅物業(yè)管理規(guī)定和本業(yè)主公約中的有關(guān)規(guī)定條款。四、業(yè)主應(yīng)付的費(fèi)用1.業(yè)主應(yīng)每月到物業(yè)管理公司繳交管理服務(wù)費(fèi)。管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是，開發(fā)建設(shè)單位自行或

28、委托物業(yè)管理公司管理期間，執(zhí)行市物價主管部門和市住宅主管部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。管委會成立后，由其根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況制訂，并交業(yè)主大會通過后實(shí)施。管理服務(wù)費(fèi)的用途：住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、走廊、自行車房(棚)等公共設(shè)施和公共場所(地)的管理、維修、養(yǎng)護(hù)。2.業(yè)主應(yīng)按月到物業(yè)管理公司繳交住宅維修基金。住宅維修基金的標(biāo)準(zhǔn)是： 元平方米。由物業(yè)管理公司以房屋本體為單位設(shè)立專賬代管，用于房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。3.業(yè)主如進(jìn)行室內(nèi)裝修，則應(yīng)在辦理申請

29、手續(xù)時按有關(guān)規(guī)定繳交裝修押金，裝修完工后由物業(yè)管理公司進(jìn)行檢查，如無違章情況則予以返還，否則不予返還。4.業(yè)主如請物業(yè)管理公司對其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，則應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用。5.業(yè)主使用本住宅區(qū)內(nèi)有償使用的文化娛樂體育設(shè)施和停車場等公用設(shè)施、公共場所(地)時，應(yīng)按規(guī)定交納費(fèi)用。五、違約責(zé)任1.違反業(yè)主義務(wù)中第(2)、(6)、(7)款規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)，包括采用停水、停電、停氣等催改措施；造成損失的，有權(quán)要求賠償。2.業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)裝修，如違反住宅裝修管理規(guī)定，按其中有關(guān)規(guī)定處理。3.業(yè)主如延期繳交應(yīng)交的管理服務(wù)費(fèi)、

30、住宅維修基金以及有關(guān)賠償款等費(fèi)用的，處以每日3的滯納金，無正當(dāng)理由超過3個月不交的，物業(yè)管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。4.業(yè)主無理由拒絕、阻撓物業(yè)管理公司對房屋本體公用設(shè)施和區(qū)內(nèi)公共場所、公用設(shè)施的檢查、維修、養(yǎng)護(hù)及其他正常管理活動，由此造成損失的，應(yīng)賠償損失。六、其他事項(xiàng)1.本業(yè)主公約由前期物業(yè)管理單位如實(shí)填充第一條“本住宅區(qū)情況”后印制，并在本住宅區(qū)入住率達(dá)到30%后組織已入住業(yè)主簽訂。2.本業(yè)主公約經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效，已生效的業(yè)主公約對本住宅區(qū)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。3.業(yè)主大會可以依法根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況對本業(yè)主公約進(jìn)行修改補(bǔ)充，

31、并報(bào)市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門備案。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會通過之日起生效，無需經(jīng)業(yè)主重新簽訂。修改補(bǔ)充條款不得與法律、法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定相抵觸，否則區(qū)住宅管理部門有權(quán)予以糾正或撤銷。4.本業(yè)主公約一式兩份，業(yè)主和物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。業(yè)主(簽章)：物業(yè)管理公司（簽章）：代表：代 表：簽約時間：聯(lián)系地址：聯(lián)系電話：名下物業(yè)：住宅 棟 房商業(yè)用房： 棟 房(店、鋪)其 他： 電子文檔：RHGL010業(yè)戶手冊前 言本業(yè)戶手冊屬指引性質(zhì)，旨在向各業(yè)戶闡述業(yè)主公約的要點(diǎn)及一般守則。若釋義或內(nèi)容有差異之處，應(yīng)以業(yè)主公約原文為準(zhǔn)。依據(jù)業(yè)主公約，管理處可隨需要時增刪及修訂本業(yè)戶手冊及其他規(guī)例。本管理處竭誠

32、為各業(yè)戶提供最佳服務(wù)，使各業(yè)戶能夠充分享受溫馨、和諧的居家生活。要成功達(dá)到上述指標(biāo)，尚需各業(yè)戶的衷誠合作。管理處先此道謝，謹(jǐn)祝生活愉快、萬事如意。一、管理人及其職能 物業(yè)管理有限公司管理處已被委聘為本物業(yè)的管理者，并執(zhí)行對本物業(yè)的物業(yè)管理職能，享有或承擔(dān)業(yè)主公約中規(guī)定物業(yè)管理人的各項(xiàng)權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任。作為管理者，本管理處將負(fù)責(zé)本物業(yè)的保養(yǎng)、維修，包括摟宇公共場所(地)、公共設(shè)備等。并獲委任全權(quán)代表全體業(yè)戶，與政府部門、公共服務(wù)或其他有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行事務(wù)接洽，包括選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)。二、業(yè)主委員會為落實(shí)本物業(yè)管理民主化，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理模式，本物業(yè)由業(yè)主代表大會選出

33、業(yè)主管理委員會(以下稱“管委會”）。“管委會”將代表物業(yè)全體業(yè)戶利益，并協(xié)助管理處開展工作。有關(guān)“管委會”的章程和工作細(xì)則，由“管委會”制定，并由業(yè)主大會批準(zhǔn)通過。三、管理費(fèi)用1.管理費(fèi)運(yùn)用為保障各業(yè)主在本物業(yè)長遠(yuǎn)利益，以達(dá)到投資保值和升值的效果，因此各業(yè)戶也需要承擔(dān)本物業(yè)的保養(yǎng)、維修及日常管理開支，按時交納管理費(fèi)。管理費(fèi)主要用以支付下列各項(xiàng)及其他未及一一詳列的雜類費(fèi)用：(1)管理及其他服務(wù)人員酬金、津貼、福利及辦公費(fèi)用。(2)公共場所(地)保安服務(wù)。(3)公共場所(地)清潔服務(wù)。(4)公共場所(地)園藝綠化。(5)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所(地)的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用(包括材料費(fèi)、公用水電

34、費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)等)。(6)就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費(fèi)用。(7)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)。(8)必要的社區(qū)文化活動費(fèi)用。(9)其他管理上的開支。(10)管理處酬金?，F(xiàn)行的管理費(fèi)金額可隨日后實(shí)際開支而予以調(diào)整，調(diào)整前會先通告各業(yè)戶，并經(jīng)業(yè)主管理委員會批準(zhǔn)。2.管理費(fèi)繳付業(yè)戶應(yīng)于當(dāng)月(季)首五天內(nèi)繳付該月(季)管理費(fèi)。付款辦法如下：(1)自動轉(zhuǎn)賬歡迎業(yè)戶采用“自動轉(zhuǎn)賬”，可省去麻煩和節(jié)省時間，不必費(fèi)時往返及排隊(duì)輪候，既簡便又安全。請業(yè)戶在指定銀行開立賬號或活期存折，管理處樂于提供表格及協(xié)助辦理。(2)支票繳付業(yè)戶若為公司戶，可以支票形式繳付管理費(fèi)，請核對無誤后，支付于

35、 物業(yè)管理公司。為便于管理，除特殊情況外，請勿以現(xiàn)金形式繳付管理費(fèi)，或?qū)F(xiàn)金交予本物業(yè)任何管理人員。業(yè)戶入住時需按該單位兩個月管理費(fèi)繳交管理費(fèi)按金，非住宅按三個月繳交。管理費(fèi)由業(yè)主或租戶繳付均可，但若有拖欠，最終仍由業(yè)主負(fù)責(zé)。(3)管理費(fèi)盈虧若管理費(fèi)不足應(yīng)付各項(xiàng)開支時，將在下年度追加管理服務(wù)費(fèi)，如有盈余，則轉(zhuǎn)入下年度賬目。管理費(fèi)賬目以實(shí)報(bào)實(shí)銷方式處理，收支情況將由管理處按時公布。四、房屋本體維修基金按照國家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)交付使用在一年以上的，由業(yè)主自保修期滿后第一個月起，按月向管理處繳納房屋本體維修基金；業(yè)主發(fā)生變更的，原業(yè)主所交的住宅維修基金不予退還；房屋本體維修基金用于房屋本體公(共)用設(shè)

36、施的維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目。不夠支出時，經(jīng)業(yè)主大會決定，由各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)?。房屋本體維修基金由管理處以房屋本體為單位設(shè)立專賬代管。五、溝通聯(lián)絡(luò)管理人員為保障服務(wù)水準(zhǔn)及管理效能，懇請各業(yè)戶合作，避免差使管理人員作私人服務(wù)。本公司禁止所有管理人員收受業(yè)戶任何額外贈物或利益。六、聯(lián)絡(luò)途徑駐守本物業(yè)的安全管理員和清潔服務(wù)員較專注于保安事務(wù)及清潔事務(wù)，對于保安和清潔以外問題，未必全面了解和能夠準(zhǔn)確地給予解答或指引。為提高管理服務(wù)效能，避免不必要的誤會和阻延，除緊急文件外，業(yè)戶不明白或有任何意見、投訴，請直接賜電或徑赴管理處。此外，我們將在各公共場所裝有布告板及意見箱，以加強(qiáng)與業(yè)戶聯(lián)系；若有書面賜示，除郵寄外，也可

37、擲投意見箱。七、具名投訴及意見歡迎各業(yè)戶提供任何有關(guān)本物業(yè)管理意見，懇請留下姓名及電話號碼、地址，以便聯(lián)絡(luò)及回復(fù)。若投訴個別管理或服務(wù)人員，請盡可能記下編號、姓名，以便調(diào)查及處理。業(yè)主對其購買的樓宇擁有占用/使用/收益/處理等權(quán)力(如房產(chǎn)權(quán)、買賣、贈與、交換、遺贈及繼承)，但土地所有權(quán)仍歸國家。樓宇驗(yàn)收時，請查看室內(nèi)設(shè)施、裝修等是否妥善。如有缺陷請于7日內(nèi)書面告知管理處，管理處將代表業(yè)主，就該質(zhì)量問題詢問承建商要求解決，逾期者不予辦理。根據(jù)承建合同，樓宇建筑維修保養(yǎng)期為365日(從發(fā)出入伙通知書之日起計(jì))，維修保養(yǎng)期內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)問題因工程質(zhì)量所致，承建商將免費(fèi)維修。否則，請業(yè)主自行維修。業(yè)主如欲

38、在自己門口安裝名牌，必須事先向管理處申請，及按照管理處的統(tǒng)一規(guī)定安裝。同時，各單位的窗戶、外墻及公共地方均不得豎立任何標(biāo)志及廣告。本物業(yè)僅作業(yè)主公約指定用途(即辦公樓、住宅樓或商鋪)，不可作為貨倉、工廠或其他用途。業(yè)戶負(fù)責(zé)其單位內(nèi)部一切裝置及設(shè)備的保養(yǎng)及維修，但不可作出任何結(jié)構(gòu)及外觀(含窗戶、陽臺、外墻等)更改，以維護(hù)物業(yè)外觀整齊、統(tǒng)一、美觀，也不可霸占公共空間，罔顧公德(如設(shè)檐篷、神位等)。業(yè)戶進(jìn)行裝飾、裝修等工程，以不妨害其結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施及他人為原則，進(jìn)行該項(xiàng)工程前先到管理處辦理有關(guān)手續(xù)。凡擅自改變樓宇結(jié)構(gòu)、用途、外貌或擴(kuò)建、拆建者，管理處除要求停止及恢復(fù)原貌外，同時保留報(bào)告有關(guān)部門或要求

39、賠償、罰款的權(quán)利。為保持物業(yè)安靜，住宅樓在晚上11時至翌日8時，嚴(yán)禁任何引致噪音的活動，其他時間則懇請各業(yè)戶自覺，切勿引致噪音妨害他人。住宅單位內(nèi)嚴(yán)禁存放任何違禁品及危險(xiǎn)物品。八、重要事項(xiàng)下面主要介紹有關(guān)裝修及裝修工程規(guī)定及管理處的建議。請留意及小心遵守，避免抵觸有關(guān)法規(guī)、裝修管理?xiàng)l例及業(yè)主公約。1.政府批準(zhǔn)及管理處認(rèn)可所有裝修及裝修工程必須符合國家法律法規(guī)及業(yè)主公約條款。請先將裝修、維修工程的圖紙送交管理處。未獲得其書面認(rèn)可前，切勿動工。若遇特殊項(xiàng)目，業(yè)戶要另送交政府有關(guān)部門批核，管理處會轉(zhuǎn)呈圖紙給顧問工程師審閱及批示。所有有關(guān)顧問費(fèi)用，由所屬業(yè)戶支付。尚未獲批準(zhǔn)而擅自動工者，業(yè)戶須負(fù)責(zé)將樓

40、宇修繕回原狀，直至管理處及國家有關(guān)機(jī)關(guān)滿意為止，而一切費(fèi)用也由所屬業(yè)戶負(fù)擔(dān)。2.樓宇結(jié)構(gòu)及外墻任何裝修及維修均以不影響樓宇結(jié)構(gòu)為準(zhǔn)，例如嚴(yán)禁在承力墻切割或開孔。除遇極特殊情況而預(yù)先獲得管理處書面認(rèn)可外，一律禁止于外墻裝置鐵架、陽臺、支柱、鐵籠、花架、天線、招牌等任何形式的附加物。3.電器裝置為符合規(guī)例，安裝各項(xiàng)電器工程時，業(yè)戶必須聘請委托注冊的合格電器技術(shù)員。4.給排水系統(tǒng)業(yè)戶未得到有關(guān)政府部門批準(zhǔn)及管理處認(rèn)可，切勿隨意更改分支給排水系統(tǒng)。不適當(dāng)?shù)母模瑫_亂水壓及排水系統(tǒng)，引致嚴(yán)重后果。5.煤氣供應(yīng)凡裝備煤氣供應(yīng)管道者，一經(jīng)向煤氣公司申辦，即可使用。業(yè)戶切不可隨便改移喉道及爐頭位置或干擾供應(yīng)

41、系統(tǒng)。改移位置若屬必要時，須先向煤氣公司申辦及取得管理處認(rèn)可，并由煤氣公司施工。否則，可能會引致生活上的不便。6.保安對講機(jī)及公共天線插掣業(yè)戶不可隨便改移其位置或干擾其線路。若改移位置屬必要時，須先取得管理處認(rèn)可，并聘用其指定的合格承建商辦理。不恰當(dāng)?shù)母囊莆恢?，不但會影響所屬單位的性能，更會影響整體系統(tǒng)。7.單位前燈飾所有走廊及樓梯均已裝有足夠燈光，請勿在單位門前加設(shè)任何燈飾，以免影響走廊觀瞻或妨礙鄰居。8.單位防盜門管理處已備有閘門樣板，供大家參照其款式形狀。所有加裝防盜門的質(zhì)料、顏色及尺寸，須參照管理處所訂的款式制造及符合消防條例。9.晾衣架晾衣架已經(jīng)過周詳設(shè)計(jì)，安裝妥善，業(yè)戶毋須更改或移動位置，切勿擅自將晾衣處封密或改作其他用途。10.空調(diào)位所有單位均預(yù)留空調(diào)位。業(yè)戶切勿隨意更改位置或另裝機(jī)于外墻或其他窗戶。如確需掛于外墻，請按管理處指定位置安裝，否則，所造成的損失，由業(yè)戶自行承擔(dān)。11.裝修公司業(yè)戶須確保所施行各類工程能兼容于原有系統(tǒng)，對業(yè)主公約或國家法律法規(guī)不會有所抵觸，也為著保障整體業(yè)戶利益，